臺灣臺中地方法院民事判決 98年度中簡字第2717號
原 告 江盛期
訴訟代理人 熊治璿 律師
複代理人 許旭助
被 告 吳慶陽
訴訟代理人 吳曾素娥
被 告 游金秋
上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國99年9月20日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落臺中市○區○○段三二四之一八地號土地如附圖所
示Ｂ部分面積十二平方公尺之水溝拆除，並將土地返還原告。
被告吳慶陽應給付原告新臺幣肆仟柒佰玖拾元，及其中新台幣肆
仟零捌拾元自民國九十八年十月二日起至清償日止，按週年利率
百分之五計算之利息。
被告游金秋應給付原告新臺幣肆佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾玖萬捌仟
元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、兩造之主張：
㈠原告起訴主張：
⒈坐落台中市○區○○段○○○○○○○號土地為原告所有，被告
吳慶陽等明知系爭土地為原告所有，仍以加蓋違建及興建
水溝之方式無權占有原告所有系爭土地，其中台中市○區
○○○街○○號房屋為被告吳慶陽所有，其房屋占用原告所
有如附圖所示編號Ｅ部分面積4平方公尺之土地，台中市
○區○○○街○○號房屋為被告游金秋所有，其房屋占用原
告所有如附圖所示Ｆ部分面積4平方公尺之土地；且在原
告所有土地上如附圖所示Ｂ部分面積12平方公尺之土地上
興建水溝使用，被告等之行為已侵害原告系爭土地之所有
權，爰依民法第767條規定，請求被告將占有之建物、水
溝等拆除，將土地返還原告。並依民法第179條規定，請
求被告給付起訴前5年即民國93年9月8日起至返還土地時
止，所受相當於租金之不當得利。而系爭土地之申報地價
為每平方公尺新台幣（下同）4,080元，被告吳慶陽、游
金秋占有面積均為4平方公尺，每年受有受相當於租金之
不當得利1,632元（計算式：4,080×4×10%＝1,632），
五年共8,160元。
⒉原告否認系爭土地原地主 陳太平 有知其越界而不即時提出
異議之情事；縱被告吳慶陽、游金秋等人基於其與第三人
之契約關係占有系爭土地，此契約關係亦僅存在被告吳慶
陽、游金秋與第三人之間，不得以此對抗原告。且陳太平
與 蔡施麗玉 約定委建後，陳太平在74年5月29日前即已興
建完成建物，此由使用執照於74年5月29日發照，即可得
知。而蔡施麗玉於同年9月5日始取得該324-15地號土地之
所有權，是如附圖所示編號Ｅ部分建物興建時，324-15地
號土地及系爭324-18號地號土地之所有權均為陳太平所有
，則土地所有權人在自己所有二筆土地上興建房屋，並無
越界建築之問題。而被告游金秋所占用部分如附圖所示編
號Ｆ部分之建物，其情形亦同，均無越界建築之可言。且
被告吳慶陽、 游金秋分 係以其房屋之一部分（即如附圖所
示Ｅ、Ｆ部分）占有系爭土地，因該占有部分並非獨立交
易之客體，被告僅憑建物之一部分主張陳太平默許其使用
土地，亦與最高法院48年台上字第1457號判例之意旨不符
。
⒊原告並無權利濫用，原告起訴請求被告返還系爭土地，係
基於保障自己權益請求回復所有權，並非出於損害被告為
目的，是原告請求被告拆屋還地，縱使被告受有損害，亦
應無權利濫用。又原告主張拆除如附圖所示Ｅ、Ｆ部分之
建物，面積均僅4平方公尺，與依建物登記簿謄本所示被
告所有建物之面積相較，所占百分比甚低，且所欲拆除部
分亦非房屋中心，縱予拆除亦不影響整棟建築，對被告之
損害並不大，是原告請求被告拆屋還地，應無權利濫用。
⒋爰依民法第767條、第179條規定，提起本訴請求被告拆屋
還地及返還不當得利等語。並聲明：
⑴被告吳慶陽應將坐落台中市○區○○段○○○○○○○號土地
上如附圖所示Ｅ部分面積4平方公尺之建物拆除，並將
土地返還原告。
⑵被告吳慶陽應給付原告8,160元及自起訴狀繕本送達翌
日至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自98年9月8日
起至返還前項土地之日止，按年給付原告1,632元。
⑶被告游金秋應將坐落台中市○區○○段○○○○○○○號土地
上如附圖所示Ｆ部分面積4平方公尺之建物拆除，並將
土地返還原告。
⑷被告游金秋應給付原告8,160元及自起訴狀繕本送達翌
日至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自98年9月8日
起至完成拆屋還地之日止，按年給付原告1,632元。
⑸被告吳慶陽、游金秋應將坐落台中市○區○○段○○○○○○
○號土地上如附圖所示Ｂ部分面積12平方公尺之水溝拆
除，並將土地返還原告。
㈡被告則以：
⒈被告吳慶陽所有台中市○區○○○街○○號房屋，坐落台中
市○區○○段○○○○○○○號土地，而原告所有系爭同段324-
18地號土地，均係分割自同段324地號土地，且原所有權
人均係訴外人陳太平。被告吳慶陽房地是85年8月間向前
