裁判字號：臺灣彰化地方法院102年簡上字第101號民事判決
裁判日期：民國103年03月05日
裁判案由：給付違約金
臺灣彰化地方法院民事判決102年度簡上字第101號上訴人 陳昭瑜 被上訴人 周柏廷 訴訟代理人 黃呈利 律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國102年5月7日本院彰化簡易庭102年度彰簡字第140號第一審民事判決，提起上訴，本院合議庭於民國103年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面：㈠上訴人於原審起訴聲明求為判決被上訴人應給付上訴人新台
幣（下同）299,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。其主張略以：
⒈上訴人於民國102年1月25日將其所有如附表所示之不動產
（下稱系爭不動產），委託訴外人太平洋房屋仲介股份有限公司彰化三民直營店（簡稱太平洋房屋仲介公司）居間出售，委託期限自102年1月25日起至102年4月30日止，委託價格為998萬元，嗣太平洋房屋仲介公司於102年1月25日覓得一買受人即被上訴人，被上訴人與太平洋房屋仲介公司訂立不動產購買要約書（下稱系爭要約書），表示願意以945萬元買受系爭不動產，該項要約經上訴人同意出售，並由太平洋房屋仲介公司於102年1月25日下午6時許，約請兩造至太平洋房屋仲介公司擬以該價格訂立不動產買賣契約書，詎被上訴人竟又託辭不買系爭房地，致本件買賣契約最終無法訂立，翌日被上訴人另以手機簡訊明確表達反悔不買之意。太平洋房屋仲介公司為促成本件買賣交易之成立，並免生糾紛情事，另特具台中民權郵局第245號存證信函，催請被上訴人務於102年1月27日下午6時至相同地點與上訴人訂立不動產買賣契約書，惟被上訴人仍置之不理。按系爭要約書第8條第2項第1款之約定：「買方（即被上訴人）於賣方（即上訴人）同意售出後，有反悔不買或其他行為致無法於約定之期日完成簽訂買賣契約時，應對賣方賠償依委託價3%計算之違約金…。」，查被上訴人反悔不買，違約之情已如上述，被上訴人即應給付依委託價格998萬元之3%計算違約金即299,400元予上訴人，爰依契約約定，請求被上訴人給付上開金額及遲延利息。
⒉對被上訴人答辯之陳述：
⑴上訴人事實上於102年1月23日委託太平洋房屋仲介公司
仲介系爭不動產，由太平洋房屋仲介公司員工 薛旻諺 負責接案，惟因太平洋房仲公司要照相及製作不動產說明書（製作日期乃102年1月24日），故雙方所簽一般委託契約書才載為102年1月25日，更何況被上訴人第一次簽立之不動產購買要約書乃載102年1月24日，故上訴人委託太平洋房屋仲介公司仲介應該在102年1月24日以前。
⑵被上訴人先於102年1月24日以900萬元表明應買要約，
並由太平洋房屋仲介公司經紀營業員曾 于鳳 受理，但上訴人不同意，被上訴人乃在102年1月25日改以945萬元要約，上訴人早在102年1月25日當日即同意被上訴人要約，太平洋房屋仲介公司仲介薛旻諺即連絡被上訴人及代書 邱靜如 約定於102年1月25日下午6時許至太平洋房屋仲介公司簽約，兩造及代書如期到場，被上訴人卻又要求殺價，故才作罷，因此可傳訊上述人等以證明上述過程及上訴人是否同意被上訴人要約。綜上所述，被上訴人之撤回要約乃在上訴人同意之後，要簽約時才變更，不合契約規定。
⑶審閱期乃消費者對企業經營者才能主張，上訴人並非企
業經營者，更何況違反審閱期之規定，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1之規定，並非當然無效，尤其被上訴人第一次要約乃於102年1月24日，出價900萬元，上訴人不同意，第二次乃於次日即102年1月25日，又再出價945萬元，上訴人於102年1月25日在太平洋房屋仲介公司裡面簽名同意出售系爭不動產，因此被上訴人不能主張未詳閱契約內容，因為兩次要約書內容均相同，只有價金不同而已，乙日之時間應可詳閱。
⑷太平洋房屋仲介公司的存證信函日期顯然是寫錯，可以
