臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度朴簡字第178號
原 告
即反訴被告 林 陳錦周
訴訟代理人 林秀 專
訴訟代理人 林素卿
被 告
即反訴原告 涂崑 和
訴訟代理人 顏伯奇 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年3月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
本訴被告應將門牌號碼嘉義縣○○市○○路○○○○○○○號之房屋騰
空遷讓，並返還給本訴原告及全體共有人。
本訴被告應自民國106年9月1日起至返還第一項房屋之日止，按
月給付本訴原告新臺幣7,500元。
本訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用新臺幣13,474元由本訴被告負擔。
本訴原告勝訴部分得假執行。但本訴被告如以新臺幣417,000元
為本訴原告預供擔保，得免為假執行。
本訴原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣4,800元由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
按通常訴訟事件誤分為簡易事件者，當事人不抗辯而為本案
之言詞辯論者，視為合意適用簡易程序，由承辦法官依簡易
程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分
配辦法第2條第2款定有明文。經查，本訴原告起訴主張其為
門牌號碼嘉義縣○○市○○路○○○○○○○號未保存登記建物（
下稱系爭房屋）共有人之一，爰請求被告應遷讓騰空系爭房
屋，並將系爭房屋返還原告及全體共有人等語。又系爭房屋
之課稅現值為新臺幣（下同）1,250,300元，有系爭房屋106
年度房屋稅繳款書1紙在卷可稽（詳本院卷第19頁），衡諸
原告前揭請求內容，本件訴訟標的價額應核定為1,250,300
元，應屬通常訴訟事件，惟誤分為簡易事件。且迄本院言詞
辯論終結止，當事人均未就此抗辯而為本案之言詞辯論，揆
諸首揭規定，視為兩造合意適用簡易程序，先予說明。
乙、本訴部分：
壹、原告起訴主張：
一、坐落嘉義縣○○市鎮○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）為
原告之被繼承人 林木水 （系爭土地原共有人之一）與訴外人
楊雅惠 、 陳水 塗及 杜寶山 等4人共有，民國90年間原告及全
體共有人與訴外人 垠昶 文教機構（即嘉義縣私立芝麻街美語
短期補習班，下簡稱芝麻街美語）簽立租賃契約，將系爭土
地出租予芝麻街美語，並約定由芝麻街美語代墊興建系爭房
屋之費用，並以林木水、楊雅惠及 陳水塗 等為起造人，系爭
房屋興建完成後出租給芝麻街美語，前5年以減少租金的方
式，將租金差額做為償還芝麻街美語代墊興建系爭房屋之費
用，後5年租金則回復正常。上開租約到期後，楊雅惠及陳
水塗復於101年7月17日將系爭房屋以租金每月30,000元出租
予被告，約定租期自101年7月17日起至106年7月17日止（下
稱系爭原租約），因房屋之出租為共有物之管理事項，共有
人過半數及應有部分過半數之同意即可行之，故縱然原告未
同意將系爭房屋出租予被告，系爭原租約仍有效成立。106
年7月17日系爭原租約到期後，被告要求以同樣條件繼續承
租系爭房屋5年，原告與共有人楊雅惠均未同意，系爭原租
約期限已屆至，被告本應依約騰空返還系爭房屋予全體共有
人，卻遲未搬遷，為此，原告及楊雅惠特於106年8月3日以
存證信函通知被告不願繼續出租系爭房屋之意思表示，被告
與楊雅惠、陳水塗簽立之系爭原租約期限業已屆滿，被告占
用系爭房屋已無合法權源，依民法第455條、第767條第1項
前段規定，被告應將系爭房屋騰空返還原告暨全體共有人。
二、又被告於系爭原租約期限屆滿後，仍占用系爭房屋拒不搬遷
，未支付原告暨全體共有人相當之對價，是無法律上原因享
有相當於系爭房屋租金之利益，原告自得依民法不當得利法
則自被告無權占用系爭房屋時起，請求被告給付相當於租金
之不當得利6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭
