臺灣臺中地方法院民事判決 104年度中簡字第1462號
原 告 天青 聯合開發股份有限公司
法定代理人 羅美秀
訴訟代理人 李琁隆
黃寶賢
被 告 吳瑞壹
何聰盛
紀林点絨
張黃瑟
黃鴻烈
王 戴素梅
上列一人
訴訟代理人 王麟財
被 告 賴彩系
賴秀鳳
陳仁培
陳美璉
陳宥伶
黃振樹
江富財
饒順禮
何浤銘
陳信華
李占陽
許長華
上列一人
訴訟代理人 賴曉慧
被 告 粘林 阿燕
吳成吉
江 羅秀蘭
上列一人
訴訟代理人 賴曉慧
被 告 吳源堂
李粘淑慧
上列一人
訴訟代理人 李佩霞
被 告 孫淑勳
曾丁香
莊淑清
廖財照
上列一人
法定代理人 廖賴玉霞
被 告 廖碧玉
洪 廖碧茹
劉 廖碧甚
方 束貞
江德 一
洪約
游淑 朱
巫柔
吳 張秀 葉
紀林維
黃隆祥
上列一人
訴訟代理人 賴曉慧
被 告 賴榮漢
上列三十八人
訴訟代理人 陳佳伶 律師
被 告 吳秀萍
葉永銓
張培森
陳光進
陳政漢 即 陳文壽
湯雅芬
蔡錦煌
王秀媛
陳玉葉
黃聖林
許秀麗
白滿惠
鄭春
劉家德
黃福來
王順良
蔡來旺
林秀蘭
廖國棟
巫阿柑
林 孟芹
上列一人
訴訟代理人 王藝樺
被 告 魏清海
洪秀娥
上列一人
訴訟代理人 何志浩
被 告 許謹
林鳳英
陳振昌
朱玉霜
林基田
林培菊
劉麗珠
許純勉
陳林月雲
游富燕
洪錦煌
陳福源
謝秀娥
錢 辜秀菊
連評褓
賴阿甜
廖秀梅
陳文宗
施家溱
許純絨
林 施秀貞
上列一人
訴訟代理人 賴曉慧
被 告 蔡翠鴻
何仁
上列一人
訴訟代理人 何葉秋菊
被 告 林沛興
張長瑞
張 廖秀琴
蔡江南
何如川
陳瑞鈸
劉 羅秀菊
梁 賴彩沈
劉瑞菊
金琳
上列一人
訴訟代理人 李國遠
被 告 陳瑞遠
陳瑞海
上列一人
訴訟代理人 陳奕志
被 告 王繼宇
周揚銘
上列一人
法定代理人 傅郁禎
被 告 許 陳琴珠
陳葉
上列一人
訴訟代理人 許統評
被 告 何永全
王欵
王修杰
江琇慧
王秀鸞
林富斌
上列一人
訴訟代理人 林清 在
被 告 陳阿香
王濬承
王源龍
王月紅
王愛專
王瑞玉
王淑瑛
王淑圓
王淑華
王淑君
王珮菁
謝永基
施和興
賴雀莉
賴雀琳
上列一人
法定代理人 王梅蘭
被 告 簡美足
上列一人
訴訟代理人 張清泉
被 告 施家淞
魏玉馨
黃文瑀
秦東平
陳俞安
廖嘉禾
兼上列一人
訴訟代理人 廖福銀
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國105年3月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項之說明：
一、訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴
訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴
訟，民事訴訟法第254條定有明文。原告起訴時， 李日隆 原
為所訴請分割之坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地及同
段1065建號建物（下稱系爭房地）之共有人，就系爭土地有
應有部分238,000分之170之所有權，就系爭房屋有應有部分
260分之1之所有權。嗣李日隆於訴訟中之民國104年7月16日
將其所有系爭房地之前揭應有部分移轉登記予天青聯合開發
股份有限公司（下稱天青公司），天青公司並於104年8月14
日、104年8月24日具狀聲明承當訴訟，提出房地所有權贈與
移轉契約書、所有權狀及登記謄本為證（見本院卷四第3-8
頁），經核於法並無不合，應予准許。
二、被告吳瑞壹、吳秀萍、張培森、陳光進、陳政漢、湯雅芬、
王秀媛、陳玉葉、黃聖林、許秀麗、白滿惠、鄭春、劉家德
、黃福來、王順良、蔡來旺、林秀蘭、廖國棟、巫阿柑、洪
秀娥、許謹、朱玉霜、劉麗珠、許純勉、陳林月雲、游富燕
、洪錦煌、陳福源、 錢辜秀菊 、賴阿甜、廖秀梅、陳文宗、
施家溱、 林施秀貞 、蔡翠鴻、林沛興、張長瑞、張廖秀琴、
蔡江南、何如川、陳瑞鈸、 劉羅秀菊 、 梁賴彩沈 、劉瑞菊、
金琳、陳瑞遠、陳瑞海、王繼宇、周揚銘、 許陳琴珠 、何永
全、王修杰、江琇慧、王秀鸞、王濬承、王源龍、王月紅、
王愛專、王瑞玉、王淑瑛、王淑圓、王淑華、王淑君、王珮
菁、謝永基、施和興、賴雀莉、賴雀琳、施家淞、 魏玉韾 、
黃文瑀、秦東平、陳俞安經合法通知，未於最後言詞辯論期
日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告
之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）原告經由本院拍賣程序合法取得系爭土地應有部分238,00
0分之170、系爭房屋應有部分260分之1，為共有人之一，
且原告與被告等共有人並無分管協議，依民法第823條之
規定訴請分割。系爭房地共有人持分不同，於使用收益上
現物分割有其困難，為發揮共有物之最大經濟效益，依民
法第824條規定，請求變價分割，以賣得價金分配各共有
人。
（二）系爭房地現大都無人使用，外圍使用之市集均非建物之主
體，分管契約已形容虛設。大法官會議釋字第358號解釋
，主要係針對區分所有權人公共建築物及公共用地的部分
，而區分所有權之建物，其特點為公共建築物之共有部分
，其登記所有權係依每個建築物之建號為持分，而非以自
然人為登記。且每個建物皆為其獨立，有獨立建號，可以
獨自完全自由處分。系爭房屋並無上述特點，而係依其持
分登記，並無公共建築物及公共土地，故非屬區分所有權
之建築物及共用土地，無民法第823條第1項後段之疑慮。
另同段1062、1063、1067建號建物坐落於同段244及系爭
土地上，原告無法尋得二個地號土地及其上所有建物可以
合併拍賣之法源依據（請求通知上開建物之共有人是否同
意與本件合併處理，或諭知其他共有人是否為上述主張）
。
（三）並聲明：請求將系爭房地變價拍賣，將其變價所得依各共
有人持分比例分配予全體共有人。
二、被告部分
（一）被告何聰盛、紀林点絨、張黃瑟、黃鴻烈、 王戴素梅 、賴
