裁判字號：臺灣桃園地方法院103年訴字第1053號民事判決
裁判日期：民國103年10月27日
裁判案由：履行契約
臺灣桃園地方法院民事判決103年度訴字第1053號原告 宋承晧 （原名： 葉博鈞 ）訴訟代理人 姜至軒 律師被告祭祀公業 鍾菊八 法定代理人 鍾福吉 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告給付新臺幣肆佰伍拾萬元同時，將其所有如附表所示之土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實與理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者或請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2、3、7款分別定有明文。次按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項亦定有明文。查原告起訴時聲明原為：被告應將其所有如起訴狀附表所示之土地所有權移轉登記予原告（見本院卷第
1頁）。嗣原告於103年10月23日當庭表示變更上開聲明為：被告應於原告給付新臺幣（下同）450萬元同時，將其所有如附表所示之土地所有權移轉登記予原告（見本院卷第88頁）。核其聲明之變更，均係基於原起訴之買賣契約債權所為之請求，其請求之基礎事實同一，或屬減縮應受判決事項之聲明，或屬不甚礙被告之防禦及訴訟之終結。且被告亦當庭於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，依法自視為同意變更或追加。依前揭規定，應予准許，核先敘明。
二、原告主張：
(一)原告前於民國102年3月18日向被告購買坐落於桃園縣中壢市○街段○○○○號土地（下稱系爭土地），並簽立不動產買賣契約書為憑（下稱系爭契約），約定買賣價金為900萬元，共分二期給付，其中簽約款450萬元已於當日由原告開立發票日為102年3月18日、票面金額分別為150萬元、300萬元之國泰世華銀行支票二紙支付，並經兌領，其餘450萬元則預定於完稅時交付。嗣原告於102年5月29日備妥第二期款項450萬元，要求被告履約配合辦理移轉登記，然被告卻多方推託置之不理。為此，原告爰依系爭契約第3條第1項、第5條第1項及民法第348條第1項規定訴請被告應履行契約。
(二)聲明：被告應於原告給付450萬元同時，將其所有如附表所示之土地所有權移轉登記予原告。
三、被告則以：鍾福吉係被告之法定代理人，前因房屋後方之廚房有部分違建，為委託胞兄 鍾福輝 調閱相關文件資料，以知悉違建部分之面積，遂簽立授權書交付鍾福輝，然並未授權鍾福輝與原告簽立系爭契約，亦不清楚為何鍾福輝會與原告簽立系爭契約，以及收受一半之價金。關於原證4授權書上之簽名及印章雖係鍾福吉親簽及用印，然因鍾福吉並未授權鍾福輝與原告簽訂系爭契約，該系爭契約係鍾福輝無權代理被告與原告所簽訂，被告自無庸負契約之出賣人責任，爰聲明原告之訴駁回。
四、本件原告主張兩造間就系爭土地成立系爭契約，其已依約交付簽約款450萬元，並已備妥餘款450萬元，迭經催請被告依約配合辦理移轉登記，被告均置之不理等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠鍾福輝是否有權代理被告與原告簽訂系爭契約？㈡原告請求被告移轉系爭土地，有無理由？茲分述如下：
(一)鍾福輝是否有權代理被告與原告簽訂系爭契約？
１、原告主張兩造間就系爭土地成立系爭契約，並提出不動產買賣契約書、同意暨授權書、授權書、系爭土地所有權狀、被告派下員之戶籍謄本及印鑑證明等件為證（見本院卷第6至16頁、第36至65頁），被告之法定代理人鍾福吉就原證3之同意暨授權書上所載人等為被告之派下員全體及原證4之授權書上鍾福吉簽名及印章係其親簽及用印乙節雖不爭執，惟辯稱伊並不清楚細節，且僅係授權訴外人鍾福輝調閱土地資料云云。
２、然細繹原證4授權書之授權事項欄已載明「有關上列標示房地之全權出售、簽約、收款、用印、交付證件及辦理產權移轉登記等有關事項及申請印鑑證明及其他處分等一切事務之委任代理」（見本院卷第15頁），而被告之法定代理人鍾福吉自桃園縣中壢市公所於99年12月10日中市民字第0000000000號函備查其擔任被告新任管理人起（見本院卷第18頁），迄至其於102年3月18日親簽用印於原證4授權書止，已擔任被告管理人逾2年，再參以鍾福吉自承識字及教育程度為國民中學畢業（見本院卷第78頁）及其獲選擔任被告管理人之時日非短以觀，鍾福吉理應有相當智識程度，且熟悉祭祀公業相關運作事務，自無不識上開授權書所載明授權事項關係被告產業及權益關係重大之可言，故其辯稱：伊不清楚授權書細節及僅係授權鍾福輝調閱土地資料云云，均無可採。故本件被告之法定代理人係授權鍾福輝代理出售系爭土地之買賣事宜，因之鍾福輝有權代理被告與原告簽訂系爭土地之買賣契約甚明。
３、準此，被告法定代理人鍾福吉既合法授權鍾福輝代理辦理系爭土地之全權出售、簽約、收款、用印、交付證件及辦理產權移轉登記等有關事項及申請印鑑證明及其他處分等一切事務而出具授權書，且其餘全體派下員亦簽具原證3之同意暨授權書，復提出被告全體派下員之戶籍謄本及印鑑證明等件為佐，自堪認鍾福輝確實合法受被告委任處分系爭土地，因鍾福輝有權代理被告，則被告與原告所簽立之系爭契約即應屬有效成立。
(二)原告請求被告移轉系爭土地，有無理由？被告辯稱：伊僅授權鍾福輝調閱土地資料，鍾福輝無權代理被告與原告簽訂系爭契約，其亦不負表見代理之責云云。然因被告未能舉證證明被告對鍾福輝就系爭土地之買賣簽立有代理權之限制，被告所辯自難採信。按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103條定有明文。次按，代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限，民法第107條亦有明文。又代理權限制之有無，應由本人負舉證責任。且若本人未能舉證證明第三人知悉其與代理人間代理權之限制，或未能舉證證明第三人因過失而不知該事實，自不得以其對代理權之限制對抗善意之第三人。綜上可知，鍾福輝有權代理被告與原告間簽訂系爭契約之法律行為有效，直接對被告發生效力。再按買賣契約出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，買受人則負有給付價金之義務，是原告雖得請求被告辦理系爭土地所有權移轉登記，但亦有給付買賣價金之義務。系爭契約既屬有效成立，則依系爭契約第3條第2項約定，原告負有交付約定價金之義務，被告則負有交付系爭土地並使原告取得所有權之義務。原告已於102年3月18日簽約同時開立受款人為鍾福輝、面額各150萬元及300萬元之國泰世華銀行支票2紙，共計450萬元以代簽約款之交付，而本件原告自承尚有450萬元之價金尚未交付，且被告自系爭契約締約日起迄今，尚未將系爭土地所有權移轉登記予原告，是原告依系爭契約之約定，於給付剩餘價金450萬元後，請求被告履行移轉系爭土地所有權之義務，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年10月27日
民事第二庭法官陳雅瑩上為正本係照原本作成如對本判決不服應於送達後20日內向本院提出上訴狀並繳納上訴費用。
中華民國103年10月27日
書記官吳仁心附表：
┌──────────┬──┬────┬────┐│地號│地目│面積│權利範圍│├──────────┼──┼────┼────┤│中壢市○街段○○○○號│建│123平方│全部││││公尺││└──────────┴──┴────┴────┘