裁判字號：臺灣新竹地方法院101年訴字第214號民事判決
裁判日期：民國101年11月27日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新竹地方法院民事判決101年度訴字第214號原告 黃奕鑫
何智達 彭秀玉 上三人共同訴訟代理人 江肇欽 律師被告 孫慶旺 訴訟代理人 洪大明 律師複代理人 謝美玲 訴訟代理人 孫金清 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101年11月13日辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附件複丈成果圖所示A部分、面積0.33平方公尺之地上物拆除，將占用土地返還原告黃奕鑫，並應給付原告黃奕鑫新台幣叁佰陸拾捌元，及自民國101年5月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自民國101年5月5日起至返還上開土地之日止，按月給付原告黃奕鑫新台幣陸元。
被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附件複丈成果圖所示B部分、面積13.58平方公尺之地上物拆除，將占用土地返還原告何智達，並應給付原告何智達新台幣貳萬柒仟伍佰壹拾叁元，及民國101年5月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自民國101年5月5日起至返還上開土地之日止，按月給付原告何智達新台幣肆佰伍拾捌元。
被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附件複丈成果圖所示C部分、面積15.22平方公尺之地上物拆除，將占用土地返還原告何智達及彭秀玉，並應分別給付原告何智達新台幣貳萬壹仟肆佰柒拾柒元、原告彭秀玉新台幣玖仟捌佰元，及均自民國101年5月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自民國101年5月5日起至返還上開土地之日止，按月分別給付原告何智達新台幣叁佰伍拾捌元、原告彭秀玉新台幣壹佰陸拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○段○000地號土地（下稱系爭745地號土地）上如附件複丈成果圖所示
A部分面積約0.33平方公尺之地上物拆除後，將土地騰空返還與原告黃奕鑫，並應給付原告黃奕鑫新台幣（下同）
737元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告黃奕鑫12元。
（二）被告應將坐落同段749地號土地（下稱系爭749地號土地）上如附件複丈成果圖所示B部分面積約13.58平方公尺之地上物拆除後，將土地騰空返還與原告何智達，並應給付原告何智達55,026元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告何智達917元。
（三）被告應將坐落同段751地號土地（下稱系爭751地號土地）上如附件複丈成果圖所示C部分面積約15.22平方公尺之地上物拆除後，將土地騰空返還與原告何智達及彭秀玉，並應給付原告何智達及彭秀玉62,554元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告何智達及彭秀玉1,043元。
（四）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）按系爭745地號土地係原告黃奕鑫所有；系爭749地號土地則係原告何智達所有；系爭751地號土地則係原告何智達、彭秀玉所共有，其中原告何智達權利範圍為9626分之6610、原告彭秀玉權利範圍為9626分之3016（下合稱系爭土地）。
（二）未料，被告未經原告等同意竟擅自在上開土地上搭蓋磚牆一座，且因時間久遠欠缺管理，致頹廢傾倒成為廢墟，並且雜草叢生，不但妨害原告等所有權之行使，而且已成為都市之瘤，嚴重影響社會治安及市容景觀。
（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。
查被告對於系爭土地並無任何占有權源，卻在其上搭蓋磚牆一座，已構成無權占用，故原告自得本於所有物返還請求權，請求被告將系爭土地上之磚牆等地上物加以拆除，並將土地騰空返還與原告等。