彩系、賴秀鳳、陳仁培、陳美璉、陳宥伶、黃振樹、江富
財、饒順禮、何浤銘、陳信華、李占陽、許長華、粘林阿
燕、吳成吉、 江羅秀蘭 、吳源堂、李粘淑慧、孫淑勳、曾
丁香、莊淑清、廖財照、廖碧玉、 洪廖碧茹 、 劉廖碧 甚、
方束貞 、 江德一 、洪約、 游淑朱 、巫柔、吳 張秀葉 、紀
林維、黃隆祥、賴榮漢（下稱被告何聰盛等38人）則以：
⒈原告於104年3月11日以拍定方式取得系爭房地持分後，
旋即於104年5月4日聲請變價分割上開不動產，欲獲取
變價持分之所得，一會兒繳錢給法院，一會兒要從法院
拿回錢，其「花錢」買一小部份持分，持有不到2個月
，卻要求法院大費周章，將大家持分賣掉，將錢分回給
原告，亦即整個訴訟，全部共有人陪原告一人賣房賣地
，只為滿足原告一人之「花錢」、「分錢」套利，或圖
利財團，顯浪費司法資源、徒增共有人間之爭議，並影
響依賴上開不動產維生之數百戶家庭生計（每一商號以
3名勞動人口計算），有違社會公益，合先敘明。
⒉兩造所共有之系爭土地，確有因物之使用目的而不能分
割之情事，依民法第823條第1項但書規定，不能分割：
①系爭土地為兩造所共有，其上現有如臺中市中正地政
事務所建物測量成果圖（見本院卷六第79頁，下稱附
圖）所示同段1062號至1067建號6棟建物，其中，附
圖編號1為同段1064建號即門牌號碼○○街00號建物
、編號2為同段1067建號即門牌號碼○○街00號建物
號、編號3為同段1063建號即門牌號碼○○街00號建
物號、編號4為同段1064建號即門牌號碼○○○街00
號-2號建物號、編號6為同段1066建號即門牌號碼○
○○街00號建物，上開建物現為部分被告共有，原告
無持分；編號5為同段1065建號即門牌號碼○○○街0
0號之1建物，為兩造所共有。上開6建物均有坐落於
系爭土地上，6建物之所有權人並共有系爭土地所有
權。
②本件原告僅為系爭房屋之共有人，其主張欲變價分割
系爭土地，惟系爭土地上尚有附圖編號1、2、3、4及
編號6等5建物之基地面積及法定空地面積，其基地面
積為657.17平方公尺、法定空地面積為262.87平方公
尺。
系爭土地上之法定空地已因繼續供6建物使用，而為該6
建物利用所不可缺。又共用之屋頂、走道、騎樓、水塔
、電器室、衛生設備及排水系統等，亦為該6建物利用
所不可缺之共用部分，從而，系爭土地確有因物之使用
目的而不能分割之情事，依民法第823條第1項但書規定
，即屬不能分割，故原告訴請就系爭土地變價分割，影
響其他5建物「依法應保留之法定空地」及共用部分，
於法未合，不應准許。
⒊原告請求分割系爭房地，係已供市場使用30年之共有土
地、建物，因供公眾使用，事涉公益，自應認屬因使用
目的而不能分割：
系爭房地現為市場，有服飾、餐飲、百貨及各類雞、鴨
、魚、豬、菜蔬、水果等商販，商業活動熱絡，已供市
場使用30年之共有土地、建物，因係供公眾使用，事涉
公益，參照最高法院95年度臺上字第150號裁定、97年
度臺上字第1320號判決、94年度臺上字第1365號裁定，
自應認屬因使用目的而不能分割。
⒋系爭房屋現為商場，有服飾、餐飲、百貨及各類商販，
商業活動熱絡，現狀已存在多年，各建物內部空間之使
用及使用空間所座落之土地位置，應認有默示分管契約
存在，且原告對於各專有部分分管之現狀明知或可得而
知，應受拘束：
原告請求分割系爭房地位於臺中市○○○街、漢寧街，
於75年建築完成即作為商業之店舖、市場使用，上開現
狀已存在近30年，原告於104年3月間經由拍賣取得系爭
建物，其分管範圍為附圖「B21 王錦坤 」之使用空間（
王錦坤即拍賣債務人），及系爭土地分管範圍為「B21
」使用空間所座落之土地位置，其於應買前必已看過建
物、土地之現況，對於上開分管之現狀事實（即附圖所
示之現狀）明知或可得而知，參照最高法院83年臺上字
第1377號、99年臺上2278號判決意旨，應認兩造間就附
圖所示各共有人於各建物分管範圍及各土地分管範圍有
「分管契約」存在，各共有人均應受附圖所示分管現況
之拘束。
⒌倘認本件得為分割，因各共有人原先向建商購買之價金
，因其買受分管之位置不一，其價格不同，倘得以變價
之方式分割，無異迫使全體共有人均以同一價格出售其
持分！顯非公平，故被告所提之分割方案為：以分管現
狀分割，分割方法如附圖所示等語，資為抗辯。
⒍被告 李粘淑惠 並以：被告李粘淑惠於系爭房地上擺攤維
生、居住，已超過40年，全家賴此市場維生，一旦系爭
房地遭拍賣變價分割，家庭將陷入收入無著之地步，希
能維持現狀。若不幸要分割，願與其他被告繼續維持共
有，俾能繼續在市場工作，以維生存。原告共有物持分
來源係透過法拍，包括原告及被告陳俞安，其等持分僅
為正常攤位持分之10分之1，雖法律賦予各共有人分割
之權利，但在大多數人反對，且被告李粘淑惠之持分即
多於原告之情況下，原告要求拍賣、變價分割是否符合
比例原則？原告興訴實有權利濫用之嫌等語，資為抗辯
。並聲明：駁回原告之訴。
（二）下列被告曾到場或具狀為聲明或陳述：
⒈被告吳瑞壹未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
被告吳瑞壹於系爭房屋有攤位，但未使用，不同意原告
之分割方案，原告什麼計畫都沒有等語，資為抗辯。
⒉被告吳秀萍未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
不同意原告之分割方案，原告是建設公司，只是買壹個
攤位，就要把其他134個攤位賣掉，這樣不公平，而且
當初買攤位的時候，外面靠路邊的位置跟裡面的攤位價
錢差四、五倍，如果原告硬要全部買走蓋大樓，也要讓
目前靠馬路的人有優先承購權等語，資為抗辯。
⒊被告葉永銓則以：不同意變賣，如私下有人出價滿足要
求，則考慮出售等語，資為抗辯。
⒋被告張培森未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
不同意原告之分割方案，原告是建設公司，只是買壹個
攤位，就要把其他134個攤位賣掉，這樣不公平，而且
當初買攤位的時候，外面靠路邊的位置跟裡面的攤位價
