臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
109年度南簡字第934號
法定代理人 盧貞陵
訴訟代理人 林泓帆 律師
被告 顏金男
訴訟代理人 顏光斌
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國109年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落臺南市○區○○段○○○地號土地上，如附圖所示編號A部分、面積15.56平方公尺之地上物，及同段五０一之一地號土地上，如附圖所示編號B部分、面積2.46平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還予全體共有人。
被告應給付原告新臺幣肆萬壹仟肆佰元，及自民國109年7月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告應自民國109年5月20日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣陸佰玖拾元，及自各該月之次月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣伍拾肆萬肆仟貳佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告起訴時，原以顏金男為先位聲明、顏光斌為備位聲明之被告，分別請求其等應將坐落臺南市○區○○段000○00000地號土地（下分稱501、501-1土地，合稱系爭2筆土地）上之鐵皮建物（下稱系爭建物）拆除，並應給付起訴前五年之不當得利新臺幣（下同）60萬元本息，及自民國109年5月1日起至返還系爭二筆土地之日止，按月給付原告1萬元之不當得利暨法定利息；嗣於訴訟中，撤回對顏光斌備位聲明之請求，並更正其請求顏金男拆除之範圍為：被告應將坐落501土地上如附圖所示編號A部分、面積15.56平方公尺之地上物，以及坐落501-1土地上如附圖所示編號B部分、面積2.46平方公尺之地上物拆除，將該土地返還予全體共有人。經核原告撤回顏光斌及備位聲明部分，業經顏光斌同意（本院卷第406頁）；就更正請求顏金男拆除地上物之範圍，係依據地政機關測量後之結果，為特定請求標的而更正其聲明，此乃更正事實上之陳述，非訴之變更。原告所為上開訴之部分撤回及聲明更正，核與民事訴訟法第255條第1項第1款、第256條規定無不符，應予准許，合先敘明。
二、次按不合於民事訴訟法第427條第1項及第2項之訴訟，法院適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意，民事訴訟法第427條第4項定有明文。再按通常訴訟事件誤分為簡易事件者，法院應依下列方式處理：二、當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為合意適用簡易程序，由承辦法官依簡易程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第2條第2款亦規定甚明。原告於109年10月5日具狀更正請求被告應拆除並返還之土地面積合計為18.02平方公尺，故本件訴訟標的價額應核定為544,204元【計算式：18.02平方公尺×30,200元/平方公尺（系爭2筆土地109年1月公告土地現值）＝544,204元】，雖未合於民事訴訟法第427條第1、2項適用簡易訴訟程序之規定，惟兩造對本院適用簡易程序均未抗辯而為本案之言詞辯論，揆之前開說明，視為已有適用簡易程序之合意，本院自應續依簡易訴訟程序審理，併為敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭2筆土地為原告社區之法定空地，被告所有之系爭建物常年無權占用如附圖所示編號A部分、面積15.56平方公尺，及編號B部分、面積2.46平方公尺部分之土地，並阻礙原告社區地下室車道出入口之視線。被告雖抗辯其於79年間業已向建商太子建設股份有限公司（下稱太子建設公司）以增加價金之方式，購買上開土地之使用權云云，惟若確有此事，何以被告前手於購入後，未旋即行使其法定空地使用權限，搭蓋建物，而係直至被告取得房產權利後，始搭建系爭建物，被告所言顯非屬實；又原告並未訴請被告遷離社區或訴請命其出讓區分所有權，自不受原告社區規約第18條第2項之限制，且原告已將本件訴訟原委公告在社區群組上，並有除被告及其訴訟代理人以外之其餘18戶社區住戶連署書，原告自有提起本件訴訟之合法實施權源。為此，依民法第767條第1項前段、中段、公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、第38條第1項規定，請求被告拆除如附圖所示之系爭建物，並依民法第179條規定，請求被告給付起訴前5年相當於租金之不當得利60萬元，暨返還土地前按月以1萬元計算之不當得利。並聲明：㈠被告應將坐落501土地上如附圖所示編號A部分、面積15.56平方公尺之地上物，以及坐落501-1土地上如附圖所示編號B部分、面積2.46平方公尺之地上物拆除，將該土地返還予全體共有人。㈡被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自109年5月1日起至返還系爭二筆土地之日止，按月給付原告1萬元，及自各該月之次月一日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告提起本件訴訟，未經區分所有權人會議決議，並檢送主管機關備查，區分所有權人同意提訟之連署書應於訴訟程序啟動前簽署完備，原告方取得提起訴訟之授權。社區事務應公告予全體住戶知悉，原告所指稱之社區群組並非全體住戶，是原告於通訊群組內連署無法作為正式之證明文件。原告109年9月3日所公告之會議通知及109年8月財報違反公寓大廈管理條例第36條第1、2項規定，原告提起訴訟之程序未臻完備，應予駁回。
㈡原告社區係79年7月19日建築完成，第一批住戶約80年前後陸續交屋入住，社區一樓法定空地之共有物部分，由一樓四戶第一手購買人（皆為建商太子建設公司員工或相關人）向太子建設公司增加價金購買使用權，房屋過戶當時皆已分別約定由富農街一段191巷1號分管社區北側延伸至東側（本院卷第71頁所示【下同】編號1A）與南側（編號1B）；191巷3、5號分管社區北側（編號3A、5A）與南側（編號3B、5B）；191巷7號分管社區北側延伸至西側（編號7A）與南側（編號7B），各戶皆於交屋後旋即搭建採光罩、雨遮、磚造及鐵皮建物。公寓大廈管理條例於84年間實施，被告則於80年間住進原告社區，當時並未規定法定空地不得分管使用，依當時的時空環境背景，都是約定俗成地把法定空地交由一樓住戶分管使用。前開共有物分管事實自80年左右迄今已持續逾28年，期間各區分共有人皆無人異議，且為第三人明知及可得而知，足證前揭法定空地之共有物分管契約對原告社區之全體區分所有權人均有效力，系爭建物占用系爭2筆土地為有理由。
