裁判字號：臺灣桃園地方法院95年訴字第977號民事判決
裁判日期：民國96年04月16日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣桃園地方法院民事判決95年度訴字第977號原告乙○○訴訟代理人 李宏文 律師被告丙○○
戊○○甲○○共同訴訟代理人 邱秀珠 律師被告金鈺房屋仲介有限公司法定代理人丁○○○上列當事人間請求減少買賣價金事件，於民國96年4月2日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告丙○○、戊○○、甲○○應連帶給付原告新台幣（下同）1,559,358元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告金鈺房屋仲介有限公司（下稱金鈺公司）應給付原告15,594元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於民國94年12月24日經被告金鈺公司之居間與被告丙○○、戊○○、甲○○簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以1,350萬元向被告丙○○、戊○○、甲○○購買坐落桃園縣○○鎮○○○段256之3地號、面積561平方公尺之土地（下稱系爭土地）及其上門牌號○○○鎮○○○街○○號之房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）。嗣經桃園縣楊梅地政事務所於95年4月4日會同原地主鑑界，發現系爭土地有64.8平方公尺（下稱系爭道路用地）屬於既成道路用地，原告即於同年月14日發函請求被告減少價金。依系爭契約第6條約定，被告丙○○、戊○○、甲○○保證本買賣標的無任何產權不清或其他糾紛情事，如有上述情事應負責理清，否則視同違約。而系爭土地地目為建，原可供建築使用，竟有64.8平方公尺屬既成道路用地，足認減少系爭土地通常及預定效用，減損之金額為1,559,358元（計算式：13,500,000×561÷64.8＝1,559,358）。為此原告爰依民法第359條規定，請求被告返還減少之價金。又原告已給付買賣價金之1％即135,000元之仲介費予被告金鈺公司，惟本件買賣價金應減少1,559,358元，則仲介費應減少15,594元，為此原告爰依民法第179條規定，請求被告金鈺公司返還其超收之仲介費用15,594元。
二、對於被告抗辯之陳述：㈠系爭契約已載明買賣標的應為建地且面積為5公畝61平方公
尺之土地，並無疑義，而被告丙○○、戊○○、甲○○內心認識不正確，係屬動機錯誤，非他人所得窺之，自不得主張撤銷其意思表示。
㈡原告對系爭土地已花費長時間及金錢規劃使用，已繳納建築
師費用292,840元、設計工程費用10萬元，如返還系爭土地將損失慘重，故不同意解除系爭契約。
㈢系爭契約第11條第4款係就系爭房屋現況進行交屋之約定，
約定範圍並未包括系爭土地，原告自得對系爭土地之瑕疵請求減少價金。
㈣原告否認系爭房地所在之「陽光山林」社區（下稱系爭社區）全體住戶有各提供約3米土地供作道路使用之公共義務。
另被告金鈺公司於原告購買時即告知系爭房屋早已不堪使用，故約定以現況交屋。且原告買受系爭房地係以將系爭房屋拆除重建為目的，則原告以1,350萬元為計算減少價金之基準，自屬有據。
參、證據：提出系爭契約、附圖、報價單、收款證明單、設計工程委任意願書、土地複丈成果圖、桃園縣楊梅鎮實施區域計劃地區非都市土地建築物完工證明書、土地登記第二類謄本、地價稅繳款書、房屋稅繳款書各1件、統一發票3張為證。
乙、被告方面：
Ａ、被告丙○○、戊○○、甲○○部分：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及其假執行之聲請。
二、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
一、被告丙○○、戊○○、甲○○於86年3月25日向前手即訴外人 鄭碧雲 買受系爭房地，因未曾鑑界，渠等誤以為系爭房地之範圍僅限於系爭房屋及其周邊圍牆內之土地，並不知系爭道路用地亦在系爭土地之範圍內，是渠等與原告訂約時，自不可能表示將系爭道路用地一併賣予原告，而渠等於點交時，亦僅將系爭房屋及其周邊圍牆內之土地點交予原告。如原告所認知之買賣標的物包含系爭道路用地，渠等與原告就買賣標的物之範圍並無意思表示合致，契約根本未成立。
