裁判字號：臺灣士林地方法院96年訴字第286號民事判決
裁判日期：民國97年05月14日
裁判案由：損害賠償等
臺灣士林地方法院民事判決96年度訴字第286號原告丙○○被告甲○○訴訟代理人 鄭錦堂 律師
李保祿律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國97年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰玖拾肆萬貳佰叁拾貳元，及自民國九十六年三月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾捌萬壹仟捌佰捌拾元由被告負擔百分之九十二即新臺幣壹拾陸萬柒仟叁佰叁拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰玖拾肆萬貳佰叁拾貳元為原告預供擔保或將上開金額提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國92年5月16日向被告購買坐落臺北市○○區○○段3小306地號土地暨其上建物門牌號碼臺北市○○區○○路4段61巷8弄7號房屋（以下簡稱系爭不動產），買賣價金850萬元，俱已付清。嗣原告於95年7月14日將系爭不動產以1,170萬元售予訴外人 張哲維 ，因訴外人張哲維委託訴外人世桓工程顧問有限公司就系爭不動產主要結構進行硬化混凝土氯離子含量試驗，發現氯離子含量竟高達每立方公尺0.692公斤至0.753公斤，均為CNS3090規範標準值每立方公尺0.3公斤之數倍以上，訴外人張哲維乃以系爭不動產有重大瑕疵為由，解除其與原告間之買賣契約。原告再委託臺灣省土木技師公會實施檢測，測出試體硬固混凝土氯離子含量亦高達每立方公尺0.506公斤至0.660公斤，系爭不動產顯係海砂屋，原告遂於96年9月7日以存證信函通知被告依法請求損害賠償及減少價金，惟被告置之不理。查原告本得以1,170萬元之價金轉售予訴外人張哲維，因系爭不動產經檢測為海砂屋而產生修繕費用、價值減損、鑑定費用、無法依計劃出售之損失，爰以先位聲明，依民法第354條、第360條規定，請求瑕疵擔保、不完全給付、債務不履行損害賠償320萬元，另以備位聲明，依民法第359條、第179條規定，請求返還減少價金之數額320萬元等語，並聲明：㈠先位聲明：⑴被告應給付原告320萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⑴被告應給付原告320萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造於92年5月16日簽訂之不動產買賣契約書第7條第5項
固載有：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或漏水、海砂屋、輻射屋……等瑕疵）如有上述情事，除契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」等語，惟第15條特別約定事項第
1項手寫約明：「依現況交屋」，所謂依現況交屋，乃依當時房屋狀態交付為已足，不負物之瑕疵擔保責任，即契約第
7條第5項所稱之「契約另有約定」之情形。是以，無論本件有無原告主張之瑕疵，原告均不得依民法第360條規定請求瑕疵之損害賠償。
㈡系爭不動產於78年9月間完成，79年11月間辦理第1次保存
登記，81年4月間由原權利人售予訴外人 宋湧進 ，訴外人宋湧進再於83年1月間售予被告，系爭不動產並非被告建築，且建築完成日至被告向前手買受之日，當時建築規範並無所謂混凝土含氯標準存在。況被告使用系爭不動產9年來，歷經89年921等多次大地震，牆面均無混凝土剝落或鋼筋外露現象，原告於92年交屋前後進行大規模裝修工程，亦未發現任何異狀，故系爭不動產地下室混凝土固有含氯離子成分較高之情形，亦非被告所能知悉。原告主張被告明知而未告知云云，不足為取。
㈢原告未取得1,170萬元之買賣價金，乃原告與訴外人張哲維
