裁判字號：臺灣新北地方法院108年重訴字第446號民事判決
裁判日期：民國108年12月11日
裁判案由：土地所有權移轉等
臺灣新北地方法院民事判決108年度重訴字第446號原告 謝秋閩 訴訟代理人 陳德聰 律師被告 黃國禎 訴訟代理人 枋啟民 律師上列當事人間請求土地所有權移轉等事件，經本院於民國108年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國（下同）93年（即西元2004年）2月份向被告借
款人民幣120萬元，於93年3月15日再借款新台幣（下同，如為人民幣別者將特別註明）500萬元（匯率1：4.06）折合人民幣1,231,527元，合計共向被告借款人民幣2,431,527元（即新台幣9,872,000元）。被告要求原告須以借名登記在訴外人 吳端 文名下之坐落新北市○○鄉○○○段○○○○段0000000地號（地目林，面積8,186平方公尺）土地，無條件過戶在被告名下，作為借款之讓與擔保，約定還款期限為94年3月15日，還款金額定為人民幣300萬元，折算為新台幣1,218萬元（兩造協議以整數1,200萬為還款金額），約定原告返還上開債務同時，被告應無條件將上開土地登記過戶予原告，此有兩造於93年3月14日簽訂之協議書、同年月16日簽訂之不動產買賣契約書可稽。
㈡豈料，原告於約定清償期屆至後，欲請求被告返還上開之土
地，並還清所債務1,200萬元，被告均不置理；甚至於108年1月3日以買賣為原因，將分割自1316-11地號之544-1地號(面積3402.44平方公尺)，544-2地號(面積201.16平方公尺)及544-4地號(面積363.34平方公尺)三筆合計3966.94平方公尺之土地，過戶移轉予第三人 陳慈美 ，有上開土地登記謄本三筆可按。故原告僅能就其餘544地號(面積4007.54平方公尺)及同段544-3地號(面積212.11平方公尺)二筆土地請求移轉登記予原告。
㈢系爭1316-11地號曾在86年6月13日由原告之借名登記名義人
吳端文 出售200坪於買方 陳秀雲 ，買賣價金為240萬元；並在86年6月5日出售300坪於買方 張美麗 ，買賣價金為360萬元，折算每坪為12,000元。至今已歷20餘年，地價應更高漲，原告僅以該每坪12,000元計算，被告因將部分土地三筆共3966.94平方公尺（折合1200坪）出售予訴外人陳慈美，致不能辦理移轉予原告，原告所受之損害金額為（1200坪12,000元＝14,400,000元）。以損害賠償金額14,400,000元，減去1,200萬元之約定應返還被告借款金額，經抵銷後，被告應另再給付原告240萬元及法定遲延利息。原告並以起訴狀繕本送達為終止兩造信託之讓與擔保意思表示。
㈣並聲明：⒈被告應將坐落新北市○○區○○○○段○○○○號
（地目：林，面積4,007.54平方公尺）及同段544-3地號（地目：林，面積212.11平方公尺），兩筆土地之所有權全部移轉登記予原告。⒉被告應再給付原告240萬元及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息百分之五計付利息。⒊第二項之請求，原告願提供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠系爭協議書簽署日期為93年3月14日，距今已超過15年。被
告現查無相對應之留存資料，否認其形式真正，應由原告先行提出正本，況且若有債務未清償關係，豈有長達14年僅有此協議書，毫無其他信函或通聯紀錄之理。
㈡縱使協議書為真，本件亦無信託讓與擔保法律關係存在：
⒈系爭協議書所指涉之抵押土地為○○○鄉○○○段五股坑
小段0000-00號」，與被告因買賣契約書取得所有權之○○○鄉○○○段五股坑小段0000-00號」顯不相同。
⒉系爭協議書簽署後，關於原告欠款新台幣1,200萬元之償
還方式，兩造於93年3月16日另有協議，即原告與被告二人親自在 張喬棟 代書辦公室議定買賣契約書內容，由原告指示訴外人吳端文出售另筆○○○鄉○○○段五股坑小段0000-00號」土地所有權全部予被告，被告應付價金則以同額之對原告借款債權1,200萬元抵充完畢。