手 廖述地 購得，且被告吳慶陽購買時，如附圖所示Ｅ部分
建物及Ｂ部分水溝即已存在；而該房屋之起造人為訴外人
蔡施麗玉，原告為何不在其於76年10月21日取得系爭土地
之所有權時，即向當時建物之所有權人蔡施麗玉主張權利
，至此時始向被告吳慶陽主張，是否原告可能於取得系爭
土地時，即已知悉土地存有越界建築之情事，原地主即建
商陳太平為達房屋銷售之目的，已承諾於其所有之土地上
加蓋違建及水溝供建築物之起造人使用，而同意原房屋所
有權人使用系爭土地Ｅ部分建物及Ｂ部分水溝，是原告請
求被告吳慶陽將Ｅ部分建物拆除，Ｂ部分水溝拆除及返還
不當得利等，自無理由。
⒉被告游金秋所有台中市○區○○○街○○號房屋，坐落台中
市○區○○段○○○○○○○號土地，原為被告游金秋之夫黃萬
墩所有， 黃萬墩 死亡後，由被告游金秋繼承取得所有權；
而該屋是黃萬墩於93年9月間向前手 陳正吉 購得，且買受
時，如附圖所示Ｆ部分建物及Ｂ部分水溝即已存在；而陳
正吉為該房屋之起造人，其曾口頭告知黃萬墩，訴外人陳
太平為達房屋銷售之目的，建築領得使用執照時，已承諾
於其所有之土地上加蓋違建及水溝供建築物之起造人使用
，而同意原房屋所有權人使用系爭土地Ｆ部分建物及Ｂ部
分水溝，是原告請求被告游金秋將Ｆ部分建物拆除，Ｂ部
分水溝拆除及返還不當得利等，亦無理由。
⒊被告游金秋所有台中市○區○○○街○○號建物，係坐落台
中市○區○○段○○○○○○○號土地上，而該土地是在74年4
月17日分割自同段324地號土地，原所有權人均為陳太平
，324-16地號土地則於74年9月5日以買賣為原因移轉所有
權予陳正吉，建物部分之起造人亦為陳正吉，領有台中市
政府73年11月15日核發之（73）中工建建字第3269號建造
執照及74年5月29日所核發之（74）中工建使字第1542號
使用執照。被告吳慶陽所有台中市○區○○○街○○號建物
，係坐落台中市○區○○段○○○○○○○號土地上，而該土地
是在74年4月17日分割自同段324地號土地，原所有權人亦
均為陳太平，324-15地號土地則於74年9月5日以買賣為原
因移轉所有權予蔡施麗玉，建物部分之起造人亦為蔡施麗
玉，領有台中市政府73年11月23日核發之（73）中工建建
字第3324號建造執照及74年5月29日所核發之（74）中工
建使字第1541號使用執照。而如前所述，本件原告所主張
如附圖所示Ｅ、Ｆ部分之建物及Ｂ部分之水溝均為陳太平
所興建，自應知悉其二次施工所增建部分之建物，是蓋在
其所有324-18地號土地上。陳太平雖是與陳正吉等人簽定
委建合約書，然委建合約書仍不知為買賣之一種，陳太平
為實質之起造人，陳正吉、蔡施麗玉應僅為名義上之起造
人，房屋興建完成（包括違章部分）均應由陳太平原始取
得所有權，而當時如附圖所示Ｅ、Ｆ部分之土地所有權人
為陳太平，Ｅ、Ｆ部分土地上之房屋所有權亦屬陳太平，
故當時土地與房屋是同屬一人所有，其後雖然分別移轉所
有權，而致土地與房屋分屬不同人所有，應有最高法院48
年台上字第1457號判例之適用，原告主張被告吳慶陽、游
金秋應將如附圖所示Ｅ、Ｆ部分之房屋拆除，並返還土地
等，應無理由。
⒋聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
二、得心證之理由：
㈠原告主張本件系爭土地為原告所有，且為被告所占有使用，
其中被告吳慶陽以其所有房屋占有如附圖所示Ｅ部分面積4
平方公尺土地，被告游金秋以其所有房屋占有如附圖所示Ｆ
部分面積4平方公尺土地，被告二人以水溝占有如附圖所示
Ｂ部分面積12平方公尺土地，業據原告提出土地登記簿謄本
為證，並有本院98年10月13日勘驗筆錄及台中市中山地政事
務所函覆本院如附圖之土地複丈成果圖在卷可稽，且為被告
所不爭執，經本院調查證據之結果，可信為真實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條定有明
文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原
因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭
執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被
無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有
正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為
有理由，最高法院85年度台上字第1120號、72年度台上字第
1552號判決可資參照。本件原告主張被告吳慶陽、游金秋以
水溝占用原告所有如附圖所示Ｂ部分面積12平方公尺之土地
，為屬無權占有，被告吳慶陽、游金秋對於原告之所有權並
未爭執，自應由其就取得占有係有正當權源之事實證明之。
被告吳慶陽、游金秋雖抗辯系爭水溝是由原告之前手即訴外
人陳太平同意提供當時向其買受房屋之訴外人蔡施麗玉、陳
正吉等人使用等語，然為原告所否認。惟查，縱如被告吳慶
