臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決
111年度新簡字第266號
原告 徐南玉
訴訟代理人 謝育錚 律師
被告 黃碧連
兼訴訟代理人 王榮秋
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國111年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟零貳拾捌元，及自民國一百一十一年四月十三日起至返還臺南市○○區○○段○○○地號土地如附圖所示編號Ａ部分，面積三十二點六七平方公尺之日止，按月給付原告新臺幣貳佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴時以黃碧連為被告，並聲明請求：㈠被告應將坐落臺南市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）上，如附圖所示編號A部分，面積32.67平方公尺之建物（下稱系爭地上物）拆除，並將該部分土地返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）43,424元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告724元。嗣於本院審理中，依測量結果而具狀變更第2項聲明為：被告應給付原告30,056元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告501元，並因被告黃碧連訴訟代理人王榮秋於言詞辯論時稱該建物為其出資興建，故追加王榮秋為被告。核其所為訴之減縮部分，係按測量結果而減縮應受判決事項之聲明，又追加被告部分，係基於其主張所有之系爭土地遭他人無權占用之同一基礎事實，揆諸上開規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠訴之聲明：
⒈被告應將系爭土地上之系爭地上物拆除，並將該部分土地返還原告。
⒉被告應給付原告30,056元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告501元。
㈡系爭土地經原告拍賣而取得，被告以門牌號碼臺南市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）無權占用原告所有之系爭土地如附圖所示編號A部分，面積32.67平方公尺（即系爭地上物）。原告既為系爭土地之所有人，自得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭地上物拆除，並將該部分土地返還原告。
㈢被告無權占用原告所有之系爭土地，依民法第179條規定，被告自返還無權占用系爭土地所獲得相當於租金之利益。又系爭土地申報地價為每平方公尺1,840元，以系爭土地申報地價年息10％計算，被告自起訴狀繕本送達之日起回溯5年因無權占用系爭土地所獲得相當於租金之不當得利數額為30,056元【計算式：申報地價1,840元×占用面積32.67平方公尺×申報地價年息10％×5年＝30,056元，元以下四捨五入】。另自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，被告應按月給付所受不當得利金額為501元【計算式：申報地價1,840元×占用面積32.67平方公尺×申報地價年息10％÷12月＝501元，元以下四捨五入】。是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自起訴狀繕本送達之日起回溯5年相當於租金之不當得利30,056元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，每月相當於租金之不當得利501元。
㈣倘系爭房屋、系爭土地原為同一人所有，致有民法第425條之1第1項之適用，則依同條第2項請求核定並給付地租。
三、被告則以下列情詞資為抗辯：
㈠均聲明：原告之訴駁回。
㈡系爭房屋是被告王榮秋出錢興建的，建造系爭房屋之資金，係以信用卡向銀行借款而來，並以被告夫妻2人共同經營之便當店所賺取的收入來繳納銀行之借款，系爭房屋現由被告2人共同使用，經營便當店。原告購買系爭土地時上面就有系爭房屋了，原告應該要查明清楚再購買。系爭建物有部分是坐落在國有土地上，被告有向國有財產署承租該部分土地。
四、本院得心證之理由：
㈠按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。查系爭土地原為被告黃碧連所有，經中國信託商業銀行股份有限公司於102年間向本院聲請強制執行（102年度司執字第14691號，下稱系爭執行事件），嗣本院公告拍賣系爭土地，公告上記載「102年3月6日查封時，據地政指界人員稱：系爭土地上有乙棟未保存建物（即系爭房屋）部分坐落，上開建物占有之法律關係不明，不在拍賣範圍，拍定後不影響原有法律關係，請應買人自行查證，拍定後不點交」，經原告於102年7月31日以23萬1,000元拍定，由本院於102年8月22日核發權利移轉證書，系爭土地於102年9月4日以拍賣之原因，移轉登記在原告名下等情，經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗核閱無誤，復有系爭土地登記第一類謄本、原所有權狀在卷可參（調解卷第23頁、本院卷第45頁）。是原告於102年8月22日取得本院權利移轉證書之日起，即為系爭土地之所有人。
