裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第3304號民事判決
裁判日期：民國90年06月22日
裁判案由：回復原狀
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第三三○四號
原告甲○○訴訟代理人 揚延壽 律師被告新來建設股份有限公司
設台北市○○路○段○○巷○○號法定代理人乙○○住被告丙○○○住台北市○○路○段○○巷○○弄○○號Ｂ１右二人訴訟代理人 林慶苗 律師
駱淑娟 律師右當事人間回復原狀事件，本院判決如左：
主文被告新來建設股份有限公司應給付原告新台幣壹佰肆拾玖萬元，及自民國八十七年三月二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○○應給付原告新台幣柒拾貳萬元，及自民國八十七年三月二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告新來建設股份有限公司負擔十分之七，餘由被告丙○○○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾伍萬元為被告新來建設股份有限公司供擔保後得假執行。但被告新來建設股份有限公司如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰肆拾玖萬元預供擔保得免假執行。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告丙○○○供擔保後得假執行。但被告丙○○○如於假執行程序實施前，以新臺幣柒拾貳萬元預供擔保得免假執行。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告新來建設股份有限公司應給付原告新台幣壹佰肆拾玖萬元，被告丙○○○應給付原告新台幣柒拾貳萬元及均各自八十七年三月二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、原告願供擔保，請淮予宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告前於民國八十四年六月二十日向被告新來建設股份有限公司（下稱新來公司）訂購坐落於台北縣新店市大台北華城Ｇ區編號壹拾貳之房屋一棟，並同時與另一被告丙○○○簽訂該房屋座落基地之土地預定買賣契約書，原告並已依約繳納房屋款計新台幣（下同）一百四十九萬元，土地款七十二萬元。
二、依原告與被告新來公司簽訂之房屋預定買賣契約書第七條約定「本戶房屋建築工程，乙方應自實際收取開工款日起五百個工作天完工（預定開工日為八十五年二月二十八日以前），並取得使用執照日期為正式完工日期」。詎被告新來公司自八十五年三月二十五日收取開工款迄今，已整整四年餘，卻仍未依約完工，經向系爭房地座落之新店市公所工務課調閱天氣表，僅計算八十六至八十八年三個年度之工作天，即達六四七點五天，遠逾合約所訂之五百個工作天，屢經原告多次催促，被告雖亦不否認已逾合約所訂工作天數，惟迄無具體回應，原告乃於八十九年七月七日再以台北東門郵局第八九二號存證信函，催告被告新來公司限於十五日內完工交屋，並載明「逾期則逕予解除兩造之房屋預定買賣契約，不另通知；另依契約約定房屋及土地預定買賣合約乃須併同履行，爰特此一併通知丙○○○女士，若新來公司未依限完工交屋，則兩造所簽之土地預定買賣合約亦併予解除，不另通知」，惟被告於同年七月十日收受後，迄今仍未置理，亦未通知完工交屋，核依民法二百五十四條明文「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約。」準此則系爭房地預定買賣契約應已合法解除。
三、本件經函查經濟部台北水源特定區管理委員會有關被告請領使用執照之疑義，據該會回函明確指出，本件系爭房地遲未取得使用執照，乃因舊有擋土牆與原雜使圖說不符等原因，而經多次退件，此顯係可歸責於被告之事由，迨無疑義，被告竟推說係林肯大郡事件導致使用執照遲未核發，非可歸責於 伊云云 ，洵無足採。
四、對被告所為答辯之陳述：