二、原告買受系爭房地時，如其認知買賣標的物範圍僅限於系爭房屋及其周邊圍牆內之土地，則兩造意思表示一致而契約成立，但買賣標的物既不包含系爭道路用地，自無物之瑕疵可言。系爭道路用地係在錯誤下被一併辦理所有權移轉登記，原告因此獲有無法律上原因之利益。又依被告金鈺公司之說明，○○○區○○道路多係由住戶分攤，原告於系爭社區內另有1棟房屋，亦同樣分攤道路。如原告知悉系爭道路用地本在系爭土地範圍內，且其對系爭契約之總價金與被告丙○○、戊○○、甲○○意思表示合致，則其取得者與買受者相符，其並無任何損害可言。
三、縱認本件買賣標的範圍應以系爭契約所載為準，惟被告丙○○、戊○○、甲○○並不知依系爭契約記載系爭道路用地將被納入買賣標的物之範圍內，該項記載並非渠等之真意，渠等之意思表示內容有錯誤，渠等已撤銷此項意思表示，則系爭契約已不存在，渠等並主張以其對原告占用系爭房地之不當得利請求權與原告對渠等返還價金請求權之利息部分，互為抵銷。另原告提出之其規劃利用系爭土地之支出，均係在被告丙○○、戊○○、甲○○拒絕減少價金後所為，而仍執意為之。
四、系爭契約第11條第4款約定：「甲方已就本約所載不動產之現有屋況與乙方議定買賣總價款，故乙方係以房屋之現況房屋進行交屋，甲方不得再以其他理由要求乙方減少價金或負保固責任。」，則原告自不得以任何理由要求被告丙○○、戊○○、甲○○減少價金。
五、被告丙○○、戊○○、甲○○於原告自行鑑界後並通知渠等後，始知系爭土地內有部分作為道路使用，而系爭社區道路係全體社區住戶各提供約3米寬之土地作為道路之用，此為社區全體住戶之公共義務，原告於取得系爭房地所有權後，自應負擔伴隨之該項公共義務。又系爭契約第11條第2款約定：「房地點交時，甲方應繼受與房地有關之權利義務，諸如住戶規約、大樓管理辦法、使用現況之分管協議、停車位使用辦法等，不得異議。」，則原告應提供系爭道路用地供其他住戶通行，且因而獲得通行其他住戶所提供道路之利益，是系爭道路用地之存在並未使系爭房地減少其價值或效用，而係維持其價值與效用所不可或缺。
六、起造房屋須保有一定比例之法定空地，始能獲發建照。系爭社區內之全體住戶，均以法定空地作為道路使用，且道路已存在並通行約20年，則系爭道路用地對原告起造房屋及其利用系爭土地，並無減少價值效用之瑕疵，亦無產權不清或其他糾紛問題。
七、原告買受系爭房地並未將房屋與土地分別計價，而係以1,350萬元作為系爭房地之總價，其以1,350萬元為系爭土地價金並以之為減少價金之計算基礎，顯屬有誤。系爭房屋非已不堪使用，另原告是否將系爭房屋拆除重建，純屬其主觀考量之問題。
參、證據：提出土地異動索引、地籍圖謄本各1件、土地登記第二類謄本4件為證，並請求訊問證人己○○。
Ｂ、被告金鈺公司部分：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、被告金鈺公司於簽約前曾2次偕同原告去看系爭房地，並告知系爭社區內之住戶大都有分攤道路用地。又原告本即系爭社區之住戶，且已居住10年，其原有之房屋亦有○○○區○道路，社區之全體住戶均應提供土地作為公共道路之用。被告金鈺公司於仲介買賣系爭房地時，有向原告說明係以房屋及土地登記簿謄本登記之現況出售。
二、我國建築法規並無百分之百建蔽率之優惠，此為公眾週知之事實，不可能有任何建築物一樓面積可以百分之百覆蓋基地，系爭房屋建築線緊鄰公用排水溝，緊鄰公用排水溝即為柏油路面，原告看屋前即已知悉，被告公司更於締約前口頭告知。
參、證據：提出照片8張為證。
丙、本院依職權向桃園縣楊梅地政事務所、桃園縣楊梅鎮公所調閱系爭房地之建築及使用執照卷宗。
理由
壹、本件經本院依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之
1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點如下（本院95年12月6日言詞辯論筆錄，本院卷第98頁）：
一、兩造不爭執之事實：㈠原告與被告丙○○、戊○○、甲○○透過被告金鈺公司之仲
介，於94年12月24日簽訂系爭契約書，記載原告以總價1,35
0萬元向被告丙○○、戊○○、甲○○購買系爭房地。㈡原告於訂約購買系爭房地前，已由被告金鈺公司陪同至系爭房地現場看過2次。另被告3人並未在場。
㈢依建築法令有關建蔽率之規定，起造房屋時需有一定比率之
法定空地，始能獲准核發建造執照，原告如要在系爭土地上興建房屋，亦需保留一定面積之土地作為法定空地。
二、兩造爭執要旨：㈠原告與被告丙○○、戊○○、甲○○間就系爭買賣契約意思
是否合致？㈡被告丙○○、戊○○、甲○○就本件買賣契約之意思表示有
無錯誤？得否撤銷？㈢原告主觀上所認知本件買賣標的是否包括系爭道路用地？是