房屋之日止，按月給付原告暨全體共有人相當於租金之不當
得利6萬元。
三、綜上，爰依民法第455條及第767條第1項前段、第179條規定
提起本訴，請求被告返還系爭房屋予原告暨全體共有人，並
給付相當於租金之不當得利等語，並聲明：被告應將坐落系
爭土地之系爭房屋騰空返還予原告暨全體共有人；被告應給
付原告暨全體共有人6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
返還系爭房屋之日止，按月給付原告暨全體共有人6萬元；
願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告答辯略以：
一、系爭房屋乃由芝麻街美語向原告之被繼承林木水及陳水塗、
楊雅惠、杜寶山承租系爭土地為基地所出資興建，系爭房屋
之出資興建人並非林木水、陳水塗、楊雅惠、杜寶山等4人
，原告基於系爭房屋所有權人之地位以民法第767條規定請
求被告遷讓房屋顯無理由。原告另依據民法第455條請求返
還租賃物，然系爭租賃關係仍存在，且出租人乃原告與陳水
塗、楊雅惠、杜寶山等四人，本件應由原告與陳水塗、楊雅
惠、杜寶山共同起訴請求遷讓系爭房屋，本件欠缺當事人適
格。
二、原告雖未列名於系爭原租約之出租人之列，但原告於系爭原
租約租賃期間均有收受被告支付之租金，因此於系爭原租約
101年7月17日至106年7月17日租賃期間，被告與原告部分係
屬不定期租賃，故原告與被告間仍存有租賃關係。106年7月
間被告致電原告訴訟代理人表示系爭房屋將進行裝修，原告
訴訟代理人對於裝修一事也無意見，顯現原告係同意繼續出
租系爭房屋，因此系爭房屋之原租約租期屆滿，出租人未有
反對之意思，已成立不定期租賃關係，其中陳水塗、杜寶山
已與被告簽立租賃期限自106年8月17日至111年8月17日之租
賃契約（下稱系爭新租約），但於被告整修裝潢完系爭房屋
後，原告才反悔不願續租，且見被告已繳付租金與陳水塗、
杜寶山，即要求要提高租金方願續租，原告之舉顯有違誠信
原則。
三、並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免
為假執行。
丙、反訴部分：
壹、反訴原告起訴主張：查系爭房屋租約之相關事宜反訴被告均
係交由反訴被告訴訟代理人處理，此由製作原證4之存證信
函之人亦係反訴被告訴訟代理人即可明證。反訴原告於系爭
原租約到期前曾親自撥打電話通知反訴被告訴訟代理人，告
知將於系爭原租約於106年7月17日租期屆滿後，重新整修裝
潢系爭房屋，反訴被告訴訟代理人聽聞後並未表示反對，顯
示反訴被告並未反對繼續將系爭房屋出租予反訴原告，否則
反訴原告何需自行花費重新整修系爭房屋之費用。反訴原告
裝修系爭房屋所使用之材料等因附和成為系爭房屋之一部分
，已成為系爭房屋本身之價值，亦可用作反訴被告與下一任
承租人磋商租金條件之籌碼，且系爭房屋經反訴原告重新整
修裝潢後可謂美輪美奐，反訴被告辯稱該項裝修工程未增加
系爭房屋之價值，與常情相違背。是如鈞院判定本件反訴原
告應遷讓返還系爭房屋予反訴被告，反訴被告即應返還反訴
原告因重新整修裝潢系爭房屋所支付之40萬元費用等語，並
聲明：反訴被告應給付反訴原告40萬元，及自106年11月29
日收受民事答辯狀暨反訴狀繕本翌日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息。
貳、反訴被告答辯略以：
一、反訴原告以民法第179條主張其受有40萬元之損失云云，卻
未說明反訴被告受有何種利益而應返還。另系爭房屋為反訴
被告與訴外人楊雅惠、陳水塗、杜寶山共有，反訴原告僅對
反訴被告一人起訴請求返還不當得利，當事人顯不適格。
二、反訴原告另以民法第431條第1項規定主張反訴被告就系爭房
屋重新整修裝潢並未表示反對之意思，故反訴被告應償還反
訴原告系爭房屋整修裝潢之費用云云，容有不實。反訴被告
訴訟代理人雖有接獲反訴原告以電話通知，表示希望系爭原
租約屆滿後可以以同樣條件續租及就系爭房屋欲進行裝修等
，然而反訴被告訴訟代理人並非系爭房屋之共有人，就系爭
房屋之管理、使用、處分、收益等事項皆無權決定，亦無受
反訴被告委任代理反訴被告處理系爭房屋之出租等權限，故
反訴被告訴訟代理人即向反訴原告表示需轉知反訴被告後始
