裁判字號：臺灣新北地方法院102年建字第137號民事判決
裁判日期：民國103年04月30日
裁判案由：修復漏水等
臺灣新北地方法院民事判決102年度建字第137號原告 蔡東勳 被告四海名門公寓大廈管理委員會法定代理人 劉榮輝 上列當事人間請求修復漏水等事件，經本院於民國103年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將原告所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號7樓房屋屋頂平臺漏水依據新北市建築師公會102新北市建師鑑字第16號鑑定報告書所鑑定之修繕方式（如附件所示）為修繕。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣坐落新北市○○區○○路○○○巷○○號7樓房屋（下稱系爭
房屋）為原告所有，因屋頂平臺年久失修，導致原告所有系爭房屋內部天花板滲水、油漆剝落、發霉等。經原告多次向被告反應，惟被告仍怠於履行其修繕義務。原告依公寓大廈管理條例向被告寄出存證信函，限期於民國102年4月15日前履行修繕，然而被告卻以頂樓住戶因漏水修繕而翻新地板之住戶超過一半，皆自行負擔費用，仍拒絕修繕，依民法第
179條規定，被告此舉已有不當得利之實，理應將所得歸還於當初自行修繕之住戶。原告為避免浪費社會資源，於102年4月30日、102年5月23日向新北市土城區公所提出調解，然被告都未出席，此漏水糾紛已嚴重影響原告居住安寧。因此，特依據公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告應就系爭房屋之屋頂平臺漏水原因予以修繕，並依侵權行為法律關係，主張被告應負侵權行為損害賠償責任，賠償原告因居住安寧權利受侵害，所受精神上損害賠償新臺幣（下同）50,000元。
㈡為此，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項規定及侵權行為
法律關係（見本院卷第13頁反面），提起本件訴訟，並聲明求為判決：⑴被告應將新北市○○區○○路○○○巷○○號7樓建物之屋頂平臺漏水原因依據鑑定報告書所列之修復方法為修復（見本院卷第13、48頁）；⑵被告應給付原告50,000元（見本院卷第13頁）。
二、被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴駁回。
㈠四海名門公寓大廈社區（下稱系爭社區）於83年完工，陸續
住戶遷入，至今19年餘，其間經過921大地震及331大地震，造成部分房屋龜裂漏水滲水等嚴重不一之受損情形，至今仍有部分需持續維護中。又系爭社區對於公共部分○○○區○○道間通氣孔水塔下方、頂樓風簷、安全梯、頂樓地板若有破洞或破損不含防水線等，這些地方應屬被告負責修繕。而系爭社區頂樓住戶共有42戶，已經自行處理翻新地板的住戶有25戶，惟原告父子認為被告必須無條件幫渠等修復漏水翻新屋頂地板，此舉為被告及全體住戶無法接受。另系爭社區每戶只收500元管理費，需支付一切公共支出如電梯、機電、消防、揚水、污水、廢水、清潔、照明、監視器等等設備維護，實在無力處理頂樓住戶地板翻新工程。
㈡原告所有系爭房屋室內天花板漏水，係因該戶之屋頂平臺地
板遭鄰戶（即44後7樓屋主）施工不當所破壞而導致，此為原告所明知，蓋原告之父於102年11月間，曾前來管理室要求給予44號7樓屋主電話，並抱怨說挖地板挖過界，現在房子在漏水，要找該屋主處理等語。故原告所有系爭房屋室內漏水，實係因44號7樓屋主於102年11月間，僱工開挖該戶之屋頂平臺地板，施作翻新修繕工程，於11月7日開挖後，卻沒有馬上做防水處理，又接連幾天綿綿細雨，上面也無遮雨帆布覆蓋，後期施工也不完善所致。現在原告的兩間次臥室天花板會滲水，其位置正好是42號7樓與44號7樓的接縫處，除非再挖開地板到達防水層下面，重作防水，再舖彈性水泥，再作頂層防水，才有辦法解決。
㈢依據公寓大廈管理條例第10條規定，可歸責於區分所有權人
，或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。故原告所有系爭房屋室內天花板漏水，既係由於屋頂平臺滲水所致，而該戶之屋頂平臺會滲、漏水又係起源於鄰戶即44號
7樓住戶翻新屋頂平臺地板，施工不當所致，原告自應找44號7樓住戶協調解決，非被告之權責，且被告所管領之公共基金亦無法負擔修繕原告所有房屋屋頂平臺漏水之修繕費用，蓋所收取之管理費太少緣故。