就買賣契約合意解除之結果，不能認為與本件主張之瑕疵有法律上之因果關係。
㈣民法第360條之減價權乃形成權，依同法第365條規定，買受人應依民法第356條之規定為通知後，6個月內行使之。
本件原告於95年9月7日以存證信函主張瑕疵，遲至96年3月6日始以備位聲明主張減價權之意思表示，被告於96年3月14日收受起訴狀之送達，已逾6個月除斥期間，且原告以先位聲明損害賠償無理由為條件行使減價權，亦違反形成權不得附條件之原則。
㈤依臺北市結構工程工業技師公會鑑定報告，系爭不動產並未
因氯離子含量而影響其安全性，難謂有瑕疵，且系爭不動產地上1層之混凝土氯離子含量值極低，其含量較高部分係附屬建物地下層之儲藏室，則地下室混凝土氯離子含量較高，未必係使用海砂之結果，或係其他原因所造成，原告主張為海砂屋實為率斷。
㈥財團法人臺灣經濟科技發展研究院鑑價結果，無非係以本件
不動產總價854萬7,940元，因氯離子含量過高，整體以約65折折價為555萬9,768元云云。然系爭不動產僅地下1層有氯離子含量過高，何以地面1層、共同使用部分、土地竟同為折價？況系爭不動產地下1層氯離子含量過高，並不影響整體建物結構安全，縱有影響，亦僅為地下1層部分之使用年限而已。且地下1層部分自78年起已使用近19年，鑑定報告竟評估該部分往後剩餘使用年限價值為298萬8,172元，如此面積較大之地面1層、共同使用部分豈非價值更高？土地豈非不值錢？上開鑑價違反事理。又鑑價報告係以地下
1層取樣3點作為減損率依據，且採累進減損方式，然當時如地下1層僅取樣一處、或多取樣幾點，結果豈非完全不同，足見其鑑價荒謬。
㈦被告曾向原告表示願以原價850萬元回復原狀並負擔過戶費
用，然原告予以拒絕，其竟於96年4月25日將系爭不動產售予其胞姐 謝佳燕 ，倘原告出售價格高於850萬元，即難認有何損害可言，倘出售價格低於850萬元，其權利之行使難認符合誠信及公平原則等語置辯。
㈧並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲明均駁回。⑵如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件經本院依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之
1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點如下（本院97年3月19日言詞辯論筆錄，第124頁至第125頁）：
㈠兩造不爭執之事實：
⑴原告於92年5月16日向被告購買坐落臺北市○○區○○段
3小306地號土地暨其上建物門牌號碼臺北市○○區○○路4段61巷8弄7號房屋，買賣價金850萬元，俱已付清。不動產買賣契約書第7條第5項載明：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或漏水、海砂屋、輻射屋……等瑕疵）如有上述情事，除契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」、第15條第1項載明：「依現況交屋」（第14頁至第19頁）。
⑵原告嗣於95年7月14日將系爭不動產以1,170萬元售予訴
外人張哲維（第20頁至第23頁），嗣因訴外人張哲維委託世桓工程顧問有限公司實施「硬固混凝土氯離子含量試驗」，試驗報告謂地下室走道和儲藏室門口上方樑、地下室樓梯上方樑氯離子含量皆超過每立方公尺0.3公斤（第24頁），經訴外人張哲維於95年9月12日以律師函告知買賣契約業已解除（第25頁至第27頁）。
⑶原告於95年8月間委託臺灣省土木技師公會實施「混凝土
氯離子含量試驗」，試驗報告謂地下室臥室柱、地下室臥室樑氯離子含量皆超過每立方公尺0.3公斤（第28頁）。
原告乃於95年9月7日以交通部郵局存證信函第494號通知被告系爭不動產有瑕疵，要求被告於10日內商討後續處理事宜，被告於同年月8日收受送達（第29頁至第30頁）。
