臺灣高雄地方法院 91 年度簡上字第 162 號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院 91 年簡上字第 162 號民事判決

裁判日期：民國 91 年 10 月 22 日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣高雄地方法院民事判決九十一年度簡上字第一六二號
上訴人卓氏企業股份有限公司法定代理人卓枝安被上訴人甲○○右當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年四月十六日本院高雄岡山庭第一審簡易判決（九十一年度岡簡字第九○號）提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人應將門牌編號高雄縣○○鄉○○村○○路六之七號房屋遷出交還予被上訴人，及應給付被上訴人新臺幣壹拾柒萬貳仟元超過自民國九十一年三月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分、按月應給付被上訴人自民國九十一年一月一日起至同年六月十九日止超過新台幣壹萬伍仟元之部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張緣伊子即訴外人黃瓊瑤於民國九十年一月間代伊將所有門牌編號高雄縣○○鄉○○村○○路六之七號房屋出租予上訴人，雙方約定租期為自同年一月一日起至同年十二月三十一日止，租金為每月新台幣（下同）一萬八千元，每次應繳一年十二個月份之每月五日以前到期之支票共十二張以為給付，且應交付四萬四千元之押租保證金，並定於租期屆滿時上訴人即應將該租賃房屋照原狀遷空交還，如不即時遷讓交還者，即應每月給付租金五倍之違約金直至遷讓完了之日止，詎上訴人自九十年一月份起至十二月份止均未繳納租金，伊即於同年十二月七日以存證信函通知上訴人期滿不再續租，並催告其給付租金，上訴人於收受通知後即覆函謂以屆期不再續租，並要求伊提出全年租金請款單及身分證影本以進行會計作業，嗣伊即函告伊之身分證號碼俾為其扣繳租賃所得之依據，惟上訴人竟函稱租賃期間上開房屋屋頂遭人破壞而致機器材料遇雨毀損，九十年全年租金扣除押租金、維修費、毀損期間租金減半、機器維修費等後，伊尚應賠償其八萬餘元，並以伊尚未賠償而拒不遷出，今兩造租約業因期限屆至而已屆滿，而上訴人迄仍租欠全年租金二十一萬六千元未償，經扣除押租金四萬四千元後，計尚欠有十七萬二千元，且其於租期屆滿後復拒不遷出，伊至九十一年六月二十三日始於訴訟中接收系爭房屋，而依兩造所訂租賃契約第六條規定，上訴人自應按月給付租金五倍之違約金直至伊點收系爭房屋之日止，為此乃依兩造租約所定請求上訴人應將上開房屋遷讓交還，並應給付租金十七萬二千元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十一年三月二十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，且自九十一年一月一日起至同年六月十九日止按月給付九萬元之違約金（原審聲明為自九十一年一月一日起至遷出房屋之日止，被上訴人於本院審理中乃減縮聲明為至同年六月十九日止），原審依法判令上訴人應遷讓上開屋房，並給付積欠之租金及違約金，其認事用法均無違誤，上訴人所提之本件上訴並無理由，爰聲明駁回上訴人之上訴。