㈢退步言，若真有「信託的讓與擔保」約定存在，依系爭協議
書約定，原告應於94年3月15日前清償借款合計人民幣300萬元，則自94年3月16日算至清償日止，以本金人民幣300萬元、年利率5％計算，原告另應清償至少14年又5個月之利息。
而原告並未還款或提存，被告更無義務將系○○○區段○○○○段○○○○○○○號土地所有權移轉予原告。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第167-168、189頁）㈠原告之借名登記名義人吳端文與被告於93年3月19日簽訂不
動產買賣契約書，約定將○○○鄉○○○段五股坑小段1316-11地號」土地所有權全部，以1200萬元出售予被告。㈡系爭1316-11地號（地目林，面積8,186平方公尺），曾於86
年10月2日分割增加1316-22地號土地（地目林，面積3,970平方公尺）。經107年土地重測後，系爭1316-11地號變更為○○○區○○○○段○○○○號」，並因分割增加544-1、544-
2、544-3、544-4地號（土地登記謄本見本院卷第27-29、37-45、203頁）㈢被告於108年1月3日以買賣為原因，將前述544-1地號(面積
3402.44平方公尺)，544-2地號(面積201.16平方公尺)及544-4地號(面積363.34平方公尺)三筆合計3966.94平方公尺之土地，過戶移轉予第三人陳慈美所有。
四、本件爭執點：㈠兩造是否曾於93年3月14日簽訂協議書（即原證1）？㈡原告之借名登記名義人吳端文與被告於93年3月16日簽訂之
不動產買賣契約書性質為何？（原告主張是信託讓與擔保、被告主張是買賣）㈢原告請求被告應將系爭544地號544-3地號所有權移轉登記予
原告，並給付240萬元，有無理由？
五、本院判斷如下：㈠兩造於93年3月14日簽訂之協議書（即原證1）為真：
原告主張兩造曾於93年3月14日簽訂協議書，內容記載：「謝秋閩女士在2004年2月份茲向黃國禎借款人民幣壹佰貳拾萬元整，如黃國禎在2004年3月15日匯入臺幣伍佰萬元整(折合人民幣1,231,527)，總計金額人民幣2,431,527元， 謝秋閔 同意將臺灣五股坑五股坑段、五股坑小段1316-22地號土地，在 吳瑞文 名下的土地無條件過戶與黃國禎作抵押，抵押期至2005年3月15日還款金額總計人民幣參佰萬元整，黃國禎2005年?月13日將五股坑、五股坑段、五股坑小段1316-22地號過戶與謝秋閩名下，謝秋閩同意償還人民幣參佰萬元整。還款同時黃國禎無條件將五股坑段、五股坑小段1316-22地號過戶謝秋閩名下。…」，此有協議書影本可稽（見本院卷第15頁），並經該份協議書所載見證人即證人 柯佐融 到庭證稱「（提示原證1，有何意見？）這是我的簽名沒有錯，對這份文件有印象。這是在上海達普路原告的辦公室簽的。
當時有原告、被告還有我在場，當時他們好像有借貸關係的時候，我朋友叫我說過來看一下，我去原告那邊看了以後，就替雙方做一個見證。我當時作證的內容，就是像上面所寫的文字。我當時只了解，應該是借錢，然後土地讓他做抵押，一年以後再還錢。過戶的部分，我不太了解他們的意思。
我看了這樣的內容，我就作一個見證人，就是這樣而已。」等語（見本院卷第240頁），自應認定該協議書為真實。
㈡吳端文與被告於93年3月16日簽訂之不動產買賣契約書性質上為買賣，並非原告主張之信託讓與擔保：
1.按「不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。」（最高法院106年度第3次民事庭會議決議參照）
2.再者，解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（99年度台上字第1421號判決意旨可資參照）。
