裁判字號：臺灣士林地方法院95年重訴字第249號民事判決
裁判日期：民國97年03月28日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣士林地方法院民事判決95年度重訴字第249號原告甲○○訴訟代理人乙○○
黃毓棋 律師 姚念林 律師被告丙○○訴訟代理人 王永春 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國97年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣玖佰壹拾萬玖仟元，及其中新台幣玖佰壹拾萬元自民國九十四年十一月二日起，其中新台幣玖仟元自民國九十五年五月三十一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣叁佰零肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣玖佰壹拾萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，其先位聲明原請求被告給付新台幣（下同）1,100萬元及其利息，備位聲明則請求減少買賣價金為500萬元；嗣變更先位聲明為請求被告給付9,159,000元及其利息，備位聲明亦變更為請求被告給付2,346,899元及其利息（本院卷二第38頁），經核應屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，原告上開訴之變更，應可准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：其與被告丙○○於民國94年7月19日簽訂不動產買賣契約，約定由原告向被告購買台北市○○區○○路○○○號4樓房地，買賣價金910萬元，其並已依約繳清全部價款。然原告於95年1月7日點交完成後，竟發現系爭房屋本身樓地板有傾斜之情形，並非被告所稱係木工師傅鋪設木地板時水平未抓好所致，且經原告自行委託蘇國樑土木技師事務所鑑定及鈞院囑託台北市建築師公會鑑定之結果，均證實系爭房屋之樓地板及樓梯間確有傾斜之狀況，顯已屬減少標的物價值及通常效用、預定效用之瑕疵。又原告曾為此多次要求被告出面協商，惟被告均無善意回應，原告遂於95年
4月3日以存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，該存證信函並已於同年月4日由被告收受，是兩造間之買賣契約應已合法解除，爰依民法第259條之規定，以先位之訴請求被告返還買賣價金910萬元及利息，另依民法第227條、第260條之規定及兩造協議書之約定，請求被告賠償鑑定費用9,000元及遲延交屋之損害金5萬元及其利息。又若鈞院認解除契約顯失公平，原告則依民法第359條之規定，請求減少價金2,337,899元，並依不當得利之法律關係，以備位之訴請求被告返還上開金額及其利息，另仍依民法第
227條、第260條之規定，請求被告賠償鑑定費用9,000元及其利息等語。並聲明：㈠先位聲明：1.被告應給付原告9,159,000元，及自94年11月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：1.被告應給付原告2,346,899元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠原告於簽訂買賣契約前，曾至現場看屋，並曾詢問被告有關房屋傾斜之事，被告亦據實以告，故原告既於契約成立時即知有傾斜之瑕疵，依民法第355條之規定，被告自不負擔保之責。㈡又縱使原告非明知有傾斜之瑕疵，然系爭房屋之傾斜情形，以肉眼觀察即可輕易發現，故亦屬因重大過失而不知，被告自不負瑕疵擔保責任。㈢依台北市建築師公會鑑定報告所載，系爭房屋之傾斜情形，在正常使用狀況下，應不致影響安全，且亦無再為結構安全補強之必要，顯見瑕疵尚非重大，原告據此主張解除契約，顯有失公平。
