裁判字號：臺灣臺中地方法院106年訴字第3433號民事判決
裁判日期：民國107年07月30日
裁判案由：履行契約
臺灣臺中地方法院民事判決106年度訴字第3433號原告 費國賓 訴訟代理人 許富勝
陳佳音 被告 黃雅琪 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國107年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告係門牌號碼臺中市○○區○○○○路○號13樓之1房屋(下稱系爭房屋)之所有權人。兩造原為夫妻關係，嗣於民國103年1月13日離婚，惟被告遲未搬離系爭房屋。其後，兩造於104年10月29日在新北市淡水區興仁派出所簽署合約(下稱系爭合約，見本院卷第4頁)，並經兩造於合約簽名及按捺指印。依系爭合約內容，被告應於104年12月31日前向原告承買系爭房屋，惟被告至今仍未履約，原告因被告遲未搬遷，受有包含房價下跌等損失達新臺幣（下同）7,408,267元，故依系爭合約請求被告給付違約金300萬元；至委託仲介銷售一節，乃系爭合約簽立後，被告突然變卦，要求給予授權書，授權其與仲介公司簽立委託契約，出售系爭房屋，原告係認被告已為房屋之買受人，其欲出售，對原告權益無損害，故同意出具授權書，被告即以其名義與仲介公司簽立委託契約，並無變更系爭合約之意等語。並聲明：⒈被告應給付原告300萬元，及自訴狀送達翌日起至清償日，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：系爭合約簽立後，因原告希望提高系爭房屋之售價，隨即於104年10月31日，以Line通訊軟體與被告聯繫，委託仲介出售，故原告有與信義房屋仲介王 文琦 簽署委託銷售契約書，並委託被告全權處理系爭房屋出售事宜，兩造既已另行約定將系爭房屋委由房屋仲介出售，實已由兩造間另行協議委由仲介出售系爭房屋之約定取代系爭合約之約定，系爭合約應不再生效；此由原告於104年10月31日與被告透過Line通訊軟體對話表示，系爭房屋屋出賣後要實拿1200萬元，且要從出售款項中再給被告100萬元，對話群組且有仲介人員加入，原告於群組內討論價格、屋內家具等問題，可見原告欲自行出售他人而委託被告處理，嗣原告復要求被告搬遷，亦證原告仍認定系爭房屋為其所有。原告雖於106年8月17日寄存證信函要求被告賠償違約300萬元，然距系爭合約履行期間104年12月31日已達1年半之久，原告於此期間無任何催告被告給付買賣價金或要求協同辦理不動產移轉登記之行為，益見兩造已無依協議履行之意。縱原告堅稱被告違反系爭合約未給付價金，惟自兩造Line對話紀錄及原告未曾委託任何代書準備辦理過戶乙節，即知原告並無於系爭合約之約定期限內辦理系爭房屋過戶之意思，原告亦屬違約，在雙方違約情形下，被告並無單方給付違約金之義務，故即使認系爭合約仍有其效力，被告亦得主張同時履行抗辯等語。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第110頁）:
㈠、兩造於104年10月29日簽立系爭合約，內容如本院卷第4頁所示。
㈡、對被告所提Line通訊對話內容真實性無意見。
四、得心證之理由：
㈠、原告主張兩造於104年10月29日簽立系爭合約，依約被告應於104年12月31日前向原告承買系爭房屋及給付價金1,100萬元，被告至今仍未履約，原告得依約請求被告給付違約金300萬元等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者為：1.系爭合約是否業經兩造合意解除?2.原告之請求有無理由?
