裁判字號：臺灣彰化地方法院104年訴字第796號民事判決
裁判日期：民國104年12月01日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣彰化地方法院民事判決104年度訴字第796號原告 周宴平 訴訟代理人 蔡奉典 律師訴訟代理人 林麗修 被告王朝酒店有限公司法定代理人 鄭承宗 兼訴訟代理 王繼鳳 人訴訟代理人 陳美燕 上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國104年11月17日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文被告王朝酒店有限公司應自門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○○○○號6樓房屋遷出並將該房屋交還原告。
被告等應連帶給付原告新台幣49萬元，並自民國104年8月21日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣85,000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣840000元為被告預供擔保後得假執行；但就本判決主文第一項部分，如被告王朝酒店有限公司以新台幣0000000元為原告預供擔保後，得免為假執行；就本判決主文第二項部分，如被告等以新台幣49萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。不在此限：民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別訂有明文。本件原告起訴原先請求：（1）被告王朝酒店有限公司應自坐落彰化縣○○鎮○○路○段○○○○○號6樓房屋遷出並將該屋交還原告。
（2）被告等應連帶給付原告新台幣（下同）47萬5千元，並自民國（下同）104年5月20日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣85,000元。其後變更聲明改為：（1）被告王朝酒店有限公司應自坐落彰化縣○○鎮○○路○段○○○○○號6樓房屋遷出並將該屋交還原告。（2）被告等應連帶給付原告49萬元，並自104年8月21日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣85,000元。核屬擴張或減縮訴之聲明，且基礎事實同一、又不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，於法有據，應予准許。
二、原告主張略以：
（一）被告王朝酒店有限公司（下稱王朝酒店）於103年11月14日向原告承租原告所有門牌彰化縣○○鎮○○路○段○○○○○號6樓房屋（下稱系爭房屋），租金為每月8萬5000元，
每月7日前繳納租金，押租保證金為2個月租金即17萬元，租賃期間自103年11月20日起至115年11月19日止，並由該酒店實際負責人即被告王繼鳳擔任承租人之連帶保證人，此有建築改良物登記簿謄本及「房屋租賃契約書」可證。查被告王朝酒店自簽約後，僅給付押租保證金17萬元、第一及第二個月租金共17萬元，亦即被告於103年12月30日給付第二個月租金之後即未再給付租金。迄104年5月4日止被告所積欠之租金已超過2個月，故兩造於104年5月4日簽訂切結書約定：「甲方（即被告）尚欠乙方（即原告）房租40萬5千元，已於104年5月4日支付現金5萬元，尚欠35萬5千元，甲方承諾於104年5月5日至5月13日，每天匯4萬元至乙方指定帳戶（合作金庫）。」、「若甲方未依約履行，願賠償雙倍欠款，並無條件將承租乙方房屋無條件歸還乙方。」，此有切結書影本一份可證，依上開切結書之約定，被告如違約，應視為兩造合意終止租約。查被告於104年5月4日尚欠原告40萬5千元（按此金額乃被告欠繳之第3-6個月之租金及其他依租約約定之應付款），被告除於當天給付5萬元之外，簽訂切結書之後，被告僅於104年5月5日、5月8日各匯款4萬、104年5月13日匯款2萬元、104年6月30日匯款3萬5千元。總計被告在104年5月5日至104年5月13日間僅給付10萬元。故被告於上開期間應給付之金額25萬5千元（即35萬5千元減10萬元），仍未如數給付原告，故被告應賠償原告雙倍欠款即51萬元，扣除被告於104年6月30日匯款3萬5千元後，被告應賠償原告47萬5千元。可見被告已違反該切結書之約定，應依該切結書第二條約定：「無條件將承租乙方房屋無條件歸還乙方」，故原告依此約定請求遷讓房屋。
