裁判字號：最高法院87年台上字第2084號民事判決
裁判日期：民國87年09月04日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決八十七年度台上字第二○八四號
上訴人億橋建設股份有限公司法定代理人 湯進明 上訴人 黃金樑 被上訴人 陳世雄 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十六年九月十五日台灣高等法院台中分院第二審判決(八十六年度上字第二二六號)，提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊於民國八十四年四月二十七日分別與上訴人億橋建設股份有限公司(下稱億橋公司)及黃金樑訂立房屋、土地預定買賣契約書，購買台中縣大里巿涼傘樹段七四六號土地上興建之榮華ＭＦ特區Ａ、Ａ棟房屋及其座落基地應有部分(下稱系爭房地)，約定價金計新台幣(下同)一千一百五十萬元，除定金二十萬元外，分十六期給付。伊已依期交付價金三百零八萬元，嗣因億橋公司施工有瑕疵，經伊以口頭通知改善，未獲置理，故未續付期款。上訴人竟藉口伊違約，擅自解除契約，惟買賣契約既已解除，上訴人自應將其所受領之價款三百零八萬元返還伊等情，求為命億僑公司、黃金樑依次給付五十五萬零六百五十三元、九十三萬七千五百九十八元及均自八十五年十一月十五日起加付法定遲延利息之判決（被上訴人超過上開金額請求部分，經第一審判決其敗訴，未據其聲明不服，已告確定)。
上訴人則以：被上訴人給付價款三百零八萬元後，無故不再續付，經伊催告仍未給付，伊已依法解除契約，並沒收該已繳價款。且被上訴人所付價金不足以補償伊因被上訴人違約將系爭房地轉賣他人，所受差額二百四十七萬一千七百七十元、支出仲介費約六十九萬元、行政人員費用及其他雜項費用三十四萬五千元，計三百五十萬六千七百七十元之損害，其訴請返還已付之價金為無理由等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張伊向億橋公司及黃金樑購買系爭房地，建物部分價金三百一十一萬元，土地部分八百三十九萬元，合計一千一百五十萬元，已支付土地價款一百八十四萬元，建物價款一百一十萬元，防火巷空地增建費用五萬元，外水電及瓦斯費用九萬元，合計三百零八萬元，上訴人以伊未再按期付款為由，解除系爭契約之事實，為上訴人所自認，並有房屋買賣契約書、土地買賣契約書、存證信函及回執影本附卷可稽，堪信為真實。按兩造訂立之房屋預定買賣契約書第三條、土地預定買賣契約書第二條第二項均約定：「甲方（被上訴人）應於接到乙方（上訴人）之繳款通知後，五天內以現金或即期支票繳付，如逾期未繳款，連續達二期仍不履行者，即視為甲方違約，乙方得解除本契約，解除契約通知送達甲方即刻生效，甲方並同意將已繳交款項全部歸由乙方沒收，以作為乙方損失之賠償」，是上訴人於解除契約後，自得請求違約金。惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定。經查⑴系爭房地原出售被上訴人之總價款為一千一百五十萬元，上訴人將之轉售予原購買編號Ａ房地之訴外人 張蘭英 ，價款降為一千零九十元，差價六十萬元，及上訴人因轉售予張蘭英而支出之仲介費用四十二萬元，均為被上訴人違約所致上訴人之損失。⑵上訴人自被上訴人拒絕繼續給付價款至轉售後改由張蘭英繼續支付貸款利息前，共支付利息三十七萬一千七百四十九元部分，為被上訴人所不爭，並有世華聯合商業銀行放款備查卡影本附卷可證，亦係被上訴人違約所致上訴人之損害。⑶上訴人將系爭房地出售予張蘭英後，係直接將所有權移轉登記與張蘭英，並非先登記與被上訴人後，再由被上訴人移轉登記與張蘭英，第一審判決附表（下稱附表）編號４至６所示上訴人直接將系爭房地所有權移轉登記予張蘭英所支出之火險、代書費及契稅等費用，係出售該房地本應支出之費用，並非因被上訴人違約而增加之費用，難認係被上訴人違約所致上訴人之損害。⑷上訴人將系爭房地轉售予原購買編號Ａ之張蘭英，與上訴人將之出售與其他第三人，價額理應相同，自不因轉售之對象不同，致買賣價格有所差異。則上訴人於系爭房地出售予張蘭英後，另將張蘭英原購買之編號Ａ房地以原價收回，再轉售與訴外人 林明弘 之差價、利息損失、仲介費用支出、上訴人修補該Ａ建物所支出之費用及將該Ａ房地所有權移轉登記與林明弘所支付之契稅、代書費、火險等（即附表編號至部分），與被上訴人違約無涉，難認係被上訴人違約所致上訴人之損害。