臺灣臺中地方法院民事判決 99年度沙簡字第26號
原 告 丙○○
原 告 甲○○
原 告 丁○○○
原 告 戊○○
上四人共同
訴訟代理人 陳金村 律師
上四人共同
複 代理人 己○○
被 告 庚○○
被 告 乙 ○
被 告 壬○○○
被 告 辛○○○
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國99年5月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告庚○○、乙○向原告承租坐落臺中縣○○鄉○○○段○○○
○號土地，如附圖所示C部分面積五九點○五平方公尺土地之租
金，自民國九十九年一月十五日起調整為每年新臺幣貳萬柒仟參
佰貳拾捌元。
被告壬○○○向原告承租坐落臺中縣○○鄉○○○段○○○○號
土地，如附圖所示B部分面積六七點一八平方公尺土地之租金，
自民國九十九年一月一日起調整為每年新臺幣參萬壹仟零玖拾壹
元。
被告辛○○○向原告承租坐落臺中縣○○鄉○○○段○○○○號
土地，如附圖所示A部分面積六三點六九平方公尺土地之租金，
自民國九十九年一月一日起調整為每年新臺幣貳萬玖仟肆佰柒拾
陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告庚○○、乙○負擔百分之二十五；被告壬○○○
負擔百分之二十八；被告辛○○○負擔百分之二十七，餘由原告
負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨
一、原告方面：
㈠原告主張：
⒈坐落臺中縣○○鄉○○○段○○○○號土地（下稱系爭土
地）為原告四人所共有。系爭土地於民國28年係由原告
之先祖出租供被告之先祖為建築房屋基地之用，數十年
前改由被告壬○○○、辛○○○、庚○○及被告乙○之
被繼承人 林大保 等人繼續向原告承租系爭土地，其中，
林大保及被告庚○○租用如附圖C部分所示面積59.05
平方公尺之土地（即門牌號碼臺中縣○○鄉○○路○○○
號建物坐落之基地）、被告壬○○○承租該地號如附圖
B部分所示面積67.18平方公尺之土地（即門牌號碼臺中
縣○○鄉○○路○○○號建物坐落之基地）、被告辛○○
○承租該地號如附圖A部分所示面積63.69平方公尺之土
地（即門牌號碼臺中縣○○鄉○○路○○○號建物坐落之
基地）。租賃時兩造僅口頭約定每年應繳納租金為新臺
幣（下同）5,000元，於翌年2、3月間以現金繳付前一
年度之全部租金，因未訂有租賃期間，乃成立不定期租
賃契約。又林大保於98年5月9日死亡，與原告間之租賃
關係由被告乙○單獨繼承。
⒉系爭土地直接面臨交通要道甲后路，所在區域工商業發
達，交通便利，旁邊有全聯福利中心及7-11超商，店面
林立，地段極佳，且外埔鄉公所及外埔國小均坐落於附
近，近年來地價高漲，66年之申報地價為每平方公尺
1,000元，至99年申報地價已高達每平方公尺5,785元，
短短三十餘年已上漲五、六倍，而98年度公告現值更高
達每平方公尺27,038元；又據原告查詢，被告房屋隔壁
即門牌號碼臺中縣○○鄉○○路○○○號3層樓房屋全部及
及411號房屋一樓，目前均出租予他人營業，每月租金
分別為15,000元及12,000元，而被告壬○○○亦將其所
有門牌號碼臺中縣○○鄉○○路○○○號房屋以每月8,000
元出租他人營業，每年所獲租金高達96,000元，足證系
爭土地之商業利用價值極高，然被告等人每年繳付之租
金卻僅有5,000元，尚不足申報總價年息百分之2，僅堪
供原告等人繳付地價稅款。兩造間之租賃契約既為不定
期，系爭土地於兩造締約之後情形已有變更，其價值有
顯著之增加，故若仍貫徹之前所約定之租金，對原告等
人顯失公平。從而，原告自得請求重新核定系爭土地之
租金。
⒊觀諸系爭土地所在位置及利用現況，其交通便利，居住
生活機能完整，商業活動繁榮等因素，原告認為系爭土
地租金至少應調整為按土地當年度申報地價年息百分之
10計算，方屬公允。依目前土地申報地價每平方公尺為
5,785元計算，被告等調整後每年應給付之租金如下：
⑴被告庚○○、乙○租用部分，調整後每年應給付租金
⑵被告壬○○○租用部分，調整後每年應給付租金38,8
⑶被告辛○○○租用部分，調整後每年應給付租金36,8
⒋為此，依民法第442條、第227條之2第1項之規定，請求
自99年1月1日起調整系爭土地之租金，並聲明：⑴被告
庚○○、乙○承租系爭土地，如附圖所示C部分面積
59.05平方公尺土地之租金，准自99年1月1日起調整為
每年34,160元；⑵被告壬○○○承租系爭土地，如附圖
所示B部分面積67.18平方公尺土地之租金，准自99年1
月1日起調整為每年38,864元；⑶被告辛○○○承租系
爭土地，如附圖所示A部分面積63.69平方公尺土地之租
金，准自99年1月1日起調整為每年36,845元。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭土地之租金收受事宜於80年間悉由訴外人 王勝安 出
面處理，原告等人印象中並未於87年間與被告等人就調
整租金事宜於訴訟中達成和解，而王勝安於兩年前已不
幸去世，原告等人亦無從查證是否曾與被告就租金調整