（四）復按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第184條第1項、185條及第179條分別定有明文。而無權占用他人建物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦有最高法院61年度台上字第1695號判例可資參照，又土地法第97條第1項明定城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。經查，被告無權占有期間，系爭745地號土地在民國（下同）96年至101年間之公告地價為每平方公尺5,581元，依平均地權條例第16條規定其百分之八十即為申報地價，故其申報地價每平方公尺4,465元（此與99年
1月之申報地價相同）；另系爭749、751地號土地於96年1月至101年4月間之申報地價分別為8,104元、8,22
0元；又考量系爭土地與省道台一線相鄰不到五、六公尺，且與明新科技大學及新豐火車站相距約五、六百公尺，四周店家林立，連麥當勞也在鄰近設店，商業機能甚佳，另附近又有新竹客運之站牌可供搭車，交通便利等情狀，故被告認為仍以系爭土地申報地價年息百分之十計算損害金為適當，故在原告起訴前之五年間被告就系爭土地所獲得相當於租金之不當得利，茲分別計算如下：系爭745地號部分為737元（計算式如下：0.33平方公尺×4,465元×5年×10%=737元）；系爭749地號部分為55,026元（計算式如下：13.58平方公尺×8,104元×5年×10%=55,026元）；系爭751地號部分為62,554元（計算式如下：
15.22平方公尺×8,220元×5年×10%=62,554元），故被告自應依序給付原告黃奕鑫、何智達、何智達及彭秀玉
737元、55,026元、62,554元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭土地之日止，按月依序給付原告黃奕鑫、何智達、何智達及彭秀玉、 邱秀容 各12元、917元、1,043元。
（五）被告抗辯兩造間基於民法第425條之1第1項規定有租賃契約關係存在云云，尚非有理由，爰說明如下：
1.民法第425條之1之適用，必須土地及其上房屋同屬一人所有為前提，可是被告就此要件是否符合，並無任何說明及舉證。此外，就土地及其上房屋係如何移轉？何時移轉？同樣未有任何交待，故被告之抗辯已非有據。
2.再者，被告主張在系爭土地上早有建物存在，係門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○路○○○○○號，原為 孫乃福 所有，嗣輾轉過戶給被告所有乙節，原告否認之，自應由被告負舉證之責。
3.依被告所提出之被證一至三等證物，尚不足以證明有上開161-1號房屋存在於系爭土地上之事實；尤其，依原告所提出之原證四號土地登記第二類謄本上並未記載有此一建物存在，且原證五號之照片也只能看出有幾堵廢棄之磚牆而已，尚無法證明有任何房屋存在之事實，就算有，也無法證明係被告所辯稱之161-1號房屋。
4.況民法第425條之1係民法89年5月5日始施行，且依債編施行法規定，該條文並無溯及適用之餘地，故被告所謂上開161-1號房屋讓與時是否有上開條文之適用，亦非無疑。
5.退萬步言，即令被告所主張之事實確實存在，惟依民法第
425條之1第1項規定係「推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係。」，可是，由原證五號之照片顯示就算原來有房屋，目前也只剩下幾堵廢棄之磚牆而已，足見該所謂之房屋早已不存在，則依上開說明，其推定成立之租賃契約關係亦已因房屋倒塌而隨同消滅。
（六）被告雖提出被證八號之照片一張，主張系爭土地上之房屋在95年11月8日時尚有牆壁及屋頂，為堪用之狀態，係原告於開發、整地時趁其不注意情形下將建物拆除大半云云。惟查，
1.該照片上之建物是否即原係位於系爭土地上之房屋，因為無任何資料加以佐證，故原告否認之。而且，該所謂之照片只有一面，根本無法據此判斷該所謂建物之狀況為何，因此被告自有必要提出完整之建物照片以供比對查核。
2.退步言之，即令該建物果係位於系爭土地之房屋，惟由該照片上可以輕易看出該房屋之屋頂早已滅失不見，只剩下一小塊石棉瓦而已，而且右半邊已完全傾倒，甚至該房屋內還有雜木、雜草長出，比圍牆還高，益證被告所主張之房屋早已經傾倒滅失而不復存在。