㈡、按契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第2次契約解除第1次契約（最高法院63年度台上字第1989號判例參照）。是以契約一經合意解除即歸於消滅，當事人無從再依解除前契約之約定請求履行。又買賣契約之合意解除非要式行為，買賣雙方當事人解除契約之意思表示一致，買賣契約即因之而解除，並不以訂立解除契約之書面為必要(最高法院85年度台上字第3055號判決意旨參照)。
㈢、原告前揭主張，業據提出其上載有「本人費國賓經雙方協調願意以1,100萬元將位於臺中市○○區○○○○路○號13樓之1房屋轉賣給黃雅琪，所有款項會在2015年12月31日繳清過戶，如有反悔，雙方必付對方違約金300萬元整，以上雙方絕無議義（應為異議之誤）」內容之系爭合約為證（見本院卷第4頁）。惟被告辯稱系爭合約經兩造另為協議解除，而於104年10月31日聯繫交由仲介出售等語，並提出兩造Line對話紀錄為佐。經查:
1.依104年10月31日對話紀錄，被告於當日12時52分邀請仲介人員 王文琦 及原告加入群組，並對王文琦介紹原告為其前夫，又稱「我們現在急需錢」、「所以要賣掉」、「價格實拿1100」、「你的房仲費4%你自己加」、「那這樣他人在台北」、「是要用寄的委託書」、「還是去你們哪一家信義千委託書」，王文琦則稱「我聯繫一下」、「馬上幫您詢問」、「現在是在○○○區○○路呢」，原告則稱「都可以」、「台北市」、「南京東路上」、「文琦」、「我裡面家具都很新很好」、「如果能1200萬包家具再加妳自己的仲介費」、「應該不難賣掉」、「我想把100萬給泱」等語（見本院卷第31-35頁），亦即原告於簽署系爭合約後，旋即於2日後與被告、仲介人員共同商議出售系爭房屋事宜之事，並提出出售條件意見（包括連同傢俱出售、售價1200萬元、不包含仲介費等），且表明欲將100萬元給被告（原告自承「泱」係被告小名，見本院卷第110頁），以上情觀之，系爭房屋委由仲介銷售係原告本人親自簽立銷售委託書，並參與銷售條件之討論，非原告所稱其授權被告與房屋仲介簽立委託契約。
⒉又依104年11月19日對話紀錄，被告向原告通知「剛房仲來
簽價錢了，原來你跟他有在聯絡…我想你應該是需要錢，不然房仲不會每天催我簽價格跟看房子，所以我簽給他了，我有把價格簽1350了，讓你多留一點錢吧，這是我最後能做的，看到時有沒有人出價吧，有出什麼價格再跟你說…」(見本院卷第39頁)，可見系爭房屋除由原告委託房屋仲介銷售外，亦授權被告處理銷售事宜，惟原告會自行聯繫仲介人員，瞭解銷售進度及委託售價。
⒊嗣於104年11月23日，被告對原告稱「那這樣吧」、「房子
我就不動了」，原告稱「妳自己斟酌」，被告稱「你自己回來處理」、「我會盡快搬走」，原告稱「雖然我錢很吃緊」、「但我沒催」等語（見本院卷第40頁），則見被告對原告表示其不再處理房屋銷售事宜時，原告無任何催促履行系爭合約之行為，且對被告所稱會盡快搬走一事，回應並未催促被告搬走，依此觀之，被告辯稱兩造已協議解除系爭合約一節，尚非無據。
⒋再依104年12月20日之對話紀錄，原告稱「1100我不要」、
「為何只賣1100」，被告稱「當初說好的」、「不是嗎」、「你想賣多少」、「照你的意思」，原告稱「1250」等語（見本院卷第111頁），即原告於委託銷售期間，對於系爭房屋委託銷售價格僅有1100萬元表示不滿意，而有決定提高售價權利，是委託銷售內容確實完全依原告意思調整，若非原告確已同意解除系爭合約，另委由房屋仲介銷售，其應無過問系爭房屋售價高低之必要。
⒌復依證人王文琦於本院之證述：伊為仲介房屋業務，有受兩
造委託銷售系爭房屋，起初係受被告委託，因原告為系爭房屋所有人，伊有去找原告簽委託書，原告有授權被告代理看房子及仲介成功後簽立買賣契約事宜，被告邀伊加入與原告之群組，對話內容三方都可得知，伊會向原告說明銷售金額，最後委託金額是1146萬元，包括仲介費等語(見本院卷第72-74頁)。即知原告於104年10月31日之後，除簽署委託銷售契約書將系爭房屋委由仲介銷售外，對於銷售情形可經由對話群組完全掌握，倘系爭合約未於104年10月31日前經兩造合意解除，原告於約定履行期間屆滿後即可請求違約金，應無可能耗費時間、體力與仲介聯繫委託銷售相關事宜，甚至為被告之利益提高售價。
⒍綜合上情，並佐以原告自104年12月31日系爭合約約定履行
日至106年10月6日寄發台北龍口第94號存證信函止，長達1年9月以上期間，未曾據系爭合約約定催告被告履行，與常情有違，足證兩造至遲應於104年10月31日前即已合意解除系爭合約。
五、綜上所述，系爭合約既經兩造合意解除，則原告依爭合約約定請求被告給付違約金300萬元，即依法無據，為無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年7月30日
民事第五庭法官李蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月30日
書記官張捷菡