（二）縱認原告不能依該切結書之約定請求被告返還系爭房屋，被告另於104年6月30日書寫一份書面（協議書），載明：
（積欠之）餘額40萬5千元，須於104年7月3日前全部付清，否則，同意將房屋遷讓返還屋主，房客之租金歸屋主收取等語。據此，系爭租約已在104年7月3日中止，被告亦應返還系爭房屋。此外，因被告至104年6月30日止，已有2個月以上之租金未給付，而原告於104年6月30日以溪湖郵局136號存證信函催告被告給付租金，但被告僅於當日再繳納3萬5千元，遠不足其所欠之租金。故原告再以本起訴狀之送達為終止租約之意思表示。租約終止後，原告依民法第455條及民法第767條之規定，請求被告公司遷讓系爭房屋。
（三）除被告應給付之第3-6個月租金已以切結書約定之外，被告尚有第7、8個月之租金未繳納。因被告違反切結書之約定，應視為兩造合意終止租金，故系爭租約應於104年5月13日終止，為便於計算，原告同意系爭租約延至第6個約租期之末日即104年5月19日終止。故自104年5月20日起被告占有使用系爭房屋，即為無權占有，被告受有相當於租金之不當得利，故被告應按月給付8萬5千元給原告，至遷讓房屋之日止。退步言之，如認為兩造之租約應至被告收受本訴狀繕本之後才終止，則原告依租賃關係請求被告給付第7個月（104年5月20日至104年6月19日）、8個月（104年6月20至104年7月19日）二個月之租金。暨自104年7月20日起因被告占有使用系爭房屋，為無權占有，被告受有相當於租金之不當得利，故被告應按月給付8萬5千元給原告，至遷讓房屋之日止。
（四）原告另於104年6月29日以北斗郵局000139號存證信函催告被告繳納積欠之租金，原告於該函載：「台端與本人就位於彰化縣○○鎮○○路○○○○○號之房屋定有租賃契約……台端已積欠超過二期以上之租金……本人特在此為最後之通知。台端必須於文到3日內清償所有積欠之租金，否則屆時本人即依法終止租約…..」，此有該存證信函影本一份可證。而被告迄今仍拒絕給付租金，被告自承至104年8月20日止，尚積欠49萬元之租金未給付。故原告得依民法第440條第一、二項之規定終止租約，而原告已於起訴狀為終止租約之意思表示。
（五）原告前開信函雖僅定文到3日之期間請求被告繳納所欠之租金，然準時繳納租金本來就是被告之義務，被告理應準備租金以備屆期準時繳納，不待出租人催告，故原告定文到3日為催告期間應屬適當。如認為3日期間過短，則依最高法院90年台上字第1231號判例所示：「當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約。」。同院87年台上字第3072號判決意旨：「債權人依民法第二百五十四條規定為履行給付之催告，倘其所定之期限顯不相當，但自催告後經過相當期間，債務人仍不履行時，債權人僅取得契約解除權，尚須債權人另為解約之意思表示，始生解除契約之效力，並非經過相當期間後，契約即當然解除。」。故縱使認為原告所定之3日催告期間較短，然因被告迄今仍拒絕給付，則依上開最高法院見解之同一法理，應認為自催告後已經過相當期間被告仍不履行，原告得終止契約。
（六）民法第440條第一項之規定屬於任意規定，此有最高法院86年台上字第3303號判決意旨可參：「承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百四十條第一項固定有明文。惟查此一規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是。」。兩造於104年5月4日已以上開切結書約定：「如被告未依約履行，願賠償雙倍欠款，並無條件將房屋歸還原告。」，所謂「無條件將房屋歸還」，即為終止租約之意思。故該切結書之約定顯然排除民法第440條定期催告之規定，故被告未依切結書之約定履行，系爭租賃契約應視為已經合意終止。
（七）被告辯稱只要原告點交清楚，被告該給的就會給原告云云。然查，兩造於103年11月簽約至今，被告從未主張原告有何物品未點交，被告亦從未提出任何事證，原告至遲於103年11月20日即點交於被告。況由兩造於104年5月4日所簽訂之切結書，可以看出被告當時是無條件同意給付欠租，否則願賠償雙倍之欠款，完全未提及原告有何物品沒有點交。故被告於本件訴訟提出所謂「尚有物品未點交之抗辯」，顯然是臨訟杜撰，毫無可採。
