裁判字號：臺灣士林地方法院105年訴字第169號民事判決
裁判日期：民國105年08月31日
裁判案由：給付管理費
臺灣士林地方法院民事判決105年度訴字第169號原告 杜拜 棕櫚泉社區管理委員會法定代理人 蘇能振 訴訟代理人 林明正 律師複代理人 陳奕霖 律師被告根億建設股份有限公司法定代理人 李正義 訴訟代理人 陳適庸 律師複代理人 廖英作 律師
陳欽熙 上列當事人間給付管理費事件，本院於民國105年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參佰肆拾壹萬捌佰伍拾陸元及自民國一○五年一月三十日起至自清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾肆萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰肆拾壹萬捌佰伍拾陸元，為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於預售原告社區之房屋時，即在買賣契約(下稱系爭契約)之附件約定「各住戶於交屋時應先預繳五個月管理費，俟管理委員會組成後移交予管理委員會」，被告並因此收有共301戶預繳之管理費，計新臺幣(下同)
505萬3753元。惟原告管理委員會於民國102年7月20日成立，並經主管機關新北市林口區公所同意備查在案。此時被告即應將前開收取之管理費移交予原告，由原告負責管理處分。然被告遲至103年4月24日方以存證信函通知原告移交，且主張有代付款項等情事，而僅支付原告159萬4807元。
而被告所列舉代付之費用列表，均係102年7月原告成立後所發生者，依據公寓大廈管理條例第36條之規定，社區經費之支出應經由原告決議後行之，以保障全體住戶之權益，被告乃無權代表全體住戶逕行處分其代收之管理費，即被告仍應將所收取之管理費全額交付原告，不得主張逕為扣抵。故被告於本件應給付原告之金額為345萬8946元。又原告曾於
103年10月間就社區公設委託SGS檢驗，被告雖配合改善，然於104年5月11日到13日間複檢後仍有200多項缺失未改善。是依公寓大廈管理條例第57條規定，於被告修繕完成前，原告自無配合公設點交之義務。是公設尚未點交前，為管理公設所生之管理維護修繕等費用，自應由被告負擔等語。並聲明：㈠、被告應給付原告345萬8946元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡、訴訟費用由被告負擔；㈢、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告為系爭杜拜社區管委會，自102年7月20日成立後，經被告通知點交公設，卻不配合點交公設，並拒絕依公寓大廈管理條例第36條規定履行其職務為系爭社區繳交公共水費電費、拒絕接手辦理社區垃圾清運、社區管理、社區保全，被告為維護系爭社區之公共用水用電、社區整潔及安全代為支付公共電費水費、垃圾清運費用、社區整理費用、保全費用、電梯許可證申請費用合計共345萬8946元均屬必要，且有益系爭社區，係為原告盡公益上之義務。是被告自得爰依民法第172條規定請求原告償還之。復按民法第33
4條第1項本文規定「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」。本件原告如得請求被告交付所代收管理費345萬8946元，爰依前開規定，請求互為抵銷等語置辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡、訴訟費用由原告負擔；㈢、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告依房屋預定買賣契約書向各住戶預收管理費301戶，合計505萬3753元。
㈡、杜拜棕櫚泉社區管理委員會於102年7月20日成立。
㈢、被告於103年4月24日交付原告代收管理費159萬4807元。
四、本件經本院依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之
1第1項第3款之規定，整理並協議簡化爭點如下：
㈠、被告主張因無因管理支付公用電費、水費、垃圾清潔費、保全管理費、清潔點工費及電梯許可使用證費，合計345萬8946元，請求抵銷有無理由？
㈡、原告依房屋預定買賣契約書第14條第5項請求被告移交如聲明所示之管理費及遲延利息，有無理由？
五、得心證理由：
㈠、按賣方應於房屋產權登記後六個月內召開第一次區分所有權人會議，並自完工之日起至第一次區分所有權人會議之日止，擔任本預售屋共有部分管理人，於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之，系爭契約第14條第5項定有明文。復參照系爭契約附件十之管理公約約定：「參、管理經費之分擔：…二、本公司依法提撥公共基金，各住戶於交屋時應先預繳五個月管理費，俟管理委員會組成後移交予管理委員會。」等語(本院卷第215頁、第219頁)。是以，前開內容約定賣方應於管理委員會成立或選任管理負責人前，負責管理系爭大樓，而於管理委員會成立或選任管理負責人前移交之，此移交自應包括為管理系爭共有部分，而預收之管理費。而此管理費本係為管理委員會或選任管理負責人所預收，是前開約定應認係屬利益第三人契約，苟賣方未依約履行移交管理費義務，管理委員會或管理負責人自得據此直接向賣方請求給付預收管理費，此方符合買賣雙方當時訂約之意思。是原告依前開約定請求被告給付預收之管理費自屬有據。查被告預收之管理費合計505萬3753元，復曾交付原告159萬4807元，此為兩造所不爭執。是前開預收之管理費505萬3753元，扣除已交付原告之159萬4807元，尚餘345萬8946元未交付。準此，原告請求被告給付345萬8946元，自屬有據。