3.至於被告主張系爭房屋係原告於開發、整地時趁其不注意情形下將建物拆除大半云云，原告鄭重否認之，自應由被告負舉證之責。而且，被告指控與原告合建之廣泰立建設有限公司總經理 顏瑞特 毀損案件，業由台灣新竹地方法院檢察署以101年度偵字第4810號不起訴處分，在該不起訴處分書理由中明載：「經查，告訴代理人於偵查中陳稱○○○鄉○○段○○○○號土地原係伊祖父所有，紅磚牆基、牆角則屬土地上之原機器廠房西面磚牆部分，僅占有1坪多745地號土地面積，原建物曾跨745、749、751、26
5之2等地號，現係告訴人即伊子孫慶旺所有，因當初賣出時未曾實際測量，不知紅磚牆基、牆角曾跨至745地號土地，故僅賣土地而未含建築物部分，又至今因原磚牆曾遭歷任地主破壞，且於96年間建物之屋頂與圍牆均遭損毀殆盡，僅剩牆基、牆角留在該土地上業呈不堪使用狀態，伊雖準備修牆蓋車庫，惟牆基、牆角竟遭被告破壞等語，及本件745地號土地上之建物確於95年8月18日登記滅失，原建物牆壁亦業遭毀壞，有新竹縣新湖地政事務所101年6月11日新湖地登字第0000000000號函文、告訴代理人提出之101年7月19日刑事陳報狀各1份及現場照片15張在卷可稽，是本件牆基、牆角業已毀損不堪使用，原做為牆壁基礎之效用顯已喪失，縱被告於施工時曾有挖毀之行為，難認致該牆基、牆角失何效用可言，應與毀損罪之構成要件有間。又被告於施工時，並曾在該牆周圍設立封鎖線，且於101年7月3日再次申請履勘，確認告訴人牆壁在745地號占有之土地面積係0.33平方公尺，有新竹縣新湖地政事務所土地複丈成果圖1份及上揭照片15張在卷可佐，參之被告與告訴人並無仇隙，衡情當無故意毀損告訴人牆基、牆角之可能。」等語，由上開內容可知，被告主張之所謂地上建物其屋頂與圍牆均已損毀殆盡，僅剩牆基、牆角留在該土地上，呈現不堪使用狀態，因此早在95年
8月18日就已經辦理滅失登記，故被告如今臨訟所提出之被證八號照片主張2006年11月8日房屋仍可堪用等語，與上開證據明顯矛盾不符，故被告之主張已非有理。雖被告聲稱係遭歷任地主加以破壞，但未據其提出任何證據加以證明，尚嫌無據；相反地，上開不起訴處分已明確認定顏瑞特施工時曾在牆圍周圍設立封鎖線，且有申請地政事務所履勘複丈，因認顏瑞特並無所謂毀損之行為存在，而為不起訴處分在案，準此可見被告之抗辯尚非事實，其主張自無可採。
三、證據：提出土地登記第二類謄本、照片、公告土地現值查詢表、地價第二類謄本、異動索引、手抄土地登記簿謄本、台灣新竹地方法院檢察署101年度偵字第4810號不起訴處分書、台灣高等法院檢察署再議駁回通知（以上均為影本）、地籍圖謄本、照片為證，並聲請履勘測量。
貳、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告等負擔。添
（三）如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第
425條之1第1項定有明文。查新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號等土地，於重測前分○○○鄉○○段松柏林小段73-56、73-54、73-53地號，64年間，所有人均係被告之曾祖父孫乃福，原告等係輾轉取得。
（二）又系爭土地上早有建物存在，門牌號碼為：新竹縣○○鄉○○村○鄰○○路○○○○○號（稅籍編號：00000000000），納稅義務人原為孫乃福，嗣輾轉過戶為被告所有，依上開條文所示，兩造間（即土地與房屋）有租賃關係存在。故原告主張被告無權占有、不當得利，均無理由，應請駁回其訴。
（三）另被告於101年10月15日赴現場時，如附件複丈成果圖所示A部分之建物，已遭原告拆除，原有柱子亦不復見，故原告黃奕鑫訴請被告拆除上開部分，並無理由。
（四）又上開建物於之前尚有四週牆壁及屋頂，為可堪使用之狀態；但原告等於開發、整地時，趁被告不注意之情形下，將該建物拆除大半，再主張房屋已剩下廢棄之磚牆、無法使用，原告等之行為實不足取，且與誠信原則有違。關於原告等涉及毀損犯行，業由檢察官偵查中。
三、證據：提出手抄土地登記籍謄本、手抄戶籍謄本、100年房屋稅繳款書、台灣新竹地方法院檢察署101年度偵字第4810號刑事傳票、75及76年度房屋稅繳納通知書、99及100年房屋稅繳款書（以上均為影本）、照片為證，並聲請向新竹縣政府稅捐稽徵局函查Z00000000000歷年稅籍資料。