看存證信函郵寄的時間是102年1月26日16時所寄發，所以不可能描述102年1月26日下午6時的事情。被上訴人所簽立之系爭要約書第12條均明確記載契稅、代書費、佣金由買方支付。被上訴人依系爭要約書的內容提出要約，經上訴人承諾，依民法第153條第2項規定，契約就已經成立等語。
㈡上訴人於本院補稱：
⒈對於審閱期（要約書）親自記明承諾時間及送達之義務，
因上訴人非事業經營者，無須完成上述義務。上訴人並無將要約擴張、限制、變更作為拒絕要約而為新要約，上訴人並無更改要約內容，一切依照原要約條件及時間內簽章同意。上訴人於當天簽約時反悔不售屋，亦要被太平洋房屋仲介公司罰違約金即委託總價的4%加上賣方違約金的3%，比被上訴人罰更重，並非無任何損害可言。綜上，買方未依照自行簽章的要約而行，而不算違約，那以後要約書豈不是等於廢棄紙，這樣是以後每個人都可以四處去簽訂買賣要約書，而可以不用負責？⒉被上訴人不承認要約書的存在，不履行契約，也就是上開
要約書第8條第2項的約定，而且要約書也是得到上訴人的同意，被上訴人已經確定要買，有討論到貸款的金額，兩造才會於102年1月25日到太平洋房屋仲介公司三民店洽談簽約事宜，是被上訴人事後反悔。上訴人的底價是920萬元，960萬元是加上太平洋房屋仲介公司的佣金，所以被上訴人願意以945萬元承買時，太平洋房屋仲介公司就願意折讓佣金15萬元，用945萬元成交，所以即使是以945萬元成交，伊實際拿到就是920萬元，其餘還是太平洋房屋仲介公司的佣金。102年1月25日當天下午營業員是到埔鹽來問上訴人，上訴人口頭上同意，在要約書上第五點表格上方的簽名蓋指印，是於下午三時在埔鹽家中所簽的。當天晚上，上訴人在房屋仲介公司樓上，被上訴人到樓下的時候，就是跟太平洋房屋仲介公司的人談好同意後，才上樓要跟上訴人簽約，所以代書才會跟著來，所以上訴人沒有看到當時在樓下的過程。上訴人只有於交易洽談當天有與被上訴人見過面，被上訴人怎麼可能會有上訴人的手機號碼並傳簡訊給上訴人說不願意購買。上訴人依據民法第269條第1項規定，依第三人利益契約條款向被上訴人主張委託價百分之三的違約金。被上訴人是於上訴人同意出售系爭不動產之後才違約，所以應賠付違約金。上訴人在102年1月25日的要約書上是同意以945萬元出賣，在此之前曾說要以960萬元出賣。上訴人在以要約書同意以945萬元出賣時，並沒有與被上訴人直接對話，是太平洋房屋仲介公司人員告訴上訴人，被上訴人先在要約書上面簽好名字，太平洋房屋仲介公司人員將要約書拿給上訴人看，上訴人才在上面簽名，上訴人認為就是經由太平洋房屋仲介公司跟兩造說好之後才要簽約。系爭不動產後來以960萬元賣給其他人等語。
二、被上訴人方面：㈠被上訴人於原審聲明求為判決駁回上訴人之訴。其答辯略以：
⒈被上訴人在太平洋房屋仲介公司之仲介下簽定系爭要約書
，該要約書乃仲介公司為擴展經營其業務，方便其業務執行所製作之定型化契約，自有消費者保護法之適用。按消費者保護法第11條、第11條之1等規定，是被上訴人簽定系爭要約書之條款如有疑義應為有利被上訴人之解釋，並應予被上訴人合理之審閱期。再按內政部頒布之不動產委託銷售契約書範本應予3日以上之審閱期日，被上訴人於102年1月25日晚上有到太平洋房屋仲介公司跟上訴人洽談買賣的事情，102年1月25日是被上訴人委託太平洋房屋仲介公司簽立系爭要約書的日期，當天上訴人有來太平洋房屋仲介公司，但被上訴人於當天沒有看到上訴人在這一份要約書上簽名同意，洽談沒有結果，被上訴人就返家。翌日即102年1月26日，因被上訴人之家人不同意購買系爭不動產，所以被上訴人於當日上午10時51分以手機簡訊告知上訴人，不想購買系爭不動產，意即撤回要約之意思表示。被上訴人於102年1月26日下午2時許又以彰化光復路郵局第64號存證信函寄給太平洋房屋仲介公司表示其不願意購買系爭不動產，明白撤回上開購買之要約，是被上訴人已在上開法定審閱期日內撤回要約即不再受系爭要約書之拘束，無所謂「悔約不買」之情事可言，自不得以系爭要約書第8條之約款相繩。
⒉次查，系爭要約書第2條明定：「本要約書須經賣方親自