㈡兩造爭執要旨：
⑴系爭不動產是否具有瑕疵？被告是否明知？⑵系爭不動產是否欠缺被告所保證之品質？⑶原告是否受有損害？得否請求不履行損害賠償？金額若干
？⑷原告得否請求減少價金？其減少價金請求權是否逾6個月
除斥期間？
四、茲就上述爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠系爭不動產具有瑕疵：
本件原告主張系爭不動產具有氯離子含量過高之瑕疵等語，被告則辯稱系爭不動產並未因氯離子含量而影響其安全性，不能認為有瑕疵云云。經查：
⑴訴外人張哲維前委託世桓工程顧問有限公司實施「硬固混
凝土氯離子含量試驗」，試驗報告認系爭不動產地下室走道和儲藏室門口上方樑、地下室樓梯上方樑氯離子含量分別為每立方公尺0.753至0.692公斤。又原告於95年8月間委託臺灣省土木技師公會實施「混凝土氯離子含量試驗」，測試結果認地下室臥室柱、地下室臥室樑氯離子含量分別為每立方公尺0.50552公斤、0.66043公斤，此有兩造不爭執之上開試驗報告影本各1件在卷可稽（第24頁、第28頁）。另本院依被告之建議（第60頁），送請臺北市結構工程工業技師公會鑑定系爭不動產氯離子含量，該會鑑定認地上1樓試體水溶性氯離子含量每立方公尺0.05公斤，地下1樓3個試體水溶性氯離子含量分別為每立方公尺0.58、0.56、0.91公斤，此有該會96年8月22日（）北結師卿㈨字第0960675號函（第76頁）送之鑑定報告書（證物外置）可稽。
⑵按依建築技術規則建築構造編第331條第4項制定之結構
混凝土施工規範第3條第3項第2款規定，新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量，於預力混凝土為每立方公尺0.15公斤、於鋼筋混凝土為每立方公尺0.30公斤。又依87年6月25日修訂之國家標準總號3090、標準類號A2042之預拌混凝土規定，新拌鋼筋混凝土氯離子含量應低於每立方公尺0.3公斤。查系爭不動產經世桓工程顧問有限公司、臺灣省土木技師公會、臺北市結構工程工業技師公會鑑定，其地下室檢驗氯離子含量均超過上開標準，業如前述，該建物即有氯離子超過國家標準之瑕疵甚明。
⑶復查，臺北市結構工程工業技師公會鑑定結果謂：「⒈標
的物結構體混凝土強度，經抽驗試驗結果為每平方公分19
2至251公斤，其平均強度超過建築技術規則規定原設計強度之85%，而所取之4個試體中並無任一試體低於規則規定原設計抗壓強度之75%，故標的物混凝土抗壓強度認屬合格，另混凝土試體中性化深度經量測為1.5公分至2.
0公分，小於保護層厚度。⒉標的物依現場勘查結果得知，主要損害跡象為頂版及牆有油漆剝落。⒊標的物混凝土氯離子含量，經抽樣檢測結果，各混凝土試體氯離子含量最高每立方公尺0.91公斤、最低每立方公尺0.05公斤。鋼筋混凝土結構體之水溶性氯離子含量過高會破壞鋼筋表面防鏽鈍化膜，但外界水氣是否容易入侵混凝土內部使鋼筋氧化鏽蝕，則須視鋼筋之混凝土保護層厚度及混凝土孔隙情況而定，而混凝土孔隙之數量、大小情況則與混凝土強度有關。CNS3090規定新拌混凝土氯離子含量應低於每立方公尺0.3公斤，但介於每立方公尺0.3公斤與每立方公尺0.6公斤之間，則鋼筋需做防蝕處理，而混凝土強度良好則能提供鋼筋良好之保護。於實務經驗，混凝土氯離子含量高於每立方公尺0.6公斤且混凝土強度良好，若做好建築物維護工作，則應無鹽害之顧慮。本鑑定標的物混凝土強度經抽樣試驗結果屬合格，現況檢查亦未發現主結構體版、樑、柱有因鋼筋鏽蝕膨脹致混凝土開裂之鹽害現象。因此本鑑定標的物混凝土氯離子含量與標準值比較雖偏高，但因混凝土抗壓強度無不合格情形、中性化深度小於保護層厚度，研判不致對標的物結構安全造成不良影響，建議不需作修復」等語（參見上開鑑定報告第4頁至第5頁），亦即認為系爭不動產雖有氯離子含量過高之瑕疵，惟因混凝土強度經抽樣試驗結果屬合格，而認不致對建物結構造成影響。
⑷經出具上開鑑定報告書之技師乙○○於本院97年4月23日
