臺灣臺北地方法院小額民事判決 101年度北消小字第5號
原 告 謝彬彬
兼訴訟代理人 房宇寶
被 告 永富開發股份有限公司
法定代理人 陳信柔
訴訟代理人 柏有為 律師
施旻孝 律師
上列當事人間返還價款事件，於中華民國101年4月26日言詞辯
論終結，本院判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣玖萬陸仟伍佰壹拾肆元，及自民國一百零
一年一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。被告以新臺幣玖萬陸仟伍佰壹拾肆元為原告預
供擔保，得免為假執行。
訴訟標的及理由要領：
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但
書第2款定有明文。本件原告起訴時，原告僅房宇寶，嗣於
101年1月30日具狀以本件房地係房宇寶、謝彬彬共同購買
，並提出新北市中和地政事務所建物所有權狀、土地所有權
狀為證，而追加原告謝彬彬，核尚無不合，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告部分：
㈠原告起訴主張其於99年12月17日向被告購買南方之星社區Ｉ
19棟樓房地乙戶，價金已全額支付。惟於辦理交屋時始知房
地面積有誤差而減少，然土地減少部分金額共計新臺幣（下
同）96,514元，並未補償退費。案經多次協調、仍經臺北市
政府消費者保護官協商消費爭議案100消官字第2595號協商
不成立。為此依內政部99年5月27日內授中辦地字第099072
4529號函，就該土減少應補償部分及利息，併依民法第245
條之1第1項第3款、第359條、第356條，及消費者保護
法第11條第2項、第12條第1項、第2項第1款規定，向被
告提出本件訴訟。並聲明：被告應給付原告96,514元，及自
起訴狀繕本送達被告之翌日（即101年1月10日）起至清償
日止按年息5%計算之利息。
㈡證據：提出臺北市政府消費者保護官協商消費爭議案100消
官字第2595號紀錄（處理書）、臺北市政府地政處函、計算
書、房地買賣契約書、新北市中和地政事務所建物測量成果
圖、台北南海郵局存證信函第1364號等件為證。
二、被告則以下詞置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利
益判決，願供擔保請准免於假執行。
㈠緣原告謝彬彬曾於99年12月17日共同向被告公司購買「南方
之星」建案之I-19棟10樓房屋（含基地持分），雙方簽有房
地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被告公司並已依
約於100年10月1日辦理交屋完竣。詎事後被告公司接獲原
告同月6日台北南海郵局第1364號存證信函略謂「土地差價
經略估壹拾萬元未退，請求退還土地金額」云云。由於兩造
對於找補土地價差爭議未有共識，原告遂提起本件訴訟主張
被告公司應返還價款96,514元暨相關利息。
㈡惟被告公司交付原告之基地持分，符合雙方簽訂之房地買賣
契約本旨，被告公司對於原告並無債務不履行責任：
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求
者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第
1118號判例闡釋甚詳。查，「買賣房地總面積約為29.46
坪。」、「房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準」系爭
買賣契約第4條第2項、第5條第1項分別定有明文。契約
條文既載明約為…坪，而非共計…坪，足見兩造簽約時即有
容許些許測量誤差之共識，並以交付登記完竣後之實際面積
為履行本旨。
⒉次查，「第五條：房屋面積誤差、車位尺寸誤差及其價款找
補…二、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分
乙方（即被告公司）均應全部找補；…且雙方同意面積誤差
之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面
積所計算之單價（扣除車位價款及面積），無息於交屋時一
次結清。」則係買賣契約書第5條第2項之規定。鑑於上開
約款已訂明找補態樣限於建物樓地板面積之登記誤差，而不
包括土地持分之登記誤差，足見土地持分之登記誤差，並不
在雙方約定之找補範圍內。綜上，被告公司交付原告對應實
際登記面積之基地座落持分，係依契約本旨履行交付義務，
對於原告並無債務不履行責任可言。
㈢系爭買賣契約無找補土地誤差之約定，並不違反簽約當時「
預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」（98年
8月版本）之規定：
⒈查，預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項於90
年9月3日內政部台內中地字第9083626號公告（自公告
6個月後生效）行政院消費者保護委員會第80次委員會議通
過後，曾於98年8月10日經內政部內授中辦地字第09807251
31號公告修正第2點（00年00月00日生效），98年10月30日
復經內政部內授中辦地字第0980725788號公告修正（00年0
月0日生效），99年8月16日再經內政部內授中辦地字第09
90725157號公告修正，嗣100年3月24日再經內政部內授中
辦地字第1000723995號公告修正。因該規定經多次修正且生
效日各有不同，依法律不溯既往原則，自應依簽約當時有效
之規範決定買賣雙方之權利義務。
⒉按100年3月24日公告修正後之第六點㈡固規定：「房地面
積誤差及其價款找補：…㈡依第3條計算之土地面積、主建
物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部
找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不
超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地
、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之
單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。」；
故依最新規定，土地持分不足之誤差，賣方仍應找補。惟查
，100年3月24日修正前之版本即99年8月16日版第六點㈡
