臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
108年度板簡字第1713號
原 告
即反訴被告 周金翎
訴訟代理人 呂學哲
被 告
即反訴原告 張耀堃
訴訟代理人 陳君沛 律師
吳品嫺 律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，於民國109年6月30日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁萬陸仟元及自民國一百零八年六月十五
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。被告如以新臺幣叁萬陸仟元為原
告預供擔保，或將請求之金額提存，得免為假執行。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣伍萬柒仟元及自民國一百零八年
十一月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之十四，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。反訴被告如以新臺幣伍萬柒
仟元為反訴原告預供擔保，或將請求之金額提存，得免為假執行
。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告於民國105年7月1日向被告承租新北市○
○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間5年
，即自105年7月1日起至110年7月1日止，租金為每月
新臺幣（下同）18,000元，原告並繳付押租金36,000元（下
稱系爭租賃契約）。因系爭房屋年久失修，廚房流理台、浴
廁、臥室、地板等處皆老舊不堪使用，原告經被告同意後大
舉翻修，於107年7月後，兩造因就系爭租賃契約是否到期
一事涉訟，經鈞院以107年度板簡字第1450號判決被告敗訴
確定在案（下稱另案民事案件），惟系爭房屋漏水嚴重，原
告多次請求被告修繕，被告未為處理，原告於另案民事訴訟
審理過程中業以書狀表明依民法第424條、第430條規定終
止系爭租賃契約，並向被告發函催告請求返還押租金並進行
點交，因被告拒絕配合，視為已於107年12月16日完成點交
。而系爭租賃契約既已合法終止，原告自得依民法第179條
請求被告返還押租金36,000元；再者，原告徵得被告之同意
，修繕系爭房屋而施作泥木工程、水電工程、增設百葉窗，
合計為系爭房屋支出有益費用494,600元，被告於點交後仍
繼續使用，依民法第431條第1項之規定，被告自應返還該
有益費用494,600元。為此，爰依民法第179條、第431條
第1項之規定提起本訴，並聲明：被告應給付原告530,600
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息。
二、被告則以：被告前曾以兩造之系爭租賃契約已於107年7月
1日期滿為由，起訴請求原告返還系爭房屋，經鈞院以另案
民事判決認兩造間租賃契約應至110年7月1日始為屆至，
原告雖謂曾於前案主張系爭房屋因漏水瑕疵危及其安全或健
康，屢經催告被告仍拒絕修繕，乃依民法第424、430條，
以107年10月1日民事答辯狀向被告為提前終止系爭租賃契
約之意思表示云云，惟原告同時又言：「據此，雙方合意簽
訂之租賃契約，顯然仍係有效存續中」等語，且原告持續給
付107年10月份之租金予被告，可徵原告實無以前揭民事答
辯狀作為終止系爭租賃契約之真意，再者，原告僅於前揭民
事答辯狀中泛泛而論，並未具體敘明伊所稱漏水瑕疵，究竟
如何危及其安全或健康，顯有舉證不足之情，且被告並無拒
絕修繕之情事，則原告以前揭民事答辯狀所為之終止租約意
思表示，自不生效力。此外，系爭租賃契約固經前案判決認
定應至110年7月1日始為屆至，然原告或因感兩造關係愈
趨緊張，其遂另於107年10月29日主動向被告為終止系爭租
約之意思表示，原告既於兩造租賃關係存續中片面提前終止
租約，依系爭租賃契約第21條約定應於107年11月29日租期
屆滿，則原告除應給付相當於一個月租金之違約金外，亦須
支付107年11月份之租金，共計36,000元予被告，是被告自
系爭押租金中足額扣抵受償，應無疑義。再者，系爭房屋位
處小街巷內之住家，原告承租之初，曾表示擬供作營業使用
，欲重新裝潢系爭房屋等語，被告衡己身向原告所收每月租
金僅18,000元，倘租約屆至後，被告尚須花費超過所收租金
來購買自身不需要之裝潢設備，徒增困擾，遂與原告約定原
告搬遷時須自行將系爭房屋回復原狀，不得向被告請求任何
費用，況原告係為符合其營業目的而設計、裝潢及裝設，並
非為被告所需，對被告而言，均屬降低或不生系爭房屋價值
