臺灣嘉義地方法院民事判決
114年度嘉簡字第793號
原告嘉義市漢唐天下公寓大廈管理委員會
法定代理人 柯宥宏
被告 葉政宗
訴訟代理人 王碧霞 律師
上列當事人間拆除地上物等事件，本院於民國114年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
理 由
一、原告主張：
㈠、坐落嘉義市○○段0000地號土地（下稱系爭91之1土地）為全體區分所有權人所共有，被告為鄰地嘉義市○○段0000地號土地所有權人（下稱系爭91-6土地），依漢唐天下公寓大廈（下稱系爭大廈）規約第19條第1項規定「共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使用規則或管理辦理」（下稱系爭規約），可知系爭91之1土地的管理使用權為原告，而被告未經同意，長期在系爭91之1土地上如附圖所示A空地（本院卷一第29及31頁），放置許多個人物品包含圍牆、鐵捲門、鐵絲網等及停放汽車等（下稱系爭地上物），經原告多次公告並發函通知被告移除系爭地上物，被告仍未移除。
㈡、被告無權占用系爭91之1土地，並受有相當於租金之不當得利共計臺幣（下同）59,542元。（2,718＋30,453＋14,851＋11,520＝59,542）【計算式一：民國112年11月29日至112年12月31日，33日×7,700元×0.8×13.43765平方公尺×5％×199÷10000＝2,718元。113年，365日×7,800元×0.8×13.43765平方公尺×5％×199÷10000＝30,453元。114年1月1日至114年6月27日，178日×7,800元×0.8×13.43765平方公尺×5％×199÷10000＝14,851元】、【計算式二：（33日＋365日＋178日）×20＝11,520】
㈢、依公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項規定、大法官解釋第349號及民法第826條之1規定可知，未經登記的分管契約對受讓人無效，而系爭規約並無記載如附圖所示A空地為被告專用，土地所有權狀也未載明約定專用，而有關漢唐天下公寓大廈房屋的買賣契約等相關資料，也沒有分管契約或約定專用的記載。
㈣、多數區分所有權人並不知道系爭91之1土地屬於區分所有權人共有，且依據建管科建築圖面資料，系爭91之1土地屬於法定空地，又被告所稱特約條款約定的專用部分是指被告住家前後騎樓的空間，並未非指屬於法定空地的系爭91之1土地。參照系爭大廈的平面圖、竣工圖等均可證系爭91之1土地為法定空地，依法系爭91之1土地由原告管理使用及維護應無疑義。況本件並非系爭規約第3條第3項的事由，經評估後毋庸經過區分所有權人會議決議，故原告起訴乃正當行使權利，並無程序不法。
㈤、被告使用系爭91之1土地雖不影響住戶進出及居住使用，但管委會欲利用系爭91之1土地作為機車停車場使用，爰依民法第767條第1項、第821條、第179條規定請求被告拆除系爭地上物，騰空返還系爭91之1土地，及給付相當於租金的不當得利等語。
㈥、聲明：⒈被告應將系爭土地如附圖A所示地上物移除後，將系爭土地交還予原告及其他全體共有人。⒉被告應賠償原告不當得利59,542元及法定利息；及被告應給付原告自114年6月28日起至被告返還系爭土地之日止之費用⒊訴訟費用由被告負擔。⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、原告未經區分所有權人會議，即擅自起訴，違反公寓大廈管理條例第31條規定，本件起訴不合法，應予駁回。
㈡、被告於84年公寓大廈管理條例施行前，即與建商約定專用系爭91之1土地如附圖所示A空地之使用權利，且被告專用如附圖所示A空地已逾30年，歷經多任所有權人與管委會，均未有人提出異議，此已構成區分所有權人全體承認之分管約定，縱使此分管約定未經登記，對後續受讓區分所有權的第三人仍具拘束力。況被告長久專用如附圖所示A空地已達安定的法律關係，應受法律保障，原告起訴不符信賴保護原則。
㈢、此外，嘉義地檢署113年偵續字第187號不起訴書亦載明，貴院85年度易字第966號刑事判決及臺南高分院85年度上易字第2238號判決被告無罪等情，前開判決均有提及系爭91之1土地由被告管理使用收益，故被告的專用權並非無據，況被告使用系爭91之1土地不影響住戶進出及居住使用等語。
㈣、聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院的判斷：
㈠、原告提起本件訴訟合法：
被告雖抗辯原告未經區分所有權人會議決議，即擅自起訴，違反公寓大廈管理條例第31條規定，本件起訴不合法云云，
惟依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，故除了「區分所有權人會議決議事項」外，管理委員會也應執行「公寓大廈管理維護事務」，而關於共有土地或公共空間是否遭到非法占用，自屬「公寓大廈管理維護事務」，原告自得向法院提起訴訟或請求確認，故原告提起本件訴訟自屬合法，先予敘明。
㈡、原告起訴主張系爭91之1土地上如附圖所示A空地，為系爭大廈全體區分所有權人所共有，且為被告占有使用中，此為被告所不否認，堪信為真實。惟原告進一步主張被告無權占用如附圖所示A空地一節，則為被告所否認，並辯稱其於84年公寓大廈管理條例施行前買受系爭房地時，即與建商約定分管如附圖所示A空地，迄今已使用30餘年等語，準此，本件兩造有爭執而應予審究之爭點即為：被告是否基於分管契約而使用如附圖所示A空地？