錢差四、五倍，如果原告硬要全部買走蓋大樓，也要讓
目前靠馬路的人有優先承購權等語，資為抗辯。
⒌被告王秀媛未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
被告王秀媛於系爭建物有攤位，業已買受30幾年，不同
意原告以便宜的價錢賣掉等語，資為抗辯。
⒍被告 林孟芹 則以：
不同意變價分割，亦不同意出售等語，資為抗辯。並聲
明：原告之訴駁回。
⒎被告魏清海則以：
不同意變價分割，被告魏清海購買攤位將近三十年，原
告是拍賣買得，攤位在裡面，價值比較低的，原告主張
變價分割不公平等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁
回。
⒏被告洪秀娥未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
被告洪秀娥於系爭建物有攤位，不同變價分割等語，資
為抗辯。
⒐被告林鳳英則以：
被告林鳳英於系爭建物有攤位，業已買受30幾年，不同
意原告以便宜的價錢賣掉等語，資為抗辯。
⒑被告陳振昌則以：
不同意變價分割，原告要買價錢要合理，若嗣後出售被
告要有優先權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回
。
⒒被告朱玉霜未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
不同意變價分割，原告要買價錢需比被告朱玉霜當初購
買時高才可以等語，資為抗辯。
⒓被告林基田則以：
同意多數人之意見。若可以蓋大樓，被告林基田分到樓
下二、三層就更好了等語，資為抗辯。
⒔被告林培菊則以：
不同意變價分割，被告林培菊有攤位，還有在做生意，
不願意出售等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
⒕被告陳林月雲未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到
場之陳述，答辯略以：
被告陳林月雲有攤位，原告如購買，價錢要其能接受，
要大家都同意才行等語，資為抗辯。
⒖被告游富燕未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
不同意原告之分割方案，因為價錢問題，且要有參與感
，被告游富燕目前有攤位出租給管理室等語，資為抗辯
。
⒗被告謝秀娥則以：
不同意變價分割，被告謝秀娥有攤位，原告的請求不公
平，價錢不合理等語，資為抗辯。
⒘被告錢辜秀菊未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到
場之陳述，答辯略以：
不同意變價分割，被告錢辜秀菊有攤位，沒有在做生意
，原告的價錢要合理等語，資為抗辯。
⒙被告連評褓則以：
不同意變價分割，被告連評褓有攤位，原告的價錢需合
理等語，資為抗辯。
⒚被告賴阿甜未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
不同意變價分割，被告賴阿甜有攤位，沒有在做生意，
原告的價錢要合理等語，資為抗辯。
⒛被告施家溱未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
不同意變價分割，被告施家溱有攤位，沒有在使用，若
有合理價錢同意出售等語，資為抗辯。
被告許純絨則以：
不同意變價分割等語，資為抗辯。
被告林施秀貞未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到
場之陳述，答辯略以：
被告林施秀貞有攤位，有在做生意，當地有150幾個家
庭靠市場生活，有些狀況不好的住在菜市場裡面，若要
活化土地，應由瞭解情形的人來規劃，並與所有權人商
量，才不會不公平，尤其靠路邊的攤位當初購買的價格
1個約450萬元，裡面的攤位價格比較低，所以不同意原
告的方案等語，資為抗辯。
被告蔡翠鴻未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
有攤位，沒有在使用，不同意變價分割等語，資為抗辯。
被告何仁則以：
被告何仁有攤位，沒有在使用，也沒有租人，以多數人
意見為主等語，資為抗辯。
被告林沛興未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
有攤位，沒有在使用，若依市價開發才可以接受等語，
資為抗辯。
被告張廖秀琴未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到
場之陳述，答辯略以：
有攤位，目前被作為倉庫使用，原告需提出合理的價錢
才可能接受等語，資為抗辯。
被告蔡江南未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
有攤位，目前未使用，不同意原告之分割方案等語，資
為抗辯。
被告陳瑞鈸未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
不同意原告之分割方案，若原告提出合理價格，可以考
慮。有攤位，目前未使用等語，資為抗辯。
被告梁賴彩沈未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到
場之陳述，答辯略以：
不同意原告之分割方案，但同意改建，有靠路邊之攤位
使用中，改建後希望有優先權等語，資為抗辯。
被告劉瑞菊未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
不同意原告之分割方案等語，資為抗辯。
被告金琳未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場之
陳述，答辯略以：
不同意原告之分割方案，主張就地分割保留原有的土地
，因為所有攤位在住家後面等語，資為抗辯。
被告陳瑞遠未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
