裁判字號：臺灣桃園地方法院107年訴字第1591號民事判決
裁判日期：民國108年02月27日
裁判案由：返還共有物
臺灣桃園地方法院民事判決107年度訴字第1591號原告 張昌宏 訴訟代理人 陳冠宇 律師
劉帥雷 律師被告 酒白瓊珠
酒玉珍 上一人訴訟代理人 沈立委 被告 酒凱音 兼上一人訴訟代理人 酒凱明 上列當事人間請求返還共有物事件，本院於中華民國108年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地上，如附圖編號1081-5⑴、⑵、⑶、⑷所示，面積各一、二七、一一、一平方公尺之地上物拆除，並該部分土地返還原告及其他共有人。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾貳萬貳仟陸佰陸拾柒元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰伍拾陸萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告酒凱音、酒凱明經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：伊為坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，被告因繼承而分別共有坐落系爭土地上同段467建號即門牌桃園市○○區○○○街○○巷○號房屋（下稱系爭房屋）之增建（下稱系爭增建地上物），占有該土地如附圖所示編號1081-5⑴、⑵、⑶、⑷部分，其面積依序為1、27、11、1平方公尺，並無正當權源，侵害伊及其他共有人之權利，爰依民法第767條及第821條規定，請求被告拆除上開占用系爭土地部分之房屋增建，交還土地與伊及其餘全體共有人。並聲明求為判決：如主文第1項所示，並願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊等之被繼承人 酒慶生 於購買系爭房屋時，即已由建商與承購戶約定系爭增建地上物所占有之土地歸由一樓使用，足見酒慶生係基於分管契約使用該土地。原告於78年10月21日自前手買入桃園市○○區○○○街○○巷○號2樓時，既已知悉現場狀況，卻仍執意購買，自應受上開分管協議所拘束，伊占有該土地自有正當權源。況且，原告自買受該屋後，至提起本件訴訟時止，長達數十年未表示反對之意思表示，亦可視為默示同意等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地為兩造與訴外人 莊素真 、 李蕙玲 所共有。
㈡、被告因繼承取得系爭房屋，應有部分各4分之1。
㈢、被告在系爭土地上興建如桃園市中壢地政事務所107年2月12日中地法土字第6800號土地複丈成果圖（即附圖）編號1081-5⑴所示一樓前方紅磚花圃部分、面積1平方公尺；編號1081-5⑵所示一樓前方水泥圍牆圈出範圍部分、面積27平方公尺；編號1081-5⑶所示建物後方二樓滴水線部分、面積11平方公尺；以及編號1081-5⑷所示建物一樓後方最外圍滴水線部分、面積1平方公尺。
五、本件爭點：
㈠、被告是否因明示或默示分管契約存在而有權使用系爭土地？
㈡、原告請求被告應將附圖所示編號1081-5⑴、⑵、⑶、⑷之系爭增建地上物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人，有無理由？
六、得心證之理由：
㈠、被告是否因明示或默示分管契約存在而有權使用系爭土地？⒈按共有物分管契約乃共有人全體就共有物之全部劃定範圍，
各自使用、收益或管理共有物特定部分之契約，依98年修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。又共有物分管契約，固不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。
⒉查，依被告所提出之房屋預定買賣契約書之內容記載（見本
院卷第30至40頁，下稱系爭預定買賣契約書），可知被告係由其被繼承人酒慶生於00年0月0日向訴外人 黃阿財 買受系爭房屋所有權。雖系爭預定買賣契約書第10條第5款約定：
「一樓空地除公共設施占用部分外，歸一樓住戶使用」等語（見本院卷第36頁），惟按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，故前揭使用權之約定縱屬實在，本僅存在於買賣契約之當事人即訴外人黃阿財與酒慶生之間，自不能以此對抗原告，先予指明。
⒊被告雖抗辯：酒慶生當初既係與建商約定由其使用一樓空地
，自應認系爭土地之共有人間已合意成立分管契約云云，並仍以系爭預定買賣契約書為證，惟系爭預定買賣契約書之交易標的，僅有限於系爭房屋，並不及於系爭房屋所坐落之土地，此由觀諸該買賣契約書第2條約定：「興建房屋所需之基地由甲方（按：指酒慶生）按照應分擔之面積（包括房屋、公共設施、防火巷及依法應保留之空地）另行訂約價購，取得持分產權」等語即明（見本院卷第30頁），準此以言，出賣人黃阿財是否有權處分系爭房屋所坐落之基地，並將基地之空地使用權與酒慶生互為約定，已非無疑。況且，迄至本院言詞辯論終結時為止，更始終未見被告舉證證明黃阿財究否即為當初原始起造系爭房屋之建商，則其空言主張酒慶生已與“建商”約定基地之空地由其專用，原告應受“建商”與酒慶生間之明示分管協議所拘束云云，顯非有據，不足為取。
⒋再者，依前開說明，原告自買入同公寓房屋後之單純沈默，
本不得視為默示兩造及其他共有人間訂有分管協議存在，而系爭土地其餘共有人縱未對被告起訴請求返還共有物，亦不足以當然證明系爭土地之全體共有人就被告占用部分曾有協議或同意其使用之情事存在。此外，被告復未能舉證證明其與原告及系爭土地其餘共有人間就被告以系爭增建地上物占用土地部分有何分管協議存在，或原告曾有同意被告以系爭增建地上物加以收益占用系爭土地，則其主張兩造間就系爭房屋之基地空地業已形成默示的分管合意云云，亦屬無據，不足為取。