參、本件爭點事項整理如下：
一、被告依民法第425條之1第1項及最高法院48年台上字第1457號判例，主張就系爭土地有租賃關係存在，有無理由？即原告基於民法第767條第1項之規定，請求被告拆屋還地，有無理由？
二、原告另基於民法第179條及184條之規定，請求被告賠償損害，有無理由？若有理由，其數額為何？
肆、法院之判斷：
一、被告依民法第425條之1第1項及最高法院48年台上字第1457號判例，主張就系爭土地有租賃關係存在，有無理由？即原告基於民法第767條第1項之規定，請求被告拆屋還地，有無理由？
（一）查系爭土地即坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地，於81年間地籍圖重測前地號依○○○鄉○○段松林小段73-56、73-54、73-53地號，於64年間為訴外人孫乃福所有；嗣系爭745地號土地輾轉由原告黃奕鑫取得、系爭749地號土地則輾轉由原告何智達取得、另系爭
751地號土地則由原告何智達、彭秀玉共同取得（權利範圍分別為9626分之6610、9626分之3016）等情，有土地登記第二類謄本、手抄土地登記簿謄本、異動索引在卷可稽（見本院卷第8至11頁、第35至38頁、第58至82頁），並為兩造所不爭執，此部分事實，應堪信為真。
（二）次查，被告所有之坐落如附件複丈成果圖藍色線所圍範圍內之地上物（下稱系爭地上物），占用系爭745、749、
751地號土地上如附件複丈成果圖A、B、C所示，面積依序為0.33、13.58、15.22平方公尺；另系爭地上物於本院101年7月3日履勘時，係一座呈ㄇ字型之磚造圍牆、無屋頂之地上物，其內佈滿雜草並長有樹木之事實，業據本院依原告聲請，囑請新竹縣新湖地政事務所協同到場勘測無誤，製有勘驗筆錄及複丈成果圖存卷可憑，並核與原告提出之照片相符（見本院卷第13至15頁），且為被告所不爭執，此部分事實，亦可信為真正。
（三）按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院48年度台上字第1457號判例固著有明文；又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，亦為88年4月21日增訂之民法第425條之1第1項所明定。
且查，被告主張其為訴外人孫乃福之 曾孫 ；另門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○路○○○○○號（下稱系爭門牌號碼）房屋，原為訴外人孫乃福所有，嗣輾轉由被告取得所有，稅籍編號為Z00000000000等情，亦據被告提出手抄戶籍謄本（見本院卷第54至56頁）、75及76年度房屋稅繳納通知書、99及100年房屋稅繳款書（見本院卷第40頁、第122至124頁）為憑，並經本院依被告聲請向新竹縣稅捐稽徵局查證屬實，有該局101年6月19日新縣稅密房字第0000000000號函及附件房屋稅籍證明書、101年8月27日新縣稅密房字第0000000000號函及附件房屋稅籍證明書、101年11月5日新縣稅房字第0000000000號函可參（見本院卷第50至51頁、第106至107頁、第128頁）可參，復為原告所不爭執，而堪認其為真。
1.然查，被告主張系爭地上物之門牌號碼即為系爭門牌號碼乙節，則為原告所否認；按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，從而，被告即應就此有利於已之事實舉證以實其說，然被告並未為之，本院實難逕認其主張之此節事實為真，從而，亦無從依民法第425條之1第1項之規定，推定系爭地上物對系爭土地上如附件複丈成果圖A、B、C所示土地有租賃權存在。
2.退步言之，縱認系爭地上物之門牌號碼確係系爭門牌號碼，且原係得以遮風避雨之房屋，惟查，系爭地上物現僅剩三面磚牆，且已無屋頂，其內並佈滿雜草，復長有樹木，已如前述，足見系爭地上物現今應已失其房屋效用，此並為被告於本院101年7月3日現場履勘時所自承，而民法第425條之1第1項之規定復僅限於「房屋得使用之期限內」始推定有租賃關係，從而，果如被告所辯系爭門牌號碼所屬房屋對系爭土地上如附件複丈成果圖A、B、C所示土地曾有租賃權存在，然該租賃契約關係亦已因房屋失其效用而隨之消滅，故被告主張系爭地上物對系爭土地上如附件複丈成果圖A、B、C所示土地有租賃權存在，即難認有理由。
