臺灣屏東地方法院民事判決 103年度潮簡字第497號
原 告 許文耀
被 告 張銘 和
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國104年1月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟元，及自民國一０三年八月二日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同
意者、或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第
255條第1項第1、2、3款分別定有明文。又同法第255
條第2項規定，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之
言詞辯論者，視為同意變更或追加。本件原告起訴原主張被
告無權占據其承租房屋致原告無法為營業使用，不法侵害原
告權益，而依民法第184條規定請求被告應賠償其相當於租
金之損害賠償新臺幣（下同）363,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定利息。
嗣於民國104年1月12日本院審理中當庭表示變更請求給付
租金（本院卷第40頁），核原告變更請求被告給付租金之訴
與原請求損害賠償之訴，均係基於與被告所訂同一租賃契約
所生紛爭，其請求之基礎事實同一，且被告當庭並無異議而
為言詞辯論，依前揭規定，原告所為訴之變更於法並無不合
，應予准許。
二、原告主張：原告向第三人 趙郭秋菊 承租坐落屏東縣○○鎮○
○路○○○○號房屋（下稱系爭房屋），經出租人同意得部分
轉租，原告乃於102年1月15日與被告簽訂房屋分租契約書
（下稱系爭租約），將系爭房屋部分分租予被告，約定租金
每月新臺幣（下同）22,000元，押金44,000元，租期自102
年1月15日起至原告與出租人之租約到期日止，如繼續承租
一同延續。原告於系爭租約訂立時曾要求被告當場給付租金
及押金，因被告推說手頭不便，過幾天定會付清租金、押金
，原告相信被告，遂不再堅持，惟被告嗣後未支付定金、租
金而未完成分租手續，故系爭租約未成立。詎被告逕自在系
爭房屋分租處施作焊接鐵架桌面、加裝遮雨棚工程，並堆置
廢木桌椅、鐵材、施工工具等物品，因被告施工時遭出租人
阻止後停工，被告因而向屏東地方法檢察署對原告提出詐欺
、背書、侵占、毀損等刑事告訴，經該地檢署審理後為不起
訴處分（102年度偵字第5240號），惟原告早已於102年2
月4日、2月7日、3月20日發存證信函予被告，催促被告
將其放置在分租處之所有物品搬離，但被告均置之不理。被
告長期無權占用部分系爭房屋，致原告無法做營業使用，原
告不堪虧損，乃於103年5月31日與出租人終止原租賃契約
，因被告抗辯系爭租約已成立，為此爰請求被告給付自102
年1月15日至103年5月31日止，按月以22,000元計算之租
金等語，並聲明：㈠被告應給付原告363,000元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
。
㈡願供擔保，請求准予宣告假執行。
三、被告則以：伊與原告有訂立系爭租約，向原告分租系爭房屋
，雖租金尚未支付，惟租賃契約已經成立，所以伊才開始動
工，且施工期間原告亦有在場指導如何施作。惟之後原告發
存證信函表示伊無承租權，所以伊根本無法使用系爭房屋，
且原告已將伊所有物品搬到系爭房屋後面巷子內置放，又將
該分租範圍用以供原告自己擺設所販賣衣服使用外，並出租
與他人（芒果恰恰）使用等語置辯，並聲明：原告之訴駁回
。
四、原告主張其於102年1月15日將其向第三人趙郭秋菊承租之
系爭房屋一部分轉租與被告，兩造並訂有房屋分租契約書，
，約定租金每月22,000元，押金44,000元，租期自102年1
月15日起至原告與出租人之租約到期日止。又被告自系爭租
約簽訂之日起即未支付任何租金及押金，及其與出租人趙郭
秋菊就系爭房屋所訂租賃契約已於103年5月31日經雙方合
意終止等事實，業據原告提出房屋租賃契約書、房屋分租契
約書、中止契約書等件（本院卷第5至7頁、第9至10頁、
第22頁）為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張之
事實為真實。又原告雖初主張因被告未支付租金、定金而認
與被告所簽訂系爭租約尚未成立，惟查按民法第421條第1
規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收
益，他方支付租金之契約。故租賃契約為不要物契約，不以
租金、定金或押金之交付為其成立要件。觀之兩造所簽訂房
屋分租契約書，原告與被告就租賃標的物及租金已為意思表
示合致，是系爭租約已成立，且原告於被告在系爭房屋施工
時曾在場而未異議，有證人 蔡子良 及 趙健 均到場證述在卷可