記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務。」、第3條更記明：「一、買方於期限內有撤回權。但賣方已承諾買方之要約條件，並經太平洋送達買方，不在此限。二、買方為本條第一款前段之行為時，應以郵局之存證信函或以書面親自送達其所屬之直營店或賣方辦理。」，被上訴人之要約必須在賣方即上訴人親自記明承諾時間及簽章送達買方即被上訴人時，始生拘束力，經查上訴人係以在系爭要約書上註明「同意售出陳昭瑜」、蓋一個手印之方式表示承認，但並未記明「承諾時間」，且在上訴人於102年1月26日寄發之存證信函前亦未將該承諾送達被上訴人，依系爭要約書第2條之約定，被上訴人尚無與上訴人訂立本約之義務。
⒊退一步言，苟認系爭要約仍有其拘束力，惟被上訴人所簽
定之系爭要約書係與太平洋房屋仲介公司間之契約書，尚非與上訴人間所訂立之契約，上訴人無權引用系爭要約書第8條第2項第1款之規定請求被上訴人給付違約金。按民法第250條第2條之規定，學說上所稱之為賠償損害之預定及懲罰性質之違約金約定，是以違約金之約定，如當事人未明定債務人未依時、適當履行債務即應另行支付違約金者，均應視為損害賠償總額預定性之違約金。再按民法第252條之規定及最高法院96年度台上字第576號判決意旨參照，法院依此為酌減違約金之判斷時，並不因當事人訂約時就該違約金條款之約定是否已經相當之評估及雙方訂約之地位、能力是否平等而不同，即便被上訴人不欲購買系爭房地，上訴人並不受有任何損害可言，上訴人請求其委託出售之價金3%計算之違約金顯然過高而無所憑據。
⒋被上訴人確定有依照系爭要約書的約定，被上訴人一方面
沒有看到上訴人的同意，根據系爭要約書第3條約定，被上訴人在要約期限內有撤回權，並且有告知上訴人不買系爭不動產，但是隨即太平洋房屋仲介公司在102年1月26日下午6時又寄存證信函給被上訴人，信函裡面記載，約兩造到店內對話，被上訴人並沒有到場，此時被上訴人已經表明撤回要約。依照太平洋房屋仲介公司的存證信函記載，上訴人同意出售的簽名日期應該是102年1月26日，而不是102年1月25日，但被上訴人在上訴人同意簽名之前就已經撤回要約了。被上訴人當場看了系爭要約書就簽了，並沒有給被上訴人幾天的審閱期，系爭要約書除了簽名、立書人買方簽章、身分證字號、出生日期、電話、地址是被上訴人寫的以外，其他都不是被上訴人所寫的。被上訴人於102年1月25日沒有看到上訴人在系爭要約書上簽名。
⒌被上訴人於102年1月25日在太平洋房屋仲介公司2樓有看
到邱靜如代書，被上訴人進去時，上訴人及代書都已經在場，被上訴人比較晚到，太平洋房屋仲介公司經紀營業員 曾于鳯 請被上訴人進去坐下來，就直接說要簽約，但是 曾于鳳 在被上訴人還沒有到太平洋房屋仲介公司之前在電話中是向被上訴人說去談價錢，不是要簽約，曾于鳳還說如果沒有談成，東西再拿回來沒有關係。代書邱靜如問被上訴人價格這樣雙方同意嗎？被上訴人有沒有帶證件？被上訴人沒有特別回答什麼，有點愣住了，被上訴人想說怎麼會是簽約。否認被上訴人那天到太平洋房屋仲介公司的時候，曾于鳳與其店長有拿上訴人的回簽給被上訴人看，因為當時的情形是被上訴人與被上訴人父親先到太平洋房屋仲介公司，現場有3、4個服務人員，被上訴人在等被上訴人妻子，所以被上訴人進出太平洋房屋仲介公司很多次，被上訴人在店裡面等，在那邊走動，被上訴人進去時，太平洋房屋仲介公司的店長 黃語喬 就介紹被上訴人認識其公司的員工，被上訴人並沒有看到上訴人的回簽。太平洋房屋仲介公司經紀業營業員薛旻諺有說曾于鳳是跟被上訴人父親出去，事實上是曾于鳳跟被上訴人、被上訴人妻子先到門外去談，被上訴人父親還坐在裡面。薛旻諺剛剛只有說屋主不同意，但是事實上上訴人還有說價錢的部分請被上訴人跟太平洋房屋仲介公司談，上訴人不過問等語。
㈡被上訴人於本院補稱：
⒈按契約有預約與本約之分。預約係約定將來訂立一定契約
之契約，因履行預約而訂立之契約為本約（最高法院81年度台上字第480號判決參照）。又契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第166條定有明文。查本件被上訴人與訴外人太平洋房屋仲介公司簽訂之系爭要約書第2條既明定：「本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務。」等語，則被上訴人之要約必須在賣方即上訴人親自記明承諾時間及簽章送達買方即被上訴人時，始生拘束力。系爭要約書上雖註明「同意售出陳昭瑜」，蓋一個手印，但並未記明「承諾時間」，上訴人於102年1月26日寄發之存證信函前亦未將該承諾送達被上訴人，則兩造就系爭不動產買賣之預約尚未成立。依系爭要約書第2條之約定，被上訴人即無訂立本約之義務甚明。
