裁判字號：臺灣桃園地方法院96年訴字第587號民事裁定
裁判日期：民國97年04月08日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事裁定96年度訴字第587號原告乙○○訴訟代理人 邱秀珠 律師複代理人 溫俊富 律師被告甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國97年3月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○段第310之19地號土地上如附圖所示建物（即門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○○號之房屋）全部騰空返還原告。
被告應自民國九十六年四月三十日起至上開房屋返還之日止，按月給付原告新臺幣壹仟壹佰肆拾貳元。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬元、第二項到期部分於原告每期以新臺幣叁佰柒拾伍元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告前於本院94年度執字第16392號強制執行事件拍賣程序
以新臺幣（下同）2,043,000元拍定買受訴外人 吳曾森 美（即執行債務人）所有坐落桃園縣○○鄉○○○段第310之19地號土地及其上同段第2531、6199建號即門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○○號建物（下稱系爭房地，第6199建號建物未辦建物所有權第一次登記），經本院核發不動產權利移轉證書，並辦竣所有權移轉登記，原告為系爭房地之所有權人。被告與訴外人 吳曾森美 之租賃契約並非真正，亦未經公證，被告並無資力借款95萬元予訴外人吳曾森美整修系爭房屋，被告無權占有系爭房地，幾經催促其遷讓，被告均置之不理，自應遷讓房屋交還原告。且被告無權占有系爭房屋，致原告受有相當於租金之損害，而系爭土地面積78平方公尺、公告現值每平方公尺7,500元，總值為585,000元，另系爭房屋課稅現值計242,800元，則系爭房地申報總價為827,80
0元，參酌系爭房地位於大馬路邊，銜接中豐路、聖亭路、龍城路○○○鄉○○○○道，交通四通八達，且距200公尺處有龍潭婦幼館、村里活動中心及干城市場，1公里內復有龍潭敏盛醫院及潛龍國小等醫療、教育機構，故其租金應依土地法第97條之規定以年息10%計，即每月6,898元。爰依民法第767條前段及第179條之規定，請求被告遷讓房屋，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利6,898元。
㈡並聲明：
⒈被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○段第310之19地號土地
上建號第2531、6199號即門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○○號之房屋全部騰空返還原告。
⒉被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋之日止，按月給付原告6,898元。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告雖未於言詞辯論期日到場，惟據其所提出書狀之抗辯略以：系爭房屋因原屋主訴外人吳曾森美委其整修系爭房屋、增建廚房，而積欠其承攬報酬95萬元，吳曾森美本欲將房屋出售後返還被告前開欠款，詎料房屋未能順利售出，為此被告與吳曾森美於80年3月20日簽訂租賃契約，由吳曾森美將系爭房屋出租予被告，並以租金抵還前開欠款，租賃期限自80年3月20日起至被告死亡時止，本院94年度執字第16392號強制執行事件拍賣公告上亦已載明上情，拍定後不點交，而租賃期限尚未屆至，原告明知上情，仍拍定買受系爭房地，竟又訴請被告遷讓房屋及返還不當得利，顯無理由等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院判斷：㈠查系爭房地原為訴外人吳曾森美所有，原告經本院94年度執
字第16392號強制執行事件拍賣程序（執行債務人為吳曾森美）標得系爭房地並於96年3月19日收受本院執行處核發之權利移轉證書取得所有權，系爭房地於上開執行程序之拍賣公告係記載「因債務人向甲○○（即被告）借貸款項而出租甲○○，租賃期限自80年3月20日起至甲○○往生時止，拍定後不點」，而被告占有使用迄今，仍未搬遷等情，業據本院依職權調閱94年度執字第16392號強制執行卷宗核閱屬實，且為兩造所不爭執，堪認屬實。
㈡本件被告雖提出80年3月20日其與執行債務人吳曾森美所簽