不同意原告之分割方案，若有合理價格，願意出售。有
攤位，未使用，原告所出之價格不合理等語，資為抗辯。
被告陳瑞海未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
不同意原告之分割方案，若有合理價格，願意出售。有
攤位，未使用，原告所出之價格不合理等語，資為抗辯。
被告王繼宇未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
不同意原告之分割方案，若有合理價格，願意出售等語
，資為抗辯。
被告陳葉則以：
有攤位，有在使用，靠此攤位生活，不同意變價分割等
語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
被告王欵則以：
有攤位，出租予他人使用，不同意變價分割，若有合理
價格，同意出售等語，資為抗辯。
被告王修杰未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
有攤位，有在使用，靠此攤位生活，不同意變價分割，
若有合理價格，願意出售等語，資為抗辯。
被告林富斌則以：
原告聲請一併拍賣系爭房地實不可行，系爭土地上尚有
其所有之同段1064建號建物，倘將系爭土地拍賣掉，必
造成同段1064建號建物空有建物而無土地。又雖共有人
於拍賣時有優先權，但拍賣總金額相當龐大，一般共有
人無此一能力購得整筆房地，勢必只有建設公司或財團
才能取得，且在無競爭下以低單價取得，雖非圖利特定
人，卻係傷害所有共有人，而將所有利益歸於特定共有
人。原告若欲取得土地作為開發，應與各共有人協議，
提出合理價格收購。不同意變價分割，原告只買兩個攤
位，其等共有人已買了30年，原告想要蓋大樓，應與被
告協商。目前每坪市價4、50萬元，比其等購買時還貴
，不能以其餘共有人當初買的價格向共有人買等語，資
為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
被告陳阿香則以：
不同意變價分割，意見如被告林富斌所述等語，資為抗
辯。並聲明：原告之訴駁回。
被告謝永基未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
不同意變價分割，請求原物分割，有攤位，沒有在使用
等語，資為抗辯。
被告施和興未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
有攤位，有在做生意，靠此攤位生活，不同意分割等語
，資為抗辯。
被告簡美足則以：
不同意變價分割，希望維持原狀，不要分割，目前系爭
房地有攤位做生意，如果賣掉將無法維生等語，資為抗
辯。並聲明：原告之訴駁回。
被告施家淞未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
不同意拍賣，但可以分割，被告施家淞在該處有攤位，
希望保留該部分之土地，攤位目前未使用，係在共有之
其他土地上做生意等語，資為抗辯。
被告魏玉馨未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
不同意分割，希望保留土地，上面有攤位，目前租給他
人使用等語，資為抗辯。
被告秦東平未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場
之陳述，答辯略以：
不同意拍賣，主張原物分割，上面有攤位，目前使用中
等語，資為抗辯。
被告廖福銀、廖嘉禾則以：
希望不要分割，其等有1個攤位但沒有在使用等語，資
為抗辯。
被告劉家德未於言詞辯論期日到場，據其提出之書狀，
答辯略以：
原告起訴之訴訟標的價額，係以其向法院拍定之價值為
據，似乎於法不合；原告於法拍之前應對投標物之使用
狀況甚為知悉，其與其他共有人間應認有默認分管之協
議。且系爭土地現供菜市場使用，其上各自擁有建物，
且設有門牌號碼，均正常使用，原告不能僅為其個人利
益而罔顧共有人權益，其主張變價分割，顯有以小博大
及假藉訴訟謀取暴利，並非善意之當事人，其起訴有悖
於公共利益、違反社會常情及公平正常原則等語，資為
抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
被告蔡錦煌則以：
不同意變價分割，有攤位，沒有在使用，原告所出之價
格不合理，而且原告沒有事先協商就起訴，原告如果要
開發，也要讓被告參與等語，資為抗辯。
（三）被告陳光進、陳政漢、湯雅芬、陳玉葉、黃聖林、許秀麗
、白滿惠、鄭春、黃福來、王順良、蔡來旺、林秀蘭、廖
國棟、巫阿柑、許謹、劉麗珠、許純勉、洪錦煌、陳福源
、廖秀梅、陳文宗、張長瑞、何如川、劉羅秀菊、周揚銘
、許陳琴珠、何永全、江琇慧、王秀鸞、王濬承、王源龍
、王月紅、王愛專、王瑞玉、王淑瑛、王淑圓、王淑華、
王淑君、王珮菁、賴雀莉、賴雀琳、黃文瑀、陳俞安未於
言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由
（一）查系爭房地為兩造共有，應有部分如附表所示，業據原告
提出系爭房地登記謄本、契稅繳款書、所有權狀、本院不
動產權利移轉證書、房屋稅籍證明書、地籍圖謄本、建物
測量成果圖、現場照片等件為證（見本院卷一第12-70、1
52-204頁，卷二第143-228頁、卷六第16-62），並為兩造
所不爭執，堪信為真實。按各共有人，除法令另有規定外
，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或
契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之
期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不
動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不
