宣 示 判 決 筆 錄
原 告 乙○○
之5
訴訟代理人 陳俊宏 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 黃晶雯 律師
上列當事人間94年度北簡字第17168號返還房屋等事件，於中華
民國94年8月1日言詞辯論終結，同年8月26日在台北地方法院台
北簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於後：
主 文：
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領：
一、原告主張兩造於民國93年12月10日訂立房屋租賃契約書，被
告向原告承租台北市○○路○段○○巷○號1樓房屋，租期自94
年1月1日起至96年12月31日止共3年，每月租金新台幣（下
同）十九萬元應於每月1日支付，詎被告自94年4月起之租金
尚未給付，積欠租金三十八萬元；且被告未經原告同意，將
承租房屋交由被告成立之展圓科技股份有限公司（下稱展圓
公司）營業使用，亦違反租約第8條約定，原告遂於94年6月
1日以存證信函催告被告給付租金，逾期未付即終止租約，
然被告仍未置理，該租約已自94年6月7日終止，為此依租約
第14條約定、民法第440條、第455條、第179條規定提起本
件訴訟請求被告返還房屋、給付積欠之租金及不當得利，並
聲明請求：（一）被告應將台北市○○路○段○○巷○號1樓房
屋返還予原告。並自94年6月1日至返還房屋之日止，按月給
付原告十九萬元。（二）被告應給付原告三十八萬元，及自
起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之
五計算之利息。
二、被告則以：（一）原告業於94年4月6日將上開房屋所有權移
轉登記予第三人 林櫻香 ，依民法第425條第1項之規定，被告
租賃契約對於林櫻香繼續存在，原告已不得終止租約，亦無
從請求返還租賃物、租金及不當得利。（二）原告明知被告
承租房屋係為開設公司，因當時公司尚未成立，方以個人名
義承租，被告並無違反租約第8條約定。（三）被告承租上
開房屋後發現遇雨漏水嚴重，迄今仍未完成修繕，被告乃行
使同時履行抗辯，退步言之，倘認被告無法行使同時履行抗
辯權，因原告未修繕漏水，致展圓公司置放該處之貨物遭受
損害，受損金額達七十五萬九千六百九十九元，展圓公司因
此對被告請求損害賠償致被告受有損害，被告自得扣抵租金
，且因漏水致房屋無法使用之面積高達四分之一，被告亦得
請求按比例減少租金四分之一即四萬七千五百元，再退步言
之，被告亦已支付押金三十八萬元，亦可抵扣租金，資為抗
辯。
三、原告主張兩造於民國93年12月10日訂立房屋租賃契約書，被
告向原告承租台北市○○路○段○○巷○號1樓房屋，租期自94
年1月1日起至96年12月31日止共3年，每月租金十九萬元應
於每月1日支付，被告94年4月、5月之租金尚未給付，且上
開房屋係由展圓公司使用，原告並曾於94年6月1日以存證信
函催告被告給付租金，表示逾期未付即終止租約之事實，業
據提出房屋租賃契約書、存證信函等件為證，被告亦未爭執
，堪信為真實。至原告主張被告未經原告同意，將上開房屋
交由展圓公司使用，原告有權終止租約，並請求被告返還房
屋、支付租金三十八萬元及每月不當得利十九萬元，則為被
告否認，並以前詞置辯。
四、
（一）按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者
，非經登記，不生效力；又依土地法所為之登記，有絕對
效力，民法第758條、土地法第43條分別定有明文。而不
動產所有權之移轉，不以交付該不動產為其效力發生要件
，不動產之買受人雖未受交付，而依物權法之規定，出賣
人移轉所有權於買受人之法律行為已生效力者，自不得因
買受人尚未交付即謂其所有權未曾取得（最高法院59年台
上字第1534號判例參照）。是不動產所有權之得喪變更，
依土地法規定辦理登記後，即發生絕對效力，無需交付不
動產，始完成物權行為，與動產不同，故民法第761條之
規定僅限於動產物權之讓與。且不動產買賣雙方亦無從以
合意方式排除登記之效力，即無從自行約定不動產所有權
移轉登記完畢，然登記名義人仍未取得所有權，用以維護
不動產登記制度之公信力。
（二）出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第
425條第1項定有明文。而出租人於租賃物交付後，將其所
有權讓與第三人時，依民法第425條之規定，其租賃契約
既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，
而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，原出租人自不
得更行終止租約，請求承租人返還租賃物（最高法院41年
台上字第1100號判例、26年年上字第365號判例參照）。
五、經查：原告於租賃物交付被告後，將上開房屋賣出，並於94
年4月6日將上開房屋所有權移轉登記予林櫻香，有建物登記
謄本、不動產買賣合約書附卷可稽，而不動產所有權之移轉
，不以交付為生效要件，則上開房屋所有權於94年4月6日移
轉登記完成後即屬林櫻香所有，原告自非所有權人，且不動
產買賣合約書第16條第5項亦載明：「本物件目前尚有承租
戶在內，甲乙雙方業已知悉，甲方並同意繼續承接乙方之租
賃，亦充分瞭解租賃合約之內容」。依民法第425條第1項規
定，本件租賃契約對於受讓人即所有權人林櫻香繼續存在，
並繼承出租人地位，行使或負擔租賃契約所生之權利或義務
，縱承租人即被告有違反租賃契約情事，原出租人即原告仍
不得自行終止租約，請求被告返還租賃物，是原告於94年6
月1日所寄發之存證信函自不生終止之效力。至不動產買賣
合約書第16條第5項雖記載：「甲乙雙方合意，乙方最遲於
信義代書通知交屋後五日內，協助甲方完成租賃合約換約動
作或排除租賃，另以換約日為租金分算點，始進行撥款、交
屋」。然此僅係原告與買受人針對租金如何收取、買賣價金
如何支付作成約定，並不影響房屋所有權之移轉，亦不影響
原租賃契約對受讓人林櫻香繼續存在，由林櫻香行使或負擔
租賃契約所生之權利或義務，故原告自無從再終止本件租賃
契約，請求返還上開房屋、支付租金及不當得利。
六、綜上所述，原告既無從終止本件租賃契約，則原告提起本訴
請求如其聲明所示之事項，為無理由，應予駁回。其假執行
之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據
，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一
一詳予論駁之必要，附此敘明。
書記官金雅芳
法 官 陳容正
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（
須按他造當事人之人數附繕本，並繳納第二審裁判費）。
中 華 民 國 94 年 8 月 29 日
書 記 官金雅芳