⒉本件上訴人起訴主張其已同意被上訴人以945萬元購買系
爭不動產之要約，依被上訴人簽訂之系爭要約書第8條第2項第1款約定：「買方於賣方同意售出後，有反悔不買或其他行為致無法於約定之期日完成簽訂買賣契約時，應對賣方賠償依委託價3%計算之違約金…」，被上訴人既有悔約不買之情事，即應給付依委託價格998萬元百分之3計算之違約金即299,400元予上訴人云云，為其主要理由，原審法院認為：「系爭不動產購買要約書之違約條款，對被告顯失公平而無效；又原告之承諾在送達被告之前，被告已變更原要約內容，自屬撤回要約而無須在履行訂約義務，自不須負擔違約金。」，將上訴人之訴駁回。嗣後，上訴人提起上訴，其理由無非認其並非事業經營者，無須遵守審閱期等規定、其並無更改要約內容且受有損害云云。
惟：
⑴上訴人雖非企業經營者，但系爭要約書為太平洋房屋仲
介公司單方所制定之契約條款，消費者即被上訴人並無磋商變更條款之餘地，自屬定型化契約。而被上訴人在太平洋房屋仲介公司之仲介下簽定系爭要約書，該要約書乃仲介公司為擴展經營其業務，方便其業務執行所製作之定型化契約，自有消費者保護法之適用。此種企業經營者預先片面擬定之附合契約條款，通常僅為自身之最大利益考量，而將不利益之風險轉嫁由消費者承擔，一般消費者於立約時亦常缺乏詳細審閱之機會與能力，且或因市場壟斷而無選擇機會，或因經濟實力、知識水準造成締約地位的不平等。故為加強保護交易資訊不對稱及交易地位不對等的消費者，國家便授予司法機關介入契約自由之領域，而得對於定型化契約條款為合理的司法審查，此觀消費者保護法第11條1項、第12條及民法第247條之1規定甚明。按消費者保護法第11條之1規定：企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。是被上訴人簽訂上開不動產要約書之條款如有疑義，應為有利被上訴人之解釋，並應予被上訴人合理之審閱期日，再依內政部頒佈之不動產委託銷售契約書範本應予三日以上之審閱期日。本件被上訴人審閱期間相當短促，未獲合理審閱期即需依系爭不動產購買要約書之違約條款支付違約金，對被上訴人顯失公平，應認該條款無效。
參以兩造均係透過經營仲介企業者磋商買賣交易之條件，為確保上開立法意旨能被實現，今上訴人雖非事業經營者，惟其既委託太平洋房屋仲介公司居間出售，該要約書亦為太平洋房屋仲介公司所擬，自應遵守審閱期、親自記明承諾時間及送達之義務。
⑵次查，上訴人於原審自認被上訴人先於102年1月24日以
900萬元表明應買要約，並由太平洋房屋仲介公司經紀業營業員曾于鳳受理，但上訴人不同意，被上訴人乃在102年1月25日改以945萬元要約，太平洋房屋仲介公司仲介薛旻諺即連絡上訴人及代書邱靜如約定於102年1月25日下午6時左右至太平洋房屋仲介公司簽約，兩造及代書如期到場，被上訴人卻又要求殺價，故才作罷等情在卷。足見被上訴人並無同意買受上訴人系爭不動產，即無系爭要約書第8條第2項第1款所約定之情事。⑶被上訴人於102年1月25日下午2時多由太平洋房屋仲介
公司人員曾于鳳帶往系爭不動產看完現場後，被上訴人同意加價至945萬元，即在該處簽立系爭要約書，曾于鳳告稱屋主現在要賣960萬元，公司會折佣15萬元，嗣曾于鳳將要約書交給同公司經紀人薛旻諺前往埔鹽鄉找屋主即上訴人，嗣後薛旻諺以電話告知曾于鳳，上訴人同意以該價格售出，公司也同意折佣，當天下午約3、4時左右，曾于鳳以電話告知被上訴人要其下午6時至太平洋房仲公司三民店簽約，當天下午6時後，兩造至太平洋房仲公司三民店，代書邱靜如詢問雙方成交價與付款方式時，被上訴人即表示契稅、代書費、仲介佣金要由屋主負責繳，上訴人不同意，協商不成，被上訴人未簽買賣契約即離開等情，業經證人曾于鳳、薛旻諺、邱靜如於原審證述明確在卷。益見兩造就系爭不動產之買賣契約尚未成立，自無被上訴人「反悔不買」之情形。
況且上訴人之承諾在送達被上訴人之前，被上訴人已變更原要約內容，自屬撤回原要約，被上訴人並無違反需與上訴人簽立買賣契約之義務，原審判決理由欄，已詳述認定說明在案可稽。
⑷又上訴人雖主張其亦遭太平洋房屋仲介公司請求違約金
