裁判字號：臺灣高等法院103年上字第957號民事判決
裁判日期：民國103年12月16日
裁判案由：給付報酬等
臺灣高等法院民事判決103年度上字第957號上訴人萬室達房屋仲介有限公司法定代理人 林能巧 上訴人方品共同訴訟代理人 陳建昌 律師被上訴人 黎立強 訴訟代理人 林詮勝 律師複代理人 賴立人 律師上列當事人間請求給付報酬等事件，上訴人對於中華民國103年5月29日臺灣桃園地方法院102年度訴字第849號第一審判決提起上訴，於103年11月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人方品負擔五分之一，餘由上訴人萬室達房屋仲介有限公司負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人係力通企業股份有限公司（下稱力通公司）之經理人；於民國（下同）101年2月間，被上訴人有意出售斯時仍為力通公司所有、坐落於桃園縣中壢市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），上訴人方品得知上情，委由上訴人萬室達房屋仲介有限公司（下稱萬室達公司）向被上訴人洽談系爭土地買賣事宜；被上訴人於101年2月24日上訴人萬室達公司派員 張湘中 造訪時表示，力通公司已於同月13日辦理解散，須待解散之清算程序完結，將系爭土地之所有權移轉至被上訴人名下後，始能將系爭土地所有權移轉至上訴人方品，經上訴人萬室達公司居間轉達上訴人方品接受上開條件後，被上訴人即簽定土地專任委託銷售契約書（下稱系爭專任銷售契約），委託上訴人萬室達公司於101年3月1日至10日間出售系爭土地，期間經上訴人萬室達公司於上訴人方品與被上訴人間折衝協調系爭土地每坪單價事宜，終由被上訴人同意將系爭土地以每坪新臺幣（下同）6萬6千元出售，被上訴人並於101年3月6日簽定委託/出租契約內容變更同意書（下稱系爭變更同意書）以為新要約，上訴人萬室達公司乃將上情告知上訴人方品，上訴人方品即於101年3月10日簽定買賣議價委託書（下稱系爭議價委託書），同意以每坪6萬6千元買受，及簽發面額100萬元之本票（票據號碼：TH279950、到期日：101年3月15日，下稱系爭本票）交付予上訴人萬室達公司作為支付買賣系爭土地之定金而為承諾，職此，上訴人方品與被上訴人間就系爭土地買賣因價金、標的等必要之點所為之意思表示均已到達居間人且合致而成立生效，惟被上訴人嗣後未依約簽立買賣契約，依系爭專任銷售契約第5條第6項、第10條第1項第3款約定、民法第568條規定，被上訴人應給付上訴人萬室達公司出售系爭土地總價6%即375萬7,608元之報酬【計算式：6萬6千元（每坪單價）×948.891075坪（系爭土地面積合計為31
36.83平方公尺，核算後為948.891075坪）×6%≒375萬7,608元】。因上訴人方品與被上訴人就系爭土地之買賣契約所附課徵奢侈稅之解除條件未成就，嗣系爭土地已於101年9月17日移轉登記予被上訴人，迄今已逾上訴人方品允諾系爭土地移轉予被上訴人後6個月內不請求移轉所有權之期間，被上訴人仍拒絕辦理系爭土地所有權移轉登記予上訴人方品，則上訴人方品自得依民法第249條第3款之規定，請求被上訴人加倍返還定金100萬元。爰起訴求為命被上訴人應給付上訴人萬室達公司375萬7,608元、上訴人方品100萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人上訴人萬室達公司375萬7,608元、上訴人上訴人方品100萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊所簽立之系爭專任銷售契約、系爭變更同意書，僅係委託上訴人萬室達公司仲介銷售系爭土地，被上訴人並未對任何人發出要約之意思表示，而須待上訴人萬室達公司覓得有意購買者，由該有意購買者為要約之意思表示，再由被上訴人決定是否為承諾之意思表示；又上訴人萬室達公司業務員張湘中於101年3月10日表示上訴人方品只願意以每坪6萬5千元承買，雙方買賣價金並未合致而未成立買賣契約，且張湘中亦當場表示同意終止，並將被上訴人簽立之系爭專任銷售契約返還被上訴人，被上訴人再於同年月18日依上訴人萬室達公司要求支付製作委託銷售契約書之作業費用2千元予上訴人萬室達公司，故被上訴人與上訴人萬室達公司間之居間契約業已終止，上訴人萬室達公司請求被上訴人給付居間報酬，並無理由。被上訴人與上訴人方品就系爭土地並未成立買賣契約，且上訴人方品提出之100萬元本票僅為給付上訴人萬室達公司議價之保證金，其性質並非定金，更未曾交付被上訴人，故被上訴人無加倍返還之必要等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、經查：㈠系爭土地於101年9月17日前之所有權人為力通公司，被上
