臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄小字第147號
原告 陳旺樟
被告 陳芳玲
上列當事人間返還押租金事件，本院於民國112年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬壹仟伍佰元及自民國一一一年十月十
四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣伍佰元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹萬壹仟伍佰元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國110年10月17日間訂立租賃契約，原告向被告承租門牌號碼高雄市○○區○○○路000號8樓房屋（下稱系爭房屋），租期自110年11月5日起至115年11月4日止，每月租金新臺幣（下同）為11,500元，押金為23,000元（下稱系爭租約）。在簽約前原告有充分告知被告會與其他人分租使用系爭房屋的前提下，系爭租約內簽訂同意原告可以轉租，但簽約後被告卻無理要求原告不可轉租，且要求提前終止租約，原告考量雙方和諧共處的情況，遂約定於111年8月16日上午9點前提前退租點交，然被告卻拒絕返還兩個月押金。爰依系爭租約第5條之約定提起本件訴訟等語。聲明：被告應付原告23,000元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：原告租屋時陳明房屋是自己要住，但會分租給其他出差的同事，自始至終都是說分租（指房屋的一部分），從無說過要轉租（指房屋全部），但承租後被告違約將系爭房屋全部轉租第三人，被告遂於111年4月2日以Line通知原告於111年10月31日終止系爭租約，其後經兩造協調後合意於112年2月底提前終止系爭租約，然被告卻於111年8月13日主動向被告告知將提前解約，並於111年8月16日完全退租。依系爭租約第12點第2、3項，原告未於一個月前通知解約，應賠償相當1個月租金額之違約金，被告自得由押金中扣除。再者，原告於租賃期間擅自將屋內家具，如洗衣機、冷氣、沙發、落地窗、房間窗簾桿等物換掉或搬走，於111年8月16日返還系爭房屋時，被告發現屋內所附之傢俱幾乎遭搬空，依照系爭租約第13點第1、2項之約定，房屋之返還應包括屋況及設備，原告既未按原況返還系爭房屋，即應視為未返還房屋（包括屋況及設備），依系爭租約第13點第3項約定，被告亦得以押金扣抵違約金。是以，原告既有違反系爭租約第12點第3項、第13點第4項之情事，被告自得拒絕返還原告之押金，以扣抵原告應給付被告之違約金等語。聲明：原告之訴駁回。
三、本院的判斷：
㈠按押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，然租賃關係既已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判決意旨可參）。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。是以，承租人所交付之押租金，於租賃關係消滅，經抵充後若有餘額，出租人自應返還押租金之餘額。
㈡系爭租約第5點第2項約定，「前項擔保金（押金），除有第12點第3項及第13點第4項之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時還之。」；第12點第2、3項約定，「依約定得終止租約者，租賃之一方應於1個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過1個月租金之違約金。前項承租人應賠償之違約金得由第5點之擔保金（押金）中扣抵。」；第13點約定，「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。前項房屋之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交。租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。前項金額及承租人未繳清之相關費用，出租人得由第5點之擔保金（押金）中扣抵。」等語。依上開約款，可知原告如有違反系爭租約第12點、第13點之情事，而依約應給付違約金予被告時，被告自得從押金中扣除。