㈢系爭建物已存在近30年，此期間亦未因而發生任何事故，且車道前有超過2公尺之緩超空間，符合建築技術規則第59條之1第1項第2款規定，車道側面鐵皮屋旁尚有超過2公尺之空間，亦有視線超過90度以上之無障礙視線空間，已由監理機關依相關規定畫設紅線。
㈣本件訴訟標的面臨8米富農街一段191巷之巷道，依不動產實價查詢網站及鄰近房地租金核算，原告請求之租金過高，系爭2筆土地109年度申報地價為每平方公尺6,560元，按土地法第97條規定核算5年租金為32,800元【計算式：6,560元/平方公尺×10平方公尺×10%×5年＝32,800元/年】，就相當於不當得利之請求，原告之主張，顯不可採。
㈤若原告認為社區法定空地共有物部分由一樓住戶分管使用係無權占有，須拆屋還地併給付不當得利，則原告應秉持公正立場，依臺南市政府工務局109年2月3日南市公使一字第1090161920號函所明示，對社區相同之情事為相同之處置，而非僅針對被告一人提告而已。
㈥並聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠系爭2筆土地為原告社區全體區分所有權人所共有，被告應有部分均為萬分之458，被告並為臺南市○區○○段0000○號、門牌號碼臺南市○區○○街○段000巷0號建物（下稱1號建物）之所有權人，該建物於79年7月19日建築完成，被告所有之系爭建物占用501土地如附圖所示編號A部分、面積15.56平方公尺，及501-1土地如附圖所示編號B部分、面積2.46平方公尺之土地，所占有使用之位置為法定空地等情，有土地建物查詢資料、建物謄本等件為證（本院卷第13-34頁、第83頁），並有臺南市臺南地政事務所109年9月9日臺南地所登字第1090085044號函附79年第一次字第3470號保存登記申請案件資料在卷可稽（本院卷第227-241頁），且為被告所不爭執，復經本院會同兩造及臺南市東南地政事務所測量人員至現場履勘暨囑託該所測量，製有勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖存卷可參（本院卷第151-191頁、第217-219頁），自堪信為真實。
㈡原告提起本件訴訟具有當事人適格：
⒈按當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言，此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權，當事人是否適格，係就具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之，當事人是否適格固得以其是否係訴訟標的之主體為斷，惟雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦得為適格之當事人，且在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺。公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是，除民事訴訟法第40條第3項規定非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第1項則明定管理委員會有當事人能力，承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於公寓大廈管理條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定管理委員會於實體法亦享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權，是管理委員會倘基於法律規定、規約約定或區分所有權人會議決議所為之行為，其本身縱非權利義務之歸屬主體，亦應認基於公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，得以管理委員會為原告起訴請求。
⒉原告管理委員會以被告所有之系爭建物占用原告社區法定空地之系爭2筆土地為由，起訴請求被告應拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，原告雖非本件訴訟標的法律關係之主體，惟依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之」、同法第9條第2項、第4項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」、「住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償」，足認原告就社區之共用部分有管理權，其本於管理共有及共用部分所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，就本件訴訟之提起，自屬適格之當事人。
⒊被告雖辯稱原告未依公寓大廈管理條例第22條及松柏園社區住戶管理規約第18條規定，應經區分所有權人會議之決議始得提起本件訴訟云云，惟公寓大廈管理條例第22條及松柏園社區住戶管理規約第18條規定係於原告起訴「訴請強制遷離」時始有其適用，本件訴訟並未訴請被告強制遷離，尚無須依上開規定經區分所有權人會議決議始能提起，是被告此部分之辯詞，應無可採。
㈢原告請求被告應將如附圖所示編號A部分、面積15.56平方公尺及編號B部分、面積2.46平方公尺之地上物拆除，將該土地返還予全體共有人，為有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段及中段、第821條分別定有明文。又未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定，是以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上字第1164號判決意旨參照）。
