裁判字號：臺灣臺中地方法院100年重訴字第420號民事判決
裁判日期：民國101年12月14日
裁判案由：侵權行為等
臺灣臺中地方法院民事判決100年度重訴字第420號原告 賴明坤
賴 黃秋花 共同訴訟代理人 施瑞章 律師被告 何文佑 訴訟代理人 蕭顯榮 律師上列當事人間，請求損害賠償事件，本院判決如下：
主文被告應於原告將坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○號、2233地號及2246地號參筆土地，移轉登記並返還予被告時，給付原告賴明坤、 賴黃秋 花各新台幣玖佰肆拾伍萬元，及自原告將上開土地所有權移轉登記並返還被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣玖佰參拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹仟捌佰玖拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第255條第1項第3款及同法第262條第1、2項分別定有明文。經查，本件原告起訴時，以先位聲明請求「被告 何秋德 、何文佑應連帶給付原告賴明坤、 賴黃秋花 新臺幣960萬元，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」，及以備位聲明請求「被告何文佑應給付原告賴明坤、賴黃秋花各新臺幣960萬元，暨自99年9月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息」。嗣於101年5月17日本院審理中，以言詞撤回先位之訴及其所主張之侵權行為損害賠償請求權，並減縮其訴之聲明為「被告何文佑應給付原告賴明坤、賴黃秋花各新臺幣945萬元，暨自99年9月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息」；再於101年9月20日言詞辯論期日，以言詞減縮其請求之遲延利息自100年6月2日起算。本院審酌原告歷次所為訴之變更，核均屬減縮其應受判決事項之聲明，依首揭法條規定，即無不合，應予准許。至其等所為訴之一部撤回，業經被告同意，自生訴之一部撤回效力，均合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告方面：
（一）訴外人何秋德為被告何文佑之父親，因何秋德出資購買南投縣○○鎮○○段○○○○○號土地（233平方公尺）、2233地號土地（1370平方公尺）、2246地號土地（1525平方公尺）等3筆土地（下稱「系爭土地」），均屬特定農業區農業用地，均登記於被告名下。99年8月21日由何秋德擔任被告之代理人，與原告賴明坤、賴黃秋花簽訂系爭土地買賣契約，買賣價金為1,920萬元，原告業已付清價金，系爭土地所有權並於99年9月6日移轉登記至原告 賴秋德 指定之登記名義人 朱琴鈴 及原告賴黃秋花名下共有，應有部分各為二分之一。嗣因原告於100年3月12日擬委託訴外人永鴻房屋有限公司出售系爭土地，該公司於同年4月間告知原告系爭土地坐落於貓羅溪堤防預定線（用地範圍）內，原告旋向經濟部水利署第三河川局（下稱第三河川局）函詢，該局以100年5月12日水三產字第0000000000
0號函覆稱系爭土地2232及2233號地號土地全部，及系爭2246地號土地部分，確係坐落貓羅溪堤防預定線（用地範圍）內。
（二）查系爭土地為特定農業區，依農業發展條例第3條第10款、第11款之規定，農牧用地得以農作、畜牧、興建農舍及倉庫等多種用途，經濟上利用價值甚高，惟經第三河川局劃入貓羅溪堤防預定線（用地範圍）後，依水利法第82條及河川管理辦法第37條之規定，系爭土地屬農牧用地，但經劃入堤防預定用地之部分雖尚未徵收，然僅得用以種植高度低於50公分且未設置棚架之草本、蔓藤植物，顯已大幅減少經濟上價值，根本無法為契約預定效用之使用；更隨時面臨政府徵收而喪失所有權，其交易價值亦因之大幅貶低。被告明知系爭土地存有如此重大之瑕疵，竟故意隱匿該項交易上重大訊息而不告知原告，致原告就系爭土地使用收益權之行使嚴重受限，觀諸民法第354條第1項及最高法院49年台上字第376號判例、73台上字第1173號判例意旨，系爭土地在客觀上即屬不具備通常之效用及價值減損之瑕疵，被告自應負物之瑕疵擔保責任。