訴人於101年9月17日，以賸餘財產分配為登記原因，取得系爭土地所有權，系爭土地面積合計3136.83平方公尺，換算為948.891075坪，有系爭土地之土地登記謄本、異動索引表各1份為證（見原審卷第19至26頁）。
㈡被上訴人於101年3月1日與上訴人萬室達公司簽訂系爭專
任銷售契約，由被上訴人委託上訴人萬室達公司以每坪6萬8千元銷售系爭土地，委託銷售期間為101年3月1日至同月10日，有系爭專任銷售契約為證（見原審卷第51至56頁）。
㈢被上訴人與上訴人萬室達公司於101年3月6日簽訂系爭變
更同意書，將系爭專任銷售契約委託銷售金額變更為每坪6萬6千元，有系爭變更同意書為證（見原審卷第10頁）。
㈣被上訴人於101年3月18日，交付2千元予上訴人萬室達公司之業務員張湘中。
㈤上開事實，為兩造所不爭執（見原審卷第73頁正、反面），並有上開證據為證，是此部分之事實堪以認定。
四、上訴人主張上訴人方品與被上訴人經由上訴人萬室達公司居間仲介而成立系爭土地之買賣契約，惟被上訴人拒絕履行系爭土地所有權移轉登記義務，則被上訴人即應加倍返還上訴人方品定金100萬元，並應給付上訴人萬室達公司居間報酬375萬7,608元等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠上訴人方品與被上訴人就系爭土地之買賣契約是否成立？㈡上訴人之請求有無理由？爰析述如下。
五、有關上訴人方品與被上訴人就系爭土地之買賣契約是否成立部分：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立；民法第153條定有明文。再按標賣之表示，究為要約之引誘抑為要約，法律無明文規定，應解釋標賣人之意思定之。依普通情形而論，標賣人無以之為要約之意思，應解為要約之引誘；買賣契約非要式行為，除第166條情形外，不論言詞或書據，對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致否則其契約即難謂已成立（最高法院33年永上字第531號判例意旨、69年台上字第1710號判例意旨參照）。㈡上訴人主張：被上訴人簽立系爭變更同意書即為系爭土地
買賣價金為每坪6萬6千元之新要約云云。查，依被上訴人所簽立之系爭專任銷售契約、系爭變更同意書內容所示，僅記載系爭土地標示、委託銷售價格及委託銷售期間，並未約定被上訴人與買受人間關於買賣契約必要之點，例如是否分期給付價金、是否辦理抵押貸款、何時及如何交付所有權狀、何時辦理不動產所有權移轉登記、違約責任等具體履約事項，則被上訴人所簽立之系爭變更同意書是否為系爭土地買賣契約之要約，已非無疑。再依被上訴人簽立之系爭專任銷售契約第4條第1項：「委託人（即被上訴人）簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交。」、第7條第2項：「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。」之約定（見原審卷第51頁正、反面），復參以上訴人提出之確認書所示：上訴人方品得選擇出具「內政部版要約書」（載明提出要約的主要內容，由經紀業者轉達給賣方）或出具系爭議價委託書（載明提出議價的主要內容，由經紀業者轉達給賣方）之約定（見原審卷第11頁），且上訴人方品最終選擇之系爭議價委託書下方亦有需經賣方簽認之欄位（見原審卷第12頁），足明被上訴人出具系爭變更同意書後，需經由被上訴人簽認買方出具要約書或議價委託書，抑或買方簽署買賣定金收款憑證，始認為買賣契約成立，則應認買方出具議價委託書或要約書為要約，需經賣方即被上訴人簽認而為承諾，買賣契約始為成立；況且衡諸一般交易常情，被上訴人所簽立之系爭變更同意書（見原審卷第12頁），所為出賣意願之內容並非具體詳盡，應為要約之引誘。上訴人主張被上訴人簽立系爭變更同意書為買賣價金之新要約，自不足取。
㈢上訴人再主張：被上訴人已在上訴人方品出具之系爭議價
委託書（每坪6萬6千元）簽名確認，是上訴人方品與被上訴人就系爭土地買賣契約業已成立云云，提出上訴人方品出具之確認書及買賣議價委託書各1份為證（見原審卷第11至12頁），並舉證人張湘中為證。惟查：
⒈依上訴人提出由上訴人方品出具之系爭議價委託書（每
