裁判字號：臺灣士林地方法院97年訴字第644號民事判決
裁判日期：民國97年08月13日
裁判案由：返還支票等
臺灣士林地方法院民事判決97年度訴字第644號原告甲○○訴訟代理人 游文華 律師複代理人乙○○被告丙○○上列當事人間返還支票等事件，本院於民國97年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○○路○段○○○號二樓房屋如附圖所示
Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ所示部分騰空並遷讓返還原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬叁仟叁佰柒拾壹元由被告負擔五十分之一如新臺幣壹仟零陸拾柒元，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國96年11月30日簽立房屋租賃權讓渡契約書（以下簡稱系爭讓渡契約書），約定被告將坐落臺北市○○○路○段○○○號（以下簡稱系爭房屋）1樓2分之
1店面（即附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分）、經本院94年度簡上字第117號民事判決確認系爭房屋2樓（即如附圖所示Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ部分）之不定期租賃權之不定期租賃權讓予原告，讓渡金額430萬元，原告於簽約日96年11月30日已交付簽約金80萬元，被告應於96年12月30日將租賃房屋及佔用部份騰空卸下店招牌點交予原告後，原告再付款200萬元並及發票日期分別為97年4月15日、同年8月15日、同年12月15日、面額150萬元之支票3紙。詎被告未依約於96年12月30日點交，乃於97年1月20日於系爭讓渡契約書末以批註方式切結於97年1月30日點交，原告嗣於97年1月30日交付現款200萬元及如附表所示之支票3紙予被告，然被告延宕迄今拒不肯騰空系爭房屋2樓部分，且未拆卸屋外所懸掛之「興佺有限公司」招牌，幾經交涉未果，被告竟於97年4月10日以函件表示原告須再給付250萬元，並將如附表所示
3紙支票折現，否則礙難依約騰空點交房屋、拆卸招牌云云。爰依民法第226條、第256條規定解除系爭讓渡契約書，並以起訴狀送達為解除契約之意思表示，並以97年6月11日準備1狀、97年7月14日準備2狀後附函件再次為催告及附停止條件解除契約之意思表示、97年7月29日言詞辯論意旨狀為解除契約之意思表示，請求被告返還如附表所示之支票
3紙、已給付之現金280萬元，並依系爭讓渡契約書第5條後段約定：「乙方（即被告）如不按約履行背約者，依同樣既收定金全額並加倍賠償金返還甲方」，請求被告加倍返還定金80萬元。又系爭房屋原係未辦保存登記之建物，經原屋主於96年11月21日補辦保存登記後，於97年3月13日將系爭房屋售予原告，並於97年3月18日完成移轉登記，依民法第
767條、第425條第2項規定，原告自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋等語，並聲明：㈠被告應將如附表所示之支票返還原告。㈡被告應給付原告360萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應將坐落臺北市○○○路○段○○○號1樓房屋如附圖所示編號
Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分及同址2樓Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ所示部分騰空並遷讓返還原告。
二、被告則以：㈠兩造約定之讓渡標的僅有系爭房屋1樓右半邊，2樓部分未
讓渡，被告已將讓渡部分搬空，原告始給付200萬元及面額共計150萬元之系爭支票，原1樓橫向招牌已拆除，現有之招牌為原告嗣後於2樓所設置。當初原告表示沒有充足資金，因1樓欲變更為自用住宅，故先處理1樓完畢再談2樓部分。