㈣原告雖依據和謙不動產估價師事務所之鑑定報告，請求減少價金2,337,899元，然前開鑑定報告認定各項影響價格差異項目之修正率，似嫌主觀而無根據，且原告於購屋時即知地板有傾斜之問題，而系爭房屋前經補強修繕後，業已經審查降為綠級安全建物等情，亦未見該鑑定報告評估說明，是其結論自有可議，不能盡採等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於94年7月19日訂立不動產買賣契約，約定由原告向被
告購買台北市○○區○○路○○○號4樓房地，買賣價金新台幣910萬元。又被告已將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於95年1月7日點交完畢，原告亦已繳付全部買賣價金。
㈡原告於95年4月3日以存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，被告於同年月4日收受上開存證信函。
㈢系爭建物室內木作地板之前後傾斜率為1/73、水泥層地板之前後傾斜率為1/74，室外樓梯間之地板前後傾斜率為1/90。
五、本件經依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點為：㈠原告是否於契約成立時，即已知悉系爭房屋有傾斜之瑕疵？或因重大過失而不知有上開瑕疵？被告是否故意不告知原告上開瑕疵？㈡原告以系爭房屋有傾斜之瑕疵為由解除契約，有無理由？又其請求被告賠償損害59,000元之損害，是否可採？㈢原告得請求減少價金之金額應為若干？其請求被告賠償支出之鑑定費9,000元，有無理由？（本院卷二第59頁）茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
㈠原告是否於契約成立時，即已知悉系爭房屋有傾斜之瑕疵？
或因重大過失而不知有上開瑕疵？被告是否故意不告知原告上開瑕疵？
1.被告雖辯稱原告於簽訂系爭買賣契約前，曾至現場看屋，並有詢問地板傾斜之問題，顯已知悉系爭房屋有傾斜之瑕疵云云，然被告亦自承當原告詢問地板之問題時，其係答稱「我跟原告講說我有問過我的前手同樣的問題，我前手跟我講說是因為客廳有兩層地板，所以比較高，我又往上加一層木地板，我有叫師傅拉好水平，但結果就是現場的樣子」等語（本院卷二第36頁），顯見被告就地板傾斜不平之現象，係以「木地板鋪設時水平未拉好」加以解釋回應，而非告知系爭房屋之樓板結構本身即有傾斜，又前述兩種原因，雖均會導致地板呈現傾斜之現象，然對於房屋價值及效用之影響顯有重大差異，自不得僅以原告於看屋時已察覺地板異狀，遽認其業已知悉系爭房屋結構有傾斜之瑕疵。
2.又系爭房屋地板之傾斜情形，雖以肉眼觀察進門左側房間衣櫃下方之邊條，即可發現兩側高度有數公分之落差，此有本院96年1月8日勘驗筆錄可資參照（本院卷第150頁），且原告於看屋時亦確有察覺地板高低差異之情形，惟原告就此問題業已向被告提出詢問，而據被告答稱乃地板鋪設時水平未拉好所致，前已詳述，且依被告親自勾選簽名之標的物現況說明書所載，亦未註記系爭房屋有傾斜之情形，此有標的物現況說明書影本1件在卷可憑（本院卷第184頁），則依一般通念，原告應已盡相當觀察詢問之注意，惟仍無法知悉該樓板傾斜之瑕疵，自難指其有何重大過失。況被告亦自承其在系爭房屋居住1年多，均不知房屋本身有傾斜，又何能苛求原告僅數次看屋即能發現房屋結構傾斜之瑕疵？是被告辯稱原告係因重大過失而不知房屋傾斜瑕疵云云，亦不足取。
3.綜上所述，原告並無於契約成立時，即知悉房屋樓板傾斜之瑕疵，或因重大過失而不知之情事，被告據以辯稱其無需負瑕疵擔保責任云云，即無可採。且有關被告是否故意不告知原告瑕疵部分之爭點，亦無再予審究之必要，併此說明。
㈡原告主張解除契約是否顯失公平？其請求被告賠償所受損害
59,000元有無理由？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條、第359條分別定有明文。