二、上訴人則以伊於九十年十二月二十四日即以存證信函向被上訴人表示不願續租系爭房屋，並將於租約期滿完成一切書面手後之十日內遷出，而伊嗣即於同年月二十九日僱工完成廠房遷移騰空，並將鑰匙掛於門口完成返還手續，而兩造先前已因系爭租約涉訟，且兩造於租期屆滿前亦互以存證信函表示不再續租之意，而系爭廠房係坐落在被上訴人住處附近，以被上訴人為系爭租約爭訟，又多次以存證信函要求伊遷移之事實觀之，被上訴人就伊於租期屆滿有無遷移之關心程度應屬甚高，其自不可能於租期屆滿後未至系爭廠房觀察伊有無遷移，退而言之，被上訴人係在九十一年一月十日提起本件訴訟，衡依常理，被上訴人於起訴前應會前往系爭廠房查看，且被上訴人在原審亦曾提出系爭廠房之照片，足見其確實於起訴前即曾前往該處查看，亦即被上訴人至遲於九十一年一月十日前即已知悉伊已遷移，斯時被上訴人自已受領系爭廠房完畢，而系爭建物自九十年五月以後之電費計價度數，除收費日期九十一年一月八日外，俱為基本度數之一百二十度，其中九十一年七月二日度數為零者，應係未繳電費而遭斷電之結果，此用戶繳費記錄自不能證明伊於九十一年五月以前仍未遷移，是伊既已依被上訴人之意思於租期屆滿前遷出系爭廠房，自無任何違約之情事而須給付被上訴人違約金者，縱認伊遷出後因未經通知被上訴人受領而認尚未完成交屋手續，惟承租人於租期屆滿未及時遷讓時，出租人所受之損害亦僅係租金損害，原租約約定違約金以租金五倍計算顯然過高，原審於上訴人就伊於租期屆滿後仍繼續占用使用系爭房屋之事實並未舉證證明之情下即認伊並未遷出，且於過高之違約金亦未予以酌減即逕予判令伊應返還系爭房屋並給付以五倍租金計算之違約金，其認事用法均有違誤，爰聲明請求判令原判決廢棄，並駁回被上訴人第一審之訴及其假執行之聲請。
四、本件上訴人主張伊於上開時日將所有門牌編號高雄縣○○鄉○○村○○路六之七號房屋出租予上訴人，雙方約定租期一年，每月租金一萬八千元，每次應繳一年份之每月五日以前到期之支票共十二張以為給付，且應交付四萬四千元之押租保證金，並定租期屆滿時上訴人如不即時將該租賃房屋照原狀遷空交還者，即應給付每月租金五倍之違約金直至遷讓完了之日止，詎上訴人於九十年全年度之租金均未繳納，伊於租期將滿前之九十年十二月七日即以存證信函通知上訴人期滿不再續租，並催告其給付租金，後伊應上訴人函求而函告伊之身分證號碼俾為其扣繳租賃所得之依據時，上訴人竟函稱租賃期間上開房屋屋頂遭人破壞而致機器材料遇雨毀損，九十年全年租金扣除押租金、維修費、毀損期間租金減半、機器維修費等後，伊尚應賠償其八萬餘元，嗣於鈞院審理中，伊始於九十一年六月二十三日點收系爭房屋等情，此有其所提出之本院九十年度岡簡字第二一○號民事判決、房屋租賃契約書、存證信函、照片等件在卷可稽，被上訴人於此亦不爭執而堪信上訴人之此部分主張為真實，惟被上訴人則另以前詞置辯。經查，本件上訴人主張其於九十年十二月三十一日租期屆滿前即已僱工騰空遷出乙節，固據其提出估價單乙件並舉證人陳貞宏、卓新民到庭證以其係於該月二十八或二十九日僱請貨運公司遷出而返還系爭房屋等語為證，惟查，上訴人於遷出後乃將系爭房屋鑰匙吊於門口，但並未通知被上訴人其已遷出乙節，此為上訴人所自承，而上訴人僱工騰空系爭房屋期間，負責遷廠之訴外人陳貞宏並未見及被上訴人到場，亦不知屋主即被上訴人是否知情，而系爭廠房僅係上訴人放置原料等物之用，不一定每天均有人到場上班，亦不一定每天均有開門等情，亦經證人陳貞宏、卓新民到庭證述在卷，是縱如上訴人主張其業於九十年年底即行遷出，惟其遷出既未通知被上訴人到場點交，復未當面或寄還系爭房屋鑰匙，且其遷廠時亦未見被上訴人到場，而被上訴人所住村落與系爭房屋所在村莊亦屬不同，則被上訴人是否知悉其已騰空遷出而得為點收實非無疑，而上訴人固於被上訴人函知期滿不再續租時即曾函覆屆期不願再租，並將於合約期滿且完成一切書面手續後之十日內遷出（九十年十二月十九日存證信函附卷參照），惟其嗣後乃於同年月二十七日函知被上訴人謂以租賃期間系爭房屋屋頂遭人破壞，經通知被上訴人修復未理而致其機器材料遇雨毀損故障，九十年全年租金扣除押租金、房屋維修費、毀損期間租金減半、機器維修費、扣繳及罰金等後，被上訴人應儘速付其八萬六千九百元以便其處理遷出事宜等語（存證信函附卷參照），被上訴人於拒付此之賠償請求後，其自無從再依前未提及要求賠償之函件而信其將遵期遷出者，且上訴人所租用之系爭房屋既僅為堆置原物料之用而非每日有人到場開門使用或上班，縱被上訴人有到場拍照而見及鐵門深鎖之情形，惟其亦無從由此即得判斷上訴人究係已行遷出或僅為無人到班而為關閉，此諸情況自尚無從推出被上訴人已行知悉上訴人遷出而僅係其不願接收之情事，而上訴人就被上訴人是否知悉其已遵期遷出之事實復未另行舉證以實其說，其主張被上訴人應已知悉遷出之事實而無違約情事云云尚屬無據。今上訴人於租約屆期遷出時既未告知被上訴人，且其亦未交還系爭房屋鑰匙以回復被上訴人之占有，其自租約屆期後至被上訴人於訴訟中在九十一年六月二十三日始行進入系爭房屋而為接收之期間，自因被上訴人尚未回復占有而違反其應盡之交還義務甚明，是被上訴人主張上訴人違反原租約第六條之規定而應給付違約金自為有據。