三、原告主張系爭房屋之屋頂平臺（下稱系爭平臺）係屬共用部分，被告依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，就系爭平臺負有修繕、管理、維護之法律責任。惟系爭平臺因年久失修，產生漏水、滲水情形，造成原告所有系爭房屋之室內兩間次臥室天花板滲、漏水、油漆剝落、龜裂，原告因此受有財產及居住安寧之損害，經原告多次向被告請求修繕，使系爭平臺不會漏水至系爭房屋內，惟被告均一再拖延，拒絕履行修繕義務。為此，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定及民法侵權行為法律關係，請求被告應將系爭平臺之漏水原因予以修復，並應給付原告精神慰撫金50,000元等語。被告則以系爭社區內之頂樓住戶，大部分均係自行處理翻新屋頂平臺地板，惟原告認為被告應無條件幫原告修復漏水翻新地板，此舉被告及全體住戶不能接受，且被告所管領之公共基金亦實無能力負擔系爭平臺之修復費用。另系爭平臺之漏水係起源於鄰戶44號7樓翻新屋頂平臺地板時施工不當所致，依公寓大廈管理條例第10條規定，原告自應找該戶協調解決，非被告之權責云云為辯。是以本件兩造之爭執要旨，在於㈠原告請求被告應將系爭房屋屋頂平臺漏水依據新北市建築師公會102新北市建師鑑字第016號鑑定報告書所載修繕方式為修繕，是否有據？㈡原告請求被告應賠償精神慰撫金50,000元，有無理由？等項，茲分別論述如下。
四、關於「原告請求被告應將系爭房屋屋頂平臺漏水依據新北市建築師公會102新北市建師鑑字第016號鑑定報告書所載修繕方式為修繕，是否有據？」爭點部分：
㈠原告主張系爭平臺有滲、漏水情形發生，導致渠屋內兩間次
臥室之天花板滲水、油漆剝落、發霉等情，業據本院經兩造同意（見本院卷第14頁）由本院逕行指定送請新北市建築師公會鑑定，而其鑑定結論係認為：「就標的物漏水檢測，依前項鑑定過程㈥所述情況及現場勘查、比對，經研判獲得結論如下：⒈鑑定事項：『兩間次臥室天花板』是否確有漏水情形以及其漏水原因？鑑定結果：從漏水檢測結果研判，42號7樓次臥室㈠天花板有綠色和藍色染料滲出（詳照片9、10），次臥室㈡天花板有綠色染料滲出（詳照片11、12），所以兩間次臥室天花板確有漏水情形。漏水原因為鄰房（44號7樓）屋頂防水工程施工期間，越界開挖42號7樓屋頂層地板及防水層約3.5尺寬（詳照片13、14），屋頂防水工程施工不當，導致接縫處地板嚴重損壞（即兩間次臥室天花板），屋頂層地板滲水，造成屋頂層地板隆起蓄水並破損（詳照片15、16）」等語乙節，有該公會所出具之103新北市建師鑑字第016號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）在卷可稽，足見原告所有系爭房屋內之漏水原因，確係因系爭平臺之地坪發生有滲、漏水之情形所導致，堪以認定。
㈡次按專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性
，且為區分所有之標的者；共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第3條第3、4款、第10條第
1、2項分別定有明文。原告主張修繕部分為系爭房屋頂樓之系爭平臺，為該棟（即門牌號碼40至52號）公寓大廈之屋頂，係建築物之主要構造，亦為維持建築物安全及外觀之必要構造，自屬系爭社區內門牌號碼40至52號住戶之共用部分，為兩造所不爭執（見本院卷第14頁），且係屬被告所管理之範疇，亦為被告所自認在卷（見本院卷第14頁），揆諸前揭法條規定暨說明，原告所有系爭房屋之屋頂平臺既屬共用部分，則其修繕、管理、維護，即應由被告為之（系爭社區住戶規約第13條前段亦有明文可參），自堪認定。
㈢被告雖另以依鑑定報告所載，系爭平臺之漏水係因鄰戶（44
號7樓）翻新該戶之屋頂平臺時，越界施工且施工不當所致，依公寓大廈管理條例第10條規定，乃可歸責於鄰戶之區分所有權人，應由該區分所有權人負擔，原告自應找44號7樓住戶協調解決，非被告之權責云云為辯。然查，公寓大廈管理條例第10條第2項後段雖規定：「....但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。」等語（另系爭社區住戶規約第13條後段亦有相同之規定），惟上開規定不過係就修繕費用之負擔，如係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致時，應由渠等負擔之情形，加以明定而已，並未因此而免除被告為管理委員會依法所應負之修繕、管理、維護義務甚明。換言之，雖系爭平臺之漏水原因係因鄰戶施工不當所致，惟此並不影響被告依公寓大廈管理條例第10條第2項前段以及系爭社區住戶規約第13條規定所負之法定職務範圍，故被告仍應依法負擔修繕、管理、維護責任。至於修繕費用得否向可歸責之區分所有權人或住戶要求負擔，乃屬另一問題，尚非被告得據以拒絕修繕之理由。因此，被告以鑑定報告所載原因係可歸責他區分所有權人為由，而抗辯其拒絕修繕應屬有據云云，為不可取。
㈣至被告復又以系爭社區頂樓住戶之大部分均係自行處理翻新
屋頂平臺地板以及所收取之管理費太少，無法負擔系爭平臺之修繕費用云云為辯。然姑不論系爭社區其他頂樓住戶之自行負擔費用翻新各該戶屋頂平臺之行為，乃係屬於出自其個人意願之行為，並無任何法之拘束力，已非可據為拘束原告，要求原告亦應比照辦理之依據。更何況，縱令依照公寓大廈管理條例第10條第2項之規定：「修繕費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，但亦未因此免除管理委員會應負擔之修繕、管理、維護義務甚明。換言之，無論區分所有權人會議或規約就屋頂平臺之修繕費用有何分擔方式之約定，均不影響被告應就該共用部分負責修繕之義務。是被告以系爭社區頂樓住戶之大部分均係自行處理翻新屋頂平臺地板為據，而抗辯其得拒絕修繕云云，亦顯不可採。另有關被告抗辯所收取之管理費太少，無法負擔系爭平臺之修繕費用部分，因公寓大廈管理條例第10條第2項已明文規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」（系爭社區住戶規約第13條有相同之明文）。是縱令被告上開所辯無法負擔系爭平臺之修繕費用等語屬實，依前揭法律及系爭社區住戶規約規定，即應由該棟（40至52號）之區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，仍非被告得拒絕履行修繕系爭平臺漏水義務之理由。是被告以此為辯，亦無可取。