效果之工程，原告自不得行使有益費用償還請求權等語置辯
。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請
准宣告免為假執行。
三、原告主張其於105年7月1日向被告承租系爭房屋，約定租
金為每月18,000元，原告並繳付押租金36,000元等情，業據
其提出房租租賃契約書乙份為證，復為被告所不爭執，堪信
為真實，至原告復主張被告應返還押租金及原告就系爭房屋
所支出之有益費用，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯，
是本件之爭點厥為：㈠原告請求被告返還押租金36,000元，
有無理由？㈡原告請求被告返還有益費用494,600元，有無
理由？茲分述如下：
㈠原告請求被告返還押租金36,000元，有無理由？
1.按契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，使
原有契約之效力向後歸於無效，亦即以第二次之契約終止原
有之契約（第一次之契約）。又按當事人互相表示意思一致
者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條定
有明文。且契約之成立，除雙方同時互為一致之意思表示外
，以一方對他方之要約為承諾之通知或意思實現而成立（最
高法院100年度台上字第860號判決意旨參照）。至於默示
之承諾，係依要約受領人舉動，或其他情事足以間接知其有
承諾之意思者係指表意人之舉動或其他情事，足以間接推知
其效果意思者而言（最高法院21年上字第1598號民事判例意
旨參照）。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者
，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，
亦同，民法第179條亦定有明文。而系爭租賃契約第6條另
約定：「乙方（按即原告，下同）若不能承租續約承租時，
甲方（按即被告，下同）應於乙方遷空交還房屋後無息退還
押租保證金」。
2.查，被告前於107年7月19日以系爭租賃契約約定租期2年
，已於107年7月1日期滿為由，起訴請求原告返還系爭房
屋，經另案民事案件認系爭租賃契約業約定除都更外，保證
租期延長為5年（至110年7月1日止），而判決駁回原告
之訴並確定在案，業經本院依職權調取另案民事卷宗核閱屬
實。原告於另案民事案件審理過程中，於107年10月1日固
出具民事答辯狀表示系爭房屋有漏水等諸多瑕疵，被告推諉
不為修繕，不符租賃之使用目的，而依民法第424條、430
條終止系爭租賃契約，惟於107年10月5日該答辯狀送達被
告前，原告於107年10月4日仍匯付107年10月份之租金予
被告，有郵政匯款申請書、另案民事卷宗所附之民事答辯狀
、送達證書等可稽，是原告顯有繼續承租系爭房屋而撤銷前
開終止租約意思表示之意，自難謂已合法終止系爭租賃契約
。嗣原告於107年10月29日亦寄發存證信函予被告稱其已清
空系爭房屋，請求被告於同年月31日進行點交，惟系爭租賃
契約第21條係約定：「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約
，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為
違約金，方可解除契約」，而本件原告未同時支付1個月租
金之違約金予被告，自未踐行上開期前終止租約之條件，是
其107年10月29日所為終止租賃契約之意思表示，自不生單
方終止租約之效力；然被告自承於108年3月底另案民事判
決確定後，其業已收回系爭房屋，應認被告已為默示之承諾
，同意原告所為終止系爭租賃契約之要約，應認系爭租賃契
約業於108年3月間經兩造合意終止。則系爭租賃契約既已
終止，原告亦交還系爭房屋，依系爭租賃契約第6條之約定
，被告自有返還押租金之義務，是被告受領上開押租金業無
法律上之依據，原告請求被告退還已付之押租金36,000元，
即屬有據，應予准許。
3.至被告固稱原告應給付被告相當於一個月租金之違約金及10
7年11月份之租金合計36,000元，並自上開押租金扣抵云云
，惟系爭租賃契約係經兩造合意終止，業如前述，被告請求
原告給付違約金，自屬無據；復參以原告所提兩造之通訊軟
體Line對話紀錄，亦見原告於107年9月8日向被告稱「張
先生這兩個月連日豪雨，都是這樣漏水，我看了真得很不捨
，不要因我們之間的誤會，照成你們房子的損失，這漏水是
4、5月就有的情況，你做了屋頂水溝還是一樣漏，現在連
泥水都流出來了，我怕會影響牆壁的結構，我們都是珍惜房
子的人，也請你想想辦法」，被告僅覆以：「我會想辦法解
決它」、「請妳迅速搬離，以維護雙方權益」等語；再觀以
另案民事卷宗中被告所提107年10月13日之Line對話紀錄，