㈡、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；債權人遲延者，債務人得請求其賠償提出及保管給付物之必要費用，民法第348條第1項、第373條、第234條第1項、第240條定有明文。承此可知，買賣標的物之危險（因管理維護買賣標的物所生費用屬之），在出賣人依債務本旨，交付買賣標的物予買受人以前，原則上係由出賣人負擔，買受人受領交付以後，始由買受人負擔，出賣人係於買受人受領遲延時，始得請求買受人賠償因保管買賣標的物之必要費用。復參照公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之等語。是應認管理委員會應於受領或實際管領或遲延受領大樓之共有部分即公共設施時，方有負擔共用部分之管理維護費用之義務。
㈢、被告雖主張於102年7月20日管理委員會成立後，被告即已請求原告點交公設，復於103年1月17日以存證信函催告原告點交共用部分，惟原告拒不點交云云，並提出原告102年10月1日之管理委員會10月份例會會議紀錄及前開存證信函為證。惟查前開管理委員會10月份例會會議紀錄記載：「提案三：社區設施盡速點交。討論：⑴社區建構已久，主要設施均無法到達定位。⑵電梯僅開放一部，萬一故障或是有緊急事故，對住戶十分不便。⑶休閒設施仍在施工，不知何時能完工。⑷社區內花圃雜草生。⑸各棟之間步道之木板通道是否有損壞之疑慮？說明：工務所魏經理：建議管委會可先從各棟主要設備先行點交，逐一完成點交，點交完成後，即可將公共基金申請匯入社區帳號，由社區發落使用。決議：工務所 魏理 承諾10/15將點交項目列出清單，交由管委會審核。」等語(本院卷第234至235頁)；103年1月17日之存證信函則記載：「…二、本公司民國102年10月1日每月例行會議中提出公設點交事宜並提出移交清冊予貴會，惟至今未獲貴會任何回應…五、函中第三點有關附贈工程部分，本公司依買賣契約書之約定施作，並無逾期狀況，且目前以細木作施作中，並作最後點檢…」等語(本院卷第236頁至
238頁)。是依前開會議記載，於討論時有委員質疑，社區公設問題，僅係被告建議管理委員會得逐一點交，嗣決議為請被告先行提出得點交之項目清單，供管理委員會審核，並非被告已就共有部分全部完工，通知管理委員會辦理點交。復參酌前開會議紀錄及存證信函之記載，被告就公共設施部分，仍在施工。且被告亦自承102年2月起至103年8月止地下室公共設施部分仍在施工等語(本院卷第113頁反面)。是以，系爭共有部分之公共設施仍在施工，自無法點交予原告，是縱前開會議中被告公司魏經理建議之意，係為通知原告點交共有部分之公共設施，亦不生通知點交之效力。是被告主張於102年7月20日原告管理委員會成立後，即已通知原告點交共有部分，原告業已受領遲延云云，即無可採。
㈣、復按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可推知之意思，以有利於本人之方法為之；管理事務，利於本人並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第172條、第176條第1項，亦定有明文。被告既尚未將共有部分等公共施設移交予原告管理，就系爭共用部分所生之管理費用，自應由賣方即被告自行負擔。惟原告自認雖未點交但於103年6月起已實際管領系爭社區共有部分等公共設施(本院卷第245頁、第246頁、第270頁)，並有第一屆管理委員會3月分例會會議紀錄、第一屆管理委員會6月份第2次委員會會議紀錄、103年6月分財務收支月報表為證(本院卷第248頁至第252頁)。是原告既於103年6月起已實際管理共用部分等之公共設施，是依前開公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，於斯時起自應負擔共有部分之管理維護修繕之費用。是被告於103年6月以後為原告支出之共用部分之管理維護修繕之費用，自得依無因管理之法律關係，請求原告給付。查，被告於103年6月以後，為原告支出之費用計有103年
6月1日至103年7月19日止之垃圾清運費2萬7930元，及
103年6月6日支出之電梯代辦檢查費及證照費用2萬160元，此均有被告提出之前開統一發票為證(本院卷第71頁、93頁)。是以，被告請求原告給付4萬8090元，應屬有據。
至被告其餘支出部分，均係於103年6月前之支出，此部分因共用部分等之公共施設尚未點交予原告，仍由賣方管領中，自應由賣方即被告自行負擔共用部分之管理維護修繕費用，業如前述，自不得依無因管理之法律關係向原告請求此部分之支出。
㈤、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第344條第1項定有明文。查本件原告對被告負有前述4萬8090元債務，而被告對原告負有前述345萬8946元之債務，其給付種類相同，復均屆清償期，則被告主張以原告對其所負之債務為抵銷，自屬有據。是經抵銷後，被告尚積欠原告341萬856元。準此，原告依系爭契約第14條第5項約定，請求被告給付
341萬856元及自起訴狀繕本送達翌日即105年1月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核於法無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，亦應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年8月31日
民事第三庭法官劉逸成以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國105年9月7日
書記官薛月秋