等事宜進行洽談，被告既主張兩造於87年間曾於訴訟中
達成和解，應就其事實負舉證責任。又縱依被告所述，
租賃雙方原始租約係約定每年之租金各以500台斤稻穀
之收購價格計算，然87年間每公斤稻穀之收購價格為18
元，亦即每台斤10.8元，依此計算，被告等人於87年間
各別應繳付之年租金即為5,400元。由此可推知，兩造
於87年間並未提高系爭土地之租金。至於被告所稱系爭
土地於68年間曾經法院判決調整租金，原告亦否認之。
㈡原告並未刁難被告，亦從未禁止被告就房屋為必要之修
繕，被告所為陳述與事實不符。又被告係向原告承租土
地，原告自無庸就渠等所有房屋負保持義務。
二、被告方面：
㈠被告因買賣、分割繼承分別自前手取得臺中縣○○鄉○○
路○○○號、405號、407號房屋之事實上處分權，之後再與
原告成立系爭土地租賃契約，故與原告間之租賃關係應始
於被告分別取得房屋事實上處分權之時。又兩造間固已簽
訂租約數十年，惟原租約約定以每年500台斤稻穀，依當
年之「輔導收購稻穀」之收購價格換算成金錢，以確定租
金。68年間，原告丙○○曾起訴請求調整系爭土地之租金
，經法院判決調整租金；87年間，被告丙○○再提出調整
租金之請求，經雙方考量系爭土地之價格及其使用利益等
因素，於訴訟中經調解而達成合意，約定被告辛○○○及
張秀英 之年租金為4,996元。
㈡所謂價值之升降，應以前後年度之申報總價或公告地價或
公告現值兩相比較，始足以辯明其價值是否確有升降，否
則即嫌違誤。原告以系爭土地之96年度申報總價與98年度
之公告現值相互比較，據以推論「土地之價值已顯著增加
，若貫徹之前所約定之租金，對原告等人顯失公平。」云
云，顯有誤會。
㈢系爭土地最近4期之申報地價（每3年申報一次）分別係86
年7月每平方公尺6,000元、89年7月每平方公尺6,000元、
93年1月每平方公尺6,000元、96年1月每平方公尺5,785元
；公告地價部分，自86年起至93年止，係每平方公尺7,50
0元，自94年起至今，則為每平方公尺7,231元。足證系爭
土地近十餘年來，亦即自86年迄今，不僅無「價值已顯著
增加」等情，反而自96年起有價值減少之情，原告據以訴
請增加租金，顯無理由。
㈣外埔鄉之地理位置介於大甲、后里之間，當地居民多往兩
地發展消費，以致十多年來，外埔鄉不僅未見繁榮，反而
頹敗，故系爭土地四周十多年來幾無任何建設，平日非上
班時間，街頭並無人潮，何來商業活動？另原告所舉統一
超商、全聯云云，姑不論殊難用充地方繁榮與否之證據，
係早在雙方前次重新議定租金前已存在之事實，絕非所謂
訂約後土地繁榮程度已明顯變更之例。抑且，被告於系爭
土地上之建築物，均係以竹片、粗糠、泥漿、瓦片為建材
之低矮老舊建築，其經濟效益甚微。原告以系爭土地繁榮
已明顯變更為由訴請調增租金，亦嫌無據。
㈤退萬步言，原告於租賃期間內，百般刁難被告，不准被告
為必要之修繕，致被告必須長年忍受次等的生活環境，顯
然有違民法第426條之容任及保持義務。
㈥並聲明：⑴原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。
貳、得心證之理由：
一、原告主張系爭土地為原告4人所共有，於28年由原告之先
祖出租供被告之先祖作為建築房屋基地之使用，數十年前
改由被告壬○○○、辛○○○、庚○○及訴外人林大保等
人繼續向原告承租系爭土地，其中，林大保及被告庚○○
租用如附圖C部分所示面積59.05平方公尺之土地（即門牌
號碼臺中縣○○鄉○○路○○○號建物坐落之基地）、被告
壬○○○承租該地號如附圖B部分所示面積67.18平方公
尺之土地（即門牌號碼臺中縣○○鄉○○路○○○號建物坐
落之基地）、被告辛○○○承租該地號如附圖A部分所示
面積63.69平方公尺之土地（即門牌號碼臺中縣○○鄉○
○路○○○號建物坐落之基地）。依兩造之約定，被告目前
就其承租土地每年應繳納租金為5,000元，於翌年2、3月
間以現金繳付前一年度之全部租金，且雙方未定有租賃期
間，而為不定期租賃契約。又林大保於98年5月9日死亡，
與原告間之租賃關由被告乙○單獨繼承等情，業具兩造提
出地籍圖謄本、土地登記謄本、繼承系統表、戶籍謄本、
現場照片、遺產分割協議書為證，並經本院依職權會同地
政機關人員到現場履勘，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖
、現場照片在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信原告所陳
上情為真正。
二、原告復主張系爭土地自28年出租予被告之先祖以來，均未
調整租金，而系爭土地近年來地價高漲，若依原來所約定
之租金5,000元繳付，對原告顯失公平等語，則為被告所
否認，並以上揭情詞置辯。是以，本件應予審究者為：㈠
兩造間之租賃契約於何時訂立？㈡租賃契約訂立後是否曾
經調整租金？㈢原告請求按系爭土地申報地價百分之10調
整租金，有無理由？茲就上開爭點一一論述如下：
㈠兩造間之租賃契約於何時訂立？
將系爭土地出租予被告先祖之時等語；被告則辯稱：渠等
因買賣、分割繼承分別自前手取得臺中縣○○鄉○○路
