臺灣高等法院104年度上字第3號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院104年上字第3號民事判決

裁判日期：民國104年05月19日

裁判案由：返還租賃房屋等

臺灣高等法院民事判決104年度上字第3號上訴人星希亞有限公司法定代理人 村上幸子
參加人 沈維新 （VINCENTWEIHSINSHEN）共同訴訟代理人 林永頌 律師
施淑貞 律師 邱瑛琦 律師被上訴人新達財務顧問有限公司法定代理人 田臨文 訴訟代理人 徐國勇 律師複代理人 黃育勳 律師
黃建復 律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國103年11月18日臺灣臺北地方法院98年度訴字第1540號第一審判決提起上訴，本院於104年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審訴訟費用關於廢棄部分、第二審及參加訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由本件原審於民國（下同）99年11月29日裁定於臺灣士林地方法
院97年度重訴字第429號民事訴訟終結前，停止訴訟程序（原審訴字卷，下稱訴字卷，1第169頁）。嗣臺灣士林地方法院97年度重訴字第429號民事訴訟終結（見訴字卷2第34頁），原審未撤銷上開停止訴訟裁定，即進行、終結言詞辯論並為判決，該訴訟程序非無瑕疵。惟兩造均未加責問，並在第二審為本案言詞辯論，應認上開程序瑕疵業已治癒，本院自得就本件為實質審查及裁判，先予敘明。
被上訴人起訴主張：上訴人前向伊承租臺北市○○路○段○○號
建物（下稱系爭房屋），於97年8月31日租期屆至時，上訴人繼續使用系爭房屋，伊亦繼續收取租金，故視為以不定期限繼續租賃契約（下稱系爭租約），詎上訴人自98年1月起未依約給付租金，經伊於98年6月10日依法終止系爭租約，爰依民法第455條規定，請求上訴人返還系爭房屋，及依民法第439條規定，請求上訴人給付98年3至5月租金共計新臺幣（下同）798,762元，暨依系爭租約第6條「違約處罰」第2款約定，請求上訴人自98年6月10起至返還系爭房屋予伊之前，按月給付違約金532,508元等語。聲明求為判決：㈠上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人798,762元，及自起訴狀繕本送達翌日（即98年7月22日，見原審審訴卷，下稱審訴卷，第27頁）起至清償日止按年息5%計算之利息；㈢上訴人應自98年6月10日起至將系爭房屋返還被上訴人前，按月給付被上訴人532,508元；㈣願供擔保，請准宣告為假執行。
上訴人及參加人則以：系爭房屋及其坐落基地（下稱系爭房地
）原為 徐鋒珠 所有，以其經營之被上訴人公司名義出租系爭房屋予上訴人，徐鋒珠於95年10月19日將系爭房地所有權移轉登記予參加人，詎被上訴人之法定代理人田臨文偽造被上訴人與參加人間之買賣契約，持以於96年9月6日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，再由被上訴人於97年5月5日移轉登記予田臨文，此二次移轉登記均屬無效，參加人仍為所有權人，上訴人乃自98年1月起提存租金，被上訴人因而於98年1月7日依民法第450條第2項規定終止系爭租約，故上訴人與被上訴人間自斯時起不存在租賃關係；上訴人與參加人自98年1月1日起就系爭房屋存在租賃契約關係，並逐年更新租約，使參加人間接占有系爭房屋及受領租金，同時代為履行被上訴人依民法第767條第1項前段規定，應返還系爭房屋予參加人，及依不當得利法律關係，應返還因無權占有系爭房屋所生不當利益予參加人等債務，故上訴人已履行對被上訴人之租金給付及租賃物返還義務，退步言，伊因代償被上訴人對於參加人之不當得利債務，而承受參加人對於被上訴人之債權，上訴人得以該不當得利債權與本件被上訴人主張之租金債權互為抵銷；被上訴人請求上訴人給付租金，於受領後仍應返還參加人，徒然增加現實交付之無益勞費，應屬權利濫用等語，資為抗辯。
原審判決上訴人應將系爭房屋騰空並遷讓返還予被上訴人；上
