裁判字號：臺灣臺北地方法院101年訴字第1357號民事判決
裁判日期：民國101年12月12日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第1357號原告 賴翊 均被告 周龍仙 訴訟代理人 林福地 律師上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國101年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之，最高法院著有90年度台抗字第2號裁判要旨可資參照。本件原告起訴時基於買賣契約之法律關係，聲明請求被告給付買賣價金新臺幣（下同）85萬2千元予原告；嗣於訴訟進行中追加基於民法第179條不當得利請求權請求被告給付81萬元，並將其聲明變更為被告應給付原告85萬2千元及81萬元（見本院101年度訴字第1357號卷第68頁、第86頁、第
153頁）。經核，原告所主張之基礎事實均係基於系爭不動產買賣契約（見本院101年度司促字第442號卷第3頁至第
4頁）中所載文字之爭議，亦即基礎事實同一，得利用相同訴訟資料，就先後兩請求在本訴訟程序一併審理，避免重複，揆諸前揭規定，自應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、被告於民國98年7月8日與原告訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣標的物為門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○○○號建物即臺北市○○區○○段○○段000○號及其坐落土地之持份（下稱系爭不動產），約定買賣價金為569萬元，並應於98年9月20日前付清，詎被告僅於98年間支付481萬8千元及於100年間支付2萬元，共計支付483萬8千元，迄今被告尚積欠買賣價金85萬2千元未給付，迭經催討，均未獲置理，為此提起本件訴訟。
㈡、依系爭買賣契約附款約定：「⒈無條件配合參與重建及都市更新方案。⒉過戶完成後兩年，若不參與都市更新重建，則原賣方原價買回。」，則被告於系爭不動產移轉過戶兩年後不參與都市更新重建並將系爭不動產出售予第三人，即屬違約，故系爭買賣契約是附買權的，被告因為出售予第三人價格較高，即輕率的不顧契約精神，將系爭不動產出售第三人，其將系爭不動產出售第三人之買賣價金為650萬元，被告因此受有650萬元與兩造間買賣價金569萬元之差額共81萬元（計算式：6,500,000-5,690,000＝810,000）即屬不當得利，原告可依不當得利之法律規定請求被告返還此不當得利81萬元。
㈢、爰依契約及不當得利之法律關係請求之，並聲明：⒈被告應給付原告85萬2千元。⒉被告應給付原告81萬元。
二、被告則以：
㈠、本件系爭不動產房屋面積為67.2平方公尺，約20.33坪，依系爭買賣契約所載為總價款為569萬元即每坪單價約28萬元（計算式：280,000×20.33＝5,692,400）。惟系爭買賣契約所載內容係因原告要求為避免其他買主有爭議而權宜為之，當時約定之實際買賣價格實為每坪單價23萬7千元，故總價款合計為481萬8千元，且被告於98年7月1日支付訂金10萬元，簽訂買賣契約時再支付40萬元。98年9月2日再以匯款支付130萬元；98年10月9日支付80萬元；98年10月14日再支付120萬元；98年11月23日再匯款70萬元。另因為被告介紹其他買主向原告購買同一棟大廈之房屋，原告同意支付被告佣金33萬3千元，雙方同意該佣金扣抵本件買賣價金。最後結算時，被告另以現金支付4萬8千元予原告，故被告合計共支付488萬1千元（計算式：10萬＋40萬＋130萬＋80萬＋120萬＋70萬＋33萬3千＋4萬8千＝488萬1千）予原告。被告上開支付金額超過買賣價金之差額部分，係用以支付系爭不動產過戶時所需之契稅、代書等費用計6萬3千元（計算式：488萬1千-481萬8千＝6萬3千）。
故被告業已付清全部買賣價款，並未積欠原告任何款項。