言詞辯論期日到庭證稱：「目前文獻還無法證明氯離子含量過高會影響房屋使用年限，氯離子含量在0.3以下是法規所容許，若氯離子含量在0.3到0.6鋼筋要做防蝕處理，法規不容許氯離子含量超過0.6，系爭建物氯離子含量測得最高值為0.91，但如果混凝土強度夠高，水不會滲到樑裡面，系爭建物混凝土強度是夠高的，它的強度是超過規定值的，且該建物混凝土沒有鬆動或剝落情形，只是外表油漆剝落，因此我們判斷該建物氯離子含量高不會是問題，但就房屋本身價值不是我們結構技師可以判斷，懂的人就不會怕，一般消費者不懂就會怕買到此房屋」、「以目前現狀繼續使用下去是沒有問題的，系爭房屋跟一般房屋使用方式是一樣的，但如果有裝潢或是有打到樑造成房屋裂縫，房屋若氯離子含量過高的話，就會加速它的鏽蝕」、「粉刷層1.5公分、保護層是2.5公分、樑是4公分，所以裂縫超過保護層水就會滲進去，如果把保護層弄壞就容易鏽蝕，一般房屋也是一樣」、「我專業認為該建物與一般建物沒有兩樣，只是若有裂縫房屋破損速度會比較快而已」等語（第163頁至第164頁），足見系爭不動產混凝土氯離子含量確實遠高於國家標準，雖因混凝土強度足夠，依專業技師判斷不致影響建物結構，惟如日後房屋出現裂縫，系爭不動產鏽蝕損壞速度將高於一般房屋，則與一般房屋相較，仍屬於品質上之瑕疵。
㈡系爭不動產欠缺被告所保證之品質：
又原告主張系爭不動產欠缺被告所保證之品質等語，被告則辯稱兩造約定現況交屋，乃以特約排除被告之瑕疵擔保責任云云。經查：
⑴按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所
用之辭句。」民法第87條定有明文。查兩造簽訂之不動產買賣契約書第7條第5項載明：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或漏水、海砂屋、輻射屋……等瑕疵）如有上述情事，除契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」等語（第16頁），而關於建築房屋之混凝土成分砂土之來源，概可分為海砂（含鹽）及非海砂（不含鹽），海砂之含鹽之成分經過處理後，氯離子含量低於一底標準者，仍可作為混凝土之使用，故兩造之買賣契約所指之「海砂屋」，應係指超過氯離子含量標準之房屋，始符合實情及當事人之真意。而系爭不動產經鑑定地下層氯離子含量遠超過標準值，業經認定如前，自屬上開不動產買賣契約書第
7條第5項所稱被告保證品質之範圍，而應負瑕疵擔保責任。
⑵又不動產買賣契約書第15條第1項所稱：「依現況交屋」
（第18頁），依一般不動產交易習慣，通常係指屋內裝潢、增建等部分，出賣人依現況交屋，至於不動產如有結構安全、漏水、海砂屋、輻射屋等問題，因非肉眼立即可得察知，自無所謂「依現況交屋」可言。況上開條文僅載明依現狀交屋，並未約定得免除出賣人基於買賣之物之瑕疪擔保責任，被告辯稱依此約定免負瑕疵擔保責任云云，即無足取。
㈢原告受有損害：
原告主張其因系爭不動產之瑕疵受有320萬元之損害，惟為被告所否認。經查：
⑴按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第354條、第360條定有明文。誠如前述，系爭不動產混凝土氯離子含量超過國家標準，具有瑕疵，且缺少被告於不動產買賣契約書第7條第5項保證之品質，則原告自得依上開規定請求不履行之損害賠償，至於被告於出賣時是否明知瑕疵存在而故意不告知，在所不問。
⑵系爭不動產雖經臺北市結構工程工業技師公會鑑定結果認