得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如
有重大事由，共有人仍得隨時請求分割，民法第823條定
有明文。又民法第823條第1項前段之立法理由在於共有物
之分割，係以共有關係消滅為目的之清算程序，共有於改
良共有物不無妨礙（例如甲共有人欲改良，而乙共有人不
欲是。），且於共有物之融通亦多阻窒（例如欲賣共有物
非各共有人同意不得為之，而得各共有人同意其事甚難。
），國家經濟既受損害，並易啟各共有人彼此之爭論，故
法律不能不予各共有人以隨時請求分割之權，使共有之關
係容易消滅，於公私皆有裨益（該條項立法理由參照）。
準此，若共有於改良共有物或共有物之融通並無妨礙，且
就共有之狀態事實上並未損害國家社會經濟，當無強令必
需分割之理。是以民法第823條第1項但書復規定，因物之
使用目的不能分割者，不在此限。其立法意旨在於增進共
有物之經濟效用，並避免不必要之紛爭（司法院大法官會
議釋字第358號解釋參照）。所謂因物之使用目的不能分
割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可
缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高法院50年臺
上字第970號判例參照）。例如區分所有建築物之共同使
用部分，為各區分所有人利用該建築物所不可或缺，其性
質屬於因物之使用目的不能分割者（司法院大法官會議釋
字第358號解釋參照）。又如已闢為道路或市場使用之共
有土地或建物，因係供公眾使用，事涉公益，自應認屬因
使用目的而不能分割。且既稱「不能分割」，當包括原物
分割與變價分割在內（最高法院94年度臺上字第1365號、
95年度臺上字第150裁判參照）。再按區分所有建築物之
共有部分、共有基地等，因共有物繼續供他物之用，而為
該物之利用所不可缺，此等共有物原始設計規劃之目的即
以共有之形式存在，且需以共有之形式繼續存在，始能達
成其使用之目的及經濟之效益，故此等共有物在性質上雖
非絕對不能分割，但一經分割將失其效用，而不能達使用
之目的，均屬民法第823條第1項但書之「因物之使用目的
不能分割」之情形。
（二）經查：
⒈被告何聰盛等38人抗辯：系爭土地為兩造所共有，其上
現有如附圖所示同段1062建號至1067建號6棟建物，其
中，附圖編號1為同段1064建號即門牌號碼臺中市○○
街○○號建物、編號2為同段1067建號即門牌號碼臺中市
○○街○○號建物號、編號3為同段1063建號即門牌號碼
臺中市○○街○○號建物號、編號4為同段1064建號即門
牌號碼臺中市○○○街○○○○號建物、編號6為同段1066
建號即門牌號碼臺中市○○○街○○號建物，上開建物現
為部分被告共有，原告無持分；編號5為系爭房屋即門
牌號碼○○○街00號之1建物，為兩造所共有，上開6建
物均有坐落於系爭土地上，6建物之所有權人並共有系
爭土地所有權；原告僅為系爭房屋之共有人，其主張欲
變價分割系爭土地，惟系爭土地上尚有附圖編號1、2、
3、4及編號6等5建物之基地面積及法定空地面積，其基
地面積為657.17平方公尺、法定空地面積為262.87平方
公尺，是系爭土地，確有因物之使用目的而不能分割之
情事等情，業據其等提出系爭房地登記謄本、臺中市中
正地政事務所建物測量成果圖（即附圖）、不動產登記
資料表、系爭房地所有權狀、房屋稅繳款書、地價稅繳
款書、同段1064建號建物使用執照等件為證（見本院卷
六第79-207、245頁），復有原告提出之同段1062、106
3、1067建號建物（均坐落於同段244及系爭土地上）、
1064、系爭房屋、同段1066建號建物（均坐落於同段24
5地號土地上）測量成果圖，系爭土地及前揭建物登記
謄本在卷可稽（見本院卷二第145-228頁）。
⒉被告何聰盛等38人復抗辯：系爭房地位於臺中市○○○
街、漢寧街，於75年建築完成即作為商業之店舖、市場
使用，上開現狀已存在近30年，原告於104年3月間經由
拍賣取得系爭建物，其分管範圍為附圖「B21王錦坤」
之使用空間（王錦坤即拍賣債務人），及系爭土地分管
範圍為「B21」使用空間所坐落之土地位置，其於應買
前必已看過；系爭房地現為市場，有服飾、餐飲、百貨
及各類雞、鴨、魚、豬、菜蔬、水果等商販，商業活動
熱絡，已供市場使用30年之共有土地、建物等情，為原
告所不爭執。而依前揭測量成果圖及登記謄本之記載，
同段0000-0000建號建物之主體構造及主要用途，均為
鋼架造之店鋪，主要用途作為商業用。又系爭房地坐落
於臺中市○○○街○段、寧漢街與寧漢三街所圍之區域
，目前為華美黃昏市○○區○○○於○段0000-0000建
號鋼架造之建物內有為數眾多之攤販店鋪等情，有原告
提出之測量成果圖及現場照片在卷可稽（見本院卷一第
121-133頁）。足見系爭房地於原始起造建築時，即規
畫作為市場使用，且以數人共有所有權並分管攤位對外
營業之方式為其使用目的，藉以共同創造商業榮景、發
揮其經濟效益，共有人亦賴以維生，若共有人無意經營
，自得將其系爭房地之應有部分及系爭房屋分管之攤位
出售予他人，繼續維持共有之形態，以達其經濟目的。
是系爭房地維持共有之狀態符合當初設計規畫之目的及
共有人暨嗣後買受人之認識與期待，於改良共有物或共
有物之融通並無妨礙，且就共有之狀態事實上非但並未
損害國家社會經濟，且為維持商業、經濟榮景所必需，
當無強令必需分割之理。若強令分割，因各共有人買得
分管之攤位之價格不一，反而有礙其經濟效用，違反公
平原則，製造紛爭。被告何聰盛等38人抗辯：系爭房屋
屬於因物之使用目的不能分割者等語，應可採信。且既
稱「不能分割」，當包括原物分割與變價分割在內，原
告訴請分割系爭房屋，不應准許。
⒊系爭土地依登記謄本之記載，其上除系爭房屋外，確尚
有同段1062、1063、1064、1066、1067建號建物，而同
段1062、1063、1067建號建物部分坐落於同段244地號
土地上，已如前述，並有同段244地號土地登記謄本在
卷可稽（見本院卷三第54-64頁）。參照民法第799條第