2.查系爭房屋經台北市建築師公會鑑定結果，其室內木作地板之前後傾斜率為1/73、水泥層地板之前後傾斜率為1/74，室外樓梯間之地板前後傾斜率為1/90，為第三級之傾斜，此有台北市建築師公會96年4月16日（96）鑑字第0505號鑑定報告書可資參照（見外放證物），且為兩造所不爭執，又房屋結構之傾斜將導致其價值之減少，並造成居住使用上之安全疑慮及不便，而減損其效用，自屬瑕疵甚明。被告雖辯稱系爭房屋之傾斜情形經鑑定對建物之安全並無影響，且亦無需補強，顯見瑕疵非屬重大，原告主張解除契約顯有失公平云云，然民法第359條但書所謂買受人解除契約「顯失公平」，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院88年度台上字第1438號判決意旨參照），查系爭房屋樓板之傾斜率已達第三級之傾斜，且以該傾斜之程度，足以造成居住活動者之不適感，此有前開台北市建築師公會鑑定報告足資查照（參見該鑑定報告第11頁），另參以本院於96年1月8日至現場勘驗結果，系爭房屋內擺設之床、櫃等家具，均需墊高邊角始能維持平衡，不致傾斜搖晃等情（本院卷第一第150頁），更足見系爭房屋傾斜之瑕疵，確已造成活動使用之不適與不便，而大幅影響居住之品質；至前述鑑定報告雖認本件傾斜之狀況業經補強完成，在目前正常使用狀況下，尚不致影響該屋之安全，惟該鑑定報告亦指出「建物之傾斜必將造成結構體內部應力之變化，後續仍需持續觀察其變化情形，以確保安全。」等語（參鑑定報告第12頁），可見該傾斜對整體結構所造成之影響與變化，仍有繼續觀察注意之必要，並非絕對安全無虞，況臺灣地區位處地震及颱風發生頻繁之地區，一般人對住家結構之安全均極為重視，故系爭房屋樓板傾斜之情形，無論對交易價值或效用品質各方面之影響，均難謂僅屬輕微之瑕疵，是本院斟酌該瑕疵對原告所造成之各項損害，及如解除契約對被告可能造成之損害，尚難認原告主張解除契約有何顯失公平之情事。從而，原告於95年4月3日以存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並經被告於同年月4日收受，自生合法解除之效力，其依民法第259條第1款之規定，請求被告返還所受領之買賣價金910萬元，自屬有據；又被告係於94年11月2日領取最後一期價款，此觀諸系爭不動產買賣契約書繳款紀錄欄之記載甚明（本院卷一第18頁），是原告依民法第259條第2款之規定，請求被告附加自受領前開買賣價金即94年11月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦於法有據，應予准許。
3.復按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條定有明文。又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。是本件被告所交付予原告之系爭房屋，既有樓板傾斜之瑕疵，自屬未依債之本旨給付，且被告復無法舉證以免責，則原告依前開規定請求被告賠償其因此所受之損害，即非無據。又查，原告為確認系爭房屋之傾斜情形，曾委託蘇國樑土木技師事務所鑑定，因而支出鑑定費9,000元，有收據影本1件在卷足考（本院卷一第180頁），其請求被告賠償該項損害，自堪准許；至此部分之遲延利息，因原告並未舉證於起訴前即已有催告給付之情事，依民法第229條第2項、第233條第1項之規定，即應自本件起訴狀繕本送達翌日即
95年5月31日起算，故其超過此部分之利息請求，尚無從准許。另原告主張依兩造間之協議，被告應給付其遲延交屋之損害5萬元部分，經核閱原告所提出之協議書（本院卷一第
20頁），並無原告所稱被告應賠償其5萬元遲延交屋損害之約定，其依上開協議請求被告給付其5萬元，自乏理由。
㈢原告備位之訴，係請求本院如認其先位請求不符合解除契約
之要件時，再審酌備位之訴有關減少價金及損害賠償之請求，故其先位之訴既經部分准許，自無再予審酌備位之訴之必要，故就備位之訴相關爭點，即不再論述，併予敘明。
六、綜上所述，原告依民法第259條第1款、第2款、第227條第2項之規定，請求被告給付9,109,000元（0000000＋9000＝0000000），及其中910萬元自94年11月2日起，其中9,000元自95年5月31日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項判決如主文。
中華民國97年3月28日
民事第一庭法官馬傲霜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年4月3日
書記官許秋莉