而受有損失，然查該等違約金之請求權源於上訴人與太平洋房屋仲介公司之委任契約，與被上訴人無關，被上訴人對該等違約金之支付並無連帶責任，其縱受損害亦不得轉嫁予被上訴人承擔。
⒉本件上訴人雖主張其並未將要約擴張、限制或變更而為承
諾而有新要約，縱使如此，並不能否認被上訴人有提出新要約之事實。查上訴人102年1月25日下午所承諾之要約書並未提示於被上訴人且亦未記明承諾時間，自未發生效力。嗣後，被上訴人於102年1月25日下午6時許表示不願負擔稅金、代書費等等，顯有變更要約內容之情事，賣方於當場表示不同意，自屬拒絕承諾。兩造於此並無契約成立之合意，自不能認買賣契約已經成立生效。
⒊按債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請
求給付，第三人並無請求債務人向債權人給付之權利，此為債之相對性原則。查系爭要約書係被上訴人與太平洋房屋仲介公司雙方簽訂，上訴人並非締約之當事人。系爭要約書第8條第2項第1款雖約定：「買方於賣方同意售出後，有反悔不買或其他行為致無法於約定之期日完成簽訂買賣契約時，應對賣方賠償依委託價3%計算之違約金…。」等語，然被上訴人就系爭不動產並無反悔不買之情事，已如前述，且上訴人亦非系爭要約書之當事人，依上說明，上訴人自不得本於系爭要約書對被上訴人為請求。
⒋上訴人之上訴意旨，雖稱其受有損害云云，惟未舉證以實
其說，且上訴人就系爭不動產委託太平洋房屋仲介公司居間出售，嗣業經該公司以總價款960萬元出售成交，該總價金額高於被上訴人要約945萬元之金額，而被上訴人不欲購買，上訴人及太平洋房仲公司均未受有任何損失可言，上訴人之請求，即屬無據等語。
三、原審判決上訴人之訴駁回。上訴人不服提起上訴，上訴聲明求為判決：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人應給付上訴人299,400元及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明求為判決駁回上訴，訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：㈠太平洋房屋仲介公司所製作之不動產購買要約書第2條約定
：「要約之拘束：本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，需再經買方承諾並送達賣方。本要約書須併同附件送達之。賣方或太平洋所提供之不動產說明書，經買方簽章同意者，為本要約書之一部分，但本要約書應優先適用。」。
㈡太平洋房屋仲介公司所製作之不動產購買要約書第3條約定
：「撤回期間：買方於要約期限內有撤回權。但賣方已承諾買方之要約條件，並經太平洋送達買方，不在此限。買方為本條第一款前段之行為時，應以郵局存證信函或以書面親自送達其所屬之直營店或賣方辦理」。
㈢太平洋房屋仲介公司所製作之不動產購買要約書第8條第2項
第1款約定：「買方於賣方同意出售後，有反悔不買或其他行為致無法於約定之期日完成簽訂買賣契約時，應對賣方賠償依委託價3%計算之違約金，賣方並有權將該標的物另行售予他人，賣方亦得訴請買方履行契約。」。
㈣太平洋房屋仲介公司所製作之不動產購買要約書第12條約定
：「買方支付契稅、代書費及太平洋百分之壹佣金」，此為被上訴人本人所書寫同意。
㈤上訴人於102年1月23日與太平洋房屋仲介公司三民店洽商委
託仲介系爭不動產事宜，太平洋房屋仲介公司三民店乃於102年1月24日前往系爭不動產所在處拍照並製作不動產說明書。
㈥上訴人於102年1月25日簽立一般委託契約書，委託太平洋房
屋仲介公司三民店出售如附表所示之上訴人所有系爭不動產，委託銷售價格998萬元，委託期間自102年1月25日起至102年4月30日止。
㈦被上訴人於102年1月24日簽立不動產購買要約書，同意經由
太平洋房屋仲介公司仲介，以900萬元價格購買系爭不動產，上訴人不同意以該價格出售系爭不動產。
㈧被上訴人於102年1月25日下午2時許，經太平洋房屋仲介公
