臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 109年度彰簡字第617號
原 告 王妙華
訴訟代理人 梁家豪 律師
被 告 林木成
上列當事人間請求核定租金等事件，本院於民國109年12月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
核定被告就其所有門牌號碼彰化縣○○市○○街○○號建物占用
原告所有坐落彰化縣○○市○○段○○○○○○○○號土地如附
圖所示編號B面積2平方公尺部分，自民國一○四年十月一日起
每月應給付原告之租金為新臺幣肆拾柒元。
被告應給付原告新臺幣貳仟捌佰貳拾元，及自民國一○九年十月
二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○九年十月一日起至其所有門牌號碼彰化縣○○
市○○街○○號建物不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，
按月於每月五日給付原告新臺幣肆拾柒元，及自各該期限翌日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十二，其餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。被告如新臺幣貳仟捌佰貳拾元為原告供
擔保，得免為假執行。
本判決第三項於每期應給付之期日屆至時，原告以新臺幣拾陸元
為被告供擔保，得假執行；被告如以新臺幣肆拾柒元為原告供擔
保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告所有門牌號碼彰化縣○○市○○街○○號房屋
（下稱系爭建物）之牆面（下稱系爭牆面），占用原告所有
坐落彰化縣○○市○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地
）如彰化縣彰化地政事務所民國108年12月9日彰土測字第
3371號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號B面積2平方
公尺之範圍，並經本院以109年度彰簡字第119號判決（下
稱系爭前案判決）確定在案。系爭前案判決類推適用民法第
425條之1第1項規定，被告占用系爭土地之2平方公尺範
圍，推定系爭牆面可使用期限內，有租賃關係存在。惟兩造
就租金數額無法達成協議，爰請求核定被告占用系爭土地之
每月租金數額。又系爭土地位於彰化市區，距延平公園、延
平活動中心、麥當勞、便利商店、楓康超市、八卦山風景區
、彰化高爾夫球場未遠，以彰化市○○路為主要進出之道路
。依據內政部不動產交易時價查詢資料，系爭土地附近房地
每月租金約為每坪新臺幣（下同）620元，被告占用之土地
面積共0.605坪，是被告占用系爭土地每月租金為379元為
適當。為此依民法第425條之1第2項規定，請求核定租金
數額，並依租賃關係請求被告給付租金等語。並聲明：（一
）請求核定被告所有系爭建物就占有原告所有系爭土地如附
圖所示編號B面積2平方公尺部分，自104年10月1日起至
被告所有系爭建物不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止
之每月租金為379元。（二）被告應給付原告22,740元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息。（三）被告應自109年10月1日起至被告所有
系爭建物不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，按月於
每月5日前給付原告379元，及按月於每月6日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息。（四）願供擔保，請
准宣告假執行。
二、被告則以：伊買系爭建物及土地已30餘年，已居住該地許久
，無端遭起訴，對原告主張之租金數額有意見，主張依據土
地法計算租金等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張被告所有系爭建物占有使用系爭土地如附圖編號
B所示部分面積2平方公尺，經系爭前案判決認定類推民
法第425條之1第1項規定，推定在系爭牆面得使用期限
內，有租賃關係存在等事實，業據其提出土地登記謄本、
地籍圖謄本、系爭前案判決書等為證，並經本院依職權調
取系爭前案卷宗核閱無訛，且為被告所不爭執，自堪信為
真實，是原告請求核定本件租賃關係之租金數額，並據以
請求被告給付占用期間之租金，即屬有據。
（二）按民法第425條之1第1項前段之租賃關係，其租金數額
當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明
文。足見讓與人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人
時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續合法
使用該房屋所坐落之土地。但房屋所有權人仍須支付相當
之對價，非可當然無償使用該土地，然除別有約定外，仍
不影響其對於房屋坐落土地之有權使用（最高法院93年度
台上字第1792號判決意旨參照）。本件系爭建物所有人即
被告與系爭土地所有人即原告間，推定在系爭建物得使用
期限內有租賃關係存在，已如前述，而兩造迄至本件言詞
辯論終結為止，就租金數額主張之金額仍差異極大而不能
達成租金數額之協議，原告自得依民法第425條之1第2
項規定，請求法院核定租金數額。
（三）復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息百分之10為限；上開規定於租用基地建築房屋
，亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明
文。又所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土
地法所申報之地價為法定地價；舉辦規定地價或重新規定
地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告
地價百分之八十為其申報地價，土地法施行法第25條、土
地法第148條、平均地權條例第16條前段亦分別定有明文