㈡被告基於租賃關係繼續占有系爭房屋2樓，系爭房屋1樓原
本租金3萬2,000元、2樓租金1萬元，嗣後1、2樓租金調降為3萬2,000元，依比例換算2樓部分租金為7,619元，被告已將96年12月至2月租金提存於法院，另將97年3月至5月租金2萬2,857元轉帳至原告帳戶。
㈢系爭房屋1樓之鐵門整面為被告所有，被告有將遙控器交予
原告允其使用，詎原告竟將鐵門遙控器及屋後之門鎖換掉，以致被告必須以梯子進出等語置辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經本院依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之
1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點如下（本院97年6月11日言詞辯論筆錄，第51頁至第52頁）：
㈠兩造不爭執之事實：
⒈兩造於96年11月30日簽立系爭讓渡契約書，約定被告將坐
落臺北市○○○路○段○○○號1樓2分之1店面（右邊）之不定期租賃權讓渡予原告，讓渡金額430萬元，簽約金80萬元，被告應於96年12月30日簽訂房屋租賃權讓渡書並將租賃房屋及佔用部份騰空卸下店招牌點交予原告後，原告再付款200萬元並簽發餘款150萬元之分期支票。契約第5條約定：「雙方應各遵守本契約約定履行不得藉詞推諉，若甲方（即原告）不照約履行背約者，願將既付定金全付銷並失請求權，乙方（即被告）如不按約履行背約者，應依同樣既收定金全額並加倍賠償金返還甲方各均不得異議」。97年1月20日批註：「因事煩忙一再延誤點交再次請求點交日期限民國97年1月30日前絕對點交絕不再延期點交……」，97年1月31日批註：「民國97年1月31日乙方將房屋點交甲方接受，同時甲方付清全部價款現金新臺幣貳佰萬元正及如附後支票正本3份無訛，房屋遺留物任由甲方僱工代為清理廢棄」（第16頁至第17頁）。⒉原告已給付被告280萬元，並簽發受款人為被告，票載發
票日期97年4月20日、同年8月20日、同年12月20日，面額各50萬元之支票3紙予被告收執（第16頁至第17頁）。
⒊系爭房屋於96年11月21日辦理保存登記為北市○○區○○
段2小段1799建號，總面積127.48平方公尺（一層59.65平方公尺、二層63.74平方公尺、騎樓6.09平方公尺），原告於97年3月18日、97年3月28分別因買賣取得系爭房屋及其坐落基地臺北市○○區○○段2小段518地號土地（第29頁）。
⒋被告占有系爭房屋2樓部分，且未拆卸屋外懸掛「興佺有限公司」招牌。
⒌原告以起訴狀為解除系爭讓渡契約之意思表示。
㈡兩造爭執要旨：
⒈系爭讓渡契約書之讓渡標的為何？⒉被告是否有給付遲延之情事？原告解除契約意思表示是否
合法生效？⒊原告得否請求加倍返還定金80萬元及返還已付價金及支票
？⒋被告占有系爭房屋1、2樓是否有正當權源？原告得否請
求遷讓返還房屋？
四、茲就上述爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠系爭讓渡契約之讓渡標的為系爭房屋1樓：
原告主張系爭讓渡契約書之讓渡標的有2項，第1項為系爭房屋1樓右半邊店面，第2項為系爭房屋2樓云云，被告則辯稱讓渡標的僅及於1樓右半邊店面等語。經查：
⒈系爭讓渡契約書第1條「讓渡標的」載明：「座落臺北市
○○○路3段325號1樓2分之1店面（右邊）」「經臺灣士林地方法院94年度簡上字第117號民事判決不定期租權」等語，單由字面觀之，既僅提及系爭房屋1樓2分之
1店面之不定期租賃權，而未明文敘及系爭房屋2樓，自不得任意擴張解釋。
⒉原告雖主張本院94年度簡上字第117號民事判決判決標的
