裁判字號：臺灣高雄地方法院100年重訴字第236號民事判決
裁判日期：民國100年11月25日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決100年度重訴字第236號原告 高呈祥 訴訟代理人 李玲玲 律師被告三泰醫院法定代理人 陳巖 訴訟代理人 黃清濱 律師複代理人 林孟毅 律師
陳瑞玲 上當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國100年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼 高雄市 ○○區○○○路○○○○號房屋（即坐落高雄市○○區○○段四小段七九九建號建物）全部騰空後，將房屋返還原告及全體共有人；並自民國一百年一月一日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣參拾伍萬柒仟貳佰陸拾壹元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆佰捌拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹仟肆佰叁拾玖萬陸仟柒佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：被告三泰醫院原為原告與訴外人陳巖2人合夥，合夥關係未定有存續期間，原告於民國98年9月4日以存證信函通知陳巖表示退夥之意並於翌日送達，於陳巖收受前開存證信函後
2個月即於98年11月5日發生退夥之效力，致被告未退夥之合夥人僅餘1人，已不合乎2人以上互約出資經營共同事業之合夥存續要件，其合夥關係自應歸於解散，而應行清算程序，此業經本院以100年度訴字第24號判決認定在案，並經台灣高等法院高雄分院以100年度上字第105號、最高法院以100年度台上字第1791號判決駁回上訴而確定。又合夥非解散完成清算，其合夥關係不能消滅，而原告與陳巖並未選任清算人，原應由其等共同擔任清算人，惟原告為本件訴訟之利害關係人，具有對立關係，故應列陳巖為被告之法定代理人，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠被告三泰醫院原為合夥方式經營之事業（即伊與訴外人陳巖
2人合夥），嗣因伊退夥致合夥關係應歸於解散，並經法院判決陳巖應協同伊辦理被告之清算，惟尚未完成清算程序，是合夥關係尚未消滅，先予敘明。緣門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○號房屋（即坐落高雄市○○區○○段四小段79
9建號建物，下稱系爭房屋）及坐落之土地（即同段317、
344、345、346、347-1、351地號土地，下合稱系爭房地），均為伊及陳巖分別共有，應有部分各1/2，被告成立之初，為節省成本，伊與陳巖均同意無償提供系爭房地供被告使用；隨被告收入日豐，自民國90年1月1日起，被告乃向伊及陳巖承租系爭房地，每年一約，最新1份合約係96年間簽訂，約定租金為每月新台幣（下同）1,500,000元，每月8日前繳納，並由被告負責代為扣繳10%之租賃所得稅，租金由伊與陳巖均分，並各自申報租賃所得稅。又上開書面合約租期至96年12月31日屆滿後，雙方未再簽訂書面租約，被告仍給付97年1月份之租金，惟自97年2月起即未再繳納租金，但仍持續使用系爭房屋至今，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約（下稱系爭租約）。嗣被告於97年
2月5日以承租人身分終止系爭租約，是系爭租約自斯時起即已消滅，被告即無占用系爭房屋之合法權源，惟被告迄今仍占用系爭房屋，伊自得請求被告將系爭房屋騰空後返還伊及全體共有人。
㈡再系爭租約已於97年2月5日消滅，被告無權占用系爭房地
，而受有相當租金之不當利益，致伊受損害，伊自得依不當得利之法律關係，請求被告給付；且伊並未同意無償提供系爭房地之應有部分供被告使用，被告自應負侵權行為之損害賠償責任。伊已向法院起訴請求被告給付99年12月31日前之相當租金利益，經鈞院以98年度雄簡字第2720號判決被告應按月給付伊357,261元之相當租金利益，並經鈞院以99年度簡上字第357號判決、最高法院以100年度台簡抗字第13號裁定駁回上訴確定。惟被告迄今仍無權占用系爭房地，伊自得請求被告給付自100年1月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月以357,261元計算之相當租金利益。
㈢爰依民法第767條、第179條、第184條第1項之規定，提