4項規定之意旨及內政部85年2月5日內地字第0000000號
函示等，所有權人於建築基地上有數專有部分，其部分
移轉時，應移轉基地應有其部分之多寡，由當事人自行
約定，惟不得約定為零或全部。本件原告僅就系爭房地
有應有部分，就同段1062、1063、1064、1066、1067建
號建物並無應有部分，就同段244地號土地亦無應有部
分，若系爭土地經以變價分割方式分割，同段1062、10
63、1064、1066、1067建號建物並非本件分割之標的，
無法與其基地即系爭土地一併移轉，將造成房地分離。
而同段1062、1063、1067建號建物有部分亦建於同段24
4地號土地上，堪認系爭土地與同段244地均屬於上開10
62至1067建號6棟建物之共有基地。而建物不能脫離土
地使用，上開6棟建物之共有基地，依其當初設計規畫
之目的，本需保持共有，俾供其上各建物使用，若得分
割，有可能造成其上之建物與土地分屬於不同所有人之
情況，反而有礙其經濟效用，製造紛爭。蓋此等共有之
基地若以原物分割方式，各人分得其應得之土地後，得
自由使用收益其土地，無法強令其繼續作為市場使用，
失去其當初共有作為集合市場共創經濟榮景等效用之目
的，故應認其性質上無法原物分割；若以變價拍賣方式
分割，其他共有人或地上建物之所有人縱有優先承買權
，但未必有資力購買。若由財團或公司購買，亦失其為
各共有人創造經效用、造福多數共有人之目的。是系爭
土地既屬於上開數棟建物之共有基地，為繼續供其上之
建物之用，而為該建物之利用所不可缺，依其使用目的
，應認為不能分割。而其部分土地並屬於法定空地，非
未取得主管機關准予分割之證明，亦無法分割。原告訴
請分割系爭土地，不應准許。
（四）綜上所述，系爭房地均屬民法第823條第1項但書規定之因
物之使用目的不能分割之情形。從而，原告訴請變價拍賣
系爭房地，將其變價所得依各共有人持分比例分配予全體
共有人，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
五、一造辯論及訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項
、第385條第1項前段、第78條。
中華民國105年4月25日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官黃渙文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月25日
書記官
附表：
┌──┬────┬──────┬────┬──┬────┬──────┬────┐
│編號│共有人│2450地號土地│1065建號│編號│共有人│2450地號土地│1065建號│
│││應有部分│建物應有│││應有部分│建物應有│
││││部分││││部分│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│1│吳瑞壹│23800分之110││71│ 粘林阿燕 │23800分之350││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│2│何聰盛│23800分之255││72│吳成吉│23800分之190│26分之1│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│3│吳秀萍│23800分之130││73│江羅秀蘭│23800分之330││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│4│葉永銓│23800分之110││74│吳源堂│9520分之37││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│5│張培森│23800分之220││75│劉羅秀菊│9520分之37││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│6│陳光進│23800分之110││76│李粘淑慧│23800分之700│26分之2│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│7│陳政漢│23800分之110││77│孫淑│23800分之250││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│8│湯雅芬│23800分之220││78│梁賴彩沈│23800分之185││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│9│蔡錦煌│23800分之110││79│曾丁香│23800分之360││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│10│王秀媛│23800分之110││80│劉瑞菊│23800分之360││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│11│陳玉葉│23800分之110││81│莊淑清│23800分之110││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│12│黃聖林│23800分之110││82│廖財照│23800分之185││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│13│紀林点絨│23800分之720││83│廖碧玉│23800分之185││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│14│張黃瑟│23800分之205││84│洪廖碧茹│23800分之185││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│15│許秀麗│23800分之330││85│ 劉廖碧甚 │23800分之185││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│16│白滿惠│23800分之165││86│金琳│23800分之165││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│17│黃鴻烈│23800分之850││87│方束貞│23800分之170││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│18│戴 王素滿 │23800分之190││88│陳瑞遠│23800分之37││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│19│鄭春│23800分之355││89│陳瑞海│23800分之37││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│20│劉家德│23800分之360││90│江德一│23800分之110││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│21│賴彩系│23800分之360││91│洪約│23800分之260││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│22│賴秀鳳│23800分之360││92│王繼宇│23800分之170│26分之1│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│23│黃福來│23800分之170││93│游淑朱│23800分之190││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│24│王順良│23800分之170││94│周揚銘│23800分之170││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│25│蔡來旺│23800分之170││95│許陳琴珠│23800分之100││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│26│林秀蘭│23800分之170│26分之1│96│陳葉│23800分之190││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│27│廖國棟│23800分之170│26分之1│97│何永全│23800分之340│26分之2│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│28│巫阿柑│23800分之170│26分之1│98│王欵│23800分之170│26分之1│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│29│林孟芹│23800分之170│26分之1│99│王修杰│23800分之170││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│30│魏清海│23800分之170│26分之1│100│巫柔│23800分之190│26分之1│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│31│洪秀娥│23800分之170│26分之1│101│江琇慧│23800分之340││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│32│許謹│23800分之170│26分之1│102│王秀鸞│23800分之170││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│33│林鳳英│23800分之170│26分之1│103│林富斌│23800分之165││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│34│陳仁培│23800分之185││104│ 吳張秀葉 │23800分之320││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│35│陳振昌│23800分之180││105│陳阿香│23800分之110││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│36│朱玉霜│23800分之165││106│王濬承│23800分之34│130分之1│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│37│林基田│23800分之170││107│王源龍│23800分之34│130分之1│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│38│林培菊│23800分之190││108│王月紅│23800分之34│130分之1│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│39│劉麗珠│23800分之180││109│王愛專│23800分之34│130分之1│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│40│許純勉│23800分之170││110│王瑞玉│23800分之34│130分之1│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│41│陳林月雲│23800分之170││111│王淑瑛│23800分之34│130分之1│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│42│游富燕│23800分之170││112│王淑圓│23800分之34│130分之1│