（八）被告主張原告應返還其押租金17萬元云云，然查依系爭租賃期約書第6條約定：「乙方若不能續約承租時，甲方應於乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金。」，顯見被告於交還系爭房屋之前，並無請求返還押租保證金之權利。
（九）兩造於本件訴訟中均已確認被告至104年8月20日止，總共積欠租金49萬元，此為雙方不爭之事實。被告王繼鳳擔任被告王朝酒店之連帶保證人，系爭切結書為王繼鳳代理王朝酒店簽訂，故被告王繼鳳應與王朝酒店負連帶給付義務。併聲明：（1）被告王朝酒店有限公司應自系爭房屋遷出並將該屋交還原告。（2）被告等應連帶給付原告49萬元，並自104年8月21日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告85,000元。（3）原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則略以：
（一）因原告之母親常帶鑰匙自行去每戶敲門要收租金，造成住戶困擾，被告曾經報案過。被告簽了切結書以後，還有付款。因原告及其母親非法入侵、破壞門鎖，自行進入將房間裡面的電視設施搬走，原告之母親自行請工人把水錶、電錶給拆除，故被告將所簽發，發票日104年8月25日、面額49萬元之支票先止付而退票，且迄今原告均未點交房間裡面的設備電視、冰箱等物品。只要原告點交清楚，該給的租金費用，被告就會給付原告。
（二）原告所提出之系爭房屋租賃契約書及104年5月4日切結書均為真正，被告於104年6月30日書寫一份書面（協議書）無誤。被告曾於104年5月4日給付5萬元、於104年5月5日、5月8日各匯款4萬、104年5月13日匯款2萬元、104年6月30日匯款3萬5千元，總計被告在此段期間共給付18萬5千元，截至104年8月20日止，被告等總共累積欠原告租金49萬元。
（三）原告同意103年11月20日對帳，卻直到104年5月間始對帳。原告前已向前房客收取押金，也向被告收取二個月押金，如果原告堅持要請求返還房屋，被告要求原告要返還押金17萬元。
（四）原告寄存證信函給被告，告知被告於104年7月3日停止租
賃關係，卻於104年7月20日收取被告所簽發，發票日104年8月25日、面額49萬元之支票，此與停止租約違背。
（五）聲明：請求駁回原告之訴。併陳明如受不利判決，願供擔保，請求免為假執行。
四、得心證之理由
（一）原告主張之上開事實，業據其提與其所述相符之建築改良物登記簿謄本一份、房屋租賃契約書影本一份。切結書影本一份。溪湖郵局136號存證信函影本一份、104年房屋稅繳納證明書影本一份、北斗郵局000139號存證信函影本一份、被告於104年6月30日書寫一份書面（協議書）等為證，被告雖認原告所提出之上開文書證物為真正，且自認截至104年8月20日止，被告等總共累積欠原告租金49萬元無誤，然以前揭情詞為辯，主張原告之訴無理由，請求駁回原告之訴。則本件兩造主要爭點在於系爭租約是否已終止？原告請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由？
（二）按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」，「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項分別訂有明文，惟依最高法院86年台上字第3303號判決意旨所示，此一規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約，或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定，自無不可。