○○○號、405號、407號房屋之事實上處分權，之後再與原
告成立系爭土地租賃契約，故與原告間之租賃關係應始於
被告分別取得房屋事實上處分權之時云云。惟按租地建屋
之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已
同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓
與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在
，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約
而言（最高法院48年台上字第227號民事判例參照，該判
例嗣因88年民法增訂第426條之1而不再援用）。查被告先
祖向原告先祖租用土地係供建築房屋使用，而依坐落系爭
土地上之門牌號碼臺中縣○○鄉○○路○○○號、405號、
407號房屋之稅籍資料所示，上開房屋屋齡均達71年，可
見系爭土地於28年即已出租予被告先祖使用。嗣後被告再
自其先祖手中買受或繼承上開房屋之所有權，揆諸前揭說
明，除當事人間有禁止轉讓基地上所建房屋之特約外，可
推定原告先祖已同意基地租賃權隨房屋一併移轉，該租賃
契約對被告仍繼續存在，故兩造間之租賃契約應追溯至28
年間即已訂立。被告辯稱兩造間之租賃關係始於渠等取得
房屋事實上處分權之時云云，顯屬無據。
㈡租賃契約訂立後是否曾經調整租金？
金云云，並提出訴外人王勝安於87年出具之租金收據1紙
為證。然被告迄至言詞辯論終結時始終未能提出68年經法
院調整租金之判決，致本院無從予以審酌；況縱使系爭土
地於68年間經法院判決調整租金一情屬實，惟系爭土地之
價值自68年至今已有顯著變化（詳後述），與被告目前每
年所繳納之租金5,000元相比，被告所負擔之租金顯然過
低而顯失公平，原告依此再請求調整租金，亦有理由。再
觀諸被告所提出租金收據之記載：「茲收辛○○○女士於
捌柒年元月元日至捌柒年拾貳月叁壹日止計壹年，座落○
○○鄉○○村○○路○○○號之地基稅新台幣肆仟玖佰玖拾
陸元正。確由本人親收無誤。」僅表明王勝安已收受被告
辛○○○所繳納87年度相當於地價稅之租金，並無任何租
金已經雙方協議調整之文字；且87年度輔導收購稻穀之收
購價格為每公斤18元，亦即每台斤10.8元，則依兩造原租
約之約定，被告所應繳納之87年度租金為5,400元（計算
式：500×10.8＝5,400元），猶高於被告辛○○○實際所
繳納之租金，足見兩造並未於87年間協議提高系爭土地之
租金。
㈢原告請求按系爭土地申報地價百分之10調整租金，有無理
由？
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請
法院增減其租金。但其租賃訂有期限者，不在此限，民
法第442條定有明文。又民法第442條所謂價值之昇降，
係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而
言（最高法院26年滬上字第4號民事判例參照）。查系
爭土地之申報地價於66年9月為每平方公尺1,000元，76
年7月為每平方公尺4,880元，80年7月為每平方公尺5,
660.8元，83年7月為每平方公尺5,920元，86年7月、
89年7月、93年1月為每平方公尺6,000元，96年1月、99
年1月為每平方公尺5,785元，自66年9月迄今為止調高
近六倍，而98年1月公告現值已達每平方公尺27,038元
，有卷附之土地登記謄本、地價謄本、臺中縣大甲地政
事務所99年5月10日甲地價字第0990003748號函可佐，
是以，系爭土地之價值顯有增加。然依兩造之約定，被
告就其各自承租部分每年租金為5,000元，每平方公尺
每年尚不足80元，顯然過低而顯失公平，則原告主張調
整租金，已合於上開民法第442條之要件，應予准許。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申
報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明
文，而前開規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法
第105條亦有明定。又基地租金之數額，除以基地申報
地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程
度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與
鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息
百分之十最高額。而所謂土地及建築物之總價額，依土
地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築
物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價
，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定