訂之租賃協議書，主張其有權使用系爭房屋至其往生時為止；原告則否認上開租賃契約之真正。惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，固為民法第425條第1項所明定。但同條第2項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。此項規定雖於88年4月21日修正公佈（89年5月5日施行），依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之期限逾五年租賃契約或不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2項規定之適用，非謂在修正施行前成立之期限逾五年租賃契約或未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2項之規定（最高法院95年度台上字第521號判決參照）。查，依被告於上開執行程序中所提出之租賃協議書（見本院卷第43頁及上開執行影印卷所附資料）所載，被告與訴外人吳曾森美所約訂之租賃期限，係至被告往生之日止，且訴外人吳曾森美不得向被告收取任何租金，其租賃期間之約定，異於常情，至為明顯，縱認被告與訴外人吳曾森美之租約為真正，依其租賃協議書所載，其訂約日為80年3月
20日，租賃期間為80年3月20日起至被告往生為止，至96年3月間原告標得系爭房地取得所有權時，其租賃期限顯逾
5年，且系爭房地讓與原告時，已在民法上開規定修正施行後，依民法第425條第2項之規定，自不適用同條第1項之規定。
本件被告與訴外人吳曾森美間之租賃契約既經認定應適用修正後民法第425條第2項之規定，本院幾經命被告提出證據並裁定被告本人須到庭受訊問其租賃契約是否屬實及是否有經公證之事實，然被告並未到庭，亦從未於其答辯狀中否認其與訴外人吳曾森美之租賃契約未經公證之事實，應認原告主張被告所提出之租賃契約未經公證屬實，則被告自不得持上開租賃契約對抗原告。
㈢被告不得持其與訴外人吳曾森美所訂租賃契約對抗原告，依
民法第425條第1項規定之反面解釋，本件原告不繼受原出租人吳曾森美之地位。而原告取得系爭房地所有權後，被告仍繼續占用系爭房屋，包括：⑴原主建物第2531建號（如附圖「原有保存登記建物平面圖」所示110.4平方公尺）、⑵增建部分（6199建號，如附圖「查封登記建物平面圖」所示
37.68平方公尺、及屋突如附圖所示6.34平方公尺），上開增建部分經本院至現場勘驗無獨立之出入口（與主建物同一門戶出入）乙節，有本院96年10月12日勘驗測量筆錄附卷可稽，核係屬上開原告所買受主建物之附屬建物，均一併由原告標得取得所有權，被告占有系爭房屋上開如附圖所示部分均屬無權占有，原告請求被告遷讓返還，洵屬有據，自應准許。
㈣次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，民法第179條及土地法第97條第1項分別定有明文。依據不當利之法律關係請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例可資參照。本件被告無權占用系爭房屋（已如前述），獲有相當於租金之利益，是原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還利益，揆諸前揭規定，自屬有據。又租金之數額，除可以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總額年息10%之最高額。查本件系爭房地位於干城路邊，附近居住環境不佳，干城路沿途景觀多為空地或透天房舍（以二至三層樓透天厝為主），除了少數店面外，大多為住家使用，該區域發展空間小，房舍老舊，道路不寬等情，有本院94年度執字第16392號執行卷宗所附不動產鑑定報告書及系爭房屋之照片（附於本院卷第84-87頁）可稽，本院審酌系爭房地之所在位置、周圍繁榮程度、被告利用之情形，認租金額以土地及其建築物申報總價額年息4%為適當。再查系爭房屋坐落土地之申報地價自96年1月起為每平方公尺1,280元，而系爭房屋之房屋現值為242,800元之事實，有土地登記謄本、房屋稅籍證明書影本附卷可憑（見本院卷第8、10頁）。以此計算，原告於96年4月10日提起本件訴訟，其起訴狀繕本於96年4月19日寄存送達被告，依民事訴訟法第138條第2項之規定，自寄存之日起經10日始發生送達效力，故原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日（96年4月30日）起至系爭房屋返還之日止，按月給付1,142元（[(1,280×78)+242,800]×4%÷12=1,142，小數點以下四捨五入），為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，即屬無據，不應准許。
四、綜上，原告依民法第767條之規定，請求被告將無權占有之系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。又原告依民法第179條之規定，請求被告自96年4月30日起至系爭房屋返還之日止，按月給付1,142元，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘主張陳述之方法，及未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核有關原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額准許之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國97年4月8日
民事第三庭法官林曉芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年4月8日
書記官邱飛鳴