起本訴。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空後，返還原告及全體共有人。㈡被告應自100年1月1日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告357,261元。㈢願供擔保請准宣告准予假執行。
二、被告則以：㈠原告與訴外人陳巖於82年5月1日簽訂之第1份合夥協定書
中，約定：「兩人提供同等份生財器具，包括房地產及設備等，同等份勞力服務」等語，與原告及陳巖、訴外人 楊昌盛 於85年12月31日簽訂之第2份合夥協定書內容互核後，足證系爭房屋及坐落土地均屬原告及陳巖公同共有之合夥財產。再按「申請土地登記應附文件法令補充規定」第9點90年11月15日修正前，規定非法人團體之商號及工廠不得為登記權利主體，而原告與陳巖合夥經營之事業為醫院，醫療法於93年4月28日修正前並無醫療社團法人之規範，是伊當時屬非法人團體，不得為土地登記之主體，故將系爭房地借名登記為原告與陳巖分別共有，實屬合夥財產，伊使用之，自無何不當得利或侵權行為可言。再系爭房地既屬原告與陳巖公同共有之合夥財產，原告行使回復公同共有物之請求權，應得全體公同共有人之同意，並就共有人全體之利益為之，原告以自己名義提起本件訴訟，顯屬當事人不適格。
㈡再系爭房地屬合夥財產，而原告於98年11月5日聲明退夥，
致合夥解散，存在之合夥財產應結算損益，返還各合夥人之出資及分配利益，是原告得按出資比例1/2，請求分配利益，原告提起本件訴訟，顯有權利濫用之虞。退步言，縱鈞院認系爭房地為原告與陳巖分別共有，原告亦得就共有人之全體利益為之，原告以自己名義行使權利，亦屬當事人不適格。末按鈞院99年度簡上字第357號判決有多處民事訴訟法第
469條第6款判決不備理由或理由矛盾之違誤，是以前開判決應不具爭點效，伊及鈞院仍得就經判斷之法律關係為相反之主張或判斷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房地之登記名義人為原告及訴外人陳巖，應有部分各1/
2，業據原告提出系爭房地之土地暨建物登記謄本為證。㈡兩造同意援引本院99年度簡上字第357號判決所協議之不爭執事項如下：
⒈原告與陳巖於82年5月1日簽訂合夥契約書（下稱第1份合
夥契約），內容為：「陳巖、高呈祥等兩人在高雄市○○區○○○路○○○○號，共同經營三泰醫院。兩人提供同等份生財器具，包括房地產及設備等，同等份勞力服務。年終執行業務所得，扣除全部開銷後，其淨盈餘由兩人均分。並各自負責繳納稅款。」未記載合夥存續期限。
⒉訴外人楊昌盛嗣於85年12月間加入合夥，曾與原告及陳巖於
同年月31日重行簽訂合夥協定書（下稱第2份合夥契約），內容為：「高呈祥、陳巖、楊昌盛等三人在高雄市○○區○○○路○○○○號，三泰醫院，自民國八十六年一月一日起至八十六年十二月三十一日止，共同經營三泰醫院，一切生財器具（包括房地產及設備等）由高呈祥及陳巖兩人無償提供使用。楊昌盛則提供加倍之勞力服務，使其產生相當之代價。年終執行業務所得，扣除全部開銷後其淨盈餘由參人均分。並各自負責繳納稅款。」⒊原告與陳巖、楊昌盛復於89年12月31日，重行簽訂合夥協定
書（下稱第3份合夥契約），合夥經營被告醫院，約定自90年1月1日起至90年12月31日止，集合3位醫師為合夥人，合夥期間內，所需建築（應為建築物之誤繕，下同）及土地由被告醫院負責承租並負責租金，現有設備則由原告及陳巖
2人共同無償提供使用，楊昌盛則盡其所能提供勞力，並未記載租金金額。
⒋原告與陳巖、楊昌盛再先後於90年12月1日、92年12月1日
，重行簽訂合夥協定書（下依序稱第4、5份合夥契約），合夥經營被告醫院，合夥期限依序：90年12月1日起至94年11月30日止、92年12月1日起至93年11月30日止，均約定︰
集合3位醫師為合夥人，合夥期間內，所需建物及土地由被告醫院負責承租並負責租金，現有設備則由原告及陳巖2人共同無償提供使用，楊昌盛則盡其所能提供勞力，租金金額依序為每月600,000元、1,500,000元。
⒌楊昌盛於94年底退夥，原告與陳巖於95年1月1日重行簽訂
合夥協定書（下稱第6份合夥契約），約定自95年1月1日至95年12月31日止，2人合夥經營被告醫院，並未載明對於系爭房地之使用方式。96年後，二人並未另行訂立書面之合夥契約。
⒍原告與陳巖、被告於95年12月31日簽訂房屋租賃契約書，約
定由被告承租系爭房地，租賃期間為96年1月1日起至96年12月31日止，每月租金1,500,000元，並應於每月8日以前繳納。租期屆滿後，雙方並未另行簽定書面租約。
⒎被告已繳納97年1月份租金1,500,000元，惟自97年2月起，即未再繳納租金，並仍持續使用系爭房地迄今。