否構成物之瑕疵？㈣陽光山林社區內位於系爭房屋前之系爭道路(迎旭三街)，
共7戶是否均有提供約3公尺寬道路供全體住戶通行之事實及是否有此公共義務？㈤原告如得主張物之瑕疵擔保，減少價金，得主張減少之價額
為若干？
貳、茲就上述爭點，析述本院得心證之理由如下：
一、被告丙○○、戊○○、甲○○稱渠等係於86年3月25日向前手鄭碧雲買受系爭房地，並提出系爭土地異動索引為憑，因未曾鑑界，而誤以為系爭房地之範圍僅限於系爭建物（包括車庫）及車庫與周邊圍牆內之土地，並不知系爭建物前寬約
3米左右之系爭道路，亦在系爭土地同一地號範圍之內，因此主張雙方有意思表示不合致，契約不成立之情形。然參諸本件原告與被告丙○○、戊○○、甲○○係透過被告金鈺公司之仲介而達成系爭買賣契約，雙方未曾謀面，為兩造所不爭執，亦即雙方實際上並未就買賣之標的即系爭房地之範圍進行進一步洽談。稽之原告既曾至現場看過2次，而雙方於系爭買賣契約中亦記明系爭土地面積為561平方公尺，堪認買賣雙方係針對被告丙○○、戊○○、甲○○名下之系爭土地為買賣，則堪認雙方已就契約主要事項之意思表示合致，應無疑義。又所謂「錯誤」，係指表意人不知其真意與表示不一致，而為意思表示者，即其意思的欠缺為表意人所不自知，是為錯誤。本件被告丙○○、戊○○、甲○○既係基於將名下所有之系爭房地一併出售之意思，實際上亦將系爭房地全部移轉予原告，其意思表示並無瑕疵，原告主張撤銷云云，應無所據。
二、系爭道路部分並非物之瑕疵：㈠查兩造間既已就買賣被告丙○○、戊○○、甲○○名下之系
爭房地意思合致，而原告所受交付之土地亦均係可供建築使用之建地，為原告所不爭，被告3人既已依系爭契約交付面積相符之系爭房地，自無瑕疵可言。雖原告主張系爭道路用地需提供為道路使用，為有瑕疵云云。惟按「所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵」（最高法院85年度台上字第1306號判例意旨參照）。又建地因有建築法規之相關規定，例如建蔽率、容積率。或指定建築線等相關限制，依通常交易觀念，建地必須作為法定空地，並無法全部興建建築物，例如系爭土地雖有
561平方公尺，但因建築法令之限制，其中必有部分留作法定空地，不可能全部興建建築物，此亦為兩造所不爭執。亦即，系爭道路用地，猶可作為法定空地，並不減少其效用，依通常交易觀念，自難認係瑕疵。此亦不因原告是否選擇將法定空地留於系爭道路用地而有異，否則系爭買賣標的物究竟有無瑕疵，將可因原告恣意選擇留用法定空地於何處，而懸於不確定，自難認有理。
㈡又系爭地號土地內供作道路使用部分，已經編定為迎旭三街
為既成道路，此為兩造所不爭執。而證人己○○亦到庭證稱「（問：系爭道路所在之迎旭三街其餘住戶是否均有提供屋前土地供道路通行之用？）是的。」（見本院卷第115頁），並提出陽光山林社區規約為憑。再參諸由被告金鈺公司於95年7月19日言詞辨論時提出之照片及起訴狀原證2之附圖對照以觀，即可知系爭房地之左鄰右舍亦均提供相當寬度之土地作為道路供社區住戶往來通行之用，而可證明同條街之住戶確有前項公共義務存在。據此堪認迎旭三街之住戶均有該提供道路用地供社區使用之公共義務，並因此互相通行其他住戶提供之道路用地，原告既未否認伊早為該社區之住戶（區分所有權人），自應對於該社區住戶所負之上開公共義務知之甚詳。
㈢復稽之系爭買賣契約書第11條第2款約定「房地點交時，甲
方應繼受與房地有關之權利義務，諸如住戶規約、大樓管理辦法、使用現況之分管協議、停車位使用辦法等，不得異議」，是原告依上開約定，自應繼受被告丙○○、戊○○、甲○○3人提供道路予社區使用之義務，而應提供該等土地供全體住戶通行之用，並得通行其他住戶提供作為道路使用之土地。是該道路部分，既屬原告本於迎旭三街住戶之身分所應提供，且因而得通行其他住戶所提供之道路（包括迎旭三街及以外之社區道路），可謂為系爭土地不可避免之互益性負擔，其存在非但未使系爭房地滅失或減少其價值或效用，反而是使系爭房地維持其價值與效用所不可或缺，自不得視為系爭土地之瑕疵。
三、綜上所述，系爭土地並無瑕疵，原告以系爭土地有瑕疵為由，請求減少價金及依比例減少仲介費用，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，爰併予駁回。
參、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國96年4月16日
民事第三庭法官陳永來以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年4月16日
書記官劉彩華