3.依前述兩造所簽訂之協議書所載「謝秋閔同意將臺灣五股坑五股坑段、五股坑小段1316-22地號土地，在吳瑞文名下的土地無條件過戶與黃國禎作抵押，....，謝秋閩同意償還人民幣參佰萬元整。還款同時黃國禎無條件將五股坑段、五股坑小段1316-22地號過戶謝秋閩名下。…」等語，顯然兩造於93年3月14日確實合意就該筆1316-22地號有移轉所有權登記，以供債務抵押擔保。又查，該協議書雖記載為「1316-22」地號土地，但當時吳端文名下僅有「1316-11」地號土地一筆，而該筆「1316-22」地號土地是之前於86年10月2日從「1316-11」地號分割所增加，且早已於86年9月23日出售予訴外人 蔡秀芍 ，有不動產買賣契約書及土地登記簿可稽（見本院卷第191-205頁），並經證人吳端文證稱屬實（見本院卷第242頁），故應認定該協議書所記載之「1316-22」地號應屬誤載，實際上是指當時原告借名登記名義人吳端文名下唯一之「1316-11」地號土地。
4.再查，依據93年3月16日由借名登記人吳端文（代表原告）與訴外人 簡德隆 間（被告於93年3月15日委任簡德隆代理辦理，記載「吳端文名下全部過戶給黃國禎名下所有權土地（如上）買賣確實」等文字，委託書見本院卷第25頁）簽訂之買賣契約書以觀（見本院卷第17-24頁），關於標的物部分記載：「不動產標示：土地○○○鄉○○○段五股坑小段1316-11地號」，另外契約書第六條第㈡點有額外手寫「土地依現狀點交」、第六條第㈢點亦有額外手寫「乙方係受 謝秋霞 （即原告）之委託…其金額收受與本人無關。」。依照常情，兩造間若就土地交易為「假買賣、真擔保」之合意，既然已特別額外手寫記載為「現狀點交」、「金額收受與本人無關」，為何就系爭土地之買賣實際上是作為債務抵押擔保、返還價金即須返還土地登記一節卻隻字未提？該份買賣契約書作成日期距離前述協議書作成時間，只有相隔2天而已，故原告主張該份買賣契約書是延續兩造於93年3月14日合意之「假買賣、真擔保」協議而作成，即有疑問。
5.再據證人吳端文證稱：「（提示原證1，有何意見？）這是我簽名的沒有錯，因為我本身是原告土地的出名人，我接受她的委託，叫我跟被告做土地的轉移契約。我知道是雙方有債務，當時原告沒有錢可以還，所以用她的土地還錢，就是我出名字的土地，應該大約是這個樣子，因為時間也很久了。」、「（簽約當時，有特別說明就地號部分確認嗎？）因為那時候，我手上出名的只剩下一筆土地，所以就是那一筆就是買賣契約寫的土地，土地坪數多大我沒有印象，權狀在我手上，所以是我去給代書辦理的。是原告叫我辦這筆土地的買賣契約移轉手續。」、「（原告當時有說欠對方多少錢嗎？）她沒有告訴我」、「（她有提到以後這筆土地對方要還給她嗎？）這個也沒有跟我說，我也不知道。」、「（所以原告只是叫你把你手上的這一筆土地移轉給對方去簽買賣契約而已，沒有告訴你雙方的借貸內容？）是的。」、「（為何契約書會寫現狀點交？）印象中，合約買賣的內容的細項，應該也是他們談的好條件，我也是依照她們的說法，以談好的內容下去寫，我只是把權狀帶去現場簽名，至於他們寫的內容我不去過問。」、「（移轉過戶你名下的這筆土地給被告，是買賣還是做擔保，你清楚嗎？）在我所記憶裡，他是提到這是債務的轉移，就是因為債務而需要過戶這樣子。至於什麼擔保，我不知道。」、「（提示原證2買賣契約書第3條）有何意見？）我當天沒有拿一千兩百萬元，這樣寫是因為雙方的債務關係的金額。」、「（(提示原證2第6條第3項）有何意見？）他們的金額跟我無關。」、「（原證二簽署的時候，你本人是否是以買賣的意思簽署契約？）土地不是我的，我沒有買賣的意思，只有當事人通知要還債務，土地要移轉的意思。」、「（這個土地是當時負債做擔保的？）是的，是雙方當時有負債，至於做擔保，我不清楚。」等語（見本院卷第241-244頁），足見證人吳瑞文所簽訂之系爭買賣契約書，乃是依照原告指示所為之意思表示，參照前述最高法院決議，自屬有權處分，證人吳端文所為之買賣法律行為，其效力依法應及於原告本人。而證人吳端文既然於買賣契約當時，並無以土地買賣契約作為兩造間債務擔保之意思存在，而是「用土地還錢」、「還債務土地要移轉」的目的，且是依照原告指示所為之土地移轉行為，即應認定兩造間已經以93年3月16日簽訂之買賣契約書意思內容，取代同年月14日簽訂之協議書內容。換言之，93年3月14日兩造「就該筆1316-11地號有移轉所有權登記，以供債務抵押擔保」之合意，已經於93年3月16日變更為「買賣1316-11地號」之合意。