所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報
地價者，以標準地價為法定地價。所謂標準地價，即由
該管縣市地政機關依土地法第152條或第160條公告之地
價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告
地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦
有明文。是以土地法第97條所謂之申報價額，即指該土
地之申報地價而言。上開規定於當事人依民法第442條
規定聲請法院增減其租金時，亦有適用餘地。查系爭土
地上現有房屋3棟，其中門牌號碼臺中縣○○鄉○○路
○○○號房屋為被告庚○○及乙○所有，目前為空屋，計
畫整理以後交由庚○○之子使用；同路段405號房屋為
被告壬○○○所有，目前出租予他人使用，每月租金
8,000元；同路段407號房屋為被告辛○○○所有，目前
由其居住使用；又系爭土地直接面臨甲后路，交通極為
便利；附近同樣面臨甲后路之土地大多提供商業使用，
尚稱繁榮等節，業據兩造陳明在卷，並有現場照片在卷
可查。本院審酌上情，認為系爭土地以申報總價年息百
分之8為計算調漲後租金之數額，較為適當。而系爭土
地99年1月時之申報地價為每平方公尺5,785元，故被告
庚○○、乙○之租金應調整為每年27,328元(計算式：
5,785元×59.05㎡×8%=27,328元，元以下四捨五入，
下同)；被告壬○○○之租金應調整為每年31,091元(
計算式：5,785元×67.18㎡×8%=31,091元)；被告辛○
○○之租金應調整為每年29,476元(計算式：5,785元
×63.69㎡×8%=29,476元)。
⒊再按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人各得
依民法第442條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院
增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產
價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出
租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租
金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決
，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前
之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力
者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發
生之租金為調整（最高法院82年度台上字第1877號民事
裁判要旨參照）。本件原告曾於98年6月9日向訴外人林
大保、被告辛○○○、壬○○○起訴請求調整租金，並
經本院試行調解，惟因林大保已於98年5月9日死亡，原
告因而撤回該訴訟一節，有原告提出之調查通知書為證
，被告對此亦不爭執，則原告前既然已對被告壬○○○
、辛○○○為調整租金之意思表示，依前開說明，原告
主張被告壬○○○、辛○○○所承租部分自99年1月1日
起調整租金，即有理由，應予准許。至於被告庚○○、
乙○所承租部分，因原告未能證明其於起訴前曾向被告
庚○○、乙○為調整租金之意思表示，故應自原告起訴
狀繕本送達被告之翌日即99年1月15日起(被告乙○於
99年1月14日收受送達，為最後收受送達之被告，有送
達回證可佐)增高租金，故原告主張自99年1月1日起調
整租金，即無理由，不應准許。
三、綜上所述，原告依據民法第442條規定請求被告庚○○、
乙○向原告承租系爭土地，如附圖所示C部分面積59.05平
方公尺土地之租金，自99年1月15日起調整為每年34,160
元；被告壬○○○向原告承租系爭土地，如附圖所示B部
分面積67.18平方公尺土地之租金，自99年1月1日起調整
為每年38,864元；被告辛○○○向原告承租系爭土地，如
附圖所示A部分面積63.69平方公尺土地之租金，自99年1
月1日起調整為每年36,845元，於法有據，應予准許；逾
此範圍之請求，於法即有未合，應予駁回。
四、依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書之規定，本院酌
量兩造勝敗之情形及被告於訴訟之利害關係，命被告庚○
○、乙○負擔訴訟費用之百分之二十五；被告壬○○○負
擔訴訟費用之百分之二十八；被告辛○○○負擔訴訟費用
之百分之二十七，餘由原告負擔。
中華民國99年6月4日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官林筱涵
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年6月4日
書記官