㈡、復依常情而言，若買方未付清全部價款，賣方不可能辦理移轉過戶並交屋，但系爭不動產已於98年12月3日辦理移轉過戶手續，並已交屋。故被告顯已付清全部價款，否則原告為何願辦理移轉過戶手續並交屋，況從系爭不動產過戶移轉迄今已經過兩年多，若被告尚有餘款未付，原告早向被告催討，然原告從未向被告提出任何請求或主張。且若被告確實於買賣系爭房屋時，尚積欠原告買賣價金餘款85萬2千元未付，則衡諸一般經驗法則，原告應向被告要求償還欠款，不可能再支付任何款項與被告。然原告卻於99年8月19日匯款支付14萬元予被告，由此反推可知被告未積欠原告任何款項。
㈢、原告主張系爭買賣契約附買回權，原告欲向被告買回，被告竟違約拒絕。惟系爭契約雖附有賣方之買回權，然該買回權係附有條件，該條件係指：被告於系爭不動產移轉過戶兩年內不參與都市更新，而被告於移轉過戶後兩年內並無不參與都市更新乙情，故條件並未成就，原告自無從主張買回權。且被告係於101年3月6日出售系爭房屋予訴外人 葉德發 ，早已超過上開買回權所約定之期間（自移轉過戶時即98年12月3日起算兩年即至100年12月2日止），故被告並無違約。復由葉德發買受系爭不動產契約書約定內容可知，葉德發向被告購買系爭不動產時，已指定登記名義人為 葉奕鑫 及原告 賴翊均 。故原告顯然知悉系爭房屋出售予葉德發，且原告對該出售事宜並無任何異議。又本件原告係依據民法第179條規定主張被告不當得利81萬元，惟被告係因與葉德發簽訂買賣契約而收受系爭不動產之買賣價金，故被告取得該價金是依據買賣契約而來，並非無法律上原因，顯不該當不當得利之法定要件，原告之主張自有未合。
㈣、答辯聲明：原告之訴及追加之訴均駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠、兩造於98年7月8日就系爭不動產簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約上記載之買賣價金為569萬元即每坪單價約28萬元，被告迄今至少已給付原告每坪單價約23萬8千元即總金額共483萬8千元之買賣價金予原告（見本院支付命令卷第2頁至第4頁，本院卷第33頁、第117頁）。
㈡、系爭買賣契約有內容為「⒈無條件配合參與重建及都市更新方案。⒉過戶完成後兩年，若不參與都市更新重建，則原賣方原價買回。」之附款約定（見本院支付命令卷第4頁）。
㈢、系爭不動產已於98年12月3日辦理移轉過戶予被告（見本院卷第38頁至第39頁）。
㈣、被告與訴外人葉德發於101年3月6日就系爭不動產簽訂不動產買賣契約書，約定系爭不動產由被告出售予訴外人葉德發，約定買賣金額為總價650萬元，並約定將系爭不動產登記予登記名義人葉奕鑫（即葉德發之子）、賴翊均（即原告）名下（見本院卷第127頁至第130頁所附之不動產買賣契約書）。
四、得心證之理由：至原告主張兩造簽立系爭買賣契約時約定系爭不動產每坪單價28萬元，系爭買賣契約買賣價金為569萬元，迄今被告尚積欠買賣價金85萬2千元未給付，又被告違反系爭買賣契約之附款約定，將系爭不動產以650萬元出售第三人，被告因此受有650萬元與兩造間買賣價金569萬元之差額共81萬元之不當得利，原告可依契約及不當得利之法律關係請求被告給付上開積欠之買賣價金85萬2千元及不當得利81萬元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠、系爭買賣契約兩造所約定之買賣價金究竟為何？即被告是否已經付清系爭買賣契約之買賣價金？㈡、被告是否有違反系爭買賣契約附款約定之情形？被告究竟有無受有不當得利81萬元？茲分述如下：
㈠、系爭買賣契約兩造所約定之買賣價金究竟為何？即被告是否已經付清系爭買賣契約之買賣價金？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號判例可資參照。再按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察，民法第98條及最高法院85年度台上字第517號裁判可資參照。