五、按違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生之損害賠償總額，而約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第二項前段、第二百五十二條分別定有明文。又按契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院四十九年度台上字第八○七號亦著有判例。查系爭租賃契約第六條乃就上訴人於屆期未即時按原狀遷空交還時，其即須按月給付租金額五倍之違約金直至遷讓完了之日止，此約定為上訴人一旦有逾期交還之違約情事，被上訴人即得請求之賠償金，是此賠償金自屬懲罰性質之違約金無疑；又兩造約定之租金乃為每月一萬八千元，而被上訴人乃係於九十一年六月二十三日始行進入系爭房屋接收乙節亦如前述，另系爭房屋係位二十米道路與濱海公路交接之處，附近均為商家與住宅，對面為群體醫療中心、消防隊等單位，此有照片數幀在卷可憑，本院審酌當地所在位置尚非工商繁榮之地，且被上訴人所受損害者亦僅為每月之租金收入，而兩造訂約當時之九十年初與現之逾期交還之九十一年度之社會經濟景氣狀況差距頗大，參以上訴人利用狀況，認被上訴人主張之每月按租金額五倍之違約金即九萬元顯係過高，而應以每月一萬五千元較為適當，是自九十一年一月一日起至被上訴人僅請求之同年六月十九日止，上訴人所應給付之違約金即為八萬四千五百元（15000×5＋15000×19/30＝84500）。今上訴人於九十年度之租金既均未為給付，經扣除四萬四千元之押租金後，其自應再行給付被上訴人十七萬二千元之租金，從而本件被上訴人依兩造租約所定請求上訴人應給付十七萬二千元之租金及自九十一年三月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息，並應給付八萬四千五百元之違約金，於法自屬有據，原審於此部分認事用法均無違誤，自應與以維持，上訴人上訴意旨指摘原判決之該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，自應予以駁回此部分之上訴，另被上訴人業於九十一年六月二十三日點交系爭房屋完畢，且上訴人收受起訴狀繕本之翌日乃為九十一年三月二十二日，而被上訴人所得請求之違約金亦僅為上開金額，逾此範圍外之請求即為無據，原審就此判令上訴人應將系爭房屋遷讓返還，且應給付逾上開範圍外之違約金及遲延利息，此部分於法自有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決之該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
六、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，合依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第二項、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十一年十月二十二日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官黃蕙芳~B法官林玉心~B法官黃宏欽右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十一年十月二十二日~B法院書記官史華齡