裁判字號：臺灣彰化地方法院90年重訴字第189號民事判決
裁判日期：民國90年08月23日
裁判案由：解除買賣契約
臺灣彰化地方法院民事判決九十年度重訴字第一八九號
原告丁○○○訴訟代理人丙○○被告乙○○
甲○訴訟代理人 林見軍 律師複代理人 王叔榮 律師右當事人間請求解除買賣契約事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決
（一）確認原告與被告乙○○於民國八十八年十月十三日，就坐落彰化縣○○鎮○○段第五六七地號、面積四九二平方公尺及同段第五六八地號、面積二０三四平方公尺二筆土地之所有權買賣契約因解除而不存在。
（二）被告甲○應就坐落彰化縣○○鎮○○段第五六七地號、面積四九二平方公尺及同段第五六八地號、面積二０三四平方公尺二筆土地之所有權移轉登記應予塗銷，回復予原告。
（三）願供擔保宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告將所有坐落彰化縣○○鎮○○段第五六七地號、面積四九二平方公尺及同段第五六八地號、面積二０三四平方公尺二筆土地之所有權全部，於八十八年十月十三日以每台分新台幣（下同）三百三十八萬元出售予被告乙○○，並依契約第四條協同被告乙○○指定之信託人即被告甲○向地政機關辦理土地所有權移轉登記，並於八十九年二月十五日點交予被告乙○○完畢，詎被告乙○○竟違反該買賣契約第三條約定，拒將殘款五萬元付清予原告，經原告依契約第十條以存證信函對被告乙○○催告期滿後，被告乙○○仍拒絕給付，故依民法第二百五十四條規定，解除契約，又原告與被告乙○○間買賣契約第八條將上開土地登記給被告甲○，本件買賣契約因解除而歸於消滅，被告甲○取得之所有權移轉登記為不當得利，應予塗銷，依同法第二百五十九條第一款規定，被告甲○取得之權利應回復予原告。至於被告 張玉松 所交付之訂金及價金，依買賣契約第十條由原告沒入。
（二）原告依約將上開土地所有權移轉登記予被告甲○之後，原告復依約將地上物有礙耕種之設施清除完畢點交由被告受領，被告未於點交當時表示異議，事後並未透過介紹人 林玉士 向原告表示拒絕點交，被告自典交後即開始整地耕作迄今，其為自身耕作之便而將土地整地或改良，此等費用並未約定由原告負擔，豈得由被告擅自從殘款五萬元中扣除。契約只要有一部分不履行即構成違約，被告張玉松既未交付上開五萬元，即已違約，故被告張玉松所交付之訂金及價金，依契約已為違約金，原告沒入此等違約金，核與被告所辯損人不利己、公共利益無涉。
三、證據：提出土地買賣契約書影本一件、存證信函影本二件、土地登記簿謄本二件等為證，並聲請訊問證人 許龍通 。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
（一）原告丁○○○與被告乙○○於八十八年十月十三日就系爭坐落彰化縣○○鎮○○段第五六七號、五六八號等二筆土地所簽立之買賣契約，買賣總價乃高達八百七十五萬二千五百五十四元，且訂約後，被告乙○○本於誠信依約履行給付價金之各該義務，至於原告 顏某 依契約備註欄所載：「清除地上物點交甲方（即被告乙○○）」、「買賣標的物點交方法，雙方約定於農曆八十九年元月一日（即國曆之二月五日）乙方（即原告）應將上開買賣標的物點交甲方（即被告乙○○）所有」之約定，本應於八十九年二月五日之前負責清除地上物並協同點交，無奈原告在清除地上物之過程中，雖就其上之水泥柱、塑膠網有所清理，但對於置於其上用以栽種植物之塑膠盆栽等殘留物品，卻未善盡清除之責，嗣被告乙○○雖屢促原告顏某善盡理清地上物之責，但原告就此竟置之不理，之後被告乙○○乃再透過立約時之介紹人林玉士君代為轉達要求原告顏某善盡理清地上物之責，原告仍不為所動，至二月下旬，被告乙○○只好自行委請工人清除剩餘之地上物，並依照系爭買賣契約第三條第三款所示：「殘款新台幣五萬元整於點交標的物日付清」之約定，將用作屆時原告未能履行清除地上物之五萬元押金，拿來抵充理清地上物之費用，被告乙○○雖花費一萬餘元，但念及商誼，願就扣除清除地上物之實際發生數額後之餘額，以整數四萬元計付予原告，原告卻就其善盡理清地上物之責有所爭執，堅稱被告乙○○扣除代為清理費用之舉其不認帳，定要五萬元之殘款整數云云，而就原告此一無理之要求，被告乙○○更委由介紹人林玉士將扣款餘額之四萬元給付予原告，孰知原告竟拒絕受領，硬是要求五萬元整，事後被告乙○○為求速了，乃再透過林玉士君轉達當面會談之意，奈原告竟不為所動，且旋即發函、起訴。系爭殘款，非被告乙○○不為給付，而係原告不肯依約承擔其應有之責，拒絕受領，是被告乙○○何來給付遲延之有。