（三）經查，被告於103年12月30日給付第二個月租金之後，即未再給付租金。迄104年5月4日止被告已積欠104年1月至4月共4個月租金，此為被告不爭之事實，亦即積欠之租金已超過2個月之租額，且遲延給付已逾二個月甚明，經兩造於104年5月4日簽訂切結書約定：「甲方（即被告）尚欠乙方（即原告）房租40萬5千元，已於104年5月4日支付現金5萬元，尚欠35萬5千元，甲方承諾於104年5月5日至5月13日，每天匯4萬元至乙方指定帳戶（合作金庫）。」、「若甲方未依約履行，願賠償雙倍欠款，並無條件將承租乙方房屋無條件歸還乙方。」，此有切結書影本一份可證，上開切結書約定所謂「無條件將房屋歸還」，即為終止租約之意思。故該切結書之約定顯然排除民法第440條定期催告之規定，故被告未依切結書之約定履行，系爭租賃契約應視為已經合意終止租約。查被告除於104年5月4日當天給付5萬元之外，簽訂切結書之後，被告僅於104年5月5日、5月8日各匯款4萬、104年5月13日匯款2萬元、104年6月30日匯款3萬5千元。統計被告自104年5月5日至104年5月13日間僅給付10萬元。故被告於上開期間應給付之金額25萬5千元（即35萬5千元減10萬元），仍未如數給付原告，故被告依上開切結書之約定應賠償原告雙倍欠款即51萬元，可見被告已違反該切結書之約定，應依該切結書第二條約定：「無條件將承租乙方房屋無條件歸還乙方」，被告既已違約，應視為兩造合意終止租約，故原告依此約定請求遷讓房屋，應有理由。
（四）次查，被告另於104年6月30日書寫一份書面（協議書），載明：（積欠之）餘額40萬5千元，須於104年7月3日前全部付清，否則，同意將房屋遷讓返還屋主，房客之租金歸屋主收取等語，此有協議書可證，故該協議書之約定顯然排除民法第440條定期催告之規定，據此，被告既未依協議書所載於104年7月3日前清償積欠之上開租金，系爭租約亦應在104年7月3日終止，被告亦應返還系爭房屋。況被告至104年6月30日止，已積欠2個月以上之租金未給付，經原告催討後，被告仍未支付，而原告於104年6月30日以溪湖郵局136號存證信函催告被告終止租約返還系爭房屋並給付租金，此亦有存證信函在卷可稽，故原告依民法第455條及民法第767條之規定，請求被告公司遷讓系爭房屋，應予准許。
（五）被告辯稱迄今原告未依約點交，只要原告點交清楚，被告該給的就會給原告云云。然查，兩造於103年11月簽約至今，被告從未主張原告有何物品未點交，被告亦從未提出任何事證，況由兩造於104年5月4日所簽訂之切結書，及104年6月30日之協議書，即可知被告當時是無條件同意給付欠租，否則願賠償雙倍之欠款，完全未提及原告有何物品沒有點交，且設若原告未依約點交，被告如何進出系爭房屋，接收房客、清理房間、收取房客租金？又何以遲至本件訴訟進行中始提及原告未依約點交云云？故被告上開所辯，委無足採。
（六）被告另稱：原告寄存證信函給被告，告知被告於104年7月3日停止租賃關係，卻於104年7月20日收取被告所簽發，發票日104年8月25日、面額49萬元之支票，此與停止租約違背云云。惟如前所述，被告既自認截至104年8月20日止，已積欠原告租金49萬元，且原告早已催討被告支付所積欠之租金，則原告收取上開支票顯係收取被告前所積欠之租金甚明，原告於終止租賃關係後，自仍得收取租金，被告所辯，亦不足採。
（七）被告主張原告應返還其押租金17萬元云云，然查依系爭租賃期約書第6條約定：「乙方若不能續約承租時，甲方應於乙方遷空交還房屋後，無息退還押租保證金。」，顯見被告於交還系爭房屋之前，並無請求返還押租保證金之權利。
（八）再查，被告已當庭自認截至104年8月20日止，被告等總共累積欠原告租金49萬元，此有104年9月24日言詞辯論筆錄可稽，兩造於本件訴訟中均已確認被告至104年8月20日止，總共積欠租金49萬元，此為雙方不爭之事實，末查，被告王繼鳳擔任被告王朝酒店之連帶保證人，系爭切結書為王繼鳳代理王朝酒店簽訂，故被告王繼鳳應與王朝酒店就積欠之租金49萬元負連帶給付義務。
（九）從而，原告請求被告王朝酒店有限公司應自系爭房屋遷出並將該屋交還原告，暨被告等應連帶給付原告49萬元，並自104年8月21日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告85,000元，為有理由，應予准許，爰分別判決如主文第1項、第2項所示。
（十）兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當金額准許之
五、本件事證已明確，兩造其餘攻擊或防禦方法與舉證，經核於判決結果並無影響，爰不逐一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國104年12月1日
民事第一庭法官施坤樹以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年12月17日
書記官黃鏽金