⒉被告固辯稱伊前手購屋時有與建商約定，可專用系爭建物所坐落之土地，因此多支付價金，可認全體住戶間存有就系爭建物坐落土地供被告專用之分管約定云云。惟按分管契約，指共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用特定之共有物所成立之特約；次按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約（最高法院105年度台上字第445號、108年度台上字第775號判決意旨參照）。觀諸被告提出之買賣契約書（本院卷第441-442頁），並未載有共有部分由特定共有人使用之約定，被告復未舉證證明建商確曾與各承購戶就法定空地有約定專用之事實，是不得因其他承購戶買受房地未有異議，或因不知該部分土地為共有土地而未加異議，即推論共有人間有默示成立分管契約。
⒊至被告另辯稱其所有之系爭建物自80年左右迄今已持續占有系爭2筆土地逾28年，期間各區分共有人皆無人異議，且為第三人明知且可得而知，足證前揭法定空地之共有物分管契約對原告社區之全體區分所有權人均有效力云云；惟本院衡以一般人或因權利意識欠缺，或基於鄰居間情誼，或礙於處置能力之不足，常對於公寓大廈其他區分所有權人無權占用共用部分土地未為異議或爭執反對，認即使被告長期公然和平繼續使用系爭2筆土地如附圖所示編號A、B部分土地而未遭其他區分所有權人反對，亦難逕認此單純沉默屬默示同意，故無以此認定被告使用系爭2筆土地如附圖A、B部分係全體區分所有權人之默示分管協議或默示同意。
⒋依上所述，被告既未舉證證明有何占用系爭2筆土地之合法權源，自屬無權占有，且已侵害原告對於系爭2筆土地之管理權及松柏園社區共有人之共有權利。則原告本於其對松柏園社區共用部分之管理權，並依民法第767條第1項前段、中段、公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、第38條第1項規定，請求被告應將如附圖所示編號A部分、面積15.56平方公尺及編號B部分、面積2.46平方公尺之地上物拆除，將該土地返還予全體共有人，為有理由，應予准許。
㈣原告請求被告給付起訴前5年及返還土地前占用系爭2筆土地之不當得利，為有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。
⒉查系爭建物占用501土地15.56平方公尺，占用501-1土地2.46平方公尺，均無占有之正當權源，業經認定如上，是原告主張其受有相當於租金之損害，請求被告依不當得利之法律關係，返還給付起訴前5年相當於租金之不當得利，暨返還土地前按月給付之不當得利，依前揭規定及說明，即屬有據。
⒊次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，且所謂土地價額係指法定地價而言，即土地所有權人依土地法所申報之地價，此觀土地法第97條第1項、第148條、土地法施行法第25條規定自明。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。
⒋經查，系爭2筆土地臨臺南市東區富農街一段道路，其上坐落一公寓大樓，該大樓無電梯，住戶門牌號碼由東往西依序為富農街一段191巷1號、3號、5號、7號，有5層樓，共有20戶，系爭大樓北側由東往西門牌號碼分別為富農街一段191巷1號經營「茉茉雜貨屋」及「柏林音樂教室」，有本院勘驗筆錄及現場圖可稽（本院卷第151-191頁）。本院審酌系爭土地鄰近道路、學校，周圍生活機能完善等一切情況，認原告得請求被告返還相當於租金之不當得利，以系爭2筆土地申報地價年息7％計算，應屬相當；原告雖主張應依周圍租金行情以每月10,000元計算，然原告未提出何證據證明鄰近租金行情，是前開主張並不足採。
⒌查系爭2筆土地申報地價為6,560元/平方公尺，有土地建物查詢資料可稽（本院卷第13-34頁），據此計算後，原告得請求被告給付占用系爭2筆土地相當於租金之不當得利，每月為690元【計算式：18.02平方公尺×6,560元/平方公尺×7%÷12＝690元，元以下四捨五入】。準此，原告得向被告依法請求自起訴前五年即104年5月20日起至提起本件訴訟時止（本院收文章戳為109年5月19日），取得相當於租金之不當得利共計41,400元【計算式：690元×12個月×5年＝41,400元】。
⒍復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件起訴狀繕本係於109年7月17日送達被告，有送達證書可憑（本院卷第45頁），從而，原告請求被告給付41,400元，及自109年7月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自109年5月20日起至返還系爭2筆土地之日止，按月給付690元，及自各該月之次月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，即為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依第767條第1項前段、中段、公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、第38條第1項及民法第179條規定，請求被告應將如附圖所示編號A部分、面積15.56平方公尺及編號B部分、面積2.46平方公尺之地上物拆除，將該土地返還予全體共有人，以及請求被告給付41,400元，及自109年7月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，另請求被告自109年5月20日起至返還系爭2筆土地之日止，按月給付原告690元，及自各該月之次月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
六、本件係屬民事訴訟法第427條第1、4項之簡易訴訟事件，所為被告部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟此不過促使法院職權之發動，爰不另為駁回假執行聲請之諭知。另被告就此部分陳明願供擔保請准免為假執行，本院爰依同法第392條第2項規定，酌定相當金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 1 月 13 日
臺南簡易庭法 官 張家瑛
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 1 月 13 日
書記官陳雅婷