（三）因系爭土地坐落於貓羅溪堤防預定線內，攸關公共利益，為被告無法排除之瑕疵，倘仍令原告僅得請求減少價金，原告根本無法利用此一形同無利用價值之廢地，故原告在客觀上無顯失公平之情形下，於100年5月31日寄發臺中民權路郵局第1334號存證信函予被告，通知解除系爭土地買賣契約，該存證信函業於同年6月1日送達被告，系爭土地買賣契約即發生合法解除之效力。依民法第259條第
1款、第2款解除契約後回復原狀及民法第203條之規定，被告應就所受領之土地買賣價金1,920萬元，扣除其因土地通行權出售他人而退還之30萬元後，返還原告2人各
945萬元，並給付自上開存證信函送達被告翌日即100年
6月2日起至清償日止按年息5％計算之利息。
（四）鈞院於101年9月25日以中院彥民經100重訴420字第102996號函詢第三河川局有關系爭土地有無預定徵收時程及徵收價額之計算，該局函覆為預定於103年籌措經費辦理用地取得，並以徵收當期南投縣政府評定之市價計算。又第三河川局101年5月29日水三規字第00000000000號函明示系爭土地列入堤防預定線之比例分別為100％、100％、64％，徵收後之土地面積僅占原買賣標的物面積之17.64％（233㎡＋1370㎡＋1525㎡=3128㎡；所餘面積55
2㎡÷3128㎡＝17.64％），益徵系爭堤防用地如於103年被徵收，未徵收之土地面積已剩餘不多（1525㎡-973㎡=552㎡），不利大面積之種植，原告購買土地時係以「特定農業區農牧用地」之認知，即以水稻耕種之動機而買受，根本不知系爭土地會有如此效能大減之瑕疵，物之瑕疵擔保責任並不以出賣人有故意過失為必要，依民法373條規定，被告本應擔保系爭土地於移轉予原告時並無減少其價值及效能狀態。
（五）被告所為除斥期間之抗辯，係引修正前民法第365條之規定，但修正後條文規定買受人得知有瑕疵後6個月內不行使才生除斥期間經過之問題。本件原告買受取得系爭土地時，對於上開物之瑕疵並不知情，此非原告依通常程序即能發現之瑕疵，係於100年4月底經仲介公司告知才知悉此等瑕疵並去函第三水利局求證，於第三水利局函覆後，立即於100年5月19日以存證信函通知被告物有瑕疵，再於同年月31日以存證信函解除系爭買賣契約，原告自已符合民法第365條所規定於6個月除斥期間之通知義務。
（六）至被告為同時履行抗辯之部分，原告同意，因原告將系爭土地應有部分二分之一登記予朱琴鈴，當然可使朱琴鈴將土地返還被告，原告若無法使朱琴鈴返還登記其應有部分所有權予被告，只生原告債務不履行或不當得利之問題，而非判決無法執行，此與被告另抗辯之既判力不及於朱琴鈴云云無涉。
（七）並聲明：⒈被告應給付原告賴明坤、賴黃秋花各945萬元，暨自100年6月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉如受利益之判決，請准供擔保宣告假執行。
二、被告方面：
（一）系爭土地使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，有土地登記簿可證。原告經多次至現場勘查後，透過介紹人向被告要約，被告依公示原則及公信原則與原告訂立系爭買賣契約，被告不知系爭土地有貓羅溪堤防預定線存在之情事。兩造締結契約時約定「買方需按現狀之使用」、「地上稻作（本期稻作）由現作人收成之」之條款，並無其他種植稻作、瓜果得搭設棚架之特約，原告主張不得搭設棚架，致無法依其購買系爭土地之預定目的云云，顯無理由。至民法第354條第2項規定係以出賣人特別另為保證其所擔保之品質時，始負保證品質責任，被告並無保證原告得於系爭土地上搭設棚架。其指被告應負上開保證品質，顯屬無據。又堤防預定線中所謂「預定」並非「確定」，前者係預先訂定，後者係確定決定。預定將來是否能確定，並非預定者所能確定。國家因水利事業之需要得依土地法之規定徵收私有土地（土地法第208條第4款），如因興辦公用事業，得為保留徵收，在未需用以前應預為呈報核定公布其徵收之範圍，並禁止妨礙徵收之使用（土地法第213條第1項第2款、第2項）。惟第三河川局未依土地法前揭規定之流程辦理保留徵收，並禁止妨礙徵收之使用，顯見該局就系爭土地全未辦理徵收之合法程序。苟將來確定辦理徵收，亦應依民法第373條之規定其危險應由原告負擔。