能回覆。後因反訴被告並不同意將系爭房屋以前次系爭原租
約約定每月3萬元繼續出租予反訴原告，即迅於106年8月3日
以存證信函通知反訴原告，表示不願繼續出租之意思表示，
故反訴被告並無不為反對之表示，先予敘明。
三、反訴原告主張民法第431條第1項規定，其所主張之事實與該
條規定之構成要件不符。系爭租約之租賃期間為101年7月17
日至106年7月17日，出租人為訴外人楊雅惠及陳水塗，反訴
被告並非該租約之出租人，僅係基於共有人之地位而受楊雅
惠及陳水塗分配租金收益而已，反訴被告與反訴原告間並無
租賃關係存在；而反訴原告與陳水塗、杜寶山所簽訂租賃期
間自106年8月17日至111年8月17日之租賃契約，並未經過反
訴被告及楊雅惠等二人之同意，反訴被告與楊雅惠自106年7
月17日後亦未曾收受反訴原告支付之任何租金，是以反訴被
告及楊雅惠二人顯與反訴原告間並無任何租賃關係自明。
四、又觀之反訴原告提出之報價單其上所列報價日期為106年7月
30日，報價日期於系爭原租約期限屆滿後、新租約期限開始
前，故反訴原告就系爭房屋所為之整修並非於系爭原租約存
續期間所為之修繕，且反訴被告自始與反訴原告間並無任何
租賃關係存在，亦未同意系爭房屋於系爭原租約屆滿後繼續
出租反訴原告，當然也不同意反訴原告裝修系爭房屋。是反
訴原告依民法第431條第1項規定請求反訴被告償還其裝修系
爭房屋之費用40萬元，實屬無據。
五、另據反訴原告提出系爭報價單所列共8項室內裝修及修繕項
目，除油漆以外，其餘項目皆係反訴原告為其補習班營業所
為之室內裝修內容，多為可拆除之項目，係為其個人營業所
用，非增加系爭房屋價值之有益費用。且反訴原告支出裝修
費用後仍繼續使用系爭房屋，則所增加之利益仍歸反訴原告
自己享受，反訴原告似不得請求返還裝修支出之費用。並聲
明：反訴原告之訴駁回。
丁、本院得心證之理由：
壹、本訴部分：
一、系爭房屋共有人為4人，應有部分各4分之1
㈠原告主張系爭土地之原共有人為林木水、陳水塗、楊雅惠及
杜寶山4人，系爭房屋原共有人為林木水、陳水塗、楊雅惠3
人等語，然為被告所否認，抗辯杜寶山亦為系爭房屋共有人
之一等語。因本件被告主張其於106年8月17日已與系爭房屋
共有人陳水塗及杜寶山另行簽立租賃契約等語，故杜寶山是
否為系爭房屋共有人之一，自有究明之必要。
㈡經查，原告提出之起造人名冊僅有林木水、陳水塗、楊雅惠
3人列名其上之事實，業據原告提出系爭房屋之起造人名冊
及使用執照等影本為證(詳本院卷第99至107頁)，經本院函
詢系爭房屋納稅人登記資料，亦僅列載 林陳錦周 、陳水塗、
楊雅惠3人乙情，有嘉義縣財政稅務局檢送之系爭房屋納稅
人資料在卷可按(詳本院卷第55、57頁)。然而，經本院隔離
詢問系爭房屋共有人之一陳水塗：你是系爭房屋起造人之一
？證人 陳水塗證 稱：土地當時是共有地，跟芝麻街簽了10年
的契約，10年到後房子歸地主。當初是我、林木水、楊雅惠
與芝麻街簽約，杜寶山因為持分小，住比較遠，所以我們有
跟杜寶山說土地租給別人要蓋房子要簽約，房子就以我、林
木水、楊雅惠3人的名義蓋，但是契約到期後房子歸地主的
事情，我有跟杜寶山說，且杜寶山也同意等語。本院乃詢之
：系爭土地共有人為林木水、楊雅惠、陳水塗及杜寶山4人
，為何系爭房屋的起造人僅有林木水、楊雅惠及陳水塗3人
？證人陳水塗證稱：當時要定契約時要找杜寶山簽名，但他
可能有事情無法到場簽名，但他有同意由我與林木水、楊雅
惠3人出名起造擔任起造人，這些事情他都知道等語(詳本院
卷第112、113頁)。由證人陳水塗前揭證述內容可知，系爭
土地出租予芝麻街美語前，確有向共有人杜寶山徵詢並徵得
其同意後，始將土地出租予芝麻街美語供興建系爭房屋，洵
可認定。
㈢參以系爭房屋不論是申請起造、申請使用執照或納稅義務人
登記等，皆由芝麻街美語代為辦理乙情，業據證人陳水塗證
述在卷(詳本院卷第113頁)，是以，上開房屋申請建築或使
用等相關程序繁複，於徵得全體土地共有人同意之後，乃委
由芝麻街美語全權處理，因此，系爭房屋之申請起造、使用
執照甚至是納稅義務人登記等等，皆非共有人親自辦理，而
係授權芝麻街美語以出名之共有人名義代為辦理相關手續，
故尚難僅憑起造人名冊或納稅義務人登記，遽認系爭房屋之
共有人僅有林木水、楊雅惠及陳水塗3人。
㈣本院乃就系爭原租約何以僅有陳水塗及楊雅惠簽名乙事加以
詢問，證人陳水塗證稱：我有跟杜寶山、林木水說，他們全