２、原告主張兩造簽立系爭買賣契約時約定以每坪單價28萬元計算買賣價金總額為569萬元云云，固據原告提出系爭買賣契約為憑（見本院支付命令卷第3頁至第4頁）。然查，證人 李淳琳 具結證稱：伊還沒有做臺北市大安區學府里里長前是做代書的，有寫契約書的經驗，原告是伊之前做不動產認識的朋友，被告是伊的里民，兩造簽立系爭契約時是在里辦公室簽的，伊也在場，契約書上面的字是伊寫的，是以28萬元一坪計算總價，伊曾聽過兩造有談過本件買賣契約實際上是以一坪23萬7千元計算，原告要賣這個房子的成本價是23萬
7千元，原告有問伊要不要，伊說伊沒有現金，伊就說有沒有好朋友要買，就把伊的機會讓給人家，被告是伊介紹給原告的，23萬7千元還要加上稅金，但是否是23萬7千元伊也不確定，伊不知道成本價是多少，伊只負責寫契約，實際賣的錢跟契約上寫的價格不一樣，伊相信賣多少跟底價應該是不相上下，本院卷第36頁手寫明細清單橫線上822建號的建坪、價錢是伊寫的，上面寫的23萬7千元，是雙方要算這個價錢，實際底價伊不知道，兩造之後有幾次到伊的辦公室談，但談的內容伊沒有參與等語屬實（見本院卷第100頁背面至第101頁背面、第103頁背面）；證人葉德發具結證述略以：兩造簽立系爭買賣契約時，伊在場，系爭買賣契約的筆跡是里長寫的，如果一直都更的話，就沒有關係，但是如果不都更的話，被告要把房子賣掉，原告願意以28萬買回，合約裡面未收到28萬的部分，原告同意不收了，並且同意以28萬元買回，本院卷第36頁手寫明細清單上葉德發之簽名為伊所簽，但是錢伊沒有收，是兩造間直接用匯款的，伊只是代理原告釐清等語屬實（見本院卷第102頁至第102頁背面）；證人 黃志偉 具結證稱略以：在100年3月31日到李淳琳的里長辦公室，大家約在那裡要把帳目算清楚，原告就進來說當初賣給被告的房子賣一坪單價23萬7千元是不對的，這樣原告一坪還虧1千元，還有系爭房屋當初葉德發也都算錯了，應該是一坪要用23萬8千元計算，被告就說房子已經買好過戶，原告現在還要跟其多要一坪1千元，被告不要給，但為了盡早把房租算清楚，所以最後被告還是給付原告要求的
2萬元等語實在（見本院卷第69頁）。又衡情，買賣不動產時，買賣雙方為向銀行爭取更高之貸款金額及拉抬不動產行情等因素，會以較實際交易價格為高之金額填載於不動產買賣契約上，此實非罕見，故不動產買賣契約書上所記載之買賣價金雖可為參考，但未必一定是買賣雙方之實際交易價錢，是本件由上開證人李淳琳、葉德發、黃志偉之證詞相互勾稽可知，兩造於98年間在里長辦公室簽立系爭買賣契約時，兩造實際上約定之買賣價金並非系爭買賣契約書上所載之56
9萬元，應可認定。
３、又卷附證人李淳琳、葉德發手寫明細清單，其上確實記載「周」、「建號822」、「建坪20.33×價錢237,000＝4,818,000-1,800,000已付-333,000＋63,000＝2,748,000」、「98.10.09下午18點收到新臺幣捌拾萬元整、收款人葉德發」、「2,748,000-800,000＝1,948,000」、「98.10.14收到壹佰貳拾萬元整」、「欠748,000匯700,000＋48,000」等內容之計算式及證人葉德發簽收告款項之簽名字樣（見本院卷第36頁），足徵被告辯稱當時約定之實際買賣價格為每坪單價23萬7千元，故總價款合計為481萬8千元，且被告於98年7月1日支付10萬元，簽訂買賣契約時再支付40萬元，98年9月2日再以匯款支付130萬元（已付180萬元）；98年10月9日支付80萬元；98年10月14日再支付120萬元；98年11月23日再匯款70萬元；另因被告介紹其他買主向原告購買同一棟大廈之房屋，原告同意支付被告佣金33萬3千元，雙方同意該佣金扣抵本件買賣價金，最後結算時，被告另以現金支付4萬8千元予原告，及被告多支付原告系爭不動產過戶時所需之契稅、代書等費用計6萬3千元等情，應非子虛。復衡以，設若被告尚積欠原告買賣價金85萬2千元未給付，原告怎會於98年12月3日即將系爭不動產辦理移轉過戶予被告，此亦可徵被告所辯98年間已以前開給付方式結清買賣價金乙節，可堪採信。