（二）原告交付尾款之日期為99年9月24日，賣方應於買方給付尾款之同時點交與買方，本件買賣契約第3條尾款暨應同時履行之條件欄及第9條有此約定，顯見系爭買賣土地之交付日期為99年9月24日。然原告逾8個月之100年5月19日始以存證信函通知被告謂系爭土地坐落貓羅溪堤防預定線內云云，顯已違反民法第356條第1項末段「如發現有應由出賣人負擔保證責任之瑕疵時，應即時通知出賣人」之義務，否則依同條第2項規定「視為承認其所受領之物」。依民法第364條第1項規定，其解除契約權已逾6個月不行使而消滅，其所為解除契約不生效。
（三）系爭契約為雙務契約，被告依民法第264條第1項為同時履行之抗辯。原告指定系爭土地應有部分二分之一移轉登記予訴外人朱琴鈴，該部分因判決既判力不及於當事人以外之第三人，故無法依民法第259條第1項回復原狀，此屬可歸責於原告之事由，致給付不能，原告既已不能回復原狀，其請求即無理由。
（四）並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
叁、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
（一）被告於99年8月21日，以何秋德為代理人，與原告訂立系爭3筆不動產買賣契約。
（二）本件買賣當時之買賣標的物為系爭土地，均屬特定農業區農業用地。
（三）本件買賣價金總計1,890萬元，原告已全部給付，系爭土地並於99年3月6日辦理移轉登記至原告賴黃秋花及原告賴明坤指定之朱琴鈴名下，由賴黃秋花與朱琴鈴共有系爭土地，應有部分各為二分之一，系爭土地並於99年9月24日點交完畢。
（四）據第三河川局先後函覆內容，可知臺灣省政府71年9月15日七一府建水字第154228號公告，已公告系爭3筆土地為貓羅溪水道治理計畫用地，依法限制使用。嗣經濟部於97年1月7日以經授水字第00000000000號公告為中央管河川烏溪水系支流貓羅溪堤防預定線（用地範圍），並依法限制使用。經查○○段0000地號土地全部（面積233平方公尺）、2233地號土地全部（面積1370平方公尺），及2246地號土地之一部分均經劃入堤防預定線內，劃入比例分別為100％、100％、64％，第三河川局並函請草屯地政事務所就2246地號土地於100年7月6日逕為分割增加2246-2地號土地（面積973平方公尺），作為預定徵收用地。上述經劃入堤防用地之部分，則預計於103年由第三河川局籌措經費辦理用地取得，徵收之價格將以徵收當期南投縣政府評定之市價計算。
（五）原告係因土地共有人朱琴鈴於100年5月3日向第三河川局查詢，經該局於100年5月12日函覆後，因此得知系爭土地有上述部分業經劃入貓羅溪水道堤防預定線內之情。
（六）原告購買之系爭3筆土地僅餘逕為分割後之2246-1地號土地（面積552平方公尺）未列入上述堤防預定線內。
（七）原告解除系爭買賣契約之通知係於101年6月1日送達被告。
二、本件之爭點：
（一）系爭土地劃入水道治理計畫用地範圍內，使用是否受有限制，如受有限制，是否即為物之瑕疵？
（二）原告於簽約當時，是否知悉？或有重大過失而不知悉？
（三）原告主張系爭土地遭限制使用，且預定於103年徵收，嚴重不符買受人預定目的，且為無法治癒之重大瑕疵原告於
100年5月19日通知被告表示買賣標的物有瑕疵，之後在於100年6月1日將解除契約的意思表示送達被告，請求被告返還全部價金，有無理由？
