裁判字號：臺灣新北地方法院110年重訴字第329號民事判決
裁判日期：民國110年12月24日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣新北地方法院民事判決
110年度重訴字第329號原告 許銘宇 訴訟代理人 陳守文 律師複代理人 郭千華 律師被告 翁嘉蔓 訴訟代理人 張育銜 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國110年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:㈠緣兩造於民國109年11月11日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以新臺幣（下同）1050萬元買受被告所有門牌號碼新北市○○區○○路000巷0弄00號3樓房地（下稱系爭不動產），原告業已支付價金完畢，兩造並已完成系爭不動產所有權移轉登記暨交屋。詎原告於交屋後，經里長及鄰長告知後方知悉系爭房地曾發生有人在屋內燒炭自殺之非自然死亡事件，且為被告所明知。㈡被告明知系爭不動產曾發生非自然死亡事件，卻於兩造簽約時刻意隱瞞而未據實告知原告，依系爭買賣契約第9條第6項約定，原告自得主張解除系爭買賣契約。又系爭不動產既曾發生非自然死亡事件，核屬具有交易價格減損之瑕疵，被告依民法第354條第1項物之瑕疵擔保責任，應負瑕疵擔保責任，是原告亦得依民法第359條規定解除買賣契約。原告業已多次向被告表達解除契約之意思，並於110年4月29日於新北市蘆洲區調解委員會調解時當面向被告主張解除契約，復於110年5月18日寄發存證信函予被告，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並請求返還其受領之買賣價金，詎被告迄未返還。為此，依民法第179條規定，請求返還系買賣契約之買賣價金1050萬等語。其聲明為：被告應給付原告1050萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：系爭不動產係被告於107年間經鈞院106年度司執字第0000000號之強制執行程序應買取得，依當時之拍賣公告，僅記載查封前有第三人承租使用，並未記載有他人非自然死亡之情形。而被告於應買系爭不動產前曾至該地區之管轄派出所詢問有無聽聞系爭不動產有非自然死亡之情，亦曾詢問居住系爭不動產周遭之鄰居是否有上開情事，待收受均未聽聞之回覆後，始為應買，且被告為籌措應買資金，將系爭不動產之相關資料交由聯邦銀行評估，經聯邦銀行評估及查詢相關資料，同意貸予系爭不動產拍定價格80%之金額後，被告方填具房屋貸款申請書，並經聯邦銀行核可，於10
7年8月15日撥款563萬元予被告。被告收受後即交由聯邦銀行委任之代書協助被告將貸得之款項繳納予鈞院，待被告於取得不動產移轉證明書後即辦理所有移轉登記，並於辦理所有權移轉登記時設定第一順位抵押權予聯邦銀行。又被告取得系爭不動產後曾在系爭不動產居住約2年，嗣被告因工作需求搬遷他處方出賣系爭不動產予原告。詎原告於110年
4月間突向被告表示系爭不動產經他人告知曾發生燒炭自殺事件，欲解除系爭不動產買賣契約云云，惟為被告否認拒絕，且依上述，被告於應買前均未獲有他人非自然死亡於系爭不動產內之回應，原告何以認定被告有刻意隱瞞之情。原告既未能證明系爭不動產內曾發生非自然死亡事件，則原告依系爭買賣契約第9條第6項約定及民法第359條規定主張解除系爭買賣契約，並依民法第179條規定請求被告返還買賣價金，實屬無據等語。其聲明為:原告之訴駁回。
三、原告主張其於109年11月11日與被告簽訂系爭買賣契約書，以1,050萬元向被告購買系爭不動產，其業已支付價金完畢，兩造並已完成系爭不動產所有權移轉登記暨交屋之事實，業據提出系爭買賣契約書為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告主張系爭不動產曾發生非自然死亡事件，核屬具有交易價值減損之瑕疵，被告故意不告知前揭瑕疵，其依系爭買賣契約第9條第6項約定及民法第359條規定得向被告主張解除系爭買賣契約乙情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