（二）況且系爭殘款之交付時期乃為點交標的物之日，而原告因遲未善盡理清地上物，以致雙方就系爭土地根本未曾協同點交過，是即便撇開上述情事不談，系爭殘款之清償日亦因雙方尚未點交，而未屆清償期，由此益見原告此一請求顯屬無據。退步而言，縱認原告所言八十九年二月十五日已為點交等語，係屬實情，然依約點交日應為八十九年二月五日，已如前述，是就點交遲延乙節，原告當須擔負給付遲延之損害賠償之責，從而，被告乙○○在原告未就此明示其應負擔之責任之前，亦可主張同時履行抗辯之權。再退萬步而言，然本件買賣總價高達八百七十五萬二千五百五十四元，而被告乙○○僅尚差五萬元尚未給付，乃屬不爭之事實，而尚未清償之殘款五萬元，較諸總價八百七十五萬餘元之價額，比例近千分之五，該數可謂微乎其微，原告基於如此微額之遲延給付，據為解除買賣契約之藉口，顯與民法第一百四十八條之規定有所違悖甚明，此參最高法院五十八年度台上第二八四八號民事判決所揭意旨可明，原告此之解除權之行使，當因牴觸上開規定，而屬無效。
（三）按契約解除時，當事人雙方固負回復原狀之義務，惟本件原告據以主張解除系爭買賣契約，於法容有未洽，不生解約之效力，是被告甲○何須互負回復原狀義務之責。再本件契約當事人，依買賣契約書所載係乙○○、丁○○○二人，甲○則非契約之當事人，因之，本於契約之效力，原則上僅存於契約當事人間，是法律行為因無效而應負回復原狀之責任者，當僅止於當事人為限，可參最高法院八十九年度台上字第二０四八號判決要旨，故原告向非當事人之被告甲○本於民法第二百五十九條之規定，主張解除契約後之回復原狀之請求，顯有不當。
三、證據：提出相片六張為證，並聲請訊問證人林玉士。
丙、本院依聲請訊問證人許龍通、林玉士。理由
一、原告主張其將坐落彰化縣○○鎮○○段第五六七地號、第五六八地號二筆土地之所有權全部，於八十八年十月十三日以每台分三百三十八萬元出售予被告乙○○，並依約將土地所有權移轉登記予被告甲○之事實，為被告所不爭執，且有不動產買賣契約書、土地登記謄本可稽，自堪信為真實。
二、又原告主張被告乙○○尚有殘款五萬元未付予原告，經存證信函對被告乙○○催告期滿後，被告乙○○仍拒絕給付，故依民法第二百五十四條規定解除契約等語，被告乙○○固不否認尚有五萬元未交付，以及收到原告存證信函催告之事實，惟辯稱：依契約原告應負責清除地上物，然對地上之塑膠盆栽等殘留物品並未清除，經其反映後原告置之不理，被告乙○○自行雇工清除花費一萬餘元，故將五萬元押金扣除該等花費後，被告乙○○欲給付四萬元予原告，原告竟拒絕受領，故被告乙○○並無給付遲延情形等語。經查：
（一）被告乙○○上開主張，雖為原告所否認，並辯稱其已清除地上物如水泥柱、網子，有請其母親及太太去清理塑膠苗盆，林玉士並未向其提到付款之事等語，然經證人即契約之介紹人林玉士到庭結證稱：被告有請人去清除土地上塑膠苗盆、花盆，乙○○說叫人清除花了一萬多元，所以要扣掉一萬元，並將四萬元交給伊轉交原告，伊打電話通知原告，原告說一定要五萬元，不肯收這四萬元等語明確，核與被告乙○○所述之情節相符，且有不動產買賣契約書、現場之相片可佐，被告乙○○之上開抗辯，固堪信為真實。
