裁判字號：臺灣新竹地方法院100年竹小字第12號民事判決
裁判日期：民國100年03月07日
裁判案由：給付管理費
臺灣新竹地方法院民事小額判決100年度竹小字第12號
原告豐邑ipark社區管理委員會法定代理人 張澤平 訴訟代理人 陳致豪 被告 林美英 訴訟代理人 姚文典 上列當事人間給付管理費事件，原告聲請支付命令，經被告異議而視為起訴，本院於民國100年2月21日辯論終結，判決如下﹕
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣豐邑ipark社區全體住戶於民國（下同）98年10月31日
召開豐邑ipark社區（下稱系爭社區）第一屆區分所有權人會議，訂定社區住戶規約及成立第一屆管理委員會，並於99年4月6日向新竹縣竹北市公所組織報備證明。原告依社區規約第10條第3款於99年5月13日開會討論，並決議管理費繳交計算基礎。被告為系爭社區店面住戶（即S-12，下稱系爭建物），有繳納管理費之義務。被告每月應繳之管理費用，加計汽車、機車位之管理費用後共計新臺幣（下同）3,100元，扣除被告已預繳之10,000元管理費後，被告尚積欠99年1月至6月之管理費共計9,900元。
經原告於99年6月17日、同年月22日、同年8月25日三度電話提醒，並於99年7月22日以竹北六家郵局之存證信函催告被告繳納管理費，惟遭被告拒收退件，據此，爰起訴請求被告給付9,900元及自99年8月1日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息等語。
㈡對被告答辯之陳述：
1.被告辯稱管理委員會成立有問題，違反決議云云，然查98年11月5日區分所有權人會議已選出11位委員，之後因被告訴訟代理人姚文典表示曾當過主委，且各委員不認識而臨時推選被告訴訟代理人擔任主任委員。嗣於98年11月12日管理委員會再召開正式會議，針對11位委員重新投票表決安排適合之職務。委員名單與11月5日臨時決定之委員名單均相同。而系爭社區管理委員會的決議只要過半數同意即可，當時獲得10票同意，已經超過半數，故管理委員會之成立及決議均合法。
2.被告辯稱應依訴外人豐邑建設股份有限公司（下稱豐邑公司）原訂管理費每坪40元，原告無權另訂管理費云云，惟預售屋買賣合約書中雖有約定管理費用，惟訴外人豐邑公司授權原告決定管理費用之金額，故於系爭社區管理委員會成立後，即應依照之後所訂規約處理。又新竹縣政府規定公設點交完畢之後，方可正式報備管理委員會成立，故系爭社區管理委員會真正成立時點係98年11月1日，99年4月或5月始向主管機關報備成立。另住戶規約中有寫明，如果公共基金達到所應繳交管理費二倍以上，由區分所有權人會議決定是否要調整管理費用。被告訴訟代理人為管理委員會委員之一，其他店舖住戶均有繳交管理費，期間亦有告知被告訴訟代理人可於區分所有權人會議中反應收費問題，被告訴訟代理人對此應知之甚詳。再者被告不能因不使用公共設施，即不繳交管理費用。
3.被告雖稱系爭社區住戶對被告訴訟代理人之評語係正面，惟經查詢，並非系爭社區網站。而管理費之給付與被告訴訟代理人熱心與否無關。管理委員會委員均為無給職。
二、被告之抗辯﹕㈠系爭社區於98年10月31日舉行第一屆第一次區分所有權人
會議，並未討論管理費之訂定，故應依系爭社區住戶規約規定收取管理費。經查，住戶規約第10條第2項「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。
但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。
」及第3項「各項費用之收繳、支付方法，應經區分所有權人會議之決議而授權管理委員會訂定並收取之。」另依豐邑ipark房屋預定買賣合約書（下稱系爭合約書）第59頁住戶規約第9章第7條：「管理費之繳納、未售戶、未遷入戶，其費用減半按月繳納之，未售車位其費用以4分之1按月繳納，惟其期限為1年，超過期限則亦須以全額按月繳納之，本約定為買賣條件之一，日後除經全體區分所有權人同意外，不得以任何方式修改本約定。」被告於買受系爭建物後，迄今尚未遷入居住，依系爭合約書之約定，被告無需繳納全額管理費。且真正訂定管理費之法源應係住戶規約第10條第2項，而非原告所主張之住戶規約第10條第3項。蓋第3項係在解釋管理費等費用之收繳、支付之方法，屬技術面規定，且應經區分所有權人會議之決議而授權之，惟原告卻無視上開規定，強求被告支付全額管理費，有違法之虞。