司仲介人員曾于鳳帶往系爭不動產所在地看屋後，被上訴人即當場簽立另一份不動產購買要約書，同意經由太平洋房屋仲介公司仲介，以945萬元價格購買系爭不動產，曾于鳳表示太平洋房屋仲介公司願意折佣15萬元促成買賣，曾于鳳回到公司後，將此一不動產購買要約書交同公司經紀營業員薛旻諺前往上訴人在埔鹽鄉住處找上訴人回簽，上訴人同意出售，並在要約書上簽名、蓋指印，並約定當日18時許至太平洋房仲公司三民店簽約，薛旻諺即以電話告知曾于鳳上訴人同意出售，而太平洋房屋仲介公司亦同意折佣，曾于鳳遂於同日下午約3、4時許，以電話告知被上訴人於18時至太平洋房屋仲介公司三民店簽約，薛旻諺回到公司後，將不動產購買要約書交給曾于鳳。
㈨太平洋房屋仲介公司於102年1月26日16時寄發存證信函（台
中民權路郵局245號）予被上訴人，被上訴人於同年月27日收到。
㈩被上訴人於102年1月26日14時寄發存證信函（彰化光復路郵
局64號）予太平洋房屋仲介公司中正直營店（彰化市○○路○段○○○號），該公司人員於1月29日收到。
兩造於102年1月25日18時之後，在太平洋房屋仲介公司三民
店，與代書邱靜如討論簽約事宜進行中，被上訴人與被上訴人之父表示以945萬元價格買清，不負擔契稅、代書費、仲介費，要求由賣方負擔，上訴人不同意，嗣兩造並未簽立買賣契約。
薛旻諺於102年1月25日下午將不動產購買要約書交予上訴人
回簽時，上訴人在該要約書第1條第5項之位置上，有簽名、蓋指印，沒有記載時間。
五、得心證之理由㈠本件上訴人主張其委託訴外人太平洋房屋仲介公司彰化三民
直營店出售系爭不動產，被上訴人於102年1月25日與太平洋房屋仲介公司訂立系爭要約書，表示願意以945萬元買受系爭不動產，該項要約經上訴人同意出售，並由太平洋房屋仲介公司於102年1月25日下午6時許，約請兩造至太平洋房屋仲介公司擬以該價格訂立不動產買賣契約書，詎被上訴人竟又託辭不買系爭房地，致本件買賣契約最終無法訂立，依系爭要約書第8條第2項第1款利益第三人契約之約定，被上訴人應賠償上訴人依委託價格998萬元之3%計算違約金即299,400元等語，為被上訴人所否認，辯稱102年1月25日與太平洋房屋仲介公司簽立系爭要約書，改以945萬元要約買受系爭不動產，太平洋房屋仲介公司經紀營業員曾于鳳告稱屋主現在要賣960萬元，公司會折佣15萬元，當天下午約3、4時左右，曾于鳳以電話告知被上訴人要其下午6時至太平洋房屋仲介公司三民店簽約，當天下午6時後，兩造至太平洋房屋仲介公司三民店，被上訴人於當天沒有看到上訴人在系爭要約書上簽名同意，代書邱靜如詢問雙方成交價與付款方式時，被上訴人即表示契稅、代書費、仲介佣金要由屋主負責繳，上訴人不同意，協商不成，被上訴人未簽買賣契約即離開，兩造就系爭不動產之買賣契約尚未成立等語。
㈡按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對
於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號判例可參）。又按對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力。非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。民法第94、95條第1項分別定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院58年台上字第715號判例可參）。因此，買賣契約之成立，必須買賣當事人對於價金以及標的物，雙方意思表示必須一致，且在非對話而為意思表示之情形，其意思表示以通知達到相對人，使可了解其內容時，始發生效力。復觀諸本件太平洋房屋仲介公司所製作之不動產購買要約書所載「第二條/要約之拘束：本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，需再經買方承諾並送達賣方。…」，亦明定要約書必須經賣方親自記明承諾時間及簽章，並且送達買方時，買賣雙方始有負洽商簽立本約之義務可言，倘若賣方未在要約書上親自記明承諾時間及簽章，並且將此要約書送達買方，則尚難認賣方之承諾已送達買方，自難遽令買方負有簽約之義務。
㈢經查：被上訴人於102年1月25日下午2時許，經太平洋房屋
