裁判字號：臺灣士林地方法院103年訴字第262號民事判決
裁判日期：民國104年01月26日
裁判案由：減少價金等
臺灣士林地方法院民事判決103年度訴字第262號原告 徐源鳳 訴訟代理人 林重宏 律師複代理人 柯智炫 律師被告 鄭可祥 訴訟代理人 鄭嘉蕙 上列當事人間減少價金事件，本院於民國103年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾參萬伍仟零肆拾柒元及自民國一百零三年三月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾壹萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾參萬伍仟零肆拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明「被告應給付原告新臺幣（下同）250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。」，嗣於訴狀送達後，於民國103年12月17當庭變更聲明為「被告應給付原告198萬6,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。」（見本院卷第96頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於首揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告於102年12月12日向被告買受臺北市○○區○○○路○段○巷○○號4樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落土地，價金為新臺幣（下同）1,150萬元，兩造並簽署有房屋買賣契約書，被告擔保系爭房屋無混凝土中水溶性氯離子含量超標（海砂屋），復於102年12月17日辦理移轉登記完畢被告並已收訖價金。嗣原告於103年1月拆除天花板為裝潢時，竟始發現室內天花板有多處水泥剝落、鋼筋鏽蝕外露、地磚突起等瑕疵之狀況，便佈全屋各房間，經臺北市土木技師公會鑑定，鑑定結果為系爭房屋混凝土抗壓強度不足，氯離子含量偏高，已超過國家標準，中性化深度超過保護鋼筋鏽蝕範圍，除影響房屋結構安全危及居住安全外，就房屋結構耐久性而言也較為不利。蓋房屋屬保值性資產，乃日常生活起居之重要場所，其結構之正常或安全與否，實屬重要，且依通常交易觀念，倘房屋混凝土所含氯離子含量過高時，對於買方交易意願會有所減損，亦會大幅減少房屋之通常效用及經濟價值，是系爭房屋顯有減少通常效用及價值之瑕疵，且被告業已保證系爭房屋非海砂屋，既為系爭房屋之出賣人，應負瑕疵擔保責任。又臺北市土木技師公會鑑定結果，同時認系爭房屋如非海砂屋，系爭房屋及其坐落土地價值為1,244萬6,000元，如為海砂屋，系爭房屋及其坐落土地價值為1,046萬元，是因海砂屋因素，系爭房屋及其坐落土地價值因此減損198萬6,000元，為此原告爰依民法第
359條規定為減少價金198萬6,000元之表示，並依不當得利及不完全給付之法律關係訴請被告給付原告198萬6,000元及法定遲延利息。並聲明：被告應給付原告198萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。併 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯以：系爭房屋為屋齡28年之自用住宅，原告購屋前，在現場看過4次以上，幾經深思熟慮，仔細檢查屋況後始做出購屋之決定。而系爭房屋位處南港地區，氣候潮濕，水泥塊剝落、地磚突起均屬自然、老舊之現象，正因屋齡已高，沒有特殊整理裝潢，才以低於市場行情出售，此觀臺北市土木技師公會鑑定結果認系爭房屋及其坐落土地之正常市價為1,244萬6,000元，被告僅以1,150萬元出售，差價尚高於鑑定中所列陽極鋅塊工法修復費用115萬元即明。又因系爭房屋未經臺北市建築管理工程處列冊為海砂屋管理，而認知為非海砂屋，才簽立買賣契約書擔保非海砂屋，未違誠信等語。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。併陳明如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張於102年12月12日向被告買受系爭房屋及其坐落土地，價金為1,150萬元，兩造簽署有房屋買賣契約書，被告並擔保系爭房屋無混凝土中水溶性氯離子含量超標（海砂屋）之情事，且於102年12月17日辦理移轉登記完畢，被告並已收訖價金之事實，為被告所不爭執，並據原告提出房屋買賣契約書、建物及土地所有權狀及價金交付證明在卷（見本院卷第8至11頁、27至29頁）為證，堪信為真實。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。是依當事人之約定或通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質或品質不具備者，或欠缺出賣人所保證之品質，即為民法所規定之物之瑕疵。經查，系爭房屋經本院委請臺灣省土木技師工會進行高氯離子混凝土建築物鑑定結果，認定系爭建物氯離子含量樓層平均值為0.38835kg/平方公尺，已超過目前國家標準0.3kg/平方公尺，經現場檢視頂板保護層剝落處，鋼筋鏽蝕嚴重，甚至有多根鋼筋斷裂的情況，部分樓板厚度不足，故其所提供樓板承載力相對降低，而試驗結果顯示，混凝土抗壓強度不足、氯離子含量過高、中性化深度超過保護鋼筋鏽蝕範圍，除影響房屋結構安全危及居住安全外，就房屋結構耐久性而言也較為不利，有卷附臺北市土木技師公會103年11月12日北土技字第00000000000號鑑定報告書在卷可稽。