⑸依銷售代理合約書所示，上訴人係將別墅新世界房地（包括系爭房地）整批數十戶委託銷售公司銷售，此為兩造簽訂系爭買賣契約前所發生之情事，是上訴人仲介費用等之開支，自非被上訴人違約後所致上訴人之損失，蓋上訴人縱未將系爭房地出售與被上訴人，仍須支付該項費用；且該銷售費用實際上已計入建築成本之一部分，建商訂立不動產出售價格時，已將此成本計入，上訴人所稱其於最初銷售別墅新世界房地時，委託銷售公司銷售，就系爭房地支出總價款百分之五仲介費及銷售獎金，合計約六十九萬元云云，既係被上訴人違約前因建商出售房屋所須支出之成本，自非被上訴人違約所致之損害。⑹上訴人所稱其支出行政人員費用及其他雜項費用，計三十四萬五千元部分，未舉證以實其說，自難採信。縱令實在，亦屬建屋出售成本之一部分，應已計入買賣價金，難認係被上訴人違約所致之損害。⑺被上訴人交付之外水電瓦斯費用九萬元、防火巷增建施工費用五萬元，及上訴人支出之更改設計費用十七萬五千元，均係更改增建系爭建物或因履行系爭買賣契約所生之附屬費用。其中更改設計費用十七萬五千元，難認係被上訴人違約所致上訴人之損失。至被上訴人所給付之外水電瓦斯九萬元、防火巷增建施工費用五萬元，上訴人於收受後均用以支付增建及安裝水電瓦斯之用，上訴人既無義務為被上訴人將此等費用轉嫁與張蘭英，亦無證據證明其曾重覆向張蘭英索取水電瓦斯費用，或曾將該防火巷施工費用五萬元算入轉售時之價金，提高系爭房地價款而受有利益，被上訴人請求返還此部分費用，為無理由。⑻按契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還，固為民法第二百四十九條第二款所明定，惟此所稱不能履行，係指給付不能而言，如為給付遲延或受領遲延，並無適用之餘地。系爭買賣既係因被上訴人給付遲延，經上訴人依法解除契約後，始轉售與第三人，顯非給付不能，自無民法第二百四十九條第二款之適用，被上訴人給付黃金樑之土地價款一百八十四萬元，其中二十萬元為定金，被上訴人仍得請求返還。是被上訴人繳付之土地價款一百八十四萬元，建物價款一百一十萬元部分，上訴人因被上訴人違約而受之損害為轉售降價損失六十萬元、仲介費四十二萬元，利息損失三十七萬一千七百四十九元，合計一百三十九萬一千七百四十九元，為其違約金；加計前述外水電瓦斯費用九萬元及增建費用五萬元，共計一百五十三萬一千七百四十九元，被上訴人均不得請求返還。超過部分即一百五十四萬八千二百五十一元，上訴人應返還予被上訴人。依被上訴人已給付建物及土地價款之比例計算，億橋公司應返還被上訴人五十七萬九千零四十六元(0000000×110/294=579,046)，黃金樑應返還被上訴人九十六萬九千二百零五元（0000000×184/294=969,205），及均自八十五年十一月十五日起（上訴人同意自此日起算）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。第一審判決命億橋公司給付五十五萬零六百五十三元，黃金樑給付被上訴人九十三萬七千五百九十八元，及各自八十五年十一月十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，均未逾上開應返還之數額，而被上訴人就第一審判決關於其不利部分，未提起上訴或附帶上訴，自無從命上訴人增加給付，為其心證之所由得。並說明對兩造其餘攻擊防禦方法之取捨意見，因而維持第一審所為上訴人敗訴部分判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。
按違約金之數額，固許當事人自由約定，惟當事人約定之違約金額，倘係過高而顯失公平時，法院得減至相當數額，為民法第二百五十二條所明定，縱債務人約定拋棄該酌減違約金請求權，亦不受影響。本件被上訴人於八十五年十二月七日具狀請求酌減約定之違約金額（見一審卷三二頁背面），經原審認約定之違約金過高而予酌減，並不違背法令。上訴論旨，復就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十七年九月四日
最高法院民事第五庭
審判長法官吳啟賓
法官洪根樹法官謝正勝法官劉福來法官黃熙嫣右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年九月二十四日