⒌實按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建
築物，而供共同使用者，為共用部分。公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分（管理條例第3條第4款、第5款規定參照），而如同條例第7條第
1款至第5款所列之區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，則不得約定為專用部分而成為專用權之客體，其以不得為專用權客體之共有部分，約定供特定區分所有人專用者，應認係違反強制或禁止規定而為無效。查：
⑴本案經本院函詢桃園市政府建築管理處，經該處核對所附使
用執照相關圖說及附圖後，業已確認：「㈠、1081-5⑴綠色區塊為法定空地範圍，虛線部分為原執照私設道路區域，均應依原核准用途使用」、「㈡、1081-5⑵為法定空地範圍，部分作法定停車空間使用，應依原核准用途使用」、「㈢、1081-5⑶應為上方陽台之投影區域，查未計入建蔽率，應屬法定空地範圍，應依原核准用途使用」、「㈣、1081-5⑷其虛線部分為原執照所留設之三公尺防火巷（為阻隔火勢蔓延，藉以逃生避難），茲摘錄內政部71年8月27日台內營字第093904號函釋供參，略以：『……在建築技術規則修正施行
71.07.15前，建築基地原規定留設之防火巷，不得設置圍牆、化糞池或其他阻礙物，現仍應予以維持，用維公益。……』」等語，此有該處107年11月20日桃建照字第1070069994號函在卷可稽（見本院卷第105至106頁）。
⑵準此以言，因上開附圖編號1081-5⑷部分，為本件公寓之防
火巷弄，自已該當於公寓大廈管理條例第7條第2款後段之規定；而1081-5⑶既為陽台之投影區域，即屬公寓大廈本身所占之地面，亦合於同條例第7條第1款之規定；另1081-5
⑴、⑵部分，則因各有其作為私設道路或法定停車空間使用之固定使用方法，且通行或停車空間又均屬公寓區權人生活利用上所不可或缺之共用部分，故均符合同條例第7條第5款所規定之情形，是依前開說明，本件被告以系爭增建地上物所占用之系爭土地部分，均係公寓大廈管理條例第7條第
1、2、5款所規定不得約定為專用部分之客體，於此情況下，縱認本件系爭土地共有人與建商間或土地全體共有人間曾有明示或默示之分管協議存在，依前開說明，終仍會因違反強制禁止規定而歸於無效，被告仍無從以此主張為有權占有系爭土地。
⒍按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益
之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全部之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。據此以言，本件被告既無法舉證證明系爭土地有何明示或默示分管協議存在，且因本件系爭增建地上物所占用之基地空地，依公寓大廈管理條例第7條第1、2、5款之規定，均不得約定作為專用部分，故縱曾有分管協議存在，也會因為違反上開強制禁止規定而歸於無效，被告無從以此主張為有權占有系爭土地。茲因被告以系爭增建地上物占用系爭土地，核屬就共有物之一部為任意之使用收益，應已侵害其他共有人之權利，而為無權占有甚明。
㈡、原告請求被告應將附圖所示編號1081-5⑴、⑵、⑶、⑷之系爭增建地上物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。又共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，同法第818條、第
820條第1項定有明文。是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院91年度台上字第1902號、85年度台上字第1950號、81年度台上字第1818號裁判意旨可資參照）。
⒉查，系爭土地為原告所共有，而被告既無法舉證證明兩造間
有何明示或默示之分管約定存在，且縱有分管之協議，該協議也會因為違反公寓大廈管理條例第7條之強制禁止規定而歸於無效，均如前述，則被告因繼承而共有系爭增建地上物，無權占有系爭土地如附圖所示編號1081-5⑴、⑵、⑶、⑷等部分，顯已侵害原告就系爭土地所有權之圓滿行使，原告本於民法第767條第1項、第821條之規定，訴請被告拆除系爭增建地上物，並將該部分土地返還予原告及其他共有人全體，即屬正當，應予准許。
⒊末按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，民法第148條第1項雖有明文，惟按民法第148條權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可，是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。查，本件被告固抗辯原告乃係因挾怨而提起本訴，惟系爭土地既為原告所共有，原告為維護土地所有權之完整性，因而向本院訴請返還共有物，終僅係本諸所有權權能之正當行使，尚難逕認係以刻意損害被告為其主要目的，自難認有何權利濫用。被告就此所辯，仍非有據，不足為取。
⒋從而，本件原告主張依民法第767條、第821條之規定，請
求被告拆除系爭增建地上物，並將該部分土地返還予原告及其他土地共有人，即為有理由，可以准許。
七、綜上所述，本件原告本於民法第767條、第821條之規定，訴請被告拆除如附圖所示編號1081-5⑴、⑵、⑶、⑷之系爭增建地上物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人，應屬正當，可以准許；被告辯稱其等係以分管協議有權占有系爭土地云云，則非有據，不足為取。
八、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中華民國108年2月27日
民事第三庭法官呂綺珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年2月27日
書記官謝菁菁