（四）被告抗辯原告受領系爭土地逾6個月，方解除買賣契約，依民法第365條規定因除斥期間經過而消滅，請求解除契約為無理由等語，是否可採？
（五）被告就系爭買賣契約縱經合法解除，惟因買賣雙方須負回復原狀之義務，被告得為同時履行之抗辯，主張原告係將系爭土地應有部分二分之一登記在訴外人朱琴鈴名下，因可歸責於原告之事由，致給付不能，無法回復原狀，不得解除契約等語，有無理由？
肆、本院得心證之理由：
一、系爭土地劃入水道治理計畫用地範圍內，使用受有限制，屬重大物之瑕疵。本院認定理由如下：
（一）本件原告向被告購買之系爭土地，業於71年9月15日經廢省前之臺灣省政府以七一府建水字第154228號公告畫入貓羅溪水道治理計畫用地，依法限制使用。嗣經濟部於97年
1月7日以經授水字第00000000000號公告為中央管河川烏溪水系支流貓羅溪堤防預定線（用地範圍），並依法限制使用。經查，○○段0000地號土地全部（面積233平方公尺）、2233地號土地全部（面積1370平方公尺），及2246地號土地之一部分均經劃入堤防預定線內，劃入比例分別為100％、100％、64％，第三河川局並函請草屯地政事務所就2246地號土地於100年7月6日逕為分割增加2246-2地號土地（面積973平方公尺），作為預定徵收用地。上述經劃入堤防用地之部分，則預計於103年由該局籌措經費辦理用地取得，徵收之價格將以徵收當期南投縣政府評定之市價計算乙節，此有該局100年11月15日水三規字第00000000000號函所附臺灣省政府71年9月15日七一府建水字第154228號公告、97年1月7日經授水字第00000000000號函所附貓羅溪本流堤防預定線（用地範圍）圖、101年3月23日水三管字第00000000000號函、101年
5月29日水三規字第00000000000號函所附貓羅溪治理工程實施計畫○○○鎮○○段）預為分割結果清冊、地籍參考圖及分割前後土地標示表、101年10月3日水三產字第00000000000號函暨土地登記第二類謄本、地籍圖謄本各
1份在卷可稽，且為兩造所不爭執，可堪信為真實。
（二）按所謂「河川區域：指河口區及依下列各目之一之土地區域：一、未訂定河川治理計畫或未依本法第82條劃定公告水道治理計畫線或堤防預定線者，為本法第83條規定尋常洪水位行水區域並經劃定公告之土地。但依河川治理計畫所訂堤防預定線（即水道治理計畫用地範圍線）或水道治理計畫線較寬者，以其較寬線劃定並經公告者。」河川管理辦法第6條第1項第1款定有明文。茲系爭土地既經劃入水道治理計劃範圍內，揆諸上開說明，已可認定屬河川區域之土地。又「河川區域內，禁止下列行為：一、填塞河川水路。二、毀損或變更河防建造物、設備或供防汛、搶險用之土石料及其他物料。三、啟閉、移動或毀壞水閘門或其附屬設施。四、建造工廠或房屋。五、棄置廢土或其他足以妨礙水流之物。六、在指定通路外行駛車輛。七、其他妨礙河川防護之行為。」水利法第78條定有明文。
另「河川區域內之下列行為應經許可：一、施設、改建、修復或拆除建造物。二、排注廢污水或引取用水。三、採取或堆置土石。四、種植植物。五、挖掘、埋填或變更河川區域內原有形態之使用行為。六、圍築魚塭、插、吊蚵或飼養牲畜。七、其他經主管機關公告與河川管理有關之使用行為。」同法第78條之1亦有明定。依據上開說明，土地一旦被劃入水道治理計劃範圍，即成為河川區域之土地，依水利法第78條、第78條之1規定，其使用即受到限制。而河川區域內之土地如為農地時，依河川管理辦法第37條之規定：「於堤外堤腳、防洪牆、護岸或堤防附屬建造物臨水面20公尺以內不得許可種植植物，但草本、蔓藤植物之植栽高度低於50公分且未設置支持之棚架者，不在此限。」此外，依「河川區域種植規定」第4條之規定如下：一、河川區域內種植農作物應符合下表六及表七規定。二、種植縱長及種植橫寬均不得超過50公尺，每一列植之間格需留50公尺以上之空地，但草本、蔓藤植物之植株高度低於50公分且未設置支持之棚架，於空地種植者不在此限。綜上可知，位於河川區域內之農地，其使用亦顯然有別於一般農地，而受有限制甚明。