為系爭房屋2樓，故系爭讓渡契約書讓渡標的第2項「經臺灣士林地方法院94年度簡上字第117號民事判決不定期租權」即指系爭房屋2樓云云。惟查，本院94年度簡上字第117號遷讓房屋民事事件，訴外人 高金鶴 請求被告遷讓之對象為系爭房屋1樓如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ、Ｆ部分及2樓Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ部分，且兩造不爭執系爭房屋1樓右半部如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分及2樓Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ部分有不定期租約存在，本院判決認附圖所示Ｆ部分非承租範圍，另附圖所示Ｅ部分為系爭房屋1樓廁所，被告基於承租1樓右半部而取得該部分共同占有權源，被告承租部分訴外人高金鶴終止租約之意思表示不生效力，故僅判命被告遷讓返還系爭房屋1樓如附圖所示Ｆ部分並給付不當得利等情，此經本院依職權調取上開卷宗核閱無訛。由上足見，被告原先就系爭房屋1樓右半部及2樓之不定期租賃權存在，乃出租人及承租人雙方所不爭執，本院94年度簡上字第117號民事判決僅係就出租人事後終止租約之效力及不定期租賃權是否及於Ｅ、Ｆ部分而作認定，非謂被告就系爭房屋之不定期租賃權係基於上開判決而取得。又上開判決提及之不定期租賃權包括系爭房屋1樓右半部及2樓，並非僅限於系爭房屋2樓，則原告主張系爭讓渡契約書讓渡標的包括2項，其中第2項所稱「經臺灣士林地方法院94年度簡上字第117號民事判決不定期租權」係指系爭房屋2樓云云，委不足採，反而應認系爭讓渡契約書讓渡標的第1項所載「座落臺北市○○○路○段○○○號1樓2分之1店面（右邊）」係將第2項所載「經臺灣士林地方法院94年度簡上字第117號民事判決不定期租權」之範圍加以限縮特定。
⒊又系爭讓渡契約書於97年1月20日批註：「因事煩忙一再
延誤點交再次請求點交日期限民國97年1月30日前絕對點交絕不再延期點交，屆期如有願放棄抗辯權遺留物任由甲方（即原告）處理視為廢棄物所有房屋由甲方逕行接管絕無異議」、97年1月31日批註：「民國97年1月31日乙方（即被告）將房屋點交甲方接受，同時甲方付清全部價款現金新臺幣貳佰萬元正及如附後支票正本3份無訛，房屋遺留物任由甲方僱工代為清理廢棄」等語（第16頁至第17頁），並經被告於「收款人」處簽署「丙○○，97、元、31午12：30」，依文義解釋，應認被告已於97年1月31日下午12時30分許將全部讓渡標的點交予原告而簽收尾款，否則倘若尚有部分讓渡標的未經被告點交，原告焉有付清尾款之理？而證人即代書戊○○於本院97年7月14日言詞辯論期日到庭陳稱：「點交時我有去，但我沒有上2樓，我不知道點交時2樓有無整理，點交時1樓已搬清，2樓部分我不知道」（第94頁），另證人即原告員工丁○○證稱：「我是負責97年1月31日拿現金200萬及3張支票給被告，併在現場點交」、「我給了被告現金及支票，被告與代書簽契約，簽完契約被告就把遙控器交給我」、「2樓被告鎖住，2樓的門鎖著」等語（第95頁），足見97年
1月31日點交當天被告實際點交予原告始其取得事實上管領力之標的，僅及於系爭房屋1樓部分，而未點交2樓。
原告既於受點交系爭房屋1樓時，即將讓渡尾款交予被告，益徵讓渡之標的應為系爭房屋1樓部分。
⒋第查，證人即代書戊○○固於本院97年7月14日言詞辯論
期日到庭陳稱：「（系爭讓渡契約書）是我擬的」、「1樓有分兩半，1半有租約，2樓沒有租約但有判決不定期租賃關係，被告當時還有拿出測量圖……被告有租賃權的部分被告全部讓渡出來」、「1樓2分之1是依照租約，
2樓是依照判決，兩個部分都有讓渡」、「（問：就你認知法院判決不定期租賃是否只有2樓？）1、2樓都有」、「（讓渡金額430萬元之內容為何？）讓渡1、2樓之租賃權」、「附註是我寫的。當時原來是約定96年12月30日被告要遷屋，後來延期，原告即要求被告97年1月30日搬遷，後來又延期至1月31日，最後於1月31日點交」、「點交時我有去，但我沒有上2樓，我不知道點交時2樓有無整理，點交時1樓已搬清，2樓部分我不知道，因為當時認為沒有搬走的就當作廢棄物」等語（第92頁至第94頁）。另證人即原告之員工丁○○證稱：「兩造之前如何談我不清楚，我是負責97年1月31日拿現金200萬及3張支票給被告，併在現場點交」、「我給了被告現金及支票，被告與代書簽契約，簽完契約被告就把遙控器交給我，被告說1、2樓還有一些她的東西，被告說再給她一些時間清空，她還要拿屋裡的東西，要拿時再找我拿1樓鐵門遙控器」、「2樓被告鎖住，2樓的門鎖著，她要求我們給她一段時間她儘快搬遷，要求先不要動2樓的東西，當天下午我要去換1樓的遙控器時，被告還是拜託我1、2樓的東西先讓他放，她找時間搬遷」、「被告有要求我們