亦見原告傳送系爭房屋牆壁地面滲漏水之照片予被告，且向
被告稱「張先生：櫥窗有白蟻，什麼時候玻璃會倒下來，傷
到人不是我可以預期的，最近多雨，房子不修真的不行。要
照護好你們的房子我壓力真很大...」等語，可見被告就
原告所指之系爭房屋漏水情形未為任何反駁，且至107年10
月間仍未為修繕。又合於約定使用收益狀態之保持，乃出租
人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係
，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收
益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行
使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台
上字第526號判決意旨參照），是系爭房屋壁面既有漏水，
甚流出泥水至地面之情事，被告未為修繕，自難認被告有盡
保持系爭房屋合於約定使用之主給付義務，而原告於107年
10月29日亦騰空而未使用系爭房屋，原告行使同時履行抗辯
權而拒絕租金之給付，自屬有據，被告稱原告應給付違約金
及租金36,000元，並持之與原告之押租金返還請求債權互為
抵銷，自無理由，無足憑採。
㈡原告請求被告返還有益費用494,600元，有無理由？
原告主張系爭房屋年久失修、不堪使用，原告徵得被告同意
而進行泥木、水電、增設百葉窗等工程，計支出有益費用49
4,600元乙節，固據提出花費細項乙份、證明書3張為證，
惟按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者
，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時
，應償還其費用，但以其現存之增價額為限，民法第431條
第1項定有明文；又民法第431條第1項之規定並非強制之
規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理（最高
法院29年渝上字第1542號判例意旨參照），而系爭租賃契約
第7條約定：「契約期間內乙方若擬遷離他處時，乙方不得
向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而
應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議」、第11條
亦約定：「房屋有改裝施設之必要，乙方取得甲方之同意後
得自行裝設。但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時，自
應負責回復原狀」等語，是兩造業已約定原告於取得被告同
意後可自行就系爭房屋進行整修，但於租約終止後應照原狀
返還予被告，不可請求任何費用，而排除民法第431條第1
項請求有益費用返還規定之適用甚明；再觀以兩造間之Line
對話紀錄，亦見107年10月間原告向被告稱：「我真的誠心
請你們出面過來看一下，大家好好談，房子修繕部分是要我
完全恢復原狀，還是留下你們想要的，我都配合你們」等語
（見另案民事卷宗第141頁），亦徵原告知悉其負有回復原
狀之義務，方稱會配合被告之要求，是原告主張其有民法第
431條第1項之有益費用返還請求權，自屬無據。至原告得
否依其它法律關係為主張，未據原告提出其它請求權基礎，
本院尚無從審究，併以敘明。
四、從而，原告依民法不當得利之法律關係，請求被告給付36,0
00元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年6月15日至清償日
止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾
此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
六、本判決原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之
判決，應依職權宣告假執行。又被告 陳明 願供擔保，請求免
為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
貳、反訴部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得
提起，當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，
民事訴訟法第259條、第260條定有明文。反訴原告主張反訴
被告應給付反訴原告系爭房屋回復原狀之費用、律師費用，
核係基於兩造間之系爭租賃契約而生，揆諸上開規定，其訴