㈡原告以住家住戶多數票對店舖住戶一票之懸殊比率非法決
議訂定管理費，將屬店舖住家之被告一樓房屋，以每坪50元計算管理費。但店舖住戶係商業戶，對公共設施如電梯、健身房、兒童遊戲室、閱覽室等之參與使用機會不如住家住戶。再者，原告於99年5月13日召開管理委員會時，竟變本加厲決議限制店舖住戶禁用磁扣上下電梯，惟店舖住戶仍須繳交與享用電梯之住家住戶相同之管理費。甚且，原告對住家住戶所收取之管理費，係以扣除停車位及公設坪數後計算而得，但店舖住戶卻要計入所有之「法定車位」及「公設」之坪數來計算管理費，甚不合理，是店舖住家之被告所有一樓房屋，應以適當折數比率計算管理費，始屬公平合理措施。
㈢再者，被告自99年5月初旬接獲原告首次繳納管理費通知
函時，竟然接獲他住戶之帳單，原告直至99年10月1日才發現錯誤，再次通知被告，並聲明延期繳費至同年10月22日，後又延至同年10月31日，且查詢費用如何計算產生，卻無人可以說明，顯見原告帳務不清、辦事敷衍。
㈣又，98年10月31日系爭社區召開第一屆第一次區分所有權
人會議，並未及時成立系爭社區第一屆管理委員會，當時僅決議選出管理委員11名及候補委員3名。嗣於同年11月
5日始召開第一屆管理委員會，推選各委員職務。原告所述各委員改選名單，係於同年11月12日召開管理委員會時，以違反住戶規約第7條第6項規定，非法罷免主任委員姚文典後非法產生，後於99年2月25日再次召開管理委員會擅自同意財委、監委辭職，決議補選現有委員2名接任財委，監委職務，並決議升任監委再兼任 文康 及公關委員，另升任財委再兼任環保清潔委員，此舉更違反住戶規約第7條第5項第2款規定，足證原告等處事立場不公正，故被告訴訟代理人為合法主任委員。又系爭社區第一次區分所有權人大會時，住戶均相互介紹，故被告訴訟代理人主持第一次管理委員會時，大家均已熟悉，並同時決議很多事項，故被告訴訟代理人並非臨時主席。
㈤又訴外人豐邑公司原訂系爭社區住戶管理費為每坪40元即
足支應，為何原告要住戶以每坪50元繳交管理費，且系爭社區有管理基金600多萬元，足敷社區各項公共設施之費用，且系爭社區管理委員會之成立案均不切實際，會議記錄和決議案均有問題，且決議案不止二個，又將管理委員會成立資料亦記載其上。被告99年12月31日所提出之答辯狀附件一、二才是真正的會議紀錄。系爭社區管理委員會成立有問題，故沒有資格訂立管理費。且因強制店舖住戶支付不當管理費，已滋生拒繳管理費之不良風氣，而系爭社區住戶亦感謝被告訴訟代理人之熱心。
㈥綜上，聲明駁回原告之訴。
三、法院之判斷﹕㈠本院協同到庭之兩造整理並經肯認之爭點﹕
1.管委會成立是否合法。
2.管委會所作給付管理費決議是否合法。
3.被告是否有給付管理費的義務。㈡系爭社區管理委員會之成立為合法。
1.按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第29條第2項定有明文。次按本條例未規定者，適用其他法令之規定，公寓大廈管理條例第1條第1項亦有明文。是以有關公寓大廈管理委員會之召集程序或決議方式有違背法令或社區管理規約時，即應適用民法第56條第1項之規定向法院請求撤銷。惟於未撤銷前，所為之決議仍屬有效（最高法院96年度台上字第235號著有判決可資參照）。
2.本件被告辯稱系爭社區管理委員會未經合法成立乙節，為原告所否認，並提出系爭社區第一次區分所有權人會議紀錄、系爭社區管理委員會第一屆第二次管理委員會會議紀錄為證。經查系爭社區住戶規約（下稱住戶規約）第7條第2項規定管理委員之產生由區分所有權人採無記名單記法選舉，而系爭社區管理委員會之委員係98年10月31日由系爭社區區分所有權人會議所選出，有被告所不否認之第一次區分所有權人會議可憑，依前揭說明，系爭社區管理委員之選出即難認有何不合法。