㈤綜上所析，系爭房屋現既仍有滲、漏水之情形，足見原告主
張被告就系爭平臺之漏水原因並未盡其修復之義務，應非子虛，且被告前揭所辯復均不足採，則依前開公寓大廈管理條例第10條第2項規定，被告自仍應負有修繕之義務。因此，原告依據公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告修繕系爭房屋屋頂平臺之漏水，即屬有據。又本院並囑託新北市建築師公會鑑定系爭房屋屋頂平臺漏水之具體修繕方法與合理之修繕費用，其鑑定結果為：兩間次臥室天花板之漏水原因，其修復方法如附件所示，其修復項目與費用如附表所示等情，亦有系爭鑑定報告在卷可稽。而原告原雖聲明請求被告應將系爭房屋頂樓平臺漏水原因修復（見本院卷第13頁），惟嗣於103年3月19日言詞辯論期日時，已當庭表示：
本件漏水請求按鑑定報告第6頁、第7頁所列修復方法之㈠至㈤所載內容修復，本件請求修復的範圍為42號7樓的屋頂平臺部分，補充更正訴之聲明如上等語（見本院卷第48頁），自無不合。從而，原告請求被告應將系爭房屋屋頂平臺漏水依據新北市建築師公會102新北市建師鑑字第016號鑑定報告書所載修繕方式為修繕，堪認於法要屬有據，為有理由，應予准許。
五、關於「原告請求被告應賠償精神慰撫金50,000元，有無理由？」爭點部分：
㈠按管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員
所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，並有當事人能力，公寓大廈管理條例第3條第9款、第38條第1項分別定有明文。詳言之，管理委員會於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然於公寓大廈管理條例第38條第1項規定明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具有享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。是以，管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行，致他人受損害而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速、簡易地確定並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。且因上開條例第2項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告知區分所有權人」，此與民事訴訟法第65條訴訟告知之規範旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之1規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，即得依同法第401條第2項規定及於各區分所有權人而具有正當化之基礎。反之，對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第507條之1以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保。否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（最高法院98年度台上字第790號判決意旨參照）。故公寓大廈管理委員會倘基於公寓大廈管理條例或規約約定而負有義務，因未盡其義務致生損害於他人，而應由區分所有權人負賠償責任時，公寓大廈管理委員會本身縱非最後之損害責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得以公寓大廈管理委員會為被告起訴請求為是，合先敘明。
㈡次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184條第1項前段、第195條第1項前段分別定有明文。又於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音，應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額，固亦有最高法院92年台上字第164號判例意旨可資參照，但損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例意旨參照）。㈢查系爭房屋屋頂平台係屬共用部分，應由被告負責修繕、管