部都有同意，因為楊雅惠跟林木水是兄弟姊妹，我跟杜寶山
的父親很好，杜寶山有同意讓我處理，所以只有我跟楊雅惠
與被告簽約等語(詳本院卷第114頁)。復參酌證人杜寶山證
稱：陳水塗有跟我說芝麻街美語要蓋系爭房屋的事，因為陳
水塗是我父親的好朋友，我跟陳水塗說全部都由他來幫我發
落處理，所以我不知道系爭房屋起造人列名何人等語。本院
乃詢之：是否知悉101年時系爭房屋有出租給被告？證人杜
寶山證稱：我有跟被告接觸，被告有跟我說租金多少、做何
用途，我有同意要出租給被告。本院進而質之：如果你也是
房屋共有人，為何租賃契約上只有楊雅惠和陳水塗與被告訂
立租賃契約？證人杜寶山證稱：101年時我有交代給陳水塗
處理等語(詳本院卷第116至118頁)。本院審酌證人陳水塗與
杜寶山就杜寶山授權陳水塗全權處理系爭土地及系爭房屋出
租事宜乙情，所述相符，尚屬可採。
㈤再者，就系爭房屋租金及稅金如何分配乙情，本院亦詢之：
租給芝麻街美語的每月租金？證人陳水塗證稱：1年租金多
少我忘記了，芝麻街美語會把1年的租金一次開票給我們，
芝麻街美語會把租金分成4份，各自開支票分別給林木水、
楊雅惠、杜寶山、陳水塗等語。本院另詢之：芝麻街美語租
約結束後，在沒有出租的期間，房屋稅如何負擔？證人陳水
塗證稱：由我、楊雅惠、杜寶山及林木水平分等語。本院復
詢之：(你跟楊雅惠與被告簽訂之系爭原租約)每月租金如何
分配？證人陳水塗證稱：按照持分分成4份，由被告簽發支
票分別交給楊雅惠、杜寶山、我、林木水等語。本院進而詢
之：106年8月以後的(系爭新租約)租金如何分配？證人陳水
塗證稱：106年8月以後的租金也跟之前一樣，被告是各自算
好要給我們的租金，分別拿給我們。本院乃詢之：106年8月
以後，其他房屋共有人是否有拿到租金？證人陳水塗證稱：
我知道杜寶山有，其他共有人是否有拿到租金我不知道等語
(詳本院卷第114、115頁)。此情核與證人杜寶山於本院證稱
：(跟芝麻街美語訂立租約的期間)都是芝麻街開票給我，我
去領，(芝麻街美語租約到期後的房屋稅分配)我都是交給陳
水塗去處理等語相符(詳本院卷第117頁)。
㈥由證人陳水塗及杜寶山前揭證述可知，在芝麻街美語承租期
間及系爭房屋出租予被告期間，租金都由承租人開立支票分
成4份，分別交付給出租人兌領，杜寶山亦有領取其中1份支
票，且在芝麻街美語租期屆滿後，杜寶山亦有負擔房屋稅。
由此推知，證人杜寶山多年來不但與系爭房屋其他共有人林
木水、楊雅惠及陳水塗同樣領取承租人簽發之租金支票，亦
共同負擔系爭房屋之房屋稅，足認證人杜寶山對系爭房屋確
有權利存在，亦為系爭房屋共有人之一，堪可認定。
㈦況且，經本院詢問：林木水是否有收受芝麻街美語的租金支
票並且兌現？原告亦陳稱：有，....芝麻街美語開立的租金
支票按月份每年有12張，每位共有人可拿3張，也就是系爭
房屋有4位共有人等語(詳本院卷第166頁)。由原告前揭所述
共有人每年度可收取之房屋租金支票張數為3張，益證系爭
房屋之共有人確有4人無誤，且由租金支票張數係依共有人
人數比例平均分成4等份，此亦足以證明，系爭房屋4位共有
人對系爭房屋之權利應各為4分之1乙情，亦足認定。
㈧至於證人楊雅惠於本院證稱芝麻街美語的租金是付給我、陳
水塗、林木水3人，我不認識杜寶山，也不知道租金是否有
付給杜寶山云云，顯然與證人陳水塗及杜寶山所述相違，亦
與原告於本院自承每位共有人可拿3張租金支票之事實不符
，故證人楊雅惠前揭所述，尚難憑信，要無可採。
二、被告占有系爭房屋並無合法權源
㈠按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之，民法第820條第1項前段
定有明文。經查，系爭房屋原共有人應為林木水、楊雅惠、
陳水塗及杜寶山4人，應有部分各4分之1，業據本院認定如
前。而系爭房屋之系爭原租約，係由杜寶山同意出租後授權
陳水塗辦理，並由陳水塗及楊雅惠與被告簽立系爭原租約等
情，此據證人陳水塗及杜寶山於本院證述在卷，並有系爭原
租約影本在卷可按(詳本院卷第21至25、114、118頁)。是以
，系爭原租約之租賃關係固僅存於被告、楊雅惠、陳水塗及
杜寶山之間，然系爭原租約既經系爭房屋共有人過半數及應
有部分合計過半數之同意所簽訂，揆諸前揭法條規定，全體
共有人均受系爭原租約效力之拘束。