坪6萬6千元），其上並無被上訴人之簽名（見原審卷第12頁），且上訴人自陳其所提出之確認書及買賣議價委託書係101年3月10日之後補簽（見本院卷第43頁正面），則上訴人主張被上訴人已在系爭議價委託書簽認而為承諾乙節，已有可議。再依上訴人提出由上訴人方品依系爭議價委託書簽發資為議價保證金之系爭本票，其發票日期為101年3月9日（見原審卷第13頁），惟依上訴人提出之確認書及系爭議價委託書，書立日期係101年3月10日（見原審卷第11至12頁），衡與一般買方委託議價之同時交付議價保證金之常情不符，則上訴人提出之確認書及系爭議價委託書是否即為被上訴人原簽認資料，亦有可議。
⒉證人張湘中固證稱：伊於101年3月10日因上訴人方品同
意以每坪6萬6千元購入系爭土地，始至被上訴人住處，由被上訴人在系爭議價委託書簽名確認等語（見原審卷第85頁正面），然證人 黃東榮 證稱：上訴人打電話給伊說仲介公司的人土地出價6萬5千元，與被上訴人同意的價錢6萬6千元不同，所以被上訴人打電話問伊的意見，伊告訴他既然兩邊價格不一致，契約不要簽立等語（見原審卷第86頁反面），則證人張湘中與黃東榮就上訴人方品之出價證述相歧。然依系爭專任銷售契約第7條第1項約定，委託人（即被上訴人）同意受託人（即上訴人萬室達公司）得為買賣雙方定金收受之代理人（見原審卷第51頁反面），復依同契約第4條第1項後段之約定，買方簽署買賣定金收款憑證，視為買賣成交（見原審卷第51頁正面），則於受託人得代理收受定金時，於買方在買賣定金收款憑據簽署，即可視為買賣成交，此應為從事仲介買賣之證人張湘中所明知，且其於原審亦證述得依系爭專任銷售契約第7條第1項代理被上訴人收受定金（見原審卷第85頁反面），則倘上訴人方品確實同意被上訴人所出具之系爭變更同意書所載之每坪6萬6千元之價金，則證人張湘中應提出買賣定金收款憑證供上訴人方品簽署，則系爭土地之買賣契約可依系爭專任銷售契約第4條後段之約定而為成立，惟證人張湘中仍由上訴人方品簽立要約性質之系爭議價委託書及交付充作議價保證金之系爭本票，顯見張湘中當日係因上訴人方品出價（每坪6萬5千元）未達被上訴人之出價（每坪6萬6千元）始至被上訴人住處洽談磋商，故證人張湘中上開證述自不足取。末觀諸上訴人提出由證人黃東榮代被上訴人出具之說明書之內容（見原審卷第29頁），亦未敘明上訴人方品之出價已達系爭變更同意書所載之每坪6萬6千元，自不足為上訴人有利之認定。
㈣綜上所述，上訴人無法舉證證明上訴人方品與被上訴人就
系爭土地之買賣價金每坪6萬6千元已達成合致，則上訴人主張上訴人方品與被上訴人就系爭土地買賣契約已成立乙節，即無可採。
六、有關上訴人之請求有無理由部分：㈠依系爭專任銷售契約第10條第1項第3款：「委託人如有下
列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬：
三、委託人違反第五條第六項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書者。」、第5條第6項：「委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約。」（見原審卷第51頁正、反面）之約定，係買方出價已達賣方即被上訴人委託銷售之底價時，被上訴人即負有簽認要約書或議價委託書、與買方訂立不動產契約書之義務，而被上訴人拒絕履行上開義務，始視為上訴人萬室達公司已完成仲介義務。惟上訴人方品之出價未達系爭變更同意書所載之底價，業如前述，上訴人萬室達公司既未覓得符合底價之買方，被上訴人自無依上開約定負有簽認要約書或議價委託書、與買方訂立不動產契約書之義務，上訴人萬室達公司援引上開約定主張其仲介義務已完成並請求被上訴人給付居間報酬，即屬無據，不應准許。
㈡再依系爭議價委託書第4條第3項之約定，倘議價成功，系
爭本票即轉為購屋定金之一部分（見原審卷第12頁）；惟上訴人方品之出價未達系爭變更同意書之底價，業如前述，則上訴人萬室達公司之議價不成功，則系爭本票並無轉為系爭土地買賣價金之定金之性質，則上訴人方品依民法第249條第3款請求被上訴人加倍返還定金100萬元，亦失所據，不應准許。
七、從而，上訴人萬室達公司依民法第568條、系爭專任銷售契約第10條第1項第3款之約定、上訴人方品依民法第249條第3項，分別請求被上訴人給付居間報酬375萬7,608元、定金100萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年12月16日
民事第七庭
審判長法官李媛媛
法官邱琦法官陳心婷正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月18日
書記官陳珮茹附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。