訴人應給付被上訴人641,270元，及自98年7月22日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自98年6月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人266,254元，並為附條件之准、免假執行宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行聲請。被上訴人對於敗訴部分未聲明不服（就此部分被上訴人之請求，以下不再贅述）。上訴人對於敗訴部分提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決關於不利上訴人部分廢棄；㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明求為判決：上訴駁回。
兩造不爭執之事實：
㈠系爭房地原為徐鋒珠所有，於95年10月19日所有權移轉登記予
參加人。96年9月6日系爭房地以買賣為原因，所有權自參加人名義移轉登記至被上訴人名下。被上訴人再於97年5月5日將所有權移轉登記予被上訴人之法定代理人田臨文。（見上訴人提出之建物登記謄本、異動索引表，審訴卷第19頁；本院卷第36頁）㈡參加人以上開96年9月6日、97年5月5日之移轉登記係田臨文以
偽造文書方式辦理，均屬無效為由，於97年5月23日起訴請求田臨文塗銷97年5月5日之移轉登記，再於98年11月27日追加起訴請求被上訴人塗銷96年9月6日之移轉登記。原審法院於98年12月23日以97年度重訴字第865號判決參加人敗訴。參加人提起上訴，經本院以99年度重上字第122號判決駁回其上訴，參加人提起第三審上訴，經最高法院以100年度台上字第661號判決廢棄發回。本院以100年度重上更㈠字第47號判決駁回參加人之上訴及追加之訴，參加人提起第三審上訴，經最高法院以101年度台上字第1828號判決廢棄發回。本院以101年度重上更㈡字第120號改判參加人勝訴，被上訴人及田臨文提起第三審上訴，經最高法院於103年8月14日以103年度台上字第1654號裁定駁回上訴，而告確定。參加人持上開確定裁判，於103年10月20日塗銷移轉登記，而回復其所有權。（見上訴人提出之起訴狀、民事判決書、確定證明書、土地及建物登記謄本，訴字卷1第22至26頁；本院卷第51至61、74至80頁。被上訴人提出之民事判決書，訴字卷1第52至55頁）㈢參加人控告田臨文偽造文書，經臺灣臺北地方法院檢察署檢察
官以97年度偵字第13599號提起公訴。原審法院以98年度訴字第342號判決田臨文無罪，檢察官提起上訴，經本院以99年度上訴字第697號改判有罪。田臨文提起第三審上訴，經最高法院以102年度台上字第1518判決撤銷發回。本院102年度重上更㈠字第21號仍判決田臨文有罪，田臨文提起第三審上訴，經最高法院以103年度台上字第2488號判決駁回其上訴，而告確定。（見被上訴人提出之刑事判決書，訴字卷1第56至58頁。上訴人提出之起訴書、刑事判決書，審訴卷第48至50頁；本院卷第37至50頁）得心證之理由：
㈠被上訴人主張：伊出租系爭房屋予上訴人，約定租期自94年9
月1日起至97年8月31日止，租期屆滿時，上訴人繼續使用系爭房屋，伊亦受領被上訴人給付之97年9至12月租金，依民法第451條規定，兩造間自97年9月1日起視為以不定期限繼續系爭租約等語，業據提出房屋租賃契約書為證（審訴卷第7至9頁），並有上訴人提出之支票可稽（本院卷第81、82頁），復為上訴人自認（審訴卷第64、95頁反面、第65、96頁；本院卷第9頁），堪予信實。
㈡按民法第450條第2項本文固規定，租賃契約未定期限者，各當
事人得隨時終止契約。惟按土地法第100條規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。出租人收回自住或重新建築時。承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。承租人以房屋供違反法令之使用時。承租人違反租賃契約時。