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│43│洪錦煌│23800分之170││113│王淑華│23800分之34│130分之1│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│44│陳福源│23800分之180││114│王淑君│23800分之34│130分之1│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│45│謝秀娥│23800分之170││115│王珮菁│23800分之34│130分之1│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│46│錢辜秀菊│23800分之170││116│謝永基│23800分之170││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│47│連評褓│23800分之170││117│施和興│23800分之170│26分之1│
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│48│賴阿甜│23800分之180││118│賴雀莉│23800分之85││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│49│廖秀梅│23800分之185││119│賴雀琳│23800分之85││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│50│陳文宗│23800分之170│26分之1│120│紀林維│23800分之165││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│51│施家溱│23800分之165││121│簡美足│23800分之165││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│52│許純絨│23800分之170│26分之1│122│施家淞│23800分之170││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│53│林施秀貞│23800分之165││123│魏玉馨│23800分之100││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│54│蔡翠鴻│23800分之165││124│黃文瑀│23800分之185││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│55│何仁│23800分之170│26分之1│125│秦東平│23800分之185││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│56│林沛興│23800分之170││126│黃隆祥│23800分之170││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│57│陳美璉│23800分之130││127│陳俞安│238000分之│260分之9│
│││││││1530││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│58│陳宥伶│23800分之100││128│天青公司│238000分之│260分之1│
│││││││170││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│59│張長瑞│23800分之170│26分之1│129│廖福銀│23800分之85││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│60│黃振樹│23800分之170││130│廖嘉禾│23800分之85││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│61│張廖秀琴│23800分之160│26分之1│131│賴榮漢│23800分之130││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│62│蔡江南│23800分之100││││││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│63│江富財│23800分之190││││││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│64│饒順禮│23800分之185│26分之1│││││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│65│何浤銘│23800分之190││││││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│66│陳信華│23800分之190││││││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│67│何如川│23800分之125││││││
├──┼────┼──────┼────┼──┼────┼──────┼────┤
│68│李占陽│23800分之190││││││
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│69│陳瑞鈸│23800分之146││││││
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│70│許長華│23800分之510││││││
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