⒏被告於97年2月5日通知原告及陳巖終止系爭租約。
四、本件爭點為：㈠系爭房地是否為合夥財產？㈡原告得否請求被告遷讓房屋予原告及共有人陳巖？㈢原告得請求之相當租金利益數額為若干？茲析述如次︰
五、系爭房地是否為合夥財產？㈠按合夥者，謂2人以上互約出資以經營共同事業之契約；前
項出資，得為金錢或其他財產權，或以勞務、信用或其他利益代之；各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之之公同共有，民法第667條第1項、第2項、第668條分別定有明文；換言之，一旦成為合夥財產，則其所有權將歸屬於合夥人全體公同共有，而是否為合夥財產，則必須視合夥人提出時是否作為出資之用。從而，原告及陳巖簽訂第1份合夥契約書時，2人所提供系爭房地予被告醫院使用之行為是否為合夥事業之出資，即有先予認定之必要。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。
㈡查第1份合夥契約約定，已如前述，僅提及原告與陳巖提供
同等份生財器具包括房地產、設備及同等份勞力服務，並未言明所謂「提供」是否係指合夥事業之出資，則系爭房地究係原告與陳巖無償借予被告使用，抑或由原告與陳巖互約經營共同事業之出資，不無疑義。再觀諸第2份合夥契約內容，互核第1份合夥契約之約定，除因訴外人楊昌盛入夥而有
3人共同經營上訴人醫院之若干變動外，有關一切生財器具（包括房地產及設備等）部分，仍由原告與陳巖2人無償提供使用，用字遣詞幾乎相同，惟增列「楊昌盛則提供加倍之勞力服務，使其產生相當之代價」，悉如前述，對於系爭房地所有權是否移轉予合夥事業即被告，亦無明定，實難認原告、陳巖及楊昌盛所為第2份合夥契約之成立，即因楊昌盛之入夥，且提供加倍之勞力服務，而遽認系爭房地之無償提供屬原告與陳巖對於互約經營共同事業之出資，充其量僅約定：楊昌盛入夥時因原告與陳巖已無償提供系爭房地予被告使用，故楊昌盛須提供相當之代價即加倍之勞力服務。質言之，原告、陳巖應無將系爭房地分別共有狀態，移轉變更為被告之合夥人公同共有之情形。再自第3、4、5份合夥契約內容相互以觀，原告與陳巖已非無償提供系爭房地，甚至約定須由被告承租並繳交租金，且被告亦依約繳交租金乙節，為兩造所不爭執，益徵原告、陳巖並無將分別共有之系爭房地互約以經營共同事業出資之真意甚明。復以，觀諸楊昌盛於94年底退夥時，原告與陳巖間所訂第6份合夥契約之內容，雖未載明對於系爭房地使用方式，亦無任何合夥財產一部分析或合夥結算之約定，惟被告仍續向原告、陳巖承租系爭房地，甚於95年12月31日再簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間為96年1月1日起至96年12月31日止等情，亦為兩造所不爭執，顯見原告與陳巖自始至終並無以系爭房地之提供，作為互約以經營共同事業出資之意，不因楊昌盛入夥或退夥而有不同，是系爭房地非屬被告之合夥財產，至為明灼。㈢被告雖抗辯因其於醫療法93年4月28日修正前，無從登記為
社團法人，屬非法人團體，故不得為土地登記之主體，始將系爭房地借名登記於原告及陳巖名下等語，惟其就系爭房地係借名登記一節，並未能提出任何證據以實其說，是被告此部分抗辯洵難採認。綜上，系爭房地非屬合夥財產，而為原告與陳巖所分別共有，堪以認定。再系爭房地既非屬合夥財產，原告與陳巖關於被告合夥財產之結算，與系爭房地即無關連，原告提起本件訴訟，自無何權利濫用之情事。
六、原告得否請求被告遷讓房屋予原告及共有人陳巖？㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文，換言之，只須出租人於租期屆滿後，消極的任由承租人為租賃物之使用收益，而不即進而積極的表示反對續租，即發生視為不定期限繼續契約之效果。本件被告於96年底租期屆滿後仍繼續使用系爭房地，且支付97年1月份租金1,500,000元，為兩造所不爭執，是系爭租約變更為不定期租賃契約，堪以認定。再被告於97年2月5日已向原告及陳巖為終止系爭租約之意思表示，此亦為兩造所不爭執，則被告自斯時起已無占用系爭房地之合法權源，被告迄今仍占用系爭房地，即屬無權占用。
㈡按占有人如無正當權源而占有所有物，所有人依民法第767
條前段規定，自得對於無權占有或侵奪其所有物者，請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文。所謂利益，係指客觀之法律上利益而言，倘共有人中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全體利益請求，無須表明全體共有人之姓名，至於其他共有人主觀上有無行使回復共有物請求權之意思及實際上是否受有利益，均非所問，最高法院84年台上字第339號判例意旨可資參照。系爭房地為原告及陳巖所分別共有，而被告無占用系爭房地之合法權源，則原告基於所有物返還請求權，請求被告將系爭房屋騰空後，將系爭房屋返還原告及全體共有人，屬為共有人全體利益為請求，自屬有據，應予准許。