、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」，此於未定期限之房屋租賃契約，無論租賃目的係供住屋或供營業之用，均有適用（最高法院37年上字第7729號、51年台上字第370號，及94年3月15日第3次民事庭會議決議參照），依特別法優於普通法之原則，土地法第100條規定應優先於民法第450條第2項本文規定而為適用。查被上訴人曾於98年1月7日寄北投石牌郵局第1號存證信函，及於98年2月4日寄北投石牌郵局（台北133支）第10號予上訴人，先後為終止系爭租約之意思表示，但當時被上訴人並無合於土地法第100條各款所示得收回系爭房屋之事由，此有上訴人提出之存證信函可稽（審訴卷第42、45頁），並為兩造不爭執之事實，則被上訴人二度片面終止系爭租約，於法不合，均不生終止之效力。上訴人雖抗辯：土地法第100條立法目的係保護承租人，伊願拋棄此項利益，故系爭租約於97年1月7日終止云云。惟查，上訴人收到北投石牌郵局第1號存證信函後，即於98年1月13日以台北金南郵局第47號存證信函回覆略以：被上訴人已收受伊交付之97年9至12月租金及保證金，且多次向伊表示願意續租，伊亦願意續付租金，故被上訴人終止租約於法無據等語；上訴人嗣後收到北投石牌郵局（台北133支）第10號存證信函，再於98年2月17日以台北安和郵局第341號存證信函回覆，重申其於於98年1月13日之回函意旨，此有上訴人提出之存證信函可稽（審訴卷第43至47頁），並為兩造不爭執之事實，足見上訴人當時並未表示拋棄土地法第100條保護利益，或為同意終止系爭租約之意思表示，自無從使系爭租約因被上訴人單方主張終止而失效，故上訴人之抗辯委無可取。
㈢被上訴人主張：系爭租約於98年6月9日終止，爰依民法第455
條規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋予伊云云。上訴人則抗辯：被上訴人應依民法第767條第1項前段規定，返還系爭房屋予參加人，伊與參加人就系爭房屋簽訂租賃契約，使參加人間接占有系爭房屋，係代被上訴人履行上開債務，被上訴人無權請求伊返還系爭房屋等語。經查：
⒈按民法第311條第1項規定「債之清償，得由第三人為之。但當
事人另有訂定或依債之性質不得由第三人清償者，不在此限。」、第2項規定「第三人之清償，債務人有異議時，債權人得拒絕其清償。但第三人就債之履行有利害關係者，債權人不得拒絕。」。又按民法第767條第1項前段規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」；第940條規定「對於物有事實上管領之力者，為占有人」；第941條規定「質權人、承租人、受寄人或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」。再按民法第946條第1項規定「占有之移轉，因占有物之交付而生效力。」、第2項規定「前項移轉，準用第761條之規定。」，而民法第761條第1項規定「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。」、第2項規定「讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。」⒉上訴人抗辯：系爭房地之原所有權人徐鋒珠委任被上訴人以被
上訴人名義出租系爭房屋予伊，租期自94年9月1日起至97年8月31日止，徐鋒珠於95年10月19日將系爭房地所有權移轉登記予參加人，參加人對於上開租約並無異議，但未同意被上訴人於上開租期屆滿後繼續出租系爭房屋， 嗣伊 與參加人於98年1月6日就系爭房屋簽訂協議書，約定參加人出租系爭房屋予伊，租期為98年1至12月，屆期伊與參加人繼續更新租約，最近一次更新為103年1月1日，租期至107年12月31日等語，業據提出參加人於97年10月16日寄給上訴人之台北金南郵局第1091號存證信函（內載參加人表示「租期於97年8月31日屆滿，本人仍有意願依原約定租金將系爭房屋繼續出租，故租金當由本人收受，故星希亞有限公司如向他人支付租金，對於本人均不生清償租金之效力」）、協議書、房屋租賃契約書為證（本院卷第71、72、83、85至88頁），此為被上訴人所不爭執，堪予信實。
⒊依前開之㈡所示，系爭房地所有權分別於96年9月6日、97年