6.原告雖又主張於94年3月15日約定清償期屆至後，欲請求被告返還上開之土地，並還清所債務1,200萬元，被告均不置理云云，惟此經被告否認，且依原告提出之108年6月30日電話錄音譯文所載，被告也表示「這十幾年根本沒有來往」一語（見本院卷第151頁），故原告此部分主張也不足採信。
7.原告雖又主張系爭土地早於79年間以每坪3800元購入，斥資開發後於86年間先後以每坪12,000元、18,000元分別售予速外人陳秀雲、蔡秀芍，有買賣契約書為證（見本院卷第105-125、191-201頁），自不可能於93年僅以每平方公尺581元之價格售予被告云云。惟查，⑴依照前述系爭協議書所載，原告於93年3月15日時已與
被告約定兩造間債務還款金額定為人民幣300萬元，折算為新台幣1,218萬元（兩造協議以整數1,200萬為還款金額），足見原告自承於當時積欠被告債務1200萬元。
⑵依照雙方於93年3月16日簽訂土地1316-11地號之買賣契
約書所載，賣方即原告亦訂立1,200萬元作為標的物之出售價額，足認原告係以1316-11地號土地訂立買賣契約方式移轉所有權方式，抵銷兩造間債務。
⑶系爭0000-00號土地於93年3月買賣時，公告土地現值僅
每平方公尺830元（見本院卷93頁），依照內政部統計資料，當年度一般土地公告現值約為市價八成，而系爭土地為林地，價格略低，故以被告所陳報的七成估算，8,186平方公尺之土地市價於當時約為新台幣9,706,257元（830/0.78,186＝9,706,257），與原告實際借款金額120萬人民幣及500萬新台幣合計折合新台幣9,872,000元約莫相當，故被告主張當時以買賣該地，作為抵償原告應償還之1200萬元債務，也合於常情。何況，當時台灣社會歷經88年921大地震、92年SARS疫情，不動產交易價格跌到谷底，為眾所周知的事實，兩造既然於買賣契約書未作任何附保留買回土地所有權之文字，也未說明僅土地係供債務擔保，甚至連簽訂契約之土地名義人吳端文也都不知道有「做擔保」一事，足認雙方於當時是以土地1316-11地號簽訂買賣契約，價款約定作為原告積欠債務之抵銷無疑。
㈢原告請求被告應將系爭544地號544-3地號所有權移轉登記予原告，並給付240萬元，為無理由：
1.如前所述，兩造間於93年3月16日所訂立土地（即新北市○○鄉○○○段○○○○段0000000地號）之不動產買賣契約，雙方真意顯然並非作為債務擔保，而係確為不動產買賣關係無疑，故原告主張終止兩造間信託之讓與擔保法律關係，而請求被告移轉新北市○○區○○○○段○○○○○○○○○○號，為無理由，無法准許。
2.再者，兩造間於93年3月16日所訂立之不動產買賣契約書既屬真正，○○○區○○○段○○○○○○○○號（即現為五股坑段一段544、544-1、544-2、544-3、544-4地號）乃係基於兩造間之買賣關係而登記在被告名下，被告為實質所有權人甚明，故被告於108年1月3日將五股坑一段544-1、544-2、544-4出售給訴外人陳慈美，自屬有權處分自有財產。故原告主張依據兩造於93年3月14日之協議書，以民法第266條可歸責債務人之事由請求因被告已為出售上開三筆土地而屬給付不能，請求損害賠償240萬元等語，為無理由，亦無從准許。
六、綜上所述，原告依兩造協議書、信託法律關係、民法第266條等規定，請求被告應將坐落新北市○○區○○○○段○○○○號（地目：林，面積4,007.54平方公尺）及同段544-3地號（地目：林，面積212.11平方公尺），兩筆土地之所有權全部移轉登記予原告，並請求被告給付240萬元及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息百分之五計付利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦均失所依據，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國108年12月11日
民事第二庭法官劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國108年12月11日
書記官蔡忠衛