（一）被告辯稱乃因主管機關審核作業遲緩而未獲核發使用執照，致遲未交屋，乃不可歸責於被告，惟被告空言泛稱乃不可歸責於自身，卻未舉證以實其說，已不足採。且兩造本係約定以「領得」使用執照為完工日期，並非以「申請」使用執照為完工日期，而被告乃建築之專業，更係該定型化契約之訂定者，當無不將申請使用執照所須時程估算於工作天內之可能，申領使用執照之時間，本係應含括兩造約定之工作天之內，且申請使用執照既係被告之義務，則迄今未能申請領得，自屬可歸責於被告之事由。
（二）被告丙○○○另抗辯兩造間就系爭土地預定買賣契約明文約定解約事由並未發生，原告自無權解除系爭土地預定買賣契約；但查，原告與被告二人間看似分別簽立二不同之契約書，然實係僅有單一之買賣關係，只是簽約時應被告之指示而就一買賣標的中土地與建物兩物分別簽約而已，且按此兩物乃互為條件，不可能單獨存在，任一部分之不履行，均構成他物履行之障礙，換以被告之立場，亦不可能只出售土地持份或單獨預售建物予任何人。是土地與建物乃系爭買賣標的中不可分離之兩物，而揆諸民法第三百六十三條之規定「為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解除。．．．前項情形，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約」，準此，原告自得援引上開法條，主張類推適用而解除兩造之契約。
依兩造之土地買賣契約書第九條第三款即載有「甲方（即買受人原告）就本約應與基地上『房屋預定買賣契約書』及其所有附件內之各項約定，暨『委託代辦土地貸款契約書』同時履行，任何一部分不履行時，視為全部違約」，此條款顯見被告等亦深知土地、建物乃不可能個別存在，單獨履行，惟因係被告單方所擬之定型化契約，故竟僅片面約束買受人即原告，卻未相對地約束被告等，其明顯有違契約之公平正義，實不言可喻。被告如此主張更有違誠實信用原則，殊不足採。
五、按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，並應附加自受領時起之利息償還之，此為民法二百五十九條明文。查原告自八十四年五月即陸續繳款，最末一次為八十七年三月二日，則原告僅請求全部已繳價款均自八十七年三月二日起計算之法定利息。
叁、證據：提出系爭房屋及土地預定賣賣契約書、房屋及土地之付款明細表、新店市
公所工務課八十六至八十八年度之天氣表、原告委請律師寄發之存證信函暨被告收受之回執證明等件（均影本）為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受不利之判決時，聲請准予預供擔保免為假執行。
貳、陳述：
子、被告新來公司部分：
一、原告於八十四年六月二十日購買被告新來新來公司投資興建之大台北華城Ｇ區編號壹拾貳房屋壹戶，並向共同被告丙○○○購買該房屋所座落之基地，而分別簽訂房屋及土地預定買賣契約購買系爭房地。今原告主張被告新來公司應就該系爭房屋之交付負給付遲延責任，然卻未敘明被告之最後應給付日及其計算之依據為何，僅憑其所自行製作之天氣表中晴陰天日數來計算工作日（且未將星期例假日予以扣除），尚難遽信，原告空言主張被告新來公司應負遲延責任，要無足採。
二、依本系爭房屋預定買賣契約書第七條第三項原告主張被告新來公司並不負給付遲延之責：查被告新來公司業已將系爭房屋興建竣工，並於八十六年六月七日備具相關文件向主管機關臺北縣政府工務局申請核發使用執照，惟主管機關礙於近年來因國內山坡地不當開發，導致災害頻繁、爭議不斷，故其對於山坡地開發案之建造執照及使用執照之審核趨於嚴謹，因而遲未能核發使用執照，致系爭房屋至今尚未能接通水電「正式完工」，核被告悉依主管機關核准之建造執照按圖施工，僅因主管機關審核作業遲緩而未獲核發使用執照，致遲未交屋，實乃不可歸責於被告，依系爭房屋預定買賣契約第七條第一項第三款之約定，被告應不負遲延責任。
三、原告主張契約解除，被告應返還買賣價金為無理由：
（一）被告並未與原告間達成解除房屋預售買賣契約之合意，契約尚未解除，何來之價金返還義務？
（二）再如前所述，被告新來公司既不負遲延責任，原告自無解除系爭房屋預售買賣契約之權利，原告以被告給付遲延為由解除契約，應不生解除契約效力，被告自無原告所主張應依民法第二百五十九條，負契約解除之返還價金義務。