四、本院之判斷：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，同法第359條並有明定。惟按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質不具備者，始得謂之。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段規定甚明。原告主張系爭不動產曾發生非自然死亡事件，核屬具有交易價值減損之瑕疵，被告卻故意不告知前揭瑕疵乙節，已為被告所否認，自應由原告就上開有利於己之事實，負舉證責任。
㈡查本院依原告聲請函請新北市警察局蘆洲分局查明系爭不動
產過去是否曾發生非自然死亡事件，如有，請提供相關資料過院參辦，經該局調查後函覆檢送之該局員警職務報告記載：「關於該戶是否曾發生非自然死亡事件，經訪查周遭鄰居表示只知道這間以前是出租套房，並不知悉是否曾發生非自然死亡事件，在職擔任該管區時間，也未曾聽過該間發生過非自然事件」等語（見本院卷第123頁），已難認原告主張系爭不動產曾發生非自然死亡事件為真實。
㈢至原告雖再聲請傳訊證人新北市蘆洲區復興里第4鄰鄰長廖
鳳蘭及系爭不動產於92年間之所有權人，欲證明係 廖鳳蘭 親口向其表示於92年間曾發生承租人之子於系爭不動產燒炭自殺及確有其事云云。惟曾發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件之『凶宅』一般判決會認具交易上重大瑕疵，係導因於社會大眾對於此等房屋在心理層面上有相當程度之負面印象，致在房地產交易市場中出現接受程度及購買意願低落情形，進而造成價格低落，此與房屋有漏水、傾斜、鋼筋遭輻射污染等物理性瑕疵不同。準此，並非房屋內一發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件，即當然發生價值減損、降低之瑕疵，必須「該房屋曾發生非自然死亡事件之資訊」有相當人數知悉或經通常管道可以得知，始有可能產生影響市場價格之結果，而得在法律上評價為瑕疵。本件系爭不動產縱如原告主張於92年間曾發生有人在內燒炭自殺之非自然死亡事件，然依前開所示新北市警察局蘆洲分局檢送之職務報告內容，系爭不動產之周遭鄰居及管區員警均表示不知悉或聽聞此事，可見原告所主張92年間在系爭不動產內發生之事件，乃乏人知曉。又系爭不動產於106年間曾由本院以106年度司執字第118437號進行抵押物拍賣程序，業據本院依原告聲請調閱上開執行卷宗查核無誤，參以上開執行卷宗內之系爭不動產估價報告記載：「...又經查詢行院原子能委員會輻射屋查詢網、台灣兇宅網等網站，勘估標的並無海砂屋、輻射屋、建物有非自然死亡之記錄，特此說明」（見該估價報告書第2頁），足徵原告所主張92年間在系爭不動產曾發生非自然死亡事件，在交易市場上亦無此資訊存在。是原告所主張92年間曾在系爭不動產發生非自然死亡事件之資訊，既在交易市場上不存在且通常管道無法查知，社會大眾對於系爭不動產之接受程度及購買意願自不會受該交易市場不存在且通常管道無法查知之資訊所影響，致出現對系爭不動產接受程度及購買意願低落，進而造成價格低落之情形。換言之，縱於92年間有原告主張之非自然死亡事件發生在系爭不動產內，亦難認有貶損系爭不動產之客觀交易價值，而具有減少價值之瑕疵，原告聲請傳訊上開證人證明該系爭不動產於92年間確曾發生非自然死亡事件，核無必要。
㈣基上，原告就系爭不動產曾發生非自然死亡事件之舉證已有
有不足，且縱系爭不動產曾發生非自然死亡事件，依上說明，亦難認有貶損系爭不動產之客觀交易價值，而具有減少價值之瑕疵，則原告以系爭不動產曾發生非自然死亡事件而有物之瑕疵為由，依系爭買賣契約第9條第6項約定及民法第
359條規定行使解除權，並非有據。
五、從而，原告主張其已業依上開約定及規定解除系爭買賣契約，故依民法第179條規定請求被告返還買賣價金1050萬元之本息，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依據，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年12月24日
民事第四庭法官古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國110年12月24日
書記官蔡叔穎