3.又被告雖辯稱系爭地上物係原告趁被告不注意情形下將之拆除大半云云，然為原告所否認，被告復未再舉證以實其說，所辯亦無從採信。
（四）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。從而，原告本於所有人之地位，依上開法條規定，訴請被告拆除系爭土地上如附件複丈成果圖A、B、C所示土地上之地上物，並將該地上物所占用之土地返還原告，洵屬正當，應予准許。
二、原告另基於民法第179條及184條之規定，請求被告賠償損害，有無理由？若有理由，其數額為何？
（一）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第179條前段、第184條第1項前段分別定有明文。另無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例。查系爭土地既分屬原告所有，且被告並無占用之合法權源，依前法條及判例意旨，原告分別請求被告賠償相當於租金之損害，自屬有據。又按依土地法第105條準用第97條之規定，租用基地建築房屋，租金以不超過土地申報總價額年息10%為限。
（二）查系爭745、749、751地號土地，申報地價依序為每平方公尺4,465元、8,104元、8,220元，有土地登記第二類謄本、地價第二類謄本、公告土地現值查詢表附卷可稽（見本院卷第8至11頁、第16至18頁），並為被告所不爭執；另系爭749、751地號土地面臨於台一線省道，系爭
745地號土地則緊接上開二筆土地，系爭土地四週均為住宅或商店，並有公車站牌，距離明新科技大學及新豐火車站約五百公尺，有勘驗筆錄附卷可稽，可認系爭土地應係位於商業繁榮地區，惟考量系爭地上物所占用系爭土地之位置僅一小部分，且係在遠離道路之一端，並系爭地上物現已荒廢無法使用，準此，本院認系爭土地租金應以其申報地價年息5%計算為適當；據此計算結果，原告黃奕鑫、何智達（系爭749地號土地部分）、何智達（系爭751地號土地部分）、彭秀玉得⑴請求五年即96年4月30日起至
101年4月29日（起訴前一日）止之租金數額依序應為36
8元（計算式如下：0.33平方公尺×4,465元×5年×5%=368元）、27,513元（計算式如下：13.58平方公尺×8,
104元×5年×5%=27,513元）、21,477元（計算式如下：15.22平方公尺×8,220元×5年×5%×應有部分6610/9626=21,477元）；9,800元（計算式如下：15.22平方公尺×8,220元×5年×5%×應有部分3016/9626=9,800元）；⑵另自起訴狀繕本送達被告翌日即101年5月5日起得按月請求租金數額依序則為6元（計算式如下：0.33平方公尺×4,465元×5%×1/12年=6元）、458元（計算式如下：13.58平方公尺×8,104元×5%×1/12年=458元）、358元（計算式如下：15.22平方公尺×8,220元×5%×應有部分6610/9626×1/12=358元）、163元（計算式如下：15.22平方公尺×8,220元×5%×應有部分3016/9626×1/12年=163元，以上元以下均四捨五入）。
（三）從而，原告依據不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告分別給付原告黃奕鑫368元、原告何智達27,513元、21,477元、彭秀玉9,800元，及均自起訴狀繕本送達翌日即
101年5月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由；另併請求被告自起訴狀繕本送達翌日即
101年5月5日起至返還占用土地之日止，按月分別給付原告黃奕鑫6元、原告何智達458元、358元、原告彭秀玉163元，亦有理由，均應准許，逾此範圍之請求，即乏所據，自應駁回。
三、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部為理由、一部為無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國101年11月27日
民事庭法官張百見以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年11月27日
書記官黃詩傑