理、維護，已如前述，是被告未為修繕，致系爭房屋屋頂平台繼續漏水，被告就系爭平台顯然有未盡其管理、維護及修繕責任，固堪認被告確有過失。惟原告雖主張其自101年間以來，每日均飽受漏水之苦，此漏水糾紛已嚴重影響原告之居住安寧，原告自得向被告請求精神上損害賠償50,000元云云，然始終並未提出任何積極證據資料以供本院參酌，其所為之主張是否可採，已非無疑？況衡情原告上開所言應僅屬其個人主觀感受，蓋依系爭房屋之室內漏水損害情形以觀，其兩間次臥室天花板之修繕費用僅為8,000元，可徵損害程度尚淺，應難謂已達於不適於人居住之程度，充其量不過僅係造成原告日常生活上之不便而已，其情節自非重大，難認已達侵害原告居住安寧人格利益之程度。因此，原告雖本於民法第184條第1項前段、第195條第1項前段規定，主張被告應賠償精神慰撫金50,000元云云，然揆諸前揭最高法院判例意旨，其情節既尚非重大，自難認屬有據，不應准許。㈣從而，原告請求被告應賠償精神慰撫金50,000元云云，為無理由。
六、綜上所述，原告主張依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告應將系爭平臺依如附件所示之方式予以修復，為有理由，應予准許。至原告另主張依民法第184條第1項前段、第195條第1項前段規定，請求被告應賠償精神慰撫金50,000元部分，則為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用或進行調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予以調查或逐一詳予論駁之必要，附此指明。
八、結論，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國103年4月30日
民事第四庭法官黃若美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月30日
書記官陳盈真附件：
一、新北市○○區○○路○○○巷○○號7樓屋頂平臺漏水原因之修復方法：
屋頂層地板PU面層防水施工程序：
㈠先將頂樓地坪既有防水隔熱及粉刷層全部打除運棄。
㈡水泥滲透法施工（第一道底層防水施工），以水泥樹脂與
防水填縫劑，滲透地板層自動修補RC地板層裂縫，增強新舊水泥面層黏合，達到底層全面防水功能。施工完隔天既可放水測試。
㈢彈性水泥施工（第二道底層防水施工），1:2防水水泥砂
漿粉刷，隅角地面及牆面20×20不織布包邊施工。㈣1：3水泥砂漿粉刷覆蓋，洩水坡度施工（無廢棄物回填，確保施工品質）。
㈤最後以水性PU面層塗抹2次施工（3㎜厚）。
附表：
┌──┬──────────┬──┬───┬─────┬─────┬───┐│項次│工程名稱│單位│數量│單價│總價│備註││││││（新台幣）│（新台幣）││├──┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼───┤│壹│屋頂層漏水修復││││││├──┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼───┤│一│屋頂層地板打除│式│1│35,000│35,000│含運棄│├──┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼───┤│二│水泥滲透法│㎡│162.84│150│24,426││├──┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼───┤│三│1：2防水水泥砂漿粉刷│㎡│162.84│500│81,420││├──┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼───┤│四│20×20不織布包邊│式│1│5,000│5,000││├──┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼───┤│五│平頂及牆1：3水泥漿粉│㎡│219.68│380│83,478││││刷││││││├──┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼───┤│六│PU防水3㎜厚│㎡│219.68│600│131,808││├──┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼───┤│貳│其他（零星費用及零星│式│1│21,777│21,777││││整修）││││││├──┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼───┤│叁│稅捐及管理費│式│1│38,291│38,291│10％│├──┼──────────┼──┼───┼─────┼─────┼───┤││總計│式│1│421,200│421,200││└──┴──────────┴──┴───┴─────┴─────┴───┘