臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度橋簡字第762號
原 告 NHK社區管理委員會
法定代理人 包景濂
訴訟代理人 蔡坤展 律師
被 告 周美秀
訴訟代理人 王志良
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110年1月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地如附
圖所示編號A部分面積一○點五六平方公尺之地上物拆除，並將
前開占用土地騰空返還予全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾伍萬捌仟柒佰貳
拾元為原告預供擔保後，免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，
訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟
以前當然停止；第170條所定之承受訴訟人，於得為承受時
，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1
項分別定有明文。本件原告之法定代理人原為 胡勝裕 ，嗣於
本院審理中因管理委員會之主任委員改選而變更為包景濂，
此有原告提出之高雄市仁武區公所110年1月5日高市仁區
民字第11030009000號函附卷可稽(見本院卷第173頁)，
原告並具狀陳明由包景濂承受訴訟（見本院卷第169頁），
合於前揭規定，應予准許。
二、按當事人適格係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之
判決而言，此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷
當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟
標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適
格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利
或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給
付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之
當事人適格即無欠缺，最高法院96年度台上字第1780號判決
意旨可供參照。本件原告主張被告占用之空間屬原告社區區
分所有權人共有，故提起本件拆屋還地訴訟，而坐落高雄市
○○區○○段○○○○○○○○號土地(下稱系爭土地)為NHK社
區區分所有權人所共有，供作車道使用，屬公寓大廈管理條
例第3條第4款所稱之共用部分，則依同條例第9條第2項
、第4項、第16條第2項、第5項、第36條第11款等規定，
原告就系爭土地即有保管使用之管理權限，故其就管理系爭
土地所生私法上爭議，自有訴訟實施權，是原告以管理委員
會名義提起本件訴訟，當事人尚屬適格，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告為門牌號碼高雄市○○區○○○街○○巷○○號
(下稱系爭房屋)之所有權人，原告為系爭房屋所在NHK社
區(下稱系爭社區)之管理委員會，系爭房屋車庫前為系爭
土地，係系爭社區區分所有權人所共有，詎被告未經區分所
有權人同意，擅自於車庫外牆面搭建如高雄市仁武地政事務
所複丈日期109年11月13日土地複丈成果圖(下稱附圖)所
示編號A面積10.56平方公尺之遮陽棚(下稱系爭地上物)
。而被告未經區分所有權人同意，擅自搭建系爭地上物，改
變車庫外牆外觀，已違反公寓大廈管理條例第8條第1項規
定及住戶規約第19條第6項第3、6款之約定。再系爭土地
為法定空地，被告增建之系爭地上物，業已排除其他共有人
享受法定空地向上發展空間之利益，超出共有人同意使用範
圍，影響建物景觀及住戶安全，逾越一般社會通念所得接受
之管理使用方式。另系爭土地既為系爭社區區分所有權人共
有，被告違法越界建築，侵害共有人所有權，自應依民法第
767條第1項前段、中段之規定拆除，並返還予全體區分所
有權人。為此提起本件訴訟，聲明：被告應將坐落系爭土地
如附圖編號A面積10.56平方公尺之地上物拆除，並將該部
分土地騰空返還予全體共有人(見本院卷第153頁)。
二、被告則以：被告為系爭土地之共有人，應有部分為萬分之17
4，自得利用系爭土地。被告僅於系爭土地應有部分上架設
雨遮，防止雨水潑入，且系爭房屋坐落無尾巷尾，系爭地上
物自無妨礙其他共有人使用系爭土地。況被告設置系爭地上
物業已取得高雄市○○區○○○街○○巷○○○○○○○○號住
戶之同意，原告當不得請求被告拆除系爭地上物。另系爭社
區住戶規約並未向直轄市主管機關完成報備，可見該規約僅
為原告內部規定，對於被告不生拘束效力。再被告多次向原
告要求提出系爭社區建物採光罩及車庫外牆外觀材料及造型
規定或區分所有權人會議決議，原告均無法提出，顯見並為
就此明確規定，自不能拘束被告等語，資為抗辯。聲明：原
告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告為系爭社區管理委員會，被告則為系爭房屋之所有權
人及系爭土地之共有人，被告並於109年3月間增建系爭地
上物，以之占用系爭土地如附圖所示編號A部分面積10.56
平方公尺等情，有高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地
