臺灣士林地方法院民事簡易判決 102年度湖簡字第1012號
原 告 樺懋國際藝術股份有限公司
法定代理人 黃琪晃
訴訟代理人 張至剛 律師
被 告 光軒股份有限公司
法定代理人 郭淑慧
訴訟代理人 許高慶
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國103年2月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾玖萬伍仟元，及自民國一百零二年十
月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國101年3月14日與被告簽訂公證房屋
租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告以每月租金新臺幣
（下同）33萬元，租期自101年5月1日起至104年6月30日止
，向原告承租位在臺北市○○區○○○道○段○○○號1樓房屋
（下稱系爭房屋）。惟被告未依約於每月1日前給付原告102
年6月份之租金33萬元，經原告委請律師函催被告給付該6月
份租金，被告未為給付，反以內湖西湖郵局存證信函第722
號函知原告提前終止系爭租約。被告於收受前揭存證信函後
，乃委請律師函復被告表示：「光軒股份有限公司日前以內
湖西湖郵局存證信函第722號表示：欲提前至今年6月份終止
雙方之租賃契約法律關係云云。惟依兩造間所訂公證房屋租
賃契約第9條違約處罰：『四、租賃期間內，任何一方擬提
前解約，應於兩個月前以書面通知對方終止本約。並應賠償
對方壹個月租金。』之約定，租賃契約應自102年8月17日始
生終止效力。」同意被告提前終止系爭租約。雖被告於102
年8月17日派員將系爭房屋點交返還原告，但被告自102年6
月起，即未給付原告任何租金，算至8月17日終止系爭租約
返還原告系爭房屋為止，計積欠原告102年6月份租金33萬元
、7月份租金33萬元、8月份半個月租金165,000元，以及依
系爭租約第9條第4項之約定，應賠償原告壹個月租金33萬元
，合計1,155,000元，扣抵應返還被告所付押金66萬元，則
被告尚應給付原告495,000元（即0000000-000000＝495000
）。並聲明：被告應給付原告495,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息（即週年利率）百分之五計
算之利息。
二、被告則以：我們當初承租時房子即有瑕疵（漏水），承租時
不知道對方是二房東，導致二樓辦公室、一樓賣場漏水，經
通知房東卻遲遲不來處理，後來生意大受影響而搬離。原告
有參與修理，環保局來檢查也沒有通過。半年前就有告知無
法承租，但原告一直說要來處理漏水都沒有。被告法定代理
人已提前口頭告知對造終止租約，但沒有書面。公司資金都
虧光了，沒辦法相關費用的繳納。當初我們租的金額竟是當
地的兩倍房價，原告說要降價也沒有等語資為抗辯。
三、法院之判斷：
㈠被告固不否認自102年6月起即未給付租金，惟抗辯：因系爭
房屋有漏水之瑕疵，原告未處理，致生意大受影響而搬離等
語。惟按出租人應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、
收益之狀態，民法第423條後段定有明文，是系爭房屋若確
有漏水之瑕疵，致被告無從達成承租時所約定經營營業之使
用、收益目的時，被告固非不得於該瑕疵存在期間就其租金
給付義務行使同時履行抗辯，然被告於本院審理中僅提出被
告公司102年第一次臨時股東會會議記錄1份為佐，除經原告
當庭否認其真正外，且縱為屬實，該會議記錄內容僅以書面
文字敘述：……屋內使用冷氣造成漏水，影響營業場所……
等語，亦難認可具體證明系爭房屋確有漏水瑕疵之情事，是
尚難認被告就此抗辯已舉證以實其說，是其此部分抗辯，尚
難憑採，則被告自難據此拒付租金。
㈡被告復抗辯：當初我們租的金額竟是當地的兩倍房價，原告
說要降價也沒有等語，然此亦為原告所否認。經查，系爭租
約係兩造合意簽訂並至臺灣臺北地方法院公證一節，為兩造
所不爭執，亦有原告所提出系爭租約及公證書各1份在卷可
憑，是兩造既基於契約自由而約定租金金額為何及相關使用
、給付等方式，被告復未舉證於訂定系爭租約之初有何意思
表示不自由或錯誤或其後原告有同意降價之情事，是被告此
部分所辯，亦難採信。
㈢復按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租
人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋
者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規
定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲
延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止
後，應返還租賃物。無法律上之原因而受利益，致他人受損
害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在
者，亦同。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第45
5條前段、第179條分別定有明文。又兩造簽訂之系爭租約第
9條第4項亦約定：「租賃期間內，任何一方擬提前解約，應
於兩個月前以書面通知對方終止本約。並應賠償對方壹個月
租金。」據此以觀，於本件中，被告雖於102年6月間以內湖
西湖郵局存證信函第722號向原告表示欲提前於102年6月份
終止雙方之租賃契約法律關係一情，此有該存證信函1份在
卷可考，惟此舉並不符合兩造所簽訂之系爭租約第9條第4項
約定，是原告就此主張依兩造所簽訂之系爭租約第9條第4項
約定，租賃契約應自102年8月17日始生兩造合意提前終止之
效力，當屬可採，且觀之系爭租約最末頁尚有兩造代理人於
102年8月17日所簽名、蓋章並記載：102.8.17雙方同意終止
本契約，同時房屋點交給甲方（即原告），乙方（即被告）
未付之租金、水電費管理費，雙方另行處理等語之文字，更
益徵原告就此主張，當屬有據而可採認。從而，堪認原告主
張：被告積欠原告102年6月份租金33萬元、7月份租金33萬
元、8月份半個月租金165,000元，以及依系爭租約第9條第4
項之約定，應賠償原告壹個月租金33萬元，合計1,155,000
元，扣抵應返還被告所付押金66萬元，則被告尚應給付原告
495,000元（即0000000-000000＝495000），為有理由，應
予准許。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項、第233條第1
項、第203條分別定有明文。準此，本件原告請求被告給付
495,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年10月3日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有
理由，應予准許。
四、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依
職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為5,400元（第
一審裁判費），應由被告負擔。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不
生影響，爰不一一論述，附此敘明。
中華民國103年2月27日
內湖簡易庭法官林家賢
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年2月27日
書記官翁仕衡