㈡惟查，系爭原租約至106年7月17日屆滿，被告僅與系爭房屋
共有人陳水塗及杜寶山簽立系爭新租約之事實，有被告提出
之系爭新租約在卷可憑(詳本院卷第139至157頁)，亦為兩造
所不爭執，堪信屬實。是以，被告縱使與陳水塗及杜寶山簽
立系爭新租約，系爭新租約之租賃關係仍存在於被告與陳水
塗及杜寶山之間，然而，因簽立系爭新租約之共有人人數及
應有部分均未過半數，揆諸前揭法條規定，系爭新租約之效
力無法拘束未與被告簽立租約之其他共有人。簡言之，系爭
原租約屆期後，被告繼續承租系爭房屋未經過半數共有人及
應有部分同意，故被告占有使用系爭房屋，並無合法權源，
故原告請求被告騰空遷讓系爭房屋，並將系爭房屋返還原告
及全體共有人等語，洵屬有據。
㈢至於被告辯稱其與陳水塗及楊雅惠簽立系爭原租約後，原告
亦有收受租金，故其與原告間亦成立不定期租賃契約云云。
然查，基於契約相對性，系爭原租約之租賃關係僅存在陳水
塗、杜寶山、楊雅惠及被告之間，至於兩造之間，並未有租
賃關係存在。原告收受租金之法律依據，係基於與陳水塗等
共有人間之共有內部關係，本於所有權就共有物之收益而受
分配。故被告辯稱兩造間有不定期租賃關係云云，要無可採
。
㈣被告另辯稱：系爭租賃關係仍存在，且出租人為原告與陳水
塗、楊雅惠、杜寶山等4人，應由原告與陳水塗、楊雅惠、
杜寶山共同起訴請求遷讓系爭房屋，本件欠缺當事人適格云
云。惟查，兩造間本無任何租賃關係存在，已如前述，至於
被告與陳水塗、杜寶山及楊雅惠間之系爭原租約，已因租賃
期間屆期而結束，縱使被告嗣後與陳水塗及杜寶山簽立系爭
新租約，然因未經共有人過半數同意，系爭新租約之效力無
法拘束其他共有人，故被告辯稱兩造間租賃關係仍然存在，
應由共有人一同起訴云云，洵屬無據。
㈤被告復辯稱：系爭房屋係由芝麻街美語出資興建，故系爭房
屋所有權人應為出資起造人芝麻街美語，原告起訴當事人不
適格云云。然查，系爭房屋興建起造之時，系爭房屋共有人
固未現實提出款項以供興建房屋所用乙情，固據證人陳水塗
於本院證述在卷(詳本院卷第112頁)。惟原告主張：芝麻街
美語僅係先代墊興建房屋費用，系爭房屋興建完成後出租給
芝麻街美語，前5年以減少租金的方式，將租金差額做為償
還芝麻街美語代墊興建系爭房屋費用，後5年租金則回復正
常等語。
⒈本院乃傳訊經手芝麻街美語及系爭原租約之代書 陳謝秀芳 ，
證人陳謝秀芳證稱：芝麻街美語跟房屋共有人打租賃契約是
在我的事務所簽約的，大約民國90幾年間的事情。他們當時
打契約時，他們有說房屋是用林木水、陳水塗、楊雅惠的名
字起造的，前5年比較便宜，是因為他們有提到說芝麻街美
語幫他們建築的，所以前5年租金收少一點做為補貼，後面5
年的租金才正常收等語。本院乃詢之：所以90幾年間系爭房
屋簽立租賃契約的時候，契約當事人有提到系爭房屋是芝麻
街美語出錢興建的？證人陳謝秀芳證稱：是芝麻街美語出錢
蓋的，所以租金才會少拿一點等語。本院復詢之：所以租金
少一點的意思，是否要以租賃契約前5年少收的租金總金額
，做為返還芝麻街美語出資興建的房子的錢？證人陳謝秀芳
證稱：是，我有聽到他們這樣說，當時契約也有這樣寫。本
院乃進而確認：所以芝麻街美語出資興建房屋的錢，只是先
幫房屋起造人代墊而已的意思？證人陳謝秀芳證稱：是。因
為當時芝麻街美語的老闆董事長很龜毛，契約內容寫了很多
次，所以我印象深刻等語(詳本院卷第411至413頁)。
⒉本院審酌證人陳謝秀芳與兩造並無利害關係，且係反訴原告
即本訴被告請求傳訊之證人，足見證人陳謝秀芳應無迴護偏
坦任何一造之理。復參以證人陳謝秀芳為經手芝麻街美語租
賃契約之地政士，且因芝麻街美語負責人要求多次修改契約
內容而印象深刻，故證人陳謝秀芳證稱其親眼見聞契約當事
人提及芝麻街美語出資興建房屋的錢，僅係先行代墊，嗣後
由前5年減收的租金差額做為返還芝麻街美語出資興建的錢
等語，應屬可信。
⒊由上可知，芝麻街美語僅係先行代墊興建房屋款項，嗣後再
由共有人以減收租金的方式償還代墊款項。故系爭房屋之原
始出資興建人應仍為林木水、楊雅惠、陳水塗及杜寶山4人
，僅由芝麻街美語先行墊付而已。是以，林木水、楊雅惠、
陳水塗及杜寶山4人係系爭房屋之原始起造人即所有權人乙
情，堪予認定。被告抗辯原告等4人非系爭房屋所有權人，
原告不得本於所有權人地位提起本訴云云，要無可採。
⒋又，芝麻街美語僅係先行代墊興建房屋款項，嗣後再由共有
