裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第1975號民事判決
裁判日期：民國100年10月28日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第1975號原告 高振勛 訴訟代理人 陳建勳 律師
張弘明 律師受告知人 王頌 欐被告 張雅琴 訴訟代理人 許朝昇 律師複代理人 黃琬婷 上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國100年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第24條定有明文。查本件依兩造所簽立之不動產買賣契約書第11條第8項約定，兩造合意以買賣標的所在地之法院為第一審管轄法院，而本件買賣標的座落於台北市○○區○○段3小段23、58地號，故本院就本件訴訟自有管轄權。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠緣被告前將其所有坐落台北市○○區○○段3小段23、58地
號、1861建號、門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○號3樓之1房地（下稱系爭房地）委託住商不動產台北師大加盟店（下稱住商師大店）代為銷售。住商師大店覓得原告有意願購買系爭房地，雙方於民國98年12月1日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭房地買賣契約書），買賣總價為新台幣（下同）3,250萬元。詎料，原告於買受系爭房地後，發現屋內和室房間上方有漏水現象，經拆開查看，赫見上方設有鐵製盛水槽用以盛接不定期漏水，因水滿溢出而向下流滲（下稱系爭漏水瑕疵）。倘該盛水槽為被告加裝，卻於委託住商師大店代為銷售系爭房地時，於房地產標的現況說明書第3項：「是否有滲漏水情形」欄勾選「否」，簽名確認後提出對外仲介銷售，並於系爭房地買賣契約書第7條第5項擔保系爭房地於點交前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或嚴重滲漏水、氯離子含量過高併同結構有安全之虞、輻射屋等），致原告信以為真，陷於錯誤而與被告簽立系爭房地買賣契約書，即有明知系爭漏水瑕疵卻故意隱瞞、詐欺之行為。而系爭漏水瑕疵於原告通知被告，經修繕後已暫時不見滲、漏水現象，惟是否確實根絕造成漏水之原因而止漏補強完妥，尚待觀察。
㈡因被告將存有系爭漏水瑕疵之房屋以一般無漏水瑕疵房屋之
市價3,250萬元出售予原告，致生房屋交易價值減損之損害，爰依民法第354條第1項、第359條規定之物之瑕疵擔保責任及一般社會通念認為系爭房地價格應較無漏水瑕疵之交易價格減損10％，故向被告主張系爭房地買賣總價3,250萬元減少10％價金即325萬元，並依同法第179條規定請求被告返還無法律上之原因所溢領之價金利益325萬元，或依同法第227條第1項、第226條第1項規定請求不完全給付之損害賠償325萬元。
㈢並聲明為：⑴被告應給付原告325萬元及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：㈠被告前所有之系爭房地確與原告於98年12月1日簽訂系爭房
地買賣契約書，而出售予原告。惟被告係於同年9月28日透過信義房屋向訴外人 王頌欐 購入系爭房地，且於同年10月26日取得所有權，並於同年11月5日完成交屋。被告購入系爭房地後，因恐負荷過重，隨即於交屋後5日即同年11月10日委由住商師大店代為銷售，被告未曾實際搬遷入住。又被告向訴外人王頌欐購入系爭房地時，依信義房屋及訴外人王頌欐所出示之標的物現況說明書第8項：「本標的物現況是否有滲漏水、壁癌之情形？」，訴外人王頌欐勾選「否」，是系爭房地前手即訴外人王頌欐與信義房屋仲介人員從未告知被告相關資訊，被告一無所悉。況該承接漏水之鐵盤係安置於天花板與木製天花板裝潢間，被告買受及交屋時因無拆除木製天花板裝潢，故無由發現系爭漏水瑕疵。準此，本件原告起訴主張受領系爭房地後，始發現系爭漏水瑕疵，遂主張被告明知系爭漏水瑕疵卻故意隱瞞、詐欺原告乙節，顯與事實不符，合先敘明。
㈡嗣原告向被告通知系爭漏水瑕疵，被告即於99年3月4日會
同大樓管委會總幹事、樓上4樓屋主、住商不動產 許丕傑 、康先生及信義房屋 李仲玹 勘查，經查明係4樓排水管漏水，已由4樓住戶負責修繕完畢，該費用並由4樓住戶全額支付，系爭漏水瑕疵既已迅速修繕完畢而不復存在，系爭房地已無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，是原告並無交易價值之減損。況買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，若出賣人為使標的物回復至應有價值之狀態而支出修復費用，該修復費用即相當於標的物因該瑕疵而減少之價金。準此，原告主張系爭房地交易價值減損，亦與法未洽。
㈢並答辯聲明為：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決時，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於98年12月1日簽訂系爭房地買賣契約書，約定原告以
3,250萬元之價金向被告買受系爭房地，原告已如數交付買賣價金，被告並已交屋完畢。
㈡被告於系爭房地買賣契約書所附之房地產標的現況說明書第
3項：「是否有滲漏水情形」欄勾選「否」。㈢系爭漏水瑕疵係4樓排水管漏水，並已由4樓住戶負責修繕
，該費用並由4樓住戶全額支付，且於99年3月12日修繕後，截至100年6月29日尚無滲、漏水現象。