陽、游金秋所言，訴外人陳太平曾同意給訴外人蔡施麗玉、
陳正吉使用之事屬實，亦屬使用借貸。而使用借貸非如租賃
之有民法第425條之規定，故物之原所有人將物借予他人使
用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人不得對第三人即物之
現在所有人主張有使用借貸之權利（最高法院93年度台上字
第1948號判決參照）。是縱令被告主張系爭土地之原所有權
人即訴外人陳太平曾有同意借用被告等人之前手之事實屬實
；然系爭土地既已經移轉登記予原告，其所有權已經移轉，
且原告復不同意被告繼續使用，依前揭說明，被告自不得執
以對抗原告，是被告此部分抗辯，尚不足採，其仍占有使用
系爭土地，自屬無權占有。且被告就此部分亦同意將土地返
還原告（見本院99年7月21日言詞辯論筆錄），則原告基於
所有物返還請求權之法律關係，請求被告吳慶陽、游金秋將
坐落台中市○區○○段○○○○○○○號土地上如附圖所示Ｂ部分
面積12平方公尺之水溝拆除，並將土地返還原告，為有理由
，應予准許。
㈢原告雖另主張其所有系爭324-18地號如附圖所示Ｅ部分面積
4平方公尺、附圖所示Ｆ部分面積4平方公尺土地，分別為被
告吳慶陽、游金秋以其所有房屋占用，亦為無權占有，而請
求拆屋還地等語。惟按當事人互相表示意思一致者，無論其
為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文
。而當事人締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，於
契約必要之點意思必須一致時，其契約即已成立；而買賣契
約以價金及標的物為其要素，價金及標的物為買賣契約必要
之點，當事人對此兩者意思一致時，其契約即已成立。經查
，本件系爭324-18地號如附圖所示Ｅ部分面積4平方公尺、
附圖所示Ｆ部分面積4平方公尺土地固為原告所有，然兩造
已經於本院99年7月21日言詞辯論時，就各該被告吳慶陽、
游金秋占用部分之土地，為買賣之互相意思表示一致，而成
立買賣契約，此由被告吳慶陽於該次言詞辯論陳述「願以每
坪30萬元的價格向原告購買被告房屋佔用部分的土地（即複
丈成果圖Ｅ部分面積4平方公尺），至於水溝部分，被告願
返還於原告，相關過戶的稅捐、規費、代書費、增值稅由被
告負擔。」被告游金秋陳述「願以每坪30萬元的價格向原告
購買被告房屋佔用部分的土地（即複丈成果圖Ｆ部分面積4
平方公尺），至於水溝部分，被告願返還於原告，相關過戶
的稅捐、規費、代書費、增值稅由被告負擔。」原告則陳述
「同意被告上開所述，願與被告另行簽訂買賣契約辦理分割
及移轉所有權事宜，與被告等簽訂買賣契約後，另行撤回
本件訴訟。」等語，即可得知，有本院言詞辯論筆錄在卷可
稽，可認兩造已就一方移轉財產權於他方，他方支付價金之
買賣契約之必要之點達成合意，甚且兩造已就相關過戶所需
之稅捐、規費、代書費、增值稅等由何人負擔，均已一併約
明，依前揭民法第153條規定，兩造間就該土地之買賣契約
自屬已有效成立，原告主張該陳述僅為訴訟上之攻擊防禦方
法等語，自非可採。原告既已將如附圖所示Ｅ、Ｆ部分之土
地分別出賣予被告吳慶陽、游金秋，而查各該土地於兩造訂
立買賣契約之前，原即由被告吳慶陽、游金秋分別占有中，
雖其原為無權占有，然依民法第946條準用同法第761條第1
項但書之規定，並參照最高法院46年台上字第64號、69台上
字第1665號判例之意旨，解釋上，應認兩造為買賣之債權行
為時，除有需另為讓與合意之約定或其他特別情形外，推定
兩造已有物權變動意思表示讓與之合意；亦即應推定被告就
系爭土地自買賣契約成立之日起，即已接受原告之交付。從
而，被告吳慶陽、游金秋於兩造99年7月21日買賣契約成立
生效後，分別繼續占有如附圖所示Ｅ、Ｆ部分之土地，乃係
基於買賣契約之占有，自非無權占有，原告主張被告吳慶陽
、游金秋為無權占有，而請求拆屋還地等語，自非可採。惟
被告吳慶陽、游金秋於與原告締結買賣契約前，就如附圖所
示Ｅ、Ｆ部分土地之占有，自仍屬無權占有，其理同前，當
不待言；因之，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，
在兩造締結買賣契約前，即非無據，惟於兩造締結買賣契約
後，被告吳慶陽、游金秋之占有系爭土地，並非無權占有，
自無不當得利可言。
㈣而按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受受有損害為其要件，故其得請求返還
之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若
干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為
社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例足參）
而無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，「相當