（二）惟按買賣契約其價金之清償地未經約定，依民法第三百十四條第二款規定，應以債權人之住所地為清償地。又債權人受領遲延時，清償人得依提存方法以免除其債務，民法第三百二十六條定有明文。而所謂受領遲延者，乃指債權人對於清償人依債務本旨提出之給付，拒絕受領或不能受領之情形而言。是故清償人以債權人受領遲延為原因而提存者，必須依債務本旨提出其給付，經債權人表示拒絕受領或有不能受領之情形，始得為之，倘未為給付之提出，或不依債務本旨提出，均不能構成提存之要件，清償人若逕為提存，或未提存，則不生清償之效力。被告前揭主張，雖屬可採，然本件買賣契約中並未明定債務清償地，故依民法第三百十四條第二款規定，自應以債權人即原告之住所地為清償地，被告雖將四萬元交予林玉士，惟林玉士僅以電話通知原告，並未將款項提出於原告之住所地，此與上開清償地之規定有違，被告即未依債務本旨提出給付，自難謂原告有受領遲延之情形，況且被告乙○○亦未將此部分款項提存，自不生清償之效力。而原告既以存證信函向被告催告於五日內繳納剩餘殘款，被告乙○○收受催告後仍未將此殘款給付予原告，故被告乙○○所辯其並無給付遲延云云，與法不合，尚無可採。
三、原告主張其以存證信函向被告催告於五日內繳納款項未獲理會，故以起訴狀表示解除契約等語，有存證信函、掛號郵件收件回執及本院送達證書可憑，然被告辯稱：本件買賣總價高達八百七十五萬二千五百五十四元，而被告乙○○僅尚差五萬元尚未給付，該數可謂微乎其微，原告基於如此微額之遲延給付，據為解除買賣契約之藉口，顯與民法第一百四十八條之規定有悖，原告解除權之行使應屬無效等語。經查：
（一）按民法第一百四十八條第二項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，此即所謂「誠信原則」，其應包括三項因素：第一、「信」的因素，權利人與義務人在法律上相互連結，一方應顧及他方利益，並衡量他方所期待於己方者為何，相對人對於其所信賴之正當期待不應失望，此即信用之保護；第二、「誠」的因素，信用之利益並非僅指雙方當事人間而已，對於第三人或公眾之信用利益，亦應同受保護，換言之，當事人所期待之利益，應當在符合一般公共信用利益前提下，方受保護，如此使能促進法律制度之進步；第三、交易習慣亦為誠信原則因素之一，通常值得保護的當事人正當期待，多與交易習慣相合，此時即應斟酌交易習慣。是以交易過程中，相對人之行為雖有瑕疵，然此等瑕疵極輕微，對權利人並無損害或不便可言，權利人竟以相對人不成比例之瑕疵為由而行使權利，即有失公允。例如：被上訴人所未清償之應付價金，不足總價金十分之一，該款固應由被上訴人負遲延責任，然就如此微額之遲延給付，據為解除買賣契約之藉口，顯與債權人行使債權，應以誠實信用方法之規定不符（最高法院五十八年度台上字二八四八號判決可參）。
（二）查本件買賣契約之標的金額高達八百餘萬元，而被告乙○○僅剩最後殘款五萬元尚未給付，被告乙○○此等遲延給付之瑕疵極為輕微，原告竟以此為由主張解除契約，顯然已對於被告乙○○對於契約所信賴之正當期待予以破壞，原告行使解除權，實有背於誠實及信用方法，洵堪認定。故原告主張行使解除權解除契約，違反上開法文規定，自不發生行使權利之效力，於法乃屬無效。本件買賣契約既未合法解除，則買賣契約仍屬有效，原告亦無從基於民法第二百五十九條第一款規定，請求被告甲○塗銷所有權移轉登記並將系爭土地所有權回復予原告。是以原告之請求，俱無理由，不應准許。
四、從而，原告請求確認原告與被告乙○○之間就系爭買賣契約已因解除而不存在，以及被告甲○應就坐落彰化縣○○鎮○○段第五六七地號、面積四九二平方公尺及同段第五六八地號、面積二０三四平方公尺二筆土地之所有權移轉登記應予塗銷，回復予原告，均於法無據，自難准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其於攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明。
據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年八月二十三日
台灣彰化地方法院民事第三庭~B法官陳弘仁右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官卓俊杰中華民國九十年八月二十七日