㈢、被告就系爭91之1土地如附圖所示A空地存在分管契約，主要乃主張於購買系爭房地時，即與建商在買賣契約中約定分管使用如附圖所示A空地，並舉臺灣嘉義地方檢察署113年度偵續字第187號不起訴處書中認定「 涂美麗 等人不服臺灣嘉義地方法院85年度易字第966號判決葉政宗無罪而具狀請求本署檢察官提起上訴之請求上訴狀影本各1份供本署參酌；是由…涂美麗等人之請求上訴狀及涂美麗之刑事請求狀內之記載可知，被告所辯新建街20號1樓前後空地(即A土地)使用權歸1樓所有權人管理使用收益等語，並非不可採信」等情（本院卷一第353頁）；本院觀諸原告所提證物21，可知由訴外人 陳威憲 、 楊堉如 及 蔡淑珍 等18人提出85年度易字第966號案件之請求上訴狀中，亦確實記載『…此參其買賣契約特約條款第一條「…本約房屋頂層屋面除公共設施外，歸頂層住戶管理…壹樓前後空地使用權，除出入走道及公共設施外，歸屬壹樓所有權人管理使用收益」』等語（本院卷一第453頁），從兩份文件所載內容互核相符以觀，足認被告辯稱於84年公寓大廈管理條例施行前，即與建商約定（其他住戶買賣契約特約條款亦均相同）專用系爭91之1土地如附圖所示A空地，應非無稽。雖被告於本案並無法提出系爭買賣契約特約條款之原始契約書，然本院審酌被告買受房地迄今已逾30年以上，其未長久保管買賣契約書原本，應認屬難以苛責之事，故應依民事訴訟法第277條但書規定，減輕其舉證責任，又從前揭113年度偵續字第187號不起訴處書及訴外人陳威憲、楊堉如及蔡淑珍等18人所提請求上訴狀，以及如附圖所示A空地與被告個人所有系爭91-6土地緊密相鄰（本院卷二第46頁），空間上具有利用之互補性，足認被告辯稱於買賣房地時，即與建商約定分管使用如附圖所示A空地，應為可採。
㈣、原告雖未否認系爭買賣契約特約條款第一條約定存在，但爭執稱該條所稱「前後空地」使用權，是指被告住家前後的騎樓云云，然騎樓一般乃供公共通行及出入之用，性質上不宜約定專用，否則倘若系爭大廈之全體1樓住戶均主張騎樓已約定為專用部分，將可能妨礙其他住戶之進出使用，故系爭買賣契約特約條款第一條也特別記載「除出入走道及公共設施外」，堪信該特約條款所稱專用使用權之範圍，應非原告所稱之1樓騎樓，而是被告所主張如附圖所示A空地，較為可採。
㈤、原告再爭執稱依公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項及民法第826條之1規定可知，未經登記的分管契約對受讓人無效，且系爭規約亦無記載如附圖所示A空地為被告專用云云，然公寓大廈管理條例乃於84年6月28日公布，民法第826條之1則於98年1月23日增訂，而依民法物權編施行法第1條規定：「物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定」，故件被告買受房地及約定專用如附圖所示A空地，既然在民法第826條之1增訂之前，該分管契約自不適用該增訂條文應經登記始得對抗第三人；再按「公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，公寓大廈之建商與全體承購戶及受分配建物之合建地主，就屬共用部分之屋頂平台，約定由特定區分所有人使用，應解為全部共有人已合意成立分管契約」（最高法院110年度台上字第2139號民事判決意旨參照），由是可知，公寓大廈管理條例84年6月30日公布施行後，約定專用部分非經載明於規約，依公寓大廈管理條例第23條規定固不生效力，但於公寓大廈管理條例施行前已成立之分管契約，並不因此溯及失效，故原告主張被告所稱分管契約未經登記或載明於規約，不生效力云云，自屬無據。
㈥、原告另爭執依大法官釋字第349號解釋，應有部分受讓人若
不知悉有分管契約，或無可得而知之情形，受讓人仍不受分
管契約之拘束云云，惟查，大法官釋字第349號解釋乃原則上承認「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，並認就維持法律秩序之安定性而言，該見解有其必要，僅在應有部分之受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，始例外不受拘束。本院審酌被告對於系爭91之1土地如附圖所示A空地之利用，乃是設置鐵捲門供作停車之用，有相關照片在卷可佐（本院卷一第29、465頁），且使用時間長達約30年，其他住戶均可從如附圖所示A空地之封閉外觀及使用現況，知悉該空地係由特定人使用，故其他共有人或有可能不知系爭買賣契約特約條款之具體文字內容，但當可得而知系爭分管協議之存在，自應受其拘束，故原告前揭所辯，亦無足採。
㈦、末查，本院衡酌被告買受房地時間已超過30年以上，其無法提出系爭買賣契約特約條款之原始契約，應認屬難以苛責之事，而依民事訴訟法第277條但書規定，減輕其舉證責任，
並認從113年度偵續字第187號不起訴處書及訴外人陳威憲、楊堉如及蔡淑珍等18人所提請求上訴狀，綜合考量如附圖所示A空地與被告個人所有系爭91-6土地緊密相鄰，空間上具有利用之互補性等事實，採信被告辯稱於買賣房地時即與建商約定分管使用如附圖所示A空地為可採，則兩造其他關於是否有默示分管契約存在之攻擊防禦方法，即無另予論述之必要，附此敘明。
四、綜上所述，被告既係於購買房地之初，即依與建商約定（其他住戶買賣契約特約條款亦均相同）專用系爭91之1土地如附圖所示A空地，則原告依民法第767條第1項、第821條、第179條規定請求被告拆除系爭地上物，騰空返還系爭91之1土地，及給付相當於租金的不當得利，均屬無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所據，應併予駁回。
五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法、所舉證據，審核後對於判決結果不生影響，不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 12 月 4 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 周俞宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 4 日
書記官 江芳耀