㈡次按自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列（最高法院41年台上字第1039號民事判例意旨參照）。又房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院108年度台上字第2161號民事判決意旨參照）。查系爭房屋為未保存登記建物，係由被告黃碧連於94年9月20日持系爭土地原所有權狀、房屋位置略圖，向臺南○○○○○○○○申請初編釘門牌登記，經准予編領門號為東勢村水庫路302號。另系爭房屋並無申報設籍資料，惟被告黃碧連在系爭房屋之地址設立登記營業商號，經臺南市政府敗政稅務局新化分局發函被告黃碧連、原告輔導申報設立房屋稅稅籍，惟均未辦理，故該分局於103年4月間，逕依房屋稅條例第4條第4項規定，以台灣電力股份有限公司台南區營業處函覆之電表用電戶名為「黃碧連」，而以現住人被告黃碧連為納稅義務人逕行設籍等情，有臺南○○○○○○○○111年5月19日南市玉井戶字第1110039964號函附之初編釘門牌登記申請書、土地所有權狀、房屋位置略圖、臺南市政府敗政稅務局新化分局111年5月23日南市財新字第1113011788號函、系爭房屋稅籍證明書、房屋稅籍資料查復表在卷可參（本院卷第39-47頁、調解卷第35、65頁）。惟被告既於本院審理中自承興造系爭房屋之資金，係以信用卡向銀行借款而來，並以被告2人在該址共同經營之便當店所賺取之收入來繳納銀行之借款等語。顯見系爭房屋既由被告2人共同用以經營便當店，並以經營便當店之收入償還興建系爭房屋所借貸之資金，故系爭房屋應係被告2人所籌資興建，非被告王榮秋所稱係其單獨出資興建，縱未為保存登記，應認系爭房屋為被告2人所共有，亦不得單以納稅義務人作為系爭房屋所有權人認定之標準。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第767條第1項前段、第425條定有明文。次按所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院89年度台上字第284號民事判決參照）。查系爭房屋占用如附圖所示之系爭土地32.67平方公尺乙情，有臺南市玉井地政事務所111年6月21日土地複丈成果圖在卷可佐（本院卷第69頁）。惟被告2人共有之系爭房屋所坐落之系爭土地，既原屬被告黃碧連所有，嗣於102年8月22日由原告拍賣取得所有權，揆諸上開法律規定及最高法院判決要旨，應推定在系爭房屋得使用期限內，兩造間存有租賃關係。故原告主張系爭地上物無權占用系爭土地，故應予拆除，並得請求返還占用期間之不當得利，尚屬無據，惟自得依民法第425條之1第2項規定，請求被告給付租金。
㈣復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項訂有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號民事判例參照）。查系爭土地東臨臺南市楠西區水庫路，交通便利，惟非屬臺南市繁華之區域，坐落其上之系爭房屋，係由被告經營便當店維生等情，經本院會同兩造至現場勘驗屬實，復有現場照片在卷可參（本院卷第57-61頁）。本院審酌上情，認原告請求相當於租金之不當得利，應以年息百分之5計算為合理。
㈤查系爭房屋既占用系爭土地32.67平方公尺，而原告係於102年8月22日拍賣取得系爭土地所有權等情，業如前述，而系爭土地於102年1月之申報地價為每平方公尺1,440元；自105年1月迄今之申報地價為每平方公尺1,840元等情，有申報地價查詢資料在卷可參（本院卷第83頁）。準此，原告得請求被告給付占用上開系爭土地之自起訴狀繕本送達之日即111年4月12日（調解卷第59頁）起回溯5年（106年4月13日起至111年4月12日止）之租金為15,028元（計算式：1,840×32.67×5％×5＝15,028，元以下四捨五入），及自起訴狀繕本送達翌日即111年4月13日起至返還上開系爭土地之日止，按月給付原告250元（計算式：1,840×32.67×5％÷12＝250，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告本於系爭土地所有權人地位，請求被告給付15,028元，及自111年4月13日起至返還如附圖所示編號A部分，面積32.67平方公尺系爭土地之日止，按月給付原告250元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件係適用民事訴訟法第427條第1項之簡易訴訟程序，依同法第389條第1項第3款之規定，就被告敗訴之部分，本院爰依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 10 月 28 日
新市簡易庭 法 官 陳尹捷
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 28 日
書記官吳佩芬