（三）按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」次按，所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。又「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款、第2款之所許。」（最高法院49年度台上字第376號判例參照）。揆諸上開判例意旨，本件原告向被告購買之土地為農牧用地，有土地登記謄本在卷可參，惟系爭土地於交付前，既經劃入河川區域範圍內，依水利法之規定，包括種植植物、飼養牲畜等原屬農牧用地之正常使用之行為，反而需經許可，其土地原有之通常效用已經減少，經濟上之價值亦減低，自屬物的瑕疵甚明。再原告所以購買系爭農地之目的，係為作種植稻作使用，此經原告主張在卷；而完整長方形農地不論在耕作上或使用上均較具價值，亦可自原告於99年8月21日與被告簽訂土地買賣契約書之內容觀察，如自買賣契約書第8條及第12條第7項之內容，均要求所購買之系爭土地產權清楚，權利絕無任何瑕疵、無申請興建農舍等情形可知。然系爭土地竟被公告限制使用，利用機關預計於103年辦理徵收之面積達2576平方公尺之多，造成原告於系爭土地經徵收後所餘農地面積僅有552平方公尺，可供農牧使用之面積可預見將減少八成以上。是系爭土地被公告限制使用，不論在價值上或效用上，均無法達到當初締約預定之目的，依上開最高法院裁判意旨，實已達嚴重減少系爭農地之價值，甚至滅失其通常或契約所預定效用之程度，且此情形係於雙方締約時即已存在，故被告所出售之系爭土地實有民法第354條第1項所稱之瑕疵，致使契約所預定之目的無法履行，此為重大之瑕疵無疑。
二、按民法第355條出賣人免責之規定，只限於買受人於契約成立時明知或因重大過失而不知物有瑕疵時，始有適用。至於出賣人是否知悉物有瑕疵，則不在此限。故縱然被告亦不知悉系爭土地已被劃入水道治理計畫範圍且即將被徵收，亦不妨礙原告對被告主張物之瑕疵擔保之責任。經查：
（一）原告主張於99年8月21日與被告簽立系爭買賣契約，同年
9月6日移轉登記完畢，當時不知系爭土地大部分劃定為貓羅溪堤防預定線（用地範圍）內，此瑕疵事實並非買受人依通常程序即能發現之瑕疵，因原告於100年4月底委託仲介公司銷售系爭土地，經仲介公司告知才知悉此等瑕疵，其後經朱琴鈴函詢第三水利局，經第三水利局以100年5月12日水三產字第00000000000號函覆上情後，原告隨即於同年月19日發存證信函通知被告買賣標的物有瑕疵，嗣於同年月31日再次發存證信函通知被告解除契約乙節，業經原告主張在卷，並有上開函文及存證信函影本附卷可參。參諸被告抗辯：不知系爭土地有部分業經劃定貓羅溪堤防預定線（用地範圍）內等語，及臺灣臺中地方法院檢察署100年度偵字第26849號何文佑等詐欺案件偵查中，證人即系爭買賣居間人 盧絹 向檢察官結證稱：伊回娘家，買主剛好在那邊坐，說要買地，伊認識在草屯之 王有福 ，就跟王有福講這件事，王有福報了1、2筆土地給伊，去看過2、3次，最後報系爭3筆土地成交，簽約後才鑑界，不知道這3筆地在何時劃入堤防用地等語、證人王有福向檢察官結證稱：盧絹說要買地時伊問何秋德的，大約99年7月，一開始不是何秋德說要賣地，伊不知道這3筆土地何時被河川局劃入貓羅溪堤防用地，這3筆土地離溪很遠，後面還有香菇寮，這地很漂亮，這3筆地要賣時伊也申請地籍圖及謄本給盧絹，還有申請鑑界，代書是賣方請的等語，及證人即鄰地香菇寮所有人 趙世琮 向檢察官結證稱：伊到97年卡梅基颱風來，因香菇寮緊鄰貓羅溪堤防崩塌，報公所修復，公所報給第三河川局，才知道是河川行水區，河川局來評估公所修復計畫後報回局裡，他們才知道行水區不能有建物，而發公文給伊的香菇廠，但伊對於土地有無被劃為堤防預定地都還不知道；河川局到伊香菇寮會勘，說預定103年要施工，可是變數還很多等語明確。