四、縱使被告新來公司應負遲延責任（假定語氣），依民法第二百五十四條之規定，亦須由原告定相當之期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約。即按債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第二百五十四條之規定自明。最高法院三十年上字第二八三六號、三十一年上字第二八四○號判例意旨著述綦詳。然原告僅以八十九年七月七日以東門郵局第八九二號存證信函，同時為限期履行之催告與解除契約之意思表示，其為催告時，被告尚未有遲延之情事，即其尚未可具有解除契約之權利，故其同時所為附條件解除契約之意思表示自不生效力。
丑、被告丙○○○部分：
一、原告以系爭房屋預定買賣契約業因伊於八十九年七月七日以東門郵局第八九二號存證信函向被告新來公司為解除契約之意思表示而失其效力，則與房屋之使用不可分之土地預定買賣爰一併解除，而於前揭存證信函中一併向被告丙○○○為解除系爭土地買賣契約之意思表示。
二、惟查，如前所述，原告解除系爭房屋預定買賣契約並非適法，系爭房屋預定買賣契約仍屬有效，且兩造間就系爭土地預定買賣契約明文約定解約事由並未發生（參見系爭土地預定買賣契約第八條約定），原告自無權解除系爭土地預定買賣契約，故系爭土地預定買賣契約仍屬有效，原告竟請求被告丙○○○應依民法第二百五十九條，負契約解除之返還土地價金責任云云，要無理由。
三、縱認系爭契約原告有可解除契約之事由，依前揭最高法院三十年上字第二八三六號、三十一年上字第二八四○號判例所述，須由原告定相當之期限催告被告新來公司履行，被告新來公司於期限內不履行時，始得對被告丙○○○主張解除契約。故原告逕以八十九年七月七日以東門郵局第八九二號存證信函對被告丙○○○所為之契約解除意思表示並不生效。
四、綜前所陳，原告解除系爭房屋及土地預訂買賣契約於法不合，系爭房屋及土地買賣契約仍屬有效，故原告請求被告新來公司返還買賣價金一百四十九萬元及請求被告丙○○○返還土地買賣價金七十二萬元整顯無理由，原告所為請求俱屬無理。
參、證據：提出八十六年六月七日使用執照申請、最高法院三十年上字第二八三六號、三十一年上字第二八四○號判例意旨等件（均影本）為證。
叁、證據：提出
理由
一、原告起訴主張原告於八十四年六月二十日向被告新來公司訂購坐落於台北縣新店市大台北華城Ｇ區編號壹拾貳之房屋一棟，並同時與被告丙○○○簽訂該房屋坐落基地之土地預定買賣契約書，並依約繳納房屋款計一百四十九萬元，土地款七十二萬元，兩造約定工程自實際收取開工款日起五百個工作天完工，並取得使用執照日期為正式完工日期，被告新來公司自八十五年三月二十五日收取開工款迄今已四年餘，仍未依約完工，自八十六至八十八年三個年度之工作天，即達六四七點五天，遠逾合約所訂之五百個工作天，經原告催告被告限期完工交屋後仍未獲置理，系爭買賣契約業經合法解除，爰依民法二百五十九條請求全部已繳價款及自八十七年三月二日起計算之法定利息等語。
二、被告則以：原告主張被告新來公司應就該系爭房屋交付負給付遲延責任，卻未敘明被告最後應給付日及其計算依據，僅憑其所自行製作之天氣表中晴陰天日數來計算工作日，且未將例假日扣除，尚難遽信；又被告新來公司業已將系爭房屋竣工，並於八十六年六月七日申請核發使用執照，惟主管機關礙於近年來因國內山坡地不當開發，導致災害頻繁、爭議不斷，故對於山坡地開發案使用執照之審核趨於嚴謹，而遲未能核發使用執照，致系爭房屋至今尚未能接通水電「正式完工」，被告悉依主管機關核准之建造執照按圖施工，僅因主管機關審核作業遲緩而未獲核發使用執照致遲未交屋，實不可歸責被告，依約被告應不負遲延責任。被告新來公司既不負遲延責任，原告自無解約之權利，原告以被告給付遲延為由解除契約，應不生解約效力。縱被告新來公司應負遲延責任，依民法第二百五十四條之規定，亦須定相當期限催告，於期限內不履行時，始得解除契約。原告僅以存證信函，同時為限期履行之催告與解除契約之意思表示，其催告時被告尚未有遲延情事，其同時所為附條件解除契約之意思表示自不生效力等語資為抗辯。