2樓不要換鎖方便她進出開門，我們要求被告1個禮拜內搬遷，但被告沒有履行」等語（第94頁至第95頁）。姑不論上開證人分別為原告所委任及僱佣，其等證言已有偏頗原告之虞，況證人丁○○僅負責點交事宜，對於兩造商議之讓渡標的內容並無親身見聞。且倘依上開2名證人所述，系爭房屋1樓右半部及2樓均為讓渡標的，何以點交當時均無人前往2樓查看使用現狀？何以堅持更換1樓遙控器，卻聽任被告要求未更換2樓門鎖？又依證人戊○○擬具、經被告簽署之批註所載，讓渡標的內如有遺留物皆視同廢棄物任由原告處理，原告並得逕行接管讓渡標的，倘若系爭房屋2樓部分亦為讓渡標的，何以原告遲不敢依上開批註約定，逕行處理系爭房屋2樓遺留物並予以接管？再查，證人戊○○既明知本院94年度簡上字第117號民事判決提及之不定期租賃權包括系爭房屋1樓右半部及2樓，依其代書之專業，理應於契約讓渡標的詳列系爭房屋1樓右半部及2樓，或係單獨註明讓渡標的為本院94年度簡上字第117號民事判決不定期租賃權（即包括系爭房屋1樓右半部及2樓），何以一方面於系爭讓渡契約書讓渡標的第1段僅列系爭房屋1樓右半部，另一方面又於第2段記載本院94年度簡上字第117號民事判決不定期租賃權？實啟人疑竇。上開證人之證言與常情不符，尚難憑信。
⒌綜上，依兩造簽署之系爭讓渡契約書讓渡標的及批註內容
文義解釋，並觀諸點交時之情況，應認讓渡標的僅及於系爭房屋1樓右半部，不及於2樓部分。
㈡原告解除契約不合法：
⒈再查，原告固以被告給付不能、給付遲延為理由，以起訴
狀送達為解除契約之意思表示（第9頁），並以97年6月11日準備1狀後附函件催告於文到10日內將系爭房屋2樓騰空點交並將招牌拆卸（第58頁），被告於同日收受送達（第55頁），原告又以97年7月14日準備2狀後附函件再次為上開催告並為附停止條件解除契約之意思表示（第10
0頁），被告於97年7月29日收受送達（97年7月18日寄存送達，依民事訴訟法第138條第2項10日發生寄存送達效力）（第102頁），原告再以97年7月29日言詞辯論意旨狀為解除契約之意思表示（第119頁），被告於同日收受送達（第109頁）。然誠如前述，兩造間讓渡標的並不及於系爭房屋2樓，則原告未依債之本旨，催告被告騰空點交系爭房屋2樓，難認被告就此部分生遲延之法律效果。
⒉另關於招牌部分，依系爭讓渡契約書於97年1月20日批註
：「……97年1月30日前絕對點交絕不再延期點交，屆期如有願放棄抗辯權遺留物任由甲方（即原告）處理視為廢棄物所有房屋由甲方逕行接管絕無異議」、97年1月31日批註：「民國97年1月31日乙方（即被告）將房屋點交甲方接受……房屋遺留物任由甲方僱工代為清理廢棄」等語（第16頁至第17頁），顯見兩造係就現狀點交，點交後房屋遺留物蓋由原告自由處置。是以，倘認目前於現場之招牌屬於已點交之系爭房屋1樓部分，原告自得自行處置招牌，而無再催告被告拆卸，而課以遲延責任之理；倘認該招牌屬於未讓渡點交之系爭房屋2樓部分，原告此部分催告即屬未依債之本旨，亦不生催告及遲延之法律效果。
⒊綜上，被告並未給付遲延，原告所為之歷次催告及解除契約即非合法。
㈢原告不得請求加倍返還定金80萬元及返還已付價金及支票：
承前所述，系爭讓渡契約書並未合法解除，則原告請求被告回復原狀，返還已付價金及支票，並依系爭讓渡契約書第5條後段約定請求加倍返還定金，即非可採。
㈣被告占有系爭房屋2樓無正當權源：
⒈兩造間於96年11月30日簽訂之讓渡協議標的固僅及於系爭