人以減收租金的方式償還代墊款項乙情，既經本院認定如前
，則被告請求函詢國稅局調閱90幾年間出租人與芝麻街美語
之租賃契約云云，即核無調查必要，附此說明。
四、原告請求不當得利部分
㈠原告主張被告於系爭原租約期限屆滿後，仍占用系爭房屋拒
不搬遷，無法律上原因享有相當於系爭房屋租金之利益，原
告依不當得利法之法律關係，請求被告給付106年7月18日至
106年8月17日之不當得利6萬元及法定利息，並自起訴狀繕
本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告暨全體
共有人相當於租金之不當得利6萬元等語。
㈡本院審酌原告固主張系爭房屋租金行情為每月6萬元等語，
然被告與楊雅惠、陳水塗及杜寶山簽立之系爭原租約，後3
年約定之每月租金金額為3萬元；嗣被告與陳水塗及杜寶山
簽立之系爭新租約，前2年為每月3萬元，後3年為每月35,00
0元等情，有上開租賃契約影本在卷可按(詳本院卷第21、13
9、149頁)。是以，本院參酌系爭房屋共有人與被告簽立之
租賃契約所約定之租金金額，認被告無權占用系爭房屋相當
於每月租金之不當得利金額應以3萬元為適當。原告逾此範
圍之請求，即屬無據。
㈢至於原告雖請求被告給付106年7月18日至106年8月17日之不
當得利6萬元及法定利息之部分，然查，系爭原租約之租賃
期限至106年7月17日為止之事實，有系爭原租約影本在卷可
按(詳本院卷第21頁)。惟被告與陳水塗及杜寶山簽立之系爭
新租約，並未自106年7月18日開始起算，而係自106年8月17
日起算之事實，亦有系爭新租約存卷足憑(詳本院卷第139、
149頁)。本院乃詢之：從106年7月18日以後，是否有收過系
爭房屋的租金？106年8月以後的租金如何分配？證人陳水塗
證稱：租賃期限到106年7月17日，但是被告開給我的租金支
票金額是給付到今年(106年)8月中。(系爭新租約)是從106
年8月開始收錢等語(詳本院卷第115頁)。
㈢本院審酌被告係簽發一整年度之租金支票後，分別交給4位
共有人各3張租金支票，已如前述，故各共有人僅拿到其中3
張租金支票，難以由其各別持有之支票中，得知被告實際租
金給付起迄期間之全貌，故證人陳水塗證稱被告給付之年度
租金金額實際係到106年8月中等語，尚非不可採信。況且，
證人陳水塗為系爭房屋共有人之一，租金收入與其利害攸關
，且證人陳水塗與被告簽立系爭原租約及系爭新租約，實際
與被告接洽收受租金之期間及租金金額，證人陳水塗自無無
故短收106年7月份租金，徒然損害自身利益之理。故證人陳
水塗證述被告給付每月3萬元之租金支票金額，是給付到106
年8月中等語，應屬可信。故此，原告請求被告給付106年7
月18日至106年8月17日之不當得利6萬元及法定利息云云，
即無可採。
㈣原告另請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房
屋之日止，按月給付原告暨全體共有人相當於租金之不當得
利6萬元等語。查被告目前仍繼續占用系爭房屋之事實，為
兩造所不爭執，故被告占有系爭房屋之狀態，於返還系爭房
屋前，僅履行期未到，非履行期條件未成就，且被告有到期
不履行之虞，故原告就此履行期未到前之不當得利提起將來
給付之訴，於法相符，應屬正當。然而，本院認被告無權占
用系爭房屋相當於每月租金之不當得利金額應以3萬元為適
當，已如前述。再者，原告係依不當得利請求被告給付，並
非本於所有權為請求，故原告僅能依其系爭房屋之應有部分
對被告請求給付，是原告請求被告將不當得利金額給付給全
體共有人云云，於法無據。因此，原告請求被告給付自起訴
狀繕本送達翌日即106年9月1日起至返還系爭房屋之日止，
按月給付原告不當得利金額7,500元(30,000×1/4＝7,500)
，洵屬可採，逾此範圍之請求，即屬無據。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：反訴原告於系爭原租約到期前，曾親自撥打
電話通知反訴被告訴訟代理人，告知將於系爭原租約於106
年7月17日租期屆滿後，重新整修裝潢系爭房屋，反訴被告
訴訟代理人聽聞後並未表示反對，顯示反訴被告並未反對繼
續將系爭房屋出租，反訴原告裝修系爭房屋所使用之材料等
因附和成為系爭房屋之一部分，爰依不當得利及民法第431