三、查：原告於八十四年六月二十日向被告新來公司訂購坐落於台北縣新店市大台北華城Ｇ區編號壹拾貳之房屋一棟，並與被告丙○○○簽訂該房屋座落基地之土地預定買賣契約書，原告與被告新來公司簽訂之房屋預定買賣契約書約定「本戶房屋建築工程，乙方應自實際收取開工款日起五百個工作天完工，並取得使用執照日期為正式完工日期」，被告於八十五年三月二十五日向原告收取開工款，原告並已陸續繳納房屋款一百四十九萬元，土地款七十二萬元，最後繳款日期為八十七年三月二日。被告新來公司雖向主管機關申請使用執照，惟迄今尚未取得系爭房屋之使用執照，原告於八十九年七月七日發函催告被告於十五日內完工交屋，被告則於同年月十日收受該催告函等情，為兩造所不爭執，復有原告所提出之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、分期付款明細表、存證信函、掛號郵件收件回執等件為證，自堪信為實在。
四、原告主張本件自開工迄今業已超過兩造所約定之五百個工作天，被告新來公司尚未依約取得使用執照完工等語，並提出天氣表為證，為被告所否認，辯稱：
原告未敘明被告之最後應給付日及其計算之依據為何，僅憑其所自行製作之天氣表中晴陰天日數來計算工作日，且未將星期例假日予以扣除等語置辯。查：兩造簽訂之房屋預定買賣契約書約定被告新來公司應自實際收取開工款起五百工作天內完工，並取得使用執照日期為正式完工日期，而被告已於八十五年三月二十五日收取開工款等情，已如上述；而本件系爭房屋施工地點位於台北縣新店市，經本院向台北縣新店市公所調取八十五年至八十八年天氣表過院，除八十五年之晴雨表因無法調出致無法提供外，扣除例假日後，其中八十六年可工作之晴、陰天計有二百二十六點五日，八十七年則為一百九十七點五日，八十八年為二百二十點五日，另八十九年一月一日至八十九年七月七日原告發函催告時則為九十七日，是縱不列計兩造所約定收取開工日八十五年三月二十五日至八十五年十二月三十一日之工作天，自八十六年一月一日至八十九年七月七日原告發函催告日止，總計之工作日已達七百四十一點五日，已遠超過兩造所約定之五百個工作天。按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，為民法第二百二十九條第一項所明定，本件被告新來公司就系爭房屋完工之履行既已逾約定之期限，自應負遲延責任。是原告主張本件自開工業已超過契約約定之五百個工作天，被告新來公司已然給付遲延一節，應屬可採；被告所辯尚無足採。
五、被告另辯稱：被告新來公司業已將系爭房屋興建竣工，並於八十六年六月七日備具相關文件向主管機關申請核發使用執照，主管機關因近來國內山坡地不當開發，導致災害頻繁，故對山坡地開發案使用執照之審核趨於嚴謹，而遲未能核發使用執照，致系爭房屋尚未能接通水電正式完工。被告悉依主管機關核准之建造執照按圖施工，僅因主管機關審核作業遲緩而未獲核發使用執照，致遲未交屋，實乃不可歸責於被告，依系爭房屋預定買賣契約第七條第一項第三款之約定，被告應不負遲延責任等語。查：原告與被告所簽訂之房屋預定買賣契約書第七條約定以取得使用執照為正式完工日期，而被告新來公司雖向主管機關申請使用執四，惟迄今尚未取得系爭房屋之使用執照，為兩造所不爭，已如上述；經本院向經濟部台北水源特定區管理委員會查詢申請使用執照一事，該委員會覆以：該建照（八四北水建字第○四○號）曾先後於八十六年六月七日、八十六年十二月十日及八十七年九月七日申請使用執照，惟均因舊有擋土牆與原雜使圖說不符等原因，經該會予以退件在案，另據該案之起、承、監造人共同提具之申請書，該建造之建築物其竣工日期為八十六年十一月二十五日等情，有該委員會九十年四月十八日經（九○）北水一字第○九○○○○二五九六○號函及附件之退回被告新來公司使用執照申請書全卷之簡便行文表影本三件可查，是被告新來公司無法取得系爭房屋之使用執照，確因竣工建物與核准圖樣不符遭主管機關退件，而非被告新來公司所稱因主管機關審核遲緩未獲核發使用執照；再本件契約既已明文約定以取得使用執照為正式完工日期，而被告新來公司未取得使用執照已至為明確，其未取得使用執照亦係因竣工建物與核准圖樣不符所致，應認係可歸責於被告新來公司，是被告新來公司上開辯解，洵無足採。