仲介公司仲介人員曾于鳳帶往系爭不動產所在地看屋後，被上訴人即當場簽立另一份不動產購買要約書，同意加價至945萬元購買系爭不動產，曾于鳳告稱屋主現在要賣960萬元，公司會折佣15萬元讓雙方成交，被上訴人與曾于鳳離開現場後，曾于鳳回到店內將要約書交給同公司經紀人薛旻諺前往埔鹽鄉找屋主即上訴人回簽，後薛旻諺以電話告知曾于鳳稱屋主同意售出，公司也同意折佣，當天下午約3、4點左右，曾于鳳以電話告知被上訴人要其下午6點至太平洋房仲公司三民店簽約等情，已據證人曾于鳳、薛旻諺二人於原審到庭證述明確，足徵被上訴人表示願945萬元購買系爭不動產之要約，並簽立不動產購買要約書，雖經仲介人員將不動產購買要約書送達上訴人，然依不動產購買要約書所示，上訴人僅在要約書上簽名、蓋指印，並未記載時間，之後即交由仲介人員收執，此時在被上訴人抵達太平洋房屋仲介公司三民店之前，仲介人員尚未將不動產購買要約書送達被上訴人，當無賣方之承諾已送達買方之情事，已堪認定。
㈣又查：被上訴人於102年1月25日晚間抵達太平洋房屋仲介公
司三民店後，仲介人員有無將不動產購買要約書送達被上訴人知悉一節，證人曾于鳳雖於原審證稱：被告（即被上訴人）差不多6點10分到，被告（即被上訴人）到的時後我跟三民店的店長黃語喬有拿屋主的回簽同意要約書給被告（即被上訴人）看等語，然此為被上訴人所否認，辯稱：我進去時，店長黃語喬就介紹我認識他們公司的員工，我並沒有看到賣方的回簽等語，而證人即代書邱靜如於原審則證述：「（問：有沒有看到證人曾于鳳拿賣方的回簽給買方看？）我不注意這些事」等語，則在代書均未能注意之情況下，衡酌證人曾于鳳係受買賣雙方委託代理之太平洋房仲公司人員，其業務即在促成雙方成交以獲取仲介佣金，其就此一爭執事項之證詞因有其利害關係，是否可信，尚非無疑。此外，上訴人未能再舉出其他足以證明不動產購買要約書之回簽已送達被上訴人知悉之證據，自難遽認上訴人之承諾已經到達被上訴人而發生效力。是以被上訴人在當晚抵達太平洋房屋仲介公司三民店時，尚難認上訴人在不動產購買要約書上簽名、蓋指印、惟欠缺記載時間之承諾意思表示已經送達被上訴人，揆諸前揭判例及說明，此時兩造間就系爭不動產之買賣契約尚未成立，應可認定。
㈤再按當事人意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即
為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。查：系爭不動產購買要約書第12條：「買方支付契稅、代書費及太平洋百分之壹佣金」，係被上訴人本人所書寫一節，為兩造所不爭執，並有該不動產購買要約書可憑，堪認被上訴人於要約時，對此一契約偶素非必要之點，依其性質已認為屬於契約之重要事項，而視為必要之點而有所表示。嗣兩造於102年1月25日18時之後，在太平洋房屋仲介公司三民店內，與代書邱靜如討論簽約事宜進行中，被上訴人與被上訴人之父表示以945萬元價格買清，不負擔契稅、代書費、仲介費，要求由賣方負擔，上訴人不同意，兩造並未簽立買賣契約之事實，亦為兩造所不爭執，且與證人邱靜如、曾于鳳、薛旻諺所述情節大致相同，應堪認定。
則被上訴人於兩造對話時，既已明確表示不願負擔稅金、代書費、仲介費等，並經上訴人當場拒絕，顯然對於此等契約偶素視為必要之點有所表示後，兩造對此意思表示並未達成合致，兩造間之就系爭不動產買賣契約，自不成立。
㈥綜上，兩造之間就系爭不動產買賣之意思表示既未合致，以
致買賣契約不成立，均已如前述，則被上訴人並不負有簽約之義務，上訴人主張被上訴人有違約之情，即與前揭條文及判例意旨不符，難以採取。
㈦上訴人雖又主張依太平洋房仲公司所製作之不動產購買要約
書第8條第2項第1款：「買方於賣方同意出售後，有反悔不買或其他行為致無法於約定之期日完成簽訂買賣契約時，應對賣方賠償依委託價3%計算之違約金，賣方並有權將該標的物另行售予他人，賣方亦得訴請買方履行契約。」之約定，被上訴人應賠償依委託價3%計算之違約金等語，此為被上訴人所否認，辯稱上開要約書係被上訴人與太平洋房仲公司雙方簽訂，上訴人並非締約之當事人等語。按債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，第三人並無請求債務人給付之權利，此為債之相對性原則。