3.被告另稱系爭社區管理委員會成立後之98年11月5日召集第一屆第一次管理委員會，推選主任委員及其他委員，被告訴訟代理人被推舉為主任委員，詎98年11月12日系爭社區管理委員會竟另行選任主任委員，屬不合法云云。經查住戶規約僅規定系爭社區管理委員會由管理委員11名組成，主任委員、副主任委、財務委員、監察委員及管理委員選任時應予公告，就主任委員如何產生並未規定，此觀之住戶規約第5條自明，故應依公寓大廈管理條例第29條第2項之規定由管理委員互推一人為主任委員。至住戶規約中副主任委員、財務委員、監察委員及其他職務之委員由何管理委員擔任，屬管理委員會運作之事項，應由管理委員會開會討論後決定之。系爭社區管理委員會確曾於98年11月5日召集管理委員會會議，並推舉被告訴訟代理人為主任委員及其他職務之委員，有98年11月5日系爭社區管理委員會會議紀錄足參。惟於98年11月12日系爭社區管理委員會召集第二次會議時，由被告訴訟代理人為主席，另行決議重新推選含主任委員在內之各職務委員，並推舉 洪國祥 為主任委員，其他委員之職務亦有所變更等情，之有會議紀錄可憑，且證人即系爭社區管理委員會第一屆財務委員 李海萍 本院審理時具結證稱﹕「（問﹕為何有會議記錄說相對人訴代是主委？）因為一開始，相對人訴代說他曾經做過其他社區的主委，因為大家不認識，都是新手、新住戶，就請他做臨時主委，帶著我們開會。．．．，只有請相對人訴代姚先生做臨時主委，沒有選出其他委員，且主任委員、財務委員、監察委員都沒有向竹北市公所報備。我記得相對人訴代當臨時主委，帶領著我們選，由聲請人訴代（即洪國祥）當主任委員，也有選出其他職務委員。期間我沒有聽姚先生說有什麼意見，也沒有什麼爭執或是不愉快的事情。」、「（問﹕提示98年11月12日會議記錄，有無看過？）我有看過，相對人訴代有到場，他是主席。」（見本院100年1月17日調解程序筆錄）是98年11月5日系爭社區管理委員會雖曾舉推主任委員，惟尚未依住戶規約予以公告，旋即於98年11月12日管理委員會再開會並決議改選，且就選舉結果予公告（有系爭社區第一次區分所有權人會議紀錄可憑），是相關決議內容即難認有違反法令或住戶規約之情。被告雖以不能以6、7人即決議改選而主張98年11月12日管理委員會之改選違法，惟被告所述縱屬實，亦屬決議方式有無違反法令或住戶規約之範圍，依前所述，在未經起訴並經法院撤銷前，此決議仍屬有效，是堪認98年11月12日所組成之管理委員會為合法。
㈢管理委員會所為管理費收取之決議無效。
1.按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2項定有明文。本件原告主張依住戶規約第10條第
3款之規定，授權管理委員會訂定管理費收費標準，並經管理委員會決議以住戶所有權狀登載之坪數，每坪收取50元，被告則辯稱前述條款並非授權管理委員會訂定管理費之依據，應依訴外人豐邑公司所訂每坪40元計算，且系爭社區已有經費600萬元，不應收取云云。
2.經查系爭社區管理委員會雖於98年11月19日及99年5月13日決議每坪收取管理費50元，並以住戶所有權狀登錄之坪數四捨五入計算之（有會議紀錄二份附卷可參），惟住戶規約第10條第3項「各項費用之收繳、支付方法，應經區分所有權人會議決議而授權管理委員會訂定並收取之。」之規定乃指各項費用收取繳交之時間、方式、住戶支付如何、期間有無限制等事項，由區分所有權人會議授權管理委員會訂定，並不含括管理費用之金額及計算依據，此觀之住戶規約第10條第2項「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之，但第．．．或區分所有權人會議未決議時．．．各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。」已將管理費用之決定歸屬為區分所有權人之權限，並明定若無規定時其收取之計算方式，顯未授權管理委員會得自行決定，且若如原告所述，則住戶規約第10條第2項即成贅文而無適用之餘地，是原告之主張，顯非可採。又系爭社區區分所有權人於98年10月31日會議中並未決議授權管理委員會訂定管理費收費之準據，此有系爭社區第一次區分所有權人會議紀錄可憑，原告又未能提出系爭社區區分所有權人會議曾授權管理委員會得訂定管理費之資料以供本院審酌，從而，系爭社區管理委員會雖曾二度決議管理費收費之標準，然此決議內容違背住戶規約，揆諸前揭法條規定，此部分決議，應屬無效。
㈣被告有繳交管理費之義務。
依住戶規約第10條第1項，區分所有權人有繳交管理費之義務。被告為系爭社區之區分所有權人，有系爭建物登記謄本可按，亦為被告所不否認，被告雖以管理委員會濫用權限、不諳住戶規約、不善管理財務、用人不當、對店舖住戶不公平、未告知計算管理費之方式、禁止被告使用磁扣上下電梯及系爭社區基金已達600萬元，已足供社區各項費用之支付云云置辯，然查﹕