（二）此外，第三河川局固有以100年11月15日水三規字第00000000000號函函覆上開刑事案件承辦檢察官，謂「本局辦理劃定前，已依規定召開地方說明會，函請立法委員及相關單位縣市政府、鄉鎮市公所、鄉鎮市民代表會與會，並請鄉鎮市公所聯絡轄內相關村里辦公室及民眾踴躍參加，並於會後函送會議紀錄」、「前開公告函，於公告事項內容均註明『前開資料本部已另行發交縣市政府並轉交有關鄉、鎮、市公所陳列，利害關係人得逕行前往閱覽』等語在卷，惟該局96年3月22日開會通知單，僅通知於96年4月9日上午9時30分召開「烏溪水系支流貓羅溪（含貓羅溪本流、上游平林溪、支流樟平溪）治理基本計畫（第一次修訂）」地方說明會，受邀與會之出席者係相關之政府機關人員、地方政府人員、彰化及南投之農田水利會、地方自治議事團體、立法委員等對象，及於開會通知單備註欄註明「請彰化縣芬園鄉公所、南投縣草屯鎮公所、南投市公所、中寮鄉公所聯絡通知轄內相關村里辦公室及民眾踴躍參加」乙節，此有第三河川局100年12月21日水三規字第00000000000號函所附開會通知單（稿）影本、地方說明會會議紀錄暨出席人員簽到表、出列席簽到簿影本在卷可稽，查本件被告住所地在臺中市內，非屬上開開會通知單備註所載各公所之轄內，自有可能未曾經通知前往參加與系爭土地有關之「烏溪水系支流貓羅溪（含貓羅溪本流、上游平林溪、支流樟平溪）治理基本計畫（第一次修訂）」地方說明會，佐以證人盧絹、王有福、趙世琮均證述不知附近土地被列入上開堤防用地線內，可徵被告抗辯其不知道系爭土地有部分已遭主管機關公告劃定堤防預定線（用地範圍）內等語，非屬無稽。
（三）查原告係於99年8月21日始購買系爭土地，與前述說明會之召開時間相距達3年，故於96年召開前述說明會當時，原告尚非系爭土地之利害關係人，主管機關為限制使用公告時，自不可能會通知原告。衡情系爭土地所有人即被告對此物之瑕疵既不知情，更遑論居住在臺中市內且斯時尚無購買系爭土地意思之原告要如何得悉此情。加以原告係於購買土地後之100年4月間，經仲介公司人員告知始知系爭土地有部分業經劃定為提防預定地，經系爭土地共有人朱琴鈴向第三河川局函詢，而經該局以100年5月12日
100年5月12日水三產字第00000000000號函覆2232及2233地號土地全部坐落貓羅溪堤防預定線（用地範圍）內，另2246地號土地部分坐落貓羅溪堤防預定線（用地範圍）等語後，始確實知悉上開物存有瑕疵，此亦有上開函文影本附卷可佐。依此，實不能期待原告於99年簽定系爭買賣契約之前，即已得知此一訊息。
（四）實務上當事人在進行不動產交易時，據以查詢、明瞭交易土地現況之依據，多為具有公示性之地政事務所出具土地或建物登記謄本、權利異動索引等公文書記載。惟上開臺灣省於71年間所為限制使用之公告，及經濟部於97年間所為限制使用之公告，年代相隔甚久，是否早經撤下而無從得知，且該公告均僅說明利害關係人得於臺中、彰化、南投縣政府指定期限內查閱，堪認上開公告方式，實非我國一般不動產交易之當事人慣以查詢資料及賴以查悉不動產公示資料之管道，自難強令原告在購買系爭土地前需盡其全面查詢之義務，以查悉有無前開公告限制利用之事存在。依此，原告主張其於簽約當時，不知系爭土地存有上揭物之瑕疵，亦無重大過失不知等語，堪予採信。
三、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。揆諸上開規定，物之出賣人，對於買受人應負擔保其物依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，並未區分該瑕疵係於契約成立前或成立後而異其法律效果，合先敘明。本件被告固另抗辯：系爭土地雖經劃入水道治理計畫用地，但所謂「預定」並非「確定」，第三河川局未依土地法前揭規定之流程辦理保留徵收，並禁止妨礙徵收之使用，顯見該局就系爭土地全未辦理徵收之合法程序，苟將來確定辦理徵收，亦應依民法第373條之規定其危險應由原告負擔云云。惟查，系爭土地於交付前，既經劃入河川區域範圍內，依水利法之規定，包括種植植物、飼養牲畜等原屬農牧用地之正常使用之行為，反而需經許可，原告所能使用之土地農舍，而不具原有之價值、效用，其土地原有之通常效用已經減少，經濟上之價值亦減低，業經本院認定如前。且因系爭土地之部分面積經劃定貓羅溪堤防預定線（用地範圍）內，即依法限制使用，被告仍將該土地出售予原告，並移轉所有權及交付系爭土地予原告，惟因系爭土地預計遭徵收部分達2576平方公尺，面積由3128平方公尺縮減為552平方公尺之故，致系爭土地對於原告而言，已無法滿足原告原先購地之目的，亦喪失原有之價值、效用。參以系爭土地日後倘經徵收，原告屆時實際上可利用之面積較系爭契約訂定時減少八成以上，權衡原告所生之損害與解除契約對被告所生之損害，應認兩造之法律關係當以解除契約，返還全部價金為公平適當。