４、且原告自承：伊是98年買進系爭不動產，伊買進來之後，沒有過戶到伊名下，直接過戶到被告名下，伊當初總共買8個建號，被告購買的系爭不動產算是1個建號，當初伊是想向銀行貸款把8個建號全部買下來，但後來銀行貸款沒有下來，伊要自己全部用現金購買，但是伊現金不夠，伊自己的現金只夠買2個建號，另外6個建號，伊就找認識的朋友拿錢出來投資，當初想買8個建號是為了投資，認為可以進行都市更新，都更後利潤很高，伊認為購入系爭不動產的成本是每坪單價23萬7千8百元，當初被告只給伊1坪23萬7千元計算之總價金，所以伊後來跟被告多要1坪1千元之價金，伊跟被告說1坪23萬8千元到28萬元的差價給被告賺，是每坪23萬8千元到28萬間的差額不收，還同意以28萬元買回，伊是想用每坪28萬元跟被告買回系爭不動產參加都更以獲利等語（見本院卷第137頁、第138頁），此亦與上開證人黃志偉之證詞相符，在在足徵兩造於98年簽立系爭買賣契約時，係以每坪23萬7千元單價計算買賣總價481萬8千元，嗣於100年間，原告因認其賠本，故再向原告索取每坪1千元之價金共2萬元等情係屬實在。則縱使兩造是否另有約定原告在特定的條件下有以每坪單價28萬元買回系爭不動產之權利、被告是否有依約讓原告以原價買回系爭不動產，此亦僅係被告有無違約之問題，尚不能以此變更兩造於買賣契約簽立時已合意約定之買賣價金，故原告主張兩造是約定以每坪單價28萬元計算買賣總價569萬元，尚不足採。
５、被告已於98年間給付原告481萬8千元及於100年間支付原告2萬元（即以每坪單價約23萬8千元計算總金額共483萬
8千元）之買賣價金予原告乙節，既為兩造所不爭執，從而，被告就系爭不動產自無積欠原告買賣價金未付之情形，原告依系爭買賣契約關係請求被告給付積欠之買賣價金85萬2千元，即屬無據。
㈡、被告是否有違反系爭買賣契約附款約定之情形？即被告究竟有無受有不當得利81萬元？原告主張依系爭買賣契約附款約定，原告是有附買權的，被告於系爭不動產移轉過戶兩年後不參與都市更新重建並將系爭不動產出售予第三人，即屬違約，被告將系爭不動產出售第三人之買賣價金為650萬元，被告因此受有650萬元與兩造間買賣價金569萬元之差額共81萬元不當得利，原告可依不當得利之法律規定請求被告返還此不當得利81萬元云云。
惟查，系爭買賣契約付款約定「⒈無條件配合參與重建及都市更新方案。⒉過戶完成後兩年，若不參與都市更新重建，則原賣方原價買回。」（見本院支付命令卷第4頁），則依上開附款約定原告以原價買回之情形應係「過戶完成後兩年，若被告不參與都市更新重建」，然原告就被告是否有不參與都市更新重建之情形，未能舉證以實其說（見本院卷第13
8頁背面）。且被告係將系爭不動產出售予訴外人葉德發，並約定將系爭不動產登記予登記名義人葉奕鑫（即葉德發之子）、賴翊均（即原告）名下，此有不動產買賣契約書在卷可參（見本院卷第127頁至第130頁），而原告自承訴外人葉德發即為系爭不動產所在之大樓都市更新之主導者（見本院卷第138頁背面），故被告將系爭不動產出售予葉德發並移轉登記給葉德發指定之人，應無阻擾系爭不動產參與都市更新之虞，應可認定，是原告主張被告有違反系爭買賣契約附款約定之情形，已難採信。再者，被告係因與葉德發簽訂上開不動產買賣契約，因而收受契約約定之買賣價金650萬元，故被告取得該價金是依據買賣契約而來，並非無法律上原因，顯不該當不當得利之法定要件，是原告依不當得利之法律關係請求被告給付81萬元，自無所據。
五、綜上所述，兩造於98年間在證人李淳琳里長辦公室簽立系爭買賣契約時，兩造實際上約定之買賣價金並非系爭買賣契約書上所載之569萬元，而是以每坪單價23萬7千元計算之買賣總價481萬8千元，而被告已於98年間給付原告481萬8千元及於100年間支付原告2萬元，被告就系爭不動產自無積欠原告買賣價金未付之情形，另被告將系爭不動產出售予訴外人葉德發，並無不參與都市更新重建之情形，即無違反系爭買賣契約之附款約定，且被告縱使受有買賣價金650萬元，亦係因被告與訴外人葉德發簽立之不動產買賣契約收取買賣價金而來，並非無法律上原因。從而，原告依契約及不當得利之法律關係請求被告給付85萬2千元及81萬元，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年12月12日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官林伊倫法官張宇葭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年12月12日
書記官余富琦