1.按管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會，公寓大廈管理條例第20條第1項定有明文。次按收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用；會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告；其他依本條例或規約所定事項，為管理委員會之職務，且管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務，同條例第36條第7款、第10款、第13款、第39條亦有明文。
2.本件被告若對系爭社區公共基金或所收管理費及相關設施之使用有所質疑，依前所述，自得依公寓大廈管理條例之規定處理。再者，管理委員會之義務與被告繳交管理費之義務並不具對價關係，蓋區分所有人因共同生活關係密切，復為管理共同財產，自然形成一區分所有人團體，下設管理委員會為執行管理機關，以區分所有人會議做為意思決定機關，區分所有權人則為會員。是管理委員會對區分所有人團體執行管理服務之義務，會員亦係對區分所有人團體負有給付管理費之義務，此二者並非本於同一雙務契約而生，且原告與被告間之法律關係，係成員與執行機關間之關係，而非雙方基於管理事務之處理所訂立之契約關係，被告自難主張民法上之同時履行抗辯權。至系爭社區管理基金縱已達被告所述之
600萬元，依住戶規約第10條第4項之規定，亦須總額已達兩年之管理費且經區分所有權人會議決議停止收繳時，住戶始無須繳納，被告就此有利於己之事實未舉證證明，是其此部分辯並不足採。被告有繳交管理費之義務，洵堪認定。
㈤系爭社區區分所有權人會議並未決議管理費計算之方式，
已為本院如上之認定，則依住戶規約第10條第2項但書之規定，應依買賣契約或分管契約之約定。訴外人豐邑公司出售系爭社區之房屋時與買受人簽有系爭合約書。其後所附住戶規約第9章第7條即定明「管理費之繳納、未售戶、未遷入戶，其費用減半按月繳納之」，有系爭合約書一份附卷足參。另訴外人豐邑公司亦曾公告管理費每坪以40元計算，有公告一紙附於被告99年12月31日所提答辯狀上。本件被告主張至今尚未遷入乙節，未見原告予以駁斥，則依前所述，有關被告應繳管理費之計算依據即應以每坪40元計算，並減半收取。
㈥又，被告辯稱法定車位之坪數不應計入乙節，查法定車位
之坪數於建物登記謄本上屬共有部分，此觀之被告所有之系爭建物謄本自明。而系爭建物之面積除專有部分外，尚含共用部分，此就系爭合約書第3條第1項房屋面積包含主建物面積、附屬建物面積、共用部分面積自明，故有關管理費之計算自應將共用部分面積一併算入，被告所辯自難信實。
㈦系爭建物總面積為153.59平方公尺、附屬建物為14.19平
方公尺，共有部分面積為36.73平方公尺【計算式﹕(154
19.51×107/100000)+(7230.15×28/10000)＝36.73，小數點二位以下捨棄】，故計算管理費之面積為204.51平方公尺【計算式﹕153.59+14.19+36.73＝204.51】，即
61.86坪。以每坪40元計算，為2,474元（小數點以下四捨五入）。被告為未遷入戶，故被告每月應繳管理費為1,
237元。本件原告主張被告應繳交自98年11月至99年6月之管理費（其中98年11月、12月之管理費及99年1月至6月之部分管理費以被告預繳之10,000元扣抵，見本院99年11月22日調解程序筆錄），故被告自98年11月至99年6月間應繳之管理費總額為9,896元【計算式﹕1237×8＝9896】。扣除被告已預繳之10,000元，尚餘104元。
㈧綜上，被告雖有繳交管理費之義務，惟其已預繳10,000元
，兩相扣抵後，被告業已繳清98年11月至99年6月之管理費，從而，原告請求被告再為給付管理費及利息，於法無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻繫防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
五、本件為小額訴訟事件，爰於判決時諭知本件訴訟費用負擔之金額如主文第二項所示。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如
主文。中華民國100年3月7日
新竹簡易庭法官盧玉潤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官謝國聖中華民國100年3月7日