。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚
須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地
之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為
決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法
院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。經查，系爭建
物占用系爭土地面積僅為2平方公尺，約為整筆土地面積
8分之1，系爭土地位於彰化縣彰化市○○街，該條街附
近多數為住宅，與黃昏市場、延平公園、全聯福利中心等
均不遠，交通尚稱便利，系爭建物現由被告居住使用等情
，有土地登記謄本、Google地圖在卷可參，並經兩造陳述
綦詳。是本院斟酌系爭建物之主要使用目的係供被告日常
住居生活之用，系爭土地之坐落位置、週遭環境、繁榮程
度、經濟用途、交通便利性及生活機能完善，並考量被告
就系爭土地之使用情形及所受利益等情狀，認應以系爭土
地申報地價按年息7%，作為核定計算每年租金之標準，較
為適當。
（四）另按請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，
固無從為租金之給付，惟為達訴訟經濟目的，土地所有人
固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法
院核定地租數額後，土地所有人始得據以請求房屋所有人
如數給付，最高法院81年度台上字第2847號判決意旨參照
。又房屋所有人使用系爭土地並非不當得利，故法院核定
租金數額之判決，與依民法第442條請求調整租金之性質
非完全盡同，自不限於核定之後始得請求租金，亦即核定
租金之判決兼寓確認之性質，而有溯及效力。本件兩造間
就系爭牆面（建物）得使用期限內，推定有租賃關係存在
，業經本院認定如前，而依民法第425條之1第2項規定
之核定租金，係因兩造間未能達成協議，故於法院核定以
前，土地所有權人無從請求為租金之給付，且因兩造間存
有推定租賃關係，使用土地者尚非不當得利，若依民法第
425條之1第2項核定之租金無溯及效力，則土地所有人
於核定前就土地無法使用之損失即無從請求，實有失情理
之平，依上說明，依民法第425條之1第2項核定之租金
額，自不限於法院判決後所發生者始得請求。查系爭土地
自104年1月至109年1月之申報地價均為每平方公尺4,
027元，有公告地價資料在卷可稽。是依系爭土地之平均
申報地價7%計算被告應給付原告之每月租金為47元（計算
式：4,027元×2平方公尺×7%12＝47元，元以下四捨
五入）。從而原告請求被告給付自104年10月1日起至10
9年9月30日止（共計5年）之租金為2,820元（計算式
：47元12月5年）＝2,820元），即屬有據。至原告
主張應依被告占用系爭土地面積，以系爭土地附近不動產
交易時價查詢資料所查得系爭土地附近房地每月租金計算
，然未提出具體事證證明以該標準計算租金較以申報地價
年息7%核算租金為妥適，難認原告此部分之主張為可採。
（五）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經
債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或
為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債
務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算
之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法
律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233
條第1項、第203條分別定有明文。本件原告第2項聲明
請求原並無約定其給付期限，又係以支付金錢為標的，依
前揭法條規定，就請求給付104年10月1日起至109年9
月30日租金2,820元部分，原告請求加計自起訴狀繕本送
達翌日即109年10月29日起至清償日止，按週年利率5%計
算之利息，亦屬有據。
（六）綜上所述，原告依民法第425條之1之規定，請求法院核
定系爭建物坐落系爭土地範圍之租金額，洵屬正當，本院
爰核定被告自104年10月1日起，每月應給付原告之租金
額為47元；原告依租賃關係請求被告給付104年10月1日
起至109年9月30日止之租金2,820元及自109年10月29
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及原告應自
109年10月1日起至被告所有系爭建物不堪使用之日或被
告喪失其所有權之日止，按月於每月5日給付原告47元，
及自各該期限翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計
算之利息，亦屬有據，應予准許；原告逾此部分之請求，
為無理由，應予駁回。
四、本件判決第1項乃形成之訴而非給付之訴，無庸執行；第2
項部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職
權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告
被告預供擔保，得免為假執行；第3項部分，原告陳明願供
擔保，就其訴之聲明第3項聲請宣告假執行，經核本判決第
2項已到期部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保宣
告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應
併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與判決
結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國109年12月31日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官李欣恩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年12月31日
書記官石坤弘