七、原告得請求之相當租金利益數額為若干？㈠按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益（參照最高法院61年臺上字第1695號判例要旨），原則上應以相當於該土地之租金額為限。本件被告自97年2月
6日後仍無權占用系爭房地，可獲有相當租金之利益，並致原告受損，而此債權乃屬可分，則原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還其所受利益之1/2，自屬有據。再原告請求被告返還自97年2月6日起至99年12月31日止部分之相當租金利益，亦據本院以98年度雄簡字第2720號（下稱前案）判決被告應按月給付原告357,261元，並經本院99年度簡上字第357號判決、最高法院100年度台簡抗字第13號裁定駁回上訴而確定。
㈡原告曾於本院前案審理中，聲請囑託以鑑價方式認定系爭房
地租金之數額，經送請高雄市不動產估價師公會鑑定系爭房地合理、正常租金價值，其採用比較法、積算法等二種租金估價方法進行評估後，最後決定之每月租金金額為714,522元，業據本院依職權調取前案卷宗暨所附之不動產估價報告書（外放）查閱屬實。又比較法乃係以新訂租約之租賃實例為比較標的，以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法，所求得知價格為租金比較價格。積算法則以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。而比較標的之資料係由內政部地政司，或網站上公開資訊求得，本件定租金收益率為3.3，當時已考慮建物作為醫院用途之特殊性，而鑑定報告第40頁之比較標的一之建物，縱其實際成交價格較公開資訊為高，此為當地之乖離值，鑑定時亦不會採取，而仍以適合當地行情之價格計算，故調整幅度亦不大，又系爭房地之最有效使用情況係以現況為主，租金比較已有就區域因素和個別因素作調整，調整之百分比係依據估價師經驗值及邏輯推演方式做調整，系爭建物第七層雖只有機房和水塔，但此與其他樓層相通且連結，為建物之必要設施，並無特別向下調整該層使用效益百分比之必要，而積算法係先求取建物價格，再乘以必要之報酬率，報酬率部分會考慮建物用途、屋齡等個別因素作調整，本次估價標的並不包含建物內各項設備，土地係以素地價格為比較標的，建物是以原始建造成本作為比較標的，縱建物之營造費用原係被告所支出，亦不納入考量等情，並經證人即鑑定人 葉純榮 於前案審理中具結證述明確（見前案卷宗99年7月2日言詞辯論筆錄），而證人葉純榮為逢甲大學土地管理研究所碩士畢業，並為國家考試及格之不動產估價師，且有如鑑定報告所附具之資格、鑑價經驗可參，有充分之鑑定資歷，且其鑑定評估依據亦有其相關法令及客觀評估依據附於鑑定報告可佐，而比較法係反映市場租金行情，積算法係以取得成本計算租金收益，鑑定報告採用此二種方法，並以行政院主計處消費者物價指數（房租）年增率進行調整後，計算所得之最終決定價格，自屬合理可採。又前揭不動產估價報告書係鑑定99年2月間之租金價格，距今僅約一年餘，是本院認仍得採為相當租金利益之計算標準。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告自100年1月
1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付357,261元之相當租金利益【計算式為：714522÷2＝357,261】，為有理由，應予准許。
八、綜上所述，系爭房地非屬被告之合夥財產，而為原告與訴外人陳巖分別共有，而被告於97年2月5日終止系爭租約後，即無占用系爭房地之合法權源，從而，原告依民法第767條、第179條之規定，請求被告將系爭房屋騰空後，將房屋返還原告及全體共有人，並應自100年1月1日起至返還房屋之日止，按月給付357,261元，為有理由，應予准許。
九、兩造 陳明 願供擔保為假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
十、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年11月25日
民事第四庭法官盧怡秀上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年11月25日
書記官林雅婷