之標的及其防禦方法係與本訴相牽連者，應予准許。
二、反訴原告主張：反訴被告承租系爭房屋之初即向反訴原告表
示原有裝潢設備不敷使用，欲重新裝潢等語，反訴原告考量
向反訴被告所收每月租金僅18,000元，系爭租賃契約屆至後
，反訴原告若須花費超過所收租金來購買自身不需要之裝潢
設備，或須自行雇工拆除該等裝潢，實徒增困擾，是反訴原
告遂與反訴被告明文約定，反訴被告期後搬遷時，其須自行
將該等設備裝潢拆除並回復至出租時之原狀，且不得向反訴
原告請求任何費用。詎反訴被告嗣於兩造租賃存續期間逕行
搬遷，僅將其個人物品打包帶走，未依系爭租賃契約第11條
之約定將系爭房屋回復原狀，多次催請，均未獲善意回應，
爰以反訴起訴狀催請反訴被告應於10日內，速將系爭房屋回
復原狀，倘期限屆至仍置若罔聞，反訴原告自得請求反訴被
告以金錢賠償回復原狀之損害317,000元；另反訴原告業多
次催請反訴被告將系爭房屋回復原狀，反訴被告置若罔聞，
導致反訴原告須額外委任律師提起訴訟以捍衛己權，依系爭
租賃契約第15條之約定，反訴被告自應賠償反訴原告因訟所
繳納之律師費用8萬元。為此，爰依系爭租賃契約第11條、
第15條、民法第214條等規定，請求反訴被告應給付反訴原
告397,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息百分之5計算之利息。
三、反訴被告則以：反訴被告承租系爭房屋前經反訴原告同意後
，大舉翻修廚房、浴廁、臥室、地板，反訴原告對於反訴被
告重新修繕後之房屋狀況甚為滿意，並未要求反訴被告需於
租賃期間屆滿後回復原狀，於系爭房屋點交後，反訴原告仍
繼續使用，並無回復原狀之意，108年4月6日反訴被告偕
同訴外人 林枝琴 、 賴惠淑 與反訴原告協商時，反訴原告亦僅
要求反訴被告應賠償86,000元並扣抵36,000元押租金，並未
要求反訴被告回復原狀。退步言之，反訴原告所稱回復原狀
係指回復105年7月前系爭房屋之狀態，然查，反訴被告於
承租前大舉翻修系爭房屋之廚房、浴廁、臥室、地板，反訴
原告應先舉證反訴被告應回復至何種翻修前之狀態，始能進
行鑑價，反訴原告所提估價單所列出工項名稱，不足證明各
項施工是否與回復原狀有關，實不足採信。至反訴原告主張
反訴被告應給付律師費用8萬元，無非以系爭租賃契約第15
條為其論據，惟該條僅約定承租人若有違約情事時，致損害
出租人之權益時，願聽從出租人賠償損害，如出租人因涉訟
所繳納之訴訟費、律師費用，均應由承租人負責賠償，顯見
反訴被告即承租人相對於反訴原告即出租人之地位，處於經
濟弱勢，絲毫沒有與反訴原告磋商之機會，且兩造間並未有
約定當反訴原告違約時，如何賠償反訴被告等情事，足見此
項約定顯失公平，核其約定性質與上開要件相符，應認為該
約定無效等語置辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回；㈡如受
不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
㈠按應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為
回復時，債權人得請求金錢賠償其損害，民法第214條定有
明文。查，系爭租賃契約第11條約定反訴被告於交還系爭房
屋時，應回復原狀，業如前述，是反訴被告自應將系爭房屋
回復至105年7月1日承租前之狀態，又反訴被告迄未將系
爭房屋回復原狀，則反訴原告請求反訴被告支付回復原狀所
必要之費用，自屬有據。參以反訴被告所提之修繕花費細項
，可見反訴被告就系爭房屋1至3樓均增設輕鋼架天花板、
浴室亦增設木牆及木製頂板、2樓則增設木板隔間，自應回
復原狀，參以反訴原告所提出之國喬裝潢有限公司估價單（
下稱國喬估價單），此部分裝潢之拆除費用計33,000元（1
樓小房間輕鋼架天花板拆除2,000元＋1樓浴室牆壁及天花
板拆除7,000元＋2樓輕鋼架天花板拆除2,000元＋2樓浴
室牆壁及天花板拆除7,000元＋2樓隔間牆木板拆除6,000
元＋3樓輕鋼架天花板拆除2,000元＋3樓浴室牆壁及天花
板拆除7,000元＝33,000元），是反訴原告此部分請求，自
屬有據。另反訴被告亦有拆除系爭房屋一樓廚房磚作流理台
、1至3樓浴缸、馬桶，有上開修繕花費細項可稽，依國喬
估價單所載，重做該浴缸、馬桶、流理台之費用總計17萬元
（計算式：1樓新泥作流理台貼磚5萬元＋1樓浴室新泥作
浴缸貼磚38,000元＋2樓浴室新泥作浴缸貼磚38,000元＋3
樓浴室新泥作浴缸貼磚38,000元＋3樓新馬桶6,000元＝17
萬元），惟上述浴缸、馬桶、流理台部分既係新作，自應予
計算折舊，又證人即反訴原告之父 張承茂 於本院言詞辯論期
日證稱該浴缸、馬桶、流理台均已使用30餘年等語，本院審
酌該浴缸、馬桶等衛浴設備係屬房屋附屬設備之其他，耐用
年限為10年，流理台屬房屋之磚構造部分，耐用年限為25年