足徵系爭房屋具高氯離子混凝土，已影響居住安全，依據通常交易觀念，已有減少房屋價值、通常效用之瑕疵，而被告並於房屋買賣契約書中載明擔保系爭房屋無混凝土中水溶性氯離子含量超標（海砂屋）之情事，揆諸前揭說明，自屬出賣人所應擔保之瑕疵。被告雖以其依現況出售系爭房屋已為降價，應由原告自行負責修復，且因系爭房屋未被造冊列管而認知非海砂屋，才據以書立買賣契約書保證非海砂屋，並非蓄意隱瞞，而否認應負瑕疵擔保責任，並以前開情詞置辯，惟按「買受人於契約成立時，知其物有前條（民法第354條）第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」「買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」民法第355條定有明文，是物之瑕疵擔保責任與出賣人是否有過失無涉，且經出賣人所保證之品質，縱買受人有重大過失不知，亦無礙出賣人之物之瑕疵擔保責任。查本件被告出售系爭房屋及其坐落土地時，既已於房屋買賣契約中保證系爭房屋非混凝土中水溶性氯離子含量超標之海砂屋，而系爭房屋經鑑定又確為混凝土中水溶性氯離子含量超標之海砂屋，業如前述，被告自無從以不知為海砂屋、原告經多次看屋審慎決定等為由，解免其擔保責任，是被告應就本件系爭房屋為海砂屋之瑕疵負擔保責任。
五、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條第1項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使，是本件原告選擇請求減少價金，自屬於法有據。又按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年台上字第1972號判決意旨參照）。又減少價金請求權並非損害賠償之債，其目的旨在買受人發現締約時所不知，且應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，據以調整契約主觀所合意之價格，自非單純計算買受人支付之價金與瑕疵物價值間之「差額」，以計算買受人客觀之損害。是瑕疵價值之減損比例，係比較「買賣時瑕疵物客觀應有價值」與「無瑕疵物客觀應有價值」，以得出瑕疵物在客觀情況下，一般人願以正常價額折減多少「比例」之價額購買之[公式：減少額度＝約定價金×(1-瑕疵物之實際價值／買賣標的無瑕疵時之價值)]。在買受人選擇減少價金之情況，兩造仍維持原契約關係，故計算得減少之價額時，亦應維持買賣雙方當事人於締約時，就給付與對待給付加以約定所形成之均衡關係。經查，系爭房屋及其坐落土地經本院囑請臺北市土木技師公會鑑定結果，認系爭房屋在非為海砂屋之情況下，於102年12月12日（兩造簽訂系爭房屋買賣契約書時）之正常價格為1,244萬6,000元，如為海砂屋之情形，價格為1,046萬元，有卷附前開鑑定報告可佐。準此，兩造在無海砂屋瑕疵存在之認知下所合意之無瑕疵物價值為1,150萬元，自應以此合意基礎推論，按客觀價值所求得之減損比例計算於揭露建物為海砂屋瑕疵之情況下，兩造所願合意折減之價額應為183萬5,047元〈計算式：11,500,000×（1－10,460,000/12,446,000）=1,835,047（小數點以下四捨五入）〉，是原告所得請求減少之價額應為
183萬5,047元。
六、復按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。本件被告就其出賣之房屋應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金，則被告自受有溢領價金之利益，成立不當得利。系爭房屋為海砂屋，系爭買賣契約應減少價金之金額為183萬5,047元，已如上述，上開價金減少後，被告就該減少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，經原告行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就原告而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，原告依不當得利規定，請求被告返還183萬5,047元，即為有理由，逾此部分之請求則為無理由。
七、綜上，原告本於前揭原因事實，主張依兩造間買賣契約關係，行使民法第359條規定之減少價金請求權，就減少之價金，依不當得利法律關係，訴請被告給付183萬5,047元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年3月16日（見本院卷第42頁）至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，被告陳明如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
九、據上論結，原告之訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中華民國104年1月26日
民事第四庭法官劉瓊雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國104年1月29日
書記官陳弘祥