、系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、系爭地上物照片、高
雄義民郵局存證號碼000033號存證信函及回執、高雄市仁
武區公所110年1月5日高市仁被告區民字第11030009000號
函在卷可參(見本院卷第39頁至第49頁、第67頁至第73頁)
，且為被告所不爭執(見本院卷第83頁)。復經本院協同兩
造會同高雄市政府地政局仁武地政事務所人員到場勘測屬
實，製有勘驗筆錄及如附圖所示成果圖在卷可憑(見本院
卷第133頁至第135頁、第141頁至第143頁)，此部分之事
實應首堪認定。
（二）按所謂規約，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益
，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵
守事項；有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其
他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；
區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委
員會請求閱覽或影印公寓大廈管理條例第35條所定文件，
並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之
一切權利義務事項，同條例第3條第12款、第23條第1項、
第24條第1項分別定有明文。本件被告於103年3月26日以
買賣為原因繼受取得系爭房屋，依上開規定，被告自應於
繼受前閱覽系爭社區規約，且受系爭社區規約之拘束，要
屬當然。被告徒以系爭社區規約並未向主管機關完成報告
，僅為內部規定，對於被告不生拘束效力云云，即不足採
。
（三）次按未經共有人協議分管之共有物，共有人對於共有物之
特定部分占用收益，須徵得他共有人之全體同意。如未經
他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他
共有人得本於所有權請求除去妨害或請求向全體共有人返
還占用部分，最高法院74年度第2次民事庭會議決定、司
法院76年4月14日廳民一字第2065號研究意見均可資參考
。被告固抗辯其為系爭土地之共有人，自得利用系爭土地
，原告不得請求拆除系爭地上物云云。然倘其未經共有人
協議分管，亦未得全體共有人同意，自仍不得就共有物特
定部分為使用收益。經查，系爭社區規約第2條第1項第2
款約定：共有部分係指私設道路，屬區分B、D、E、F、G
、H、J、K區分所有權人依比例持分所有及B、D、H、○○○
區○設道路各戶前基地私有部分各退縮50公分為街廓而供
共同使用者。而公寓大廈共用部分不得獨立使用做專有部
分，公寓大廈管理條例第7條第1款亦有明定，系爭土地既
供作永新南街70巷住戶使用之私設道路，而為系爭社區規
約明定之共用部分，依前開規定，自不能供作共有人個人
專有使用。是被告抗辯其為系爭土地共有人之一，而得利
用系爭土地，顯非經協議分管或其他共有人全體同意，其
自不能就共有物特定部分占用收益，被告所辯洵非可採。
（四）末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於
第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復
共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第
767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。系爭土
地既屬系爭社區區分所有權人全體共有，且原告就系爭土
地有保管使用之管理權限，前均敘及，被告未經分管協議
或全體共有人同意，自行於系爭土地上凌空設置如附圖編
號A所示之系爭地上物，占用系爭土地，則原告依前開規
定，請求被告拆除系爭地上物，並將該部分土地騰空返還
予共有人全體，當屬有據，可以准許。
（五）至系爭社區規約第19條第6項第3款固約定：「車庫採光罩
：基於社區整體美觀考量，獨院別墅可分別設置，中庭式
社區採各區一致。裝設時機：分區單側超過51%區分所有
權人同意施作，則該分區單側區分所有權人全部需少數服
從多數全部統一設置(樣式及材質依管理委員會統一設計
圖並向管理委員會報備申請同意後始可施作)。材質：...
」(見本院卷第34頁)。然系爭地上物應屬遮陽棚，業據本
院勘驗明確(見本院卷第133頁)，且有系爭地上物照片可
憑(見本院卷第45頁)，而非具採光功能，縱被告取得單側
區分所有權人同意(見本院卷第121頁被告提出之採光罩設
置同意書)，亦難認合於前開規約約定。況倘認系爭地上
物為採光罩，被告亦已自承設置前有通知管委會，但管委
會沒有回覆等語(見本院卷第179頁)，仍顯未依前開約定
取得管理委員會同意始得施作，被告設置系爭地上物亦難
認符合規約約定，併此說明。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求
被告拆除如附圖所示編號A面積10.56平方公尺之系爭地上物
，並將系爭地上物所占用土地騰空返還全體共有人，為有理
由，應予准許。
五、本判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行。另依同法第392條第2項之規定，宣告被告供相當
之擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國110年2月3日
橋頭簡易庭法官薛博仁
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年2月3日
書記官陳麗如