四、被告復抗辯原告受領系爭土地逾6個月，方解除買賣契約，依民法第365條規定因除斥期間經過而消滅，請求解除契約為無理由云云。惟按，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365條亦著有明文。是以，買受人因物有瑕疵而請求解除契約者，其請求權之6個月或5年存續期間，自買受人通知出賣人有應由出賣人負擔保責任之瑕疵後或物之交付時起算至明。查本件原告賴黃秋花及賴明坤所指定之訴外人朱琴鈴，於99年9月6日取得系爭土地所有權斯時，尚不知系爭土地存有前述重大之瑕疵，直至朱琴鈴向第三河川局函詢後，方經第三河川局函覆告知系爭土地有部分坐落貓羅溪堤防預定線（用地範圍）之情事，嗣原告2人與訴外人朱琴鈴共同以臺中民權路郵局存證信函第1254號，以系爭土地存有上開物之重大瑕疵，請求被告於文到7日內將已收受之價金返還原告，並由原告將土地返還被告，否則原告將依法解除契約，行使權利等意旨，通知被告後，再於同年月31日以同郵局存證信函第1334號，通知被告其等解除系爭買賣契約，請被告依民法第259條第1款、第2款規定，返還系爭買賣價金及利息乙節，業經認定如前述，足徵原告業因物有瑕疵，而於其等知悉物之瑕疵後，依民法第35
6條規定對被告為通知後6個月內之100年5月31日，行使解除權，自無逾解除權存續期間之情事。被告就此所辯，尚無可採。
五、另契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務；由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能償還者，應償還其價額，此經民法第259條規定明確。依此，本件被告應返還買賣價金，原告則應返還系爭土地。查系爭土地買賣價款共1,920萬元，扣除被告因將系爭土地北邊約15坪出售道路通行權予他人，故於系爭買賣契約成立時退還30萬元作為扣款外，原告尚得向被告各自請求返還945萬元（共計1,890萬元）。又因契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務；由他方所受領之給付物，應返還之。故被告以原告應同時履行移轉土地所有權及返還土地之義務，亦屬有據。從而，原告本於解除契約之法律關係，請求被告於原告移轉所有權並返還系爭土地時，給付原告
2人各945萬元及自返還土地翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之部分，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，要屬無據，不應准許。
六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核就原告勝訴部分於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌，認均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，附予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如
主文。中華民國101年12月14日
民事第五庭法官胡芷瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
中華民國101年12月14日
書記官許瓊文