查：上開太平洋房仲公司所製作之不動產購買要約書上，契約之當事人分別為被上訴人及太平洋房屋仲介公司之事實，有該不動產購買要約書可憑，上訴人既非簽署此一不動產購買要約書之當事人，且兩造之間並未成立系爭不動產之買賣契約，已如前述，是以本件不動產購買要約書，當然無從成為買賣契約之一部，則基於上開債之相對性原則之說明，上訴人自不得援用其非當事人之不動產購買要約書，逕向被上訴人請求賠償。又上訴人再主張上開不動產購買要約書第8條第2項第1款為第三人利益契約等語，亦為被上訴人所否認。按所謂第三人利益契約，係當事人以契約約定，債務人向第三人為給付，其契約所生債權因而直接歸屬於該第三人之契約，因此第三人利益契約中，第三人所取得者，為契約所成立時債權人之債權。然查本件被上訴人與太平洋房屋仲介公司所簽立之不動產購買要約書，有關第8條第2項第1款所約定：「買方於賣方同意出售後，有反悔不買或其他行為致無法於約定之期日完成簽訂買賣契約時，應對賣方賠償依委託價3%計算之違約金，賣方並有權將該標的物另行售予他人，賣方亦得訴請買方履行契約。」之內容，並非太平洋房屋仲介公司依約定取得之債權，核與第三人利益契約之要件不符，自非第三人利益契約，故上訴人此部分主張，與法不符，亦非可採。
㈧另本件上訴人已在102年3月間將系爭不動產以960萬元價格
出售第三人之事實，業據上訴人 陳明 在卷，並有不動產買賣契約書附於原審卷內可憑，是以有關要約撤回之問題，核無再予論述之必要，併予敘明。
㈨從而，上訴人請求被上訴人給付299,400元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不能准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
㈩本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料
，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年3月5日
民事第二庭審判長法官廖國佑
法官吳芙如法官陳弘仁以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國103年3月5日
書記官林明俊附表：
㈠土地部分：
┌──┬───────────┬─────────┬──────┐│編號│土地坐落│面積(平方公尺)│權利範圍│├──┼───────────┼─────────┼──────┤│１│彰化縣彰化市○○○段西│196│10000分之410│││勢子 小段 101之7地號│││├──┼───────────┼─────────┼──────┤│２│彰化縣彰化市○○○段西│49│全部│││勢子小段101之9地號│││├──┼───────────┼─────────┼──────┤│３│彰化縣彰化市○○○段西│450│10000分之372│││勢子小段101之20地號│││├──┼───────────┼─────────┼──────┤│４│彰化縣彰化市○○○段西│15│10000分之211│││勢子小段101之34地號│││├──┼───────────┼─────────┼──────┤│５│彰化縣彰化市○○○段西│157│10000分之13│││勢子小段101之44地號│││└──┴───────────┴─────────┴──────┘㈡建物部分：
┌─────┬────┬────┬────────┬──────┬────┐│建號│門牌號碼│基地坐落│建物面積│附屬建物面積│權利範圍│├─────┼────┼────┼────────┼──────┼────┤│彰化縣彰化│彰化縣彰│彰化縣彰│第一層39.38平方│陽台16.2平方│全部││市○○○段│化市西勢│化市西勢│公尺、第二層47.1│公尺│││西勢子小段│街331之│子段西勢│3平方公尺、第三││││7972建號│11號│子小段10│層44.88平方公尺││││││1之9地號│、第四層44.88平│││││││方公尺、第五層28│││││││17平方公尺，合計│││││││204.44平方公尺。│││└─────┴────┴────┴────────┴──────┴────┘