，依行政院所頒佈之「固定資產耐用年數表」及「固定資產
折舊率表」規定，其最後1年之折舊額，加歷年折舊累積額
，總和不得超過該資產成本原額之10分之9，是其殘值為10
分之1，而該浴缸、馬桶、流理台部分已使用30餘年，已逾
耐用年限，經折舊後之殘值合計應為17,000元（計算式：17
萬元×1/10＝17,000元）。至反訴原告主張另需支出1樓兩
側舊壁紙及鏡子拆除貼新壁紙之費用12,000元、1樓樓梯下
方小房間木地板拆除費用8,000元、1樓小房間地板水泥抹
平費用1萬元、1樓階梯旁木板拆除費用2,000元、1樓前
舊電捲門開做活動小門費用25,000元、2樓木地板拆除費用
8,000元、2樓小房間地板水泥抹平費用1萬元、3樓木地
板拆除費用8,000元、3樓小房間地板水泥抹平費用1萬元
、3樓隔間牆木板拆除6,000元部分，惟參以反訴被告之修
繕花費細項，尚無壁紙、木地板、3樓隔間之施作工項，證
人張承茂亦證稱：反訴被告係作可拆除之黏貼塑膠木質紋路
地板，另3樓部分是水泥隔間，反訴被告並沒有加木板隔間
等語，復反訴原告未提出系爭房屋出租前之原狀照片，亦無
法知系爭房屋1樓兩側之原狀，是反訴原告請求此部分貼壁
紙、木地板、木板隔間牆拆除、地板水泥抹平等費用均屬無
據，再者，反訴原告亦自承系爭房屋大門移除原有活動小門
，其亦支出一半之費用，是反訴原告自係與反訴被告合意變
更該大門為無活動小門，反訴原告自不得再請求該部分費用
。另據反訴原告提出之估價單，尚有清運費用15,000元，惟
本院衡酌尚有部分拆除工程與反訴被告無涉，無清運之必要
，並上開實際需進行拆除工項所占之比例，認合理之清運費
用以7,000元即足。綜上，反訴原告共得請求反訴被告支付
之回復原狀費用計為57,000元（計算式：33,000元＋17,000
元＋7,000元＝57,000元）。
㈡至反訴原告另請求反訴被告支付律師費用8萬元，惟參以系
爭租賃契約第15條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方
之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴
訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，而觀諸反訴原告
提出之沛然律師事務所收據，其上記載該律師事務所於108
年6月28日收受反訴原告支付之「返還押租金案-第一審律
師酬金」8萬元，又本件係反訴被告先於108年5月20日起
訴請求反訴原告返還押租金及就系爭房屋支出之有益費用，
有民事起訴狀可稽，是反訴原告係因反訴被告對其提起訴訟
而委請律師答辯甚明，自非因反訴被告違約而支出律師費用
，與上開約定內容自有未合，是反訴原告此部分請求，自屬
無據。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段
、第203條分別有明文規定。查反訴原告以反訴起訴狀催請
反訴被告於反訴起訴狀送達10日內，將系爭房屋回復原狀，
屆期未履行即請求反訴被告以金錢賠償回復原狀之損害，而
本件反訴起訴狀繕本係於108年10月28日送達被告，有送達
證書附卷可稽，是反訴被告應於108年11月7日前回復原狀
，並自翌日起負遲延責任，則反訴原告請求反訴被告給付自
108年11月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定
遲延利息，方屬有據，逾此部分之請求，即屬無據。
六、從而，反訴原告依系爭租賃契約之法律關係，請求反訴被告
給付57,000元，及自108年11月8日至清償日止，按年息百
分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求
，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
八、本判決反訴原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為反訴被
告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。又反訴被告陳明願供
擔保，請求免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金
額准許之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國109年8月21日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官洪任遠
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年8月21日
書記官王昱平