5月5日移轉登記至被上訴人及田臨文名下，均屬無效，參加人復未授權被上訴人於97年8月31日系爭租約原定租期屆滿後，繼續出租系爭房屋，是參加人本得於該租期屆滿後，以上訴人（系爭房屋之直接占有人）及被上訴人（系爭房屋之間接占有人）無權占有系爭房屋為由，依民法第767條第1項前段規定，請求兩造返還系爭房屋予參加人。上訴人自98年1月1日起向參加人承租系爭房屋，依民法第946條第1項準用民法第761條第2項規定，上訴人係以占有改定方式，使參加人取得系爭房屋之間接占有，以代返還系爭房屋予參加人，同時使參加人對於被上訴人之返還所有物債權獲得滿足，而發生由上訴人代被上訴人清償債務之法律效果，準此，上訴人自98年1月1日起係本於與參加人間之租賃契約繼續占有系爭房屋，並非由被上訴人依系爭租約交付系爭房屋予上訴人占有使用。
⒋按民法第421條規定「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租
與他方使用收益，他方支付租金之契約。」、第423條規定「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」是租賃物之交付乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係。又按租賃之房屋，在租賃關係存續中，因不可歸責於當事人之事由而滅失者，依民法第225條第1項、第266條第1項，出租人免其以該房屋租與承租人使用之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即歸消滅（司法院院字第1994、1950號解釋參照），如租賃之房屋係可歸責於出租人之事由而不能交付承租人使用收益者，依舉輕以明重原則，亦應解為租賃關係即歸消滅，承租人免其支付租金之義務。揆之前開⒊，系爭房屋自98年1月1日起改由參加人交付上訴人占有使用，被上訴人則喪失對於系爭房屋之占有，並無權為管理、使用及收益，被上訴人自已不能履行出租人應交付租賃物予承租人之主給付義務，則依上開說明，系爭租約自98年1月1日起消滅，且上訴人事實上業以縮短給付之方式（即上訴人於系爭租約消滅時，依約應返還系爭房屋予被上訴人，再由被上訴人返還予參加人，但上訴人直接將系爭房屋返還予參加人），履行騰空並遷讓返還系爭房屋予被上訴人之給付義務完畢。從而，被上訴人依民法第455條前段規定，請求上訴人騰空並遷讓返還系爭房屋予被上訴人，為無理由。
㈣被上訴人主張依民法第439條規定，請求上訴人給付98年3至5
月租金共計641,270元，及自98年7月22日起至清償日止按年息5%計算之利息。惟揆之前開㈢論述，系爭租約自98年1月1日起消滅，上訴人已不負有租金給付義務，是被上訴人此部分請求亦為無理由。
㈤被上訴人主張依系爭租約第6條「違約處罰」第2款「乙方（即
上訴人，下同）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租1倍計算之違約金。」約定，請求上訴人應自98年6月10日起至將系爭房屋返還予被上訴人之日止，按月給付被上訴人266,254元。惟揆之前開㈢、㈣，系爭租約於98年1月1日消滅，上訴人亦於當日履行返還系爭房屋予被上訴人之給付義務完畢，則被上訴人此部分請求顯然無據，為無理由。
綜上所述，被上訴人依民法第455條、第439條規定，及系爭租
約第6條第2款約定，請求上訴人應將系爭房屋騰空並遷讓返還予被上訴人；上訴人應給付被上訴人641,270元，及自98年7月22日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自98年6月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人266,254元，均為無理由，不應准許。原審判決上訴人敗訴，並附條件為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第2項所示。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第86條第1項但書，判決如主文。
中華民國104年5月19日
民事第二十一庭
審判長法官梁玉芬
法官鍾素鳳法官翁昭蓉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年5月19日
書記官林吟玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。