規定：「房屋面積誤差及其價款找補：…㈡主建物或本房屋
登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超
過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之
二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建
物、共有部分價款除以各面積所計算之單價（應扣除車位價
款及面積），無息於交屋時一次結清。」。前後對照，100
年3月24日前之合約顯無須找補土地款之規定。
⒊就本案而言，兩造當事人之簽約日期為99年12月17日，依當
時有效之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事
項」（99年8月16日版）第六點並無找補土地款之規定，故
系爭買賣契約內僅有找補房屋面積誤差之文字，而無找補土
地誤差之約定，並未違反當時有效之行政規範，依契約自由
原則，自屬合法有效。
㈣依臺灣高等法院臺南分院87年度重上更㈠字第35號民事判決
之判決要旨可知，雙方契約如僅約定房屋面積誤差之找補規
定，並未特別約定「相互找補」之規定亦可適用於土地，足
徵在締約當時，雙方即有就土地面積誤差互不找補之共識。
本案系爭買賣契約第5條第1、2項既已訂明如上述，依契
約文義，雙方約定之找補客體僅限於房屋面積誤差之部分。
另為求公平慎重，復訂明房屋面積之誤差應依「主建物」、
「附屬建物」、「共用部分」價額分別核算，即已正面列舉
方式，明文排除土地部分找補之適用。再者，本案相較於前
揭臺南高分院案例之契約用語更為明確，依舉重明輕法理，
應認為土地面積誤差互不找補，確係雙方在締約當時之共識
，且與「預售屋買賣定型化契約應記載即不得記載事項」之
修法歷程相符。
㈤證據：提出房地預定買賣契約書、台北南海郵局存證號碼13
64存證信函、100年3月24日及99年8月16日版之「預售屋
買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」及「預售屋買
賣契約書範本」等件為證。
三、得心證之理由：
原告主張其於99年12月17日向被告購買南方之星社區Ｉ19棟
房地乙戶，價金已支付，惟於交屋時知房地面積有誤差而減
少，然土地減少金額約96,514元，被告未補償退費等情，為
被告所同陳，並有房地預定買賣契約書足稽，堪信為實在。
至原告主張被告應就土地部分找補，是否有理，茲述之如下
：
查，系爭買賣契約書附件一貳㈠土地面積：甲方購買「南方
之星」Ｉ19棟10樓壹戶，其土地持分面積17.59平方公尺（
約5.32坪），應有權利範圍為10萬分之70。惟嗣移轉登記時
，依土地所有權狀所載應有權利範圍僅10萬分之69。雖兩造
系爭買賣契約書第5條房屋面積誤差、車位尺寸誤差及其價
款找補約定：二、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其
不足部分乙方（即被告公司）均應全部找補…且雙方同意面
積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除
以各面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於
交屋時一次結清等語，而就土地部分未為找補約定。然按物
之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移
轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少
其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前
段定有明文；所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依
通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、
效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具
備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、
效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院73年台上字第1173
號判例亦著有明文。又面積與約定之數量不符或短少者，應
屬物之瑕疵，最高法院69年度台上字第3935號、72年度台上
字第4265號、86年度台上字第2398號裁判意旨均可供參照。
次按通常之交易觀念，衡量土地之價值與效用，無非以土地
面積之大小、土地之完整性、坐落之區域位置、鄰近地區之
環境、商機、生活機能及變價流通之可能性等為主要之決定
因素，其中土地面積大小更為一般人決定土地價值之主要因
素之一，參酌前揭最高法院判例、裁判之意旨，土地面積與
約定不符或短少，當足認使土地使用之價值降低而屬物之瑕
疵。內政部99年5月27日內授中辦地字第0990724529號函釋
：主建物面積若有誤差，土地面積將產生誤差，其價款找補
計算方式，自應參依範本第5條及應記載事項第6點（房屋
面積誤差及其價款找補）第2款、第3款規定辦理，當不致
發生土地面積誤差，不配合找補之情事，亦足徵上情。而兩
造對本件土地減少部分之金額約96,514元乙節，均不爭執，
從而，原告依民法第359條規定，請求被告給付上該金額及
其法定利息，洵屬有據，所訴應予准許。
四、本件係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436
條之20規定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項
、第3項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前
預供擔保，得免為假執行。
五、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國101年5月11日
臺北簡易庭法官王幸華
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他
造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中華民國101年5月11日
書記官薛德芬
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元