稽（本院卷第38至40頁），益徵兩造就被告分租系爭房屋已
經雙方意思表示一致，故兩造對系爭房屋約定分租範圍已成
立租賃關係。
五、至原告請求被告給付自系爭租約成立之日即102年1月15日
起至103年5月31日止之租金，則為被告否認，並以前詞置
辯。經查：按承租人應依約定日期支付租金。無約定者，依
習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；又承租
人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支
付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約
，民法第439前段、第440條第1項分別定有明文。依系爭
房屋分租契約書，兩造就租金支付日期固未明文記載，而依
社會上一般租賃習慣，租金通常按月於租期開始時支付，另
參酌原告陳稱其於簽約當日曾要求被告給付租金，因被告表
示資金不足並稱延幾日給付，原告遂未堅持當日須付清租金
及押金，對此被告並無爭執，惟其後被告仍未給付租金，被
告已陷於給付遲延，嗣經原告於102年2月4日發存證信函
限期催告被告給付租金及押金，如未給付則將中止房屋分租
契約，有原告提出之恆春郵局第13號存證信函在卷可稽（本
院卷第17頁），而因被告於翌日（102年2月5日）以電話
向原告表明不給付系爭租約租金及押金，原告乃於同年2月
7日再發存證信函予被告表示終止系爭租約並要求被告於7
日內將放置在系爭房屋分租處之物品搬離，有原告提出之恆
春郵局第14號存證信函附卷可稽（本院卷第18頁）。被告既
自租賃開始時起即未依約支付第1個月之租金而遲延給付，
嗣經原告限期催告其給付欠租，被告則表明不為給付，且逾
期仍未給付所欠租金，依上開規定，原告自得終止租約。系
爭租約既已經原告終止，則兩造間之租賃關係至遲在原告限
期被告搬遷期限屆滿後之102年2月15日應已消滅。至依民
法第440條第2項固規定租賃物為房屋者，遲付租金之總額
，非達2個月之租額，出租人不得依同條第1項之規定，終
止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付
逾2個月時，始得終止契約。本條項之立法意旨在於無害出
租人之利益範圍內，為保護承租人之利益而設。而本件原告
發存證信函終止系爭租約時，被告遲延給付之租金總額雖尚
未達2個月之租額，然被告既在遲延給付之第1個月已表示
不為給付系爭租約租金而有給付拒絕之情事，則被告願履行
給付第2個月租金義務自已不可能期待，如令原告須待於被
告再遲付一個月租金方得終止租約，無寧坐待損害之繼續擴
大，對於原告之權益保護有失公允，且被告既已表示拒絕給
付租金，其主觀上確定不願為給付而使履行租金給付義務成
為不可期待之事，於此時，承租人即被告自無保護必要，此
與一般承租人或因一時經濟拮据而未能按時支付租金，但仍
可能為給付之期待下，陷於遲延之狀態而有保護承租人利益
之情形尚有不同。是本院認在被告已表示拒絕給付租金之情
況下，被告既無保護必要，揆諸上開立法意旨，於本案應限
縮上開民法第440條第2項之適用，故出租人即原告當不必
待至被告遲延給付之租金總額達2個月之租額始得終止契約
。是系爭租約既經原告以102年2月7日恆春郵局第14號存
證信函向被告合法終止，兩造間之租賃關係至遲在原告限期
被告搬遷之寬限期限屆滿後之102年2月15日已消滅，則原
告依兩造間租賃契約關係所得請求被告給付之欠租應為102
年1月15日至2月14日之第1個月之租金22,000元。至於所
請求102年2月15日起至103年5月31日之租金，因於此期
間兩造之租賃關係已消滅而不存在，被告自無給付租金義務
，原告此部分請求，洵屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告基於租賃契約之法律關係，請求被告給付22
,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年8月2日起至清
償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，洵屬正當，應予
准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。又本件就原告
勝訴部分為適用簡易訴訟程序所為被告敗訴部分之判決，自
應由本院依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之
聲請即失所附麗，應予駁回。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判
決如主文。
中華民國104年1月23日
潮州簡易庭法官王致傑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年1月23日
書記官曾文玲