目前無修復之必要，惟依社會通念，購屋者為居住而購買房屋，莫不期望所購之房屋堅固、耐久、具備符合一般品質之安全性，而房屋之混凝土氯離子含量倘過高而為俗稱之海砂屋，縱無立即之危險，隨時間經過亦有可能增加其危險性，一般人倘知悉上情，必降低其購屋意願，而使該屋在不動產交易市場競爭力較弱，進而減損其交易價值，此交易價值減損之風險，原應由被告承擔，因被告於出售時對原告保證品質，以正常房屋市價售予原告，而致原告受有損害，自應由被告賠償原告之損害。而本件氯離子含量情形對於房屋價值之影響，經送財團法人臺灣經濟科技發展研究院鑑定結果，認系爭不動產如無氯離子含量過高之情形，92年5月16日正常價格為854萬7,940元，96年11月26日為1,095萬1,267元，而建物因有氯離子含量過高之情形，92年5月16日評估價格為555萬9,768元，較合理市場價格減少298萬8,172元，此有該會97年2月14日（）經研真字第02004號函（第99頁）送之鑑定研究報告書（證物外置）足考。
⑶依前揭鑑定研究報告書所載，原告買受系爭不動產時，正
當房屋之合理價格固為854萬7,940元，而評估受氯離子含量影響後價格減為555萬9,768元，相差298萬8,172元，惟原告係以850萬元買受系爭不動產，故原告實際因價值減損受到之損害僅有294萬232元（計算式：850萬元-555萬9,768元=294萬232元），自不得請求超過實際損害部分之金額。
⑷被告雖辯稱上開鑑定研究報告書內容不足採信云云，惟被
告於本院送請鑑定之前，對於該鑑定機關之專業性並無意見，茲於鑑定研究報告書回覆後再予爭執，實無足取。況依上開鑑定研究報告書所載，系爭不動產正常房屋於96年11月26日合理市價為1,095萬1,267元，而原告嗣於訴訟繫屬中將系爭不動產以800萬元之價格售予訴外人謝佳燕，有國泰人壽保險股份有限公司97年4月9日國壽字第97040215號函足憑（第155頁），與上開鑑定之正常房屋合理市價相差295萬1,267元，亦與前揭本院認定之損害金額大致相符，益徵上開鑑定研究報告書鑑定之價格並無不當。則被告空言否認上開鑑定結果，即屬無據。
⑸另原告提出其與訴外人張哲維之不動產買賣契約書影本（
第20頁至第23頁），主張其受有無法依計劃以1,170萬元售出系爭不動產而賺取差價320萬元之損失云云。惟查，原告於92年5月間買受系爭不動產，迄95年7月間欲轉售予訴外人張哲維時，相距已逾3年，而內湖區近年房價飊漲，則原告本可得出售之價格，實乃包含系爭不動產之自然漲價，自不得逕以原告於95年7月間本得出售之價格與原購入價格之差額，作為不履行損害賠償請求金額之依據。
㈣按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴
為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。如前所述，原告得依物之瑕疵擔保規定請求不履行損害賠償，則關於被告得否請求減少價金乙節，本院即無庸認定，附此敘明。
五、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」民法第229條第2項、第233第1項前段分別定有明文。從而，原告依民法第360條規定，請求被告賠償294萬
232元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年3月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、末按，「法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。」民事訴訟法第87條第1項定有明文。查本件原告之訴為有理由，訴訟費用18萬1,880元（裁判費3萬2,680元、臺北市結構工程工業技師公會鑑定費7萬9,200元、財團法人臺灣經濟科技發展研究院鑑定費7萬元）應由被告負擔92%即16萬7,330元（元以下4捨5入），餘由原告負擔。至原告所提出其於95年8月28日支付立鋼國際工程股份有限公司試驗費4,000元之統一發票（第139頁），難認屬於本件訴訟費用，附此敘明。
八、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年5月14日
民事第二庭法官陳玉曆以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年5月16日
書記官吳華瑋