條第1項之法律關係，請求反訴被告返還重新整修裝潢之40
萬元費用等語。然為反訴被告所否認，並以前詞置辯。
二、按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取
得動產所有權；因前5條之規定而受損害者，得依關於不當
得利之規定，請求償還價額，民法第811條、第816條，分別
定有明文。次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害
者，應返還其利益，民法第179條亦規定甚明。又不當得利
法則之功能，並不在於填補損害，而在於使受領人返還其無
法律上原因而受之利益，自有別於損害賠償之意義。
三、本院審酌反訴原告主張重新裝潢之內容略為：矽酸鈣木作天
花板＋造型天花板、波麗開放書櫃＋桌板＋記事烤漆玻璃、
電箱修飾門片＋收納櫃、形象牆及壓克力logo造型、新作美
耐板櫃檯及既有櫃臺修飾、美耐板造型布告欄牆面及屏風噴
砂玻璃、儲藏間波麗收納櫃＋桌面隔板及油漆（含示範教室
牆面）等8項，有反訴原告提出之報價單、統一發票、平面
圖及照片等附卷可參(詳本院卷第159、424至434頁)。惟查
，由上開裝潢項目觀之，顯係反訴原告為經營補習班之目的
而進行以供營業所需之整修內容，惟系爭房屋係供出租之用
，倘若出租予其他第三人，該第三人亦有自行規劃室內裝修
風格之要求，或該第三人未必從事補習班之經營，倘若第三
人承租用以經營餐飲業、服飾業或其他行業，反訴原告之上
開裝潢項目，勢屬無用而必須全部拆除，難認反訴被告受有
何種利益。故反訴原告依不當得利之法律關係請求反訴被告
返還40萬元裝潢費用云云，於法無據。
四、次按，承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值
者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止
時，應償還其費用，民法第431條第1項前段亦規定甚明。惟
查：
㈠系爭原租約之租賃期限至106年7月17日乙節，有系爭原租約
在卷可按，然觀諸反訴原告提出之裝潢報價單，日期記載為
106年7月30日，已在系爭原租約租賃期限屆滿之後，因此，
反訴原告裝潢系爭房屋之日期，顯非在系爭原租約之租賃期
間內。反訴原告嗣後亦未與過半數共有人重新簽訂系爭房屋
之租賃契約，故反訴原告裝潢系爭房屋之行為，皆非在合法
有效之租賃期間內，灼然至明。
㈡再者，上開裝潢項目係為反訴原告經營補習班之目的而進行
，故所裝潢之書櫃、造型天花板、櫃檯等等，對租賃物未必
屬有益費用，已如前述。
㈢復查，反訴原告就其主張反訴被告知其裝潢整修而不為反對
表示乙情，聲請傳訊證人陳謝秀芳。本院乃詢之：106年間
，是否有因系爭房屋租賃事宜與房屋共有人聯絡？證人陳謝
秀芳證稱：他們租約已經到期要續約，被告(即反訴原告)到
我那邊去問原告(即被訴被告)的女兒電話？我說我不知道林
秀專的電話，後來我打電話去問楊雅惠，我才把 林秀專 的電
話給被告(即反訴原告)，讓他們自己去聯絡等語。本院復詢
之：你沒有因為房屋續租的事情親自跟原告(即反訴被告)或
林秀專聯絡？證人陳謝秀芳證稱：沒有。我只是幫被告(即
反訴原告)查林秀專的電話而已。我不知道被告(即反訴原告
)有無聯絡到林陳錦周、林秀專，我只是提供電話等語(詳本
院卷第409、410頁)。是以，證人陳謝秀芳既未參與亦未居
間聯繫反訴兩造間續約事宜，自無從知悉反訴被告是否未為
反對裝修之事。
㈣況且，反訴原告既自始主張其親自聯絡的對象為反訴被告的
女兒林秀專(即反訴被告之訴訟代理人)，本院乃詢之：被告
(即反訴原告)在106年間是否有因為系爭續約的事情打電話
給你？反訴被告訴訟代理人陳稱：有。我不知道反訴原告有
沒有打電話林陳錦周，但林陳錦周跟我說沒有。本院復詢之
：被告(反訴原告)打電話給你的時候，是否有談到系爭房屋
出租的租金金額及租賃期間？反訴被告訴訟代理人陳稱：他
沒有直接這樣說，他說合約就快到了，我們就再續約，有跟
我說到租金，但我不記得是多少，我記得大約3萬左右的金
額，但我們在101年簽立租約的時候就表示反對了。所以我
跟被告說基本上我們是不同意的等語。本院進而詢之：談話
過程中，你是否有向被告(即反訴原告)表示代理林陳錦周處
理系爭房屋出租事宜？反訴被告訴訟代理人陳稱：沒有。我