房屋1樓右半部，2樓部分租賃權未經讓渡予原告，然原告已於97年3月13日向訴外人高金鶴買受坐落臺北市○○區○○段2小段518、519地號土地暨其上門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋之所有權，並於97年3月18日、同年月26日完成不動產移轉登記等情，有土地暨建物登記謄本足考（第29頁至第31頁），亦即兩造簽訂系爭讓渡契約書後，系爭房屋1、2樓之所有權嗣後已屬原告所有。而被告目前繼續占有系爭房屋2樓之事實，為兩造所不爭執，自應由被告舉證證明其占有具備正當權源。⒉被告雖辯稱其就系爭房屋有不定期租賃關係存在，並將96
年12月至97年5月之租金提存於法院及轉帳至原告帳戶云云。惟按，「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」固為民法第425條第1項所明定。但同條第2項復規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」此項規定雖於88年4月21日修正公布（89年5月5日施行），依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2項之規定（最高法院95年度臺上字第521號判決要旨參照）。經查，被告與訴外人 高玉琴 就系爭房屋1樓右半部之租賃契約原自88年4月10日起至90年4月9日止，嗣後擴張承租範圍至系爭房屋
2樓，租期屆滿被告繼續承租而與訴外人高玉琴成立不定期租賃契約關係，未經公證，嗣訴外人高玉琴於92年8月12日歿，93年6月21日被繼承人協議分割遺產，系爭房屋之事實上處分權及基於租賃契約所生權利分配予訴外人高金鶴，業經本院依職權調取本院94年度簡上字第117號民事判決卷宗核閱屬實，則系爭房屋之租約固於民法第425條第2項修正施行前成立，然訴外人高金鶴於上開條文修正施行後之97年3月間將系爭房屋所有權讓與原告，揆諸前揭最高法院判決意旨，即有民法第425條第2項之適用，亦即被告就系爭房屋2樓之不定期租賃關係，對於受讓人之原告並不繼續存在。此外，被告復未舉證證明其對於系爭房屋2樓有其他占有之正當權源，則原告主張被告無權占有，即屬有據。
㈢至於系爭房屋1樓如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分，因兩
造於96年11月30日簽訂之讓渡協議及97年1月31日之點交，目前已非被告所占有，此為兩造所不爭執，則原告再依民法第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋1樓部分，洵非可採。
五、綜上所述，被告無正當權源占有系爭房屋2樓，則原告依民法第767條規定，訴請被告返還坐落臺北市○○○路○段○○○號2樓房屋如附圖所示Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ所示部分騰空並遷讓返還原告，為有理由，應予准許。又原告解除房屋租賃讓渡契約書為不合法，且被告並未占有系爭房屋1樓，則原告依民法第226條、第256條規定、房屋租賃讓渡契約書第5條後段約定，訴請被告將如附表所示之支票返還原告，並給付原告360萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另依民法第767條規定，訴請被告將坐落臺北市○○○路○段○○○號1樓房屋如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分騰空並遷讓返還原告，為無理由，應予駁回。
六、、末按，「法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。」民事訴訟法第87條第1項定有明文。查本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，訴訟費用5萬3,371元應由被告負擔即50分之1即1,067元，餘由原告負擔。
七、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國97年8月13日
民事第二庭法官陳玉曆以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年8月18日
書記官吳華瑋