四、得心證之理由：本件原告主張被告明知系爭漏水瑕疵存在卻故意欺瞞，使系爭房地交易價值減損325萬元，爰依物之瑕疵擔保責任及不當得利規定請求被告返還325萬元，或依不完全給付之規定請求被告賠償325萬元，為被告所否認，並以前開情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠被告是否明知系爭漏水瑕疵卻故意欺瞞原告？㈡原告依物之瑕疵擔保責任及不當得利規定請求被告返還325萬元，是否有理由？㈢原告依不完全給付之規定請求被告賠償325萬元，是否有理由？茲分項析述如後：
㈠被告是否明知系爭漏水瑕疵卻故意欺瞞原告？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又主張法律關係存在之當事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實（變更或消滅之特別要件），則應由他造舉證證明；且原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院48年台上字第887號判例、18年上字第2855號判例參照），合先敘明。
⒉本件原告主張被告明知系爭漏水瑕疵卻故意欺瞞，使系爭房
地交易價值減損325萬元云云，被告則辯以向訴外人王頌欐買受系爭房地及出賣系爭房地予原告時，均不知有系爭漏水瑕疵等語。經查，被告向訴外人王頌欐買受系爭房地時，依訴外人王頌欐所出具之標的物現況說明書第8項：「本標的物現況是否有滲漏水、壁癌之情形？」，訴外人王頌欐勾選「否」，在卷可稽（見本院卷第39頁），另觀以證人李仲玹即被告買受系爭房地之經紀人證稱：「（問：有無帶被告張雅琴小姐到現場看過嗎？有無漏水情形？）不只看過一次，現場沒有發現漏水情形。」、「（問：證人帶被告看屋過程中，被告有無問過系爭房屋是否有漏水現象？）剛剛所說的房屋現況說明書，我們會依據不動產現況說明書主動告知買方房屋現況。」等語（見本院99年10月11日言詞辯論筆錄第
2頁、第3頁）足徵被告向訴外人王頌欐買受系爭房地時不知有系爭漏水瑕疵。又原告於買受系爭房地後，因屋內和室房間上方有漏水現象，經拆開查看，始發現系爭漏水瑕疵，且其提出之佐證照片拍攝日期為99年2月24日（見本院卷第46頁至第50頁），距兩造於98年12月1日簽訂系爭房地買賣契約書已逾二個多月，亦顯示系爭漏水瑕疵於被告出賣系爭房地予原告後，因木製天花板裝潢露有水漬，原告才發現系爭漏水瑕疵，而在此之前，被告對木製天花板裝潢內存有系爭漏水瑕疵是否知情乙節，原告尚未能證明屬實。揆諸上情，被告向訴外人王頌欐買受系爭房地及出賣系爭房地予原告時，均不知有系爭漏水瑕疵，並非故意欺暪原告等語，堪予採信。而原告雖主張被告明知系爭漏水瑕疵卻故意欺瞞原告，但未能盡舉證之責，證明被告確有故意，則本院尚不能僅憑系爭漏水瑕疵，即認定被告對該瑕疵知情且故意欺瞞原告，並此敘明。
㈡原告依物之瑕疵擔保責任及不當得利規定請求被告返還325
萬元，是否有理由？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔；買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第354條第1項、第373條、第359條分別定有明文，先予敘明。
⒉查本件被告於系爭房地買賣契約書第7條第5項擔保系爭房
地於點交前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或嚴重滲漏水、氯離子含量過高併同結構有安全之虞、輻射屋等）並於房地產標的現況說明書第3項：「是否有滲漏水情形」欄勾選「否」（見本院卷第5頁、第9頁），依前揭規定，自須對系爭房地負物之瑕疵擔保責任，買受人亦得請求減少價金，惟原告前已通知被告處理系爭漏水瑕疵，被告業已會同相關人士勘查，經查明係4樓排水管漏水，並已由4樓住戶負責修繕，該費用並由4樓住戶全額支付，然系爭漏水瑕疵經修繕後是否仍使系爭房地交易價值減損，兩造間尚有爭執，故合意選定安信不動產估價師事務所作為鑑定機關（下稱安信不動產鑑定）。依安信不動產鑑定報告，如因存在系爭漏水瑕疵而致交易價值減損，其減損數額為984,562元，若系爭漏水瑕疵已於99年3月12日修復完成，應該不會影響系爭房地交易價值（見本院卷第128頁、第12
9頁）。惟原告對上開鑑定報告之系爭漏水瑕疵若已修復完成，應不會影響系爭房地交易價值有所爭執，被告亦爭執鑑定報告採取問卷調查而非不動產估價技術規則所規定之比較法、收益法、成本法，因此該鑑定報告程序及內容皆有重大瑕疵，並不可採云云（見本院卷第174頁至175頁、第181頁至第182頁反面）。綜上，雖兩造對安信不動產鑑定報告皆有所爭執，惟依100年6月29日原告民事準備㈢狀所述，原告對系爭漏水瑕疵經修繕後，仍無滲、漏水現象不爭執（見本院卷第175頁），距99年3月12日修繕後，已逾1年3個月，是可認該修繕已有效除去系爭漏水瑕疵，故系爭房地既已無系爭漏水瑕疵，則交易價值無所減損，堪以認定。從而原告依物之瑕疵擔保責任及不當得利規定請求被告返還32
5萬元，因系爭房地交易價值已無減損，原告即無由請求減少價金，依不當得利規定請求被告返還325萬元。
㈢原告依不完全給付之規定請求被告賠償325萬元，是否有理
由？按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年台上字第1112號判決要旨參照）。查本件被告向訴外人王頌欐買受系爭房地及出賣系爭房地予原告時均不知有系爭漏水瑕疵，並非故意欺暪原告，已如前述。故被告於簽訂系爭房地買賣契約書未告知原告系爭漏水瑕疵，即不具故意或過失，無可歸責之事由。基上，原告依不完全給付之規定請求被告賠償325萬元，即無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告因系爭漏水瑕疵而依物之瑕疵擔保責任及不當得利規定請求被告返還325萬元，或依不完全給付之規定請求被告賠償325萬元，為無理由，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國100年10月28日
民事第四庭法官陳靜茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月28日
書記官鄭雅雲