於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。且
土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求
返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎
外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用
土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以
為決定，並非必達申報地價年息百分之十之最高額。查本件
被告吳慶陽、游金秋於與原告締結買賣契約前之占用系爭土
地，並無合法權源，且其占用土地自受有相當租金之不當利
益。從而，原告請求被告返還無權占用系爭土地之利益，於
法有據。所應審究者，在於原告對被告所主張相當於租金之
損害金是否相當？按土地法第105條準用同法第97條第1項規
定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10
%為限。而本件系爭土地之申報地價為每平方公尺4,080元，
有土地登記簿謄本在卷可查。原告雖請求相當於租金損害之
計算以申報地價之年息10%為計算標準；然查系爭土地坐落
台中市○區○○○街，應屬城市地方土地，被告吳慶陽、游
金秋均在其上有如附圖所示Ｅ部分面積4平方公尺之混凝土
造之4層建物使用，經審酌系爭土地之坐落位置、工商繁榮
程度、被告利用該土地可得之經濟價值等情事，認被告吳慶
陽、游金秋應返還原告相當於租金之損害金，應以土地申報
總價額年息5%計算為適當。是原告得請求被告吳慶陽、游金
秋給付相當於租金之損害金分別如下（元以下四捨五入）：
⒈被告吳慶陽部分：被告吳慶陽於85年8月3日即取得其所有
台中市○區○○○街○○號房屋之所有權，有建物登記簿謄
本在卷可查；原告請求自93年9月8日起至返還土地時止，
相當於租金之不當得利，惟如前所述，被告吳慶陽於99年
7月21日與原告締結買賣契約後，即非無權占，是原告請
求被告吳慶陽給付相當於租金之不當得利之期間，應僅自
93年9月8日起至99年7月21日止，為有理由，逾此部分，
即為無據。經計算結果，自93年9月8日起至99年7月21日
止之損害金為4,790元（4,080＋710＝4,790）。
計算式：①每年損害金為：4,080元×4×5%＝816元
②93年9月8日起至98年9月7日止，共5年，損害
金為816×5＝4,080元。
③98年9月8日起至99年7月21日止共0.87年，損
害金為816×0.87＝710元。
⒉被告游金秋部分：被告游金秋於99年1月5日始取得台中市
○區○○○街○○號房屋之所有權，有建物所有權狀影本在
卷可查，應自該時起始負無權占有之責；原告雖請求自93
年9月8日起至返還土地時止，相當於租金之不當得利，惟
如前所述，被告游金秋於99年7月21日與原告締結買賣契
約時，即非無權占，是原告請求被告游金秋給付相當於租
金之不當得利之期間，應僅於99年1月5日起至99年7月21
日止，為有理由，逾此部分，即為無據。經計算結果，自
99年1月5日起至99年7月21日止之損害金為440元。
計算式：①每年損害金為：4,080元×4×5%＝816元
②99年1月5日起至99年7月21日止共0.54年，損
害金為816×0.54＝440元。
從而，本件原告依不當得利之法律關係，請求被告吳慶陽給
付4,790元，及其中4,080元起訴狀繕本送達翌日即自98年10
月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及請求被告游
金秋給付440元，為有理由，逾此部分之請求，即無理由，
應予駁回。
㈤本件判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適
用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第
389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；又被告陳明
願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額
宣告之。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
四、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第85條第1項、第389條第
1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年10月18日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林源森
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年10月18日
書記官莊玉惠