有跟他說房子不是我的，基本上還是要跟林陳錦周說，但是
我可以跟你說基本上我們是不同意的，你們再去談吧等語(
詳本院卷第414頁)。由反訴被告訴訟代理人前揭所述可知，
反訴被告並未以客觀行為表示以代理權授與女兒林秀專處理
租賃事宜，林秀專亦未向他人表示為反訴被告處理租賃事宜
之代理人，本件是反訴原告主動打電話聯絡反訴被告之女兒
商議系爭房屋續租之事，故自無表見代理之適用，反訴原告
主張反訴被告女兒有權代理之外觀云云，要無可採。
㈤末查，反訴被告於系爭原租約租賃期間屆滿後，已於106年8
月3日寄發存證信函給反訴原告，明示表示反訴被告不同意
續租，反訴原告已於106年8月4日收受上開存證信函乙情，
有上開存證信函在卷可稽(詳本院卷第27至31頁)。惟反訴原
告不顧反訴被告已明示不同意續租之反對表示而擅自裝潢系
爭房屋，自與民法第431條第1項前段規定之要件不符，故反
訴原告依民法第431條第1項規定請求返還裝潢費用云云，洵
屬無據。
戊、綜上所述，本訴原告主張本訴被告於系爭原租約屆滿後，無
權占用系爭房屋，爰本於所有權人之地位請求遷讓騰空，將
系爭房屋返還本訴原告及全體共有人，並依不當得利之法律
關係請求本訴被告給付自本訴起訴狀繕本送達翌日起至返還
房屋日止之不當得利等語，洵屬可採。從而，本訴原告依民
法第767條物上請求權及第179條不當得利之法律關係，請求
本訴被告將騰空遷讓系爭房屋，並返還給本訴原告及全體共
有人；暨請求本訴被告自106年9月1日起至返還系爭房屋日
止，按月給付本訴原告7,500元等語，為有理由，應予准許
，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
己、而本件反訴原告主張重新裝潢系爭房屋支出40萬元，反訴被
告知而不為反對之表示，爰依不當得利及民法第431條第1項
之法律關係請求反訴被告給付等語。惟依反訴原告施作之裝
潢項目觀之，尚難認對系爭房屋係有益費用或增加房屋價值
，再者，系爭原租約期限屆滿後，反訴被告亦已寄發存證信
函明示反對續租。從而，本件反訴原告依不當得利之法律關
係及民法第431條第1項之法律關係，請求反訴被告給付裝潢
費用40萬元云云，為無理由，應予駁回。
庚、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經
本院斟酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述，供此敘
明。
辛、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴
訟法第87條第1項定有明文。本件本訴部分第一審裁判費13,
474元，應由受請求返還系爭房屋敗訴之本訴被告負擔，至
於本訴原告請求不當得利部分雖受部分敗訴判決，惟此部分
乃係以一訴附帶請求之部分，不另計算裁判費；另查，反訴
部分第一審裁判費4,300元及證人旅費500元，共計4,800元
，應由敗訴之反訴原告負擔，爰判決如主文第4項、第8項所
示。
壬、本件本訴原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條規定適用
簡易程序所為本訴被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準
用第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同
法第392條第2項規定，依職權宣告本訴被告如預供相當之擔
保，得免為假執行。至本訴原告敗訴部分，其假執行之聲請
已失所附麗，應併予駁回。
癸、據上論結，本件本訴原告之訴為一部有理由，一部無理由；
反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78
條、第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條
第2項，判決如主文。
中華民國107年3月27日
臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭
法官林中如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年3月27日
書記官陳慶昀