㈢被告抗辯，原告未為先期通知而逕行終止租約一節，並提出兩造Line對話紀錄為證(本院卷第117-133頁、第143頁)，且為原告坦認上開Line對話紀錄為兩造之對話內容。觀之原告所提Line對話紀錄中，於111年4月2日兩造對話如下：被告稱「陳先生請問這位呂先生是向你租屋住多久？如果這位呂先生退租後，請你不要再轉租給任何人了，我此屋不再出租了謝謝」，原告稱「依合約是要租到115年，我等呂先生不住再跟你說」，被告稱「至多租期滿1年，即111年10月31日到期」，原告稱「合約你簽的，沒關係，尊重你，我等呂先生結束再退你」，被告稱「不好意思請問 呂定騫 租至明年初，是指何時？或是，為了大家都方便，租期就延至今年111年12月底，可以嗎？」，原告稱「2月底，先到明年2月底，如果他有辦法提早再跟你說」，被告稱「好的，了解」（本院卷第117-121、131頁）。又被告到庭陳稱：「我確實在4月2日有向原告說至多租約滿一年即111年10月31日到期，當時是因為原告違約將系爭房屋轉租給他人，不過當時原告並不同意租約在一年後提早終止，111年4月2日我們討論我跟原告說為了大家方便租期就延到111年12月底可以嗎？原告說要到2月底，我當時也同意租約延到112年2月底。」等語，且原告亦表示：「我確實有跟被告以Line對話紀錄延至2月底。」等語（本院卷第225頁），顯然兩造確實於111年4月2日合意系爭租約於112年2月底終止。其後原告於111年8月13日以Line通知被告提前退租，並相約於111年8月16日返還點交系爭房屋，有兩造之Line對話紀錄在卷可參（本院卷第143-145頁），且為兩造所不爭執，可見原告確實未按系爭租約第12點第2項，於1個月前通知被告，即逕行終止租約。至於原告雖否認其有何違反未期前通知而逕行解約情事，並辯稱：「我考量被告是希望我在111年10月31日還屋，但我沒有辦法確定我在這天前有辦法還屋，所以我才會說那要不要112年2月抓個整數，後來我發現我在111年8月就可以把房子還給被告，所以我就通知被告要退租。」等語（本院卷第225頁），惟兩造既已於111年4月2日合意縮短系爭租約期間至112年2月，則系爭租約期間已合意變更，原告如欲於112年2月前提前終止租約，亦應按系爭租約第12點第2項所約定之1個月前通知被告，然原告捨此不為，逕於111年8月13日通知被告，其將於111年8月16日返還系爭房屋，即有違反系爭租約第12點第2項之約定，則被告依系爭租約第12點第2、3項，向原告請求相當1個月租金額之違約金，並自押金中扣抵，應屬有據。
㈣被告又抗辯，系爭房屋之返還應包括屋況及設備，被告擅自將屋內家具換掉或搬走，既未按原況返還系爭房屋，即應視為未返還房屋，依約亦應給付違約金等語，並提出照片在卷為證（本院卷第167-207頁）。經查，觀諸系爭租賃契約附件所示房屋租賃標的現況確認書第7項次（本院卷第31頁），記載附屬設備項目如下：洗衣機1台、衣櫃1組、冷氣3台、排油煙機（右邊故障）、流理台、瓦斯爐、熱水器1台、天然瓦斯（下稱系爭附屬設備）。且經當庭播放原告返還系爭房屋時現況影片，系爭附屬設備均在系爭房屋中，可見原告已按系爭租賃契約點交返還系爭房屋予被告，則原告並違反系爭租賃契約第13點之情事。至於被告指稱原告更換冷氣、洗衣機，以及換掉或搬走其他系爭附屬設備外之家具云云，此部分另屬原告是否侵害被告財產權之範疇，與原告是否違反系爭租約第13點無涉，故被告抗辯自押金中扣除原告違反系爭租約第13點第3、4項而應負擔之違約金，即無理由。
四、綜上所述，原告有違反系爭租約第12點第2項之情事，被告依系爭租約第12點第3項、第5點第2項，自收取之押金中扣除相當1個月租金11,500元後，餘款11,500元即應返還原告。是原告請求被告返還11,500元及支付命令繕本送達翌日之111年10月14日起(本院卷第45頁)至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係適用小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，法院應依職權宣告假執行。並由本院依民事訴訟法第392條第2項之規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘主張陳述併所提之證據，經核對判決結果均不生影響，不再一一論述，附此說明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條規定。
中 華 民 國 112 年 3 月 15 日
高雄簡易庭法官鄧怡君
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背
法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由（均須按他造當事人之人
數附繕本）。
中 華 民 國 112 年 3 月 15 日
書記官吳語杰