六、另就原告與被告丙○○○間之土地買賣契約部分，雖被告丙○○○並無違約之情事，然原告與被告丙○○○簽立系爭土地買賣契約書之目的，即在於購買被告新來公司所興建之系爭房屋，此亦為兩造所不爭執，況核所購土地地號與原告和被告新來公司間之方屋預定買賣契約書所約定房屋坐落地號均相同可知，而依原告與被告新來公司房屋預定買賣契約書第十三條第二款約定：甲方（即原告）就本約與本房屋坐落之「土地預定買賣契約書」、「委託代辦貸款契約書」、「遵守住戶守則暨管理服務規章同意書暨其所有附件內之各項約定應時履行。任何一部分不履行時，視為全部違約，屆時甲方同意乙方（即被告新來公司）按本約違約約定處理。」及原告與被告丙○○○所訂土地買賣契約書第九條第三款約定「甲方（即原告）就本約應與基地上『房屋預定買賣契約書』及其所有附件內之各項約定暨『委託代辦土地貸款契約書』同時履行，任何一部分不履行時，視為全部違約，屆時甲方同意乙方按本約約定處理。」依上開約定內容及房屋與土地應有部分之處分，本應一同為之，自不允許房屋與土地之應有部分分別處理之情形等觀之，足認本件土地及建物之契約雖係分別由原告與丙○○○及被告新來公司訂立，然兩造實有就土地及建物有一同履行之意，如解除契約情形則亦一併解除契約之意思，足徵被告各別之契約債務，依約實具有關聯性，任何一方出現履行障礙事實或歸責事由，他方卻解除契約時，自應一併予以解除，被告丙○○○辯稱其無解約事由，原告請求被告負契約解除之返還土地價金責任為無理由等語並不足採。
七、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文，又上開規定所稱之相當期間，須依債務性質及當事人雙方之利害，並參酌其他客觀之情形予以決定期限是否相當（最高法院六十七年度台上字第四一二號判決參照）。又民法第二百五十四條所定契約解除權，並非以債權人定相當期限催告為發生要件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權人所定催告期間雖不相當或未定相當期間，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠信原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該條所定契約解除權（最高法院六十九年度台上字第一五九○號判決）。次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。．．．。民法第二百五十九條定有明文。又契約當事人之一方因他人遲延而定期催告其履行時，同時表明如於期限內不履行，契約即解除，係附有停止條件之解除契約意思表示，如他方當事人未依限履行，則條件成就，即發生解除契約之意思表示，無須另為解除之意思表示，最高法院八十七年度台上字第五六四號判決足供參照。查：本件原告發函催告時，被告新來公司已負遲延責任，已如前述，系爭契約內容就被告新來公司部分係在於履行交付預售屋，其約定之期限為自收取開工款五百個工作天，而於原告發函催告時已然超過五百個工作天，僅就八十六年度至函催告時即達七百四十一天半，參以房屋建造驗收檢查等程序原本即較為繁複，依原告所定十五日催告期間應認尚不相當，惟迄本件於九十年六月五日辯論終結時，被告新來公司系爭房屋仍未依約取得使用執照，其間自原告發函催告亦已經過十個月有餘，其間已足夠被告再為履約之努力，依上開說明，足認債權人已然酌留相當期限，債務人仍未依約履行。又原告並於催告函內表明逾期解除契約之意，兩造系爭房屋及土地買賣契約已經合法解除。至於原告雖未對被告另為解除契約之意思表示，然原告之催告函內已表明逾期逕予解除契約，不另通知之意思，則應係附停止條件之解除契約之意思表示，於相當期限經過後，被告仍未履行，則條件即屬成就，而發生解除契約之意思表示，被告辯稱：原告以存證信函，同時為限期履行之催告與解除契約之意思表示，其為催告時，被告尚未有遲延之情事，即其尚未可具有解除契約之權利，故其同時所為附條件解除契約之意思表示自不生效力等語尚不足採。
八、從而，原告依民法第二百九十五條規定，請求被告新來公司給付壹佰肆拾玖萬元，請求被告丙○○○給付柒拾貳萬元及均自被告收受款項最後之日八十七年三月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許。
九、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年六月二十二日
民事第四庭法官蔡政哲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年六月二十六日
法院書記官官碧玲