臺灣苗栗地方法院99年度苗簡字第87號民事判決

裁判字號：臺灣苗栗地方法院99年苗簡字第87號民事判決

裁判日期：民國99年08月27日

裁判案由：拆屋還地

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決99年度苗簡字第87號原告甲○○原告癸○○共同訴訟代理人 錢炳村 律師被告辛○○
丁○○庚○○己○○共同訴訟代理人 賴宜孜 律師被告戊○○
壬○○上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國99年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第
255條第1項第5款、第256條分別定有明文。再按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；公同共有人對共有物之處分，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第1151條、第828條第3項亦有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：「被告辛○○、壬○○、丁○○、庚○○、己○○應將坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段125之3、125之14地號土地上之建物及地上物（面積以實測為準）予以拆除，並將土地返還原告。」。查原告訴請拆除之建物及地上物，原係訴外人 絲金松 所興建， 嗣絲金松 死亡後由被告辛○○、丁○○、庚○○、己○○、戊○○等五人繼承取得所有權，則依前開法條規定，原告訴請拆除該公同共有之財產，其法律關係之性質自屬須合一確定，即須以全體公同共有人為被告，其當事人之適格始無欠缺。又本件經本院囑託苗栗縣頭份地政事務所就被告所有建物占用原告所有土地之面積、範圍予以標示繪測後，原告遂併於民國99年5月28日以民事準備書狀㈡追加戊○○為被告（詳本院卷第199頁以下），並更正聲明為：「被告辛○○、丁○○、庚○○、己○○、戊○○、壬○○應將坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段125之3、125之14地號土地上如附圖所示A部分面積145.27平方公尺，A1部分面積27.38平方公尺、B部分佔用面積28.44平方公尺，C部分面積14.44平方公尺上之建物及其地上物予以拆除，並將土地返還原告。」，揆諸首揭法條規定，原告前開所為追加及補充或更正事實上或法律上之陳述，自屬合法，應予准許。
二、被告壬○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠訴外人絲金松原係分割前苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里
興小段125之3地號土地（下稱系爭土地）所有權人，其後系爭土地輾轉由原告癸○○以買賣為原因移轉登記為所有。嗣原告癸○○將系爭土地分割出同小段125之14地號土地（下稱系爭125之14地號土地），並將分割後同小段
125之3地號土地（下稱系爭125之3地號土地）以夫妻贈與為原因移轉登記為原告甲○○所有。而被告辛○○、丁○○、庚○○、己○○、戊○○等5人既為絲金松之繼承人，渠等所繼承坐落系爭土地之建物為無保存登記之違章建築，足徵係無權占用系爭土地。又被告壬○○雖非絲金松之繼承人，然其現居住於系爭建物中，爰將其併列被告。依民法第767條第1項規定，被告自應將坐落系爭土地上之建物及地上物拆除，將土地返還原告等語。並聲明：被告辛○○、丁○○、庚○○、己○○、戊○○、壬○○應將坐落分割後系爭125之3、125之14地號土地上如附圖所示A部分面積145.27平方公尺，A1部分面積27.38平方公尺、B部分佔用面積28.44平方公尺，C部分面積
14.44平方公尺上之建物及其地上物（下稱系爭建物）予以拆除，並將土地返還原告。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈觀諸絲金松與訴外人 陳黃菊 妹間系爭土地買賣契約書，
未見有系爭建物及其坐落之土地與所通行之道路均不出售之約定，且 陳黃菊妹 將系爭土地賣予原告癸○○時，亦未告知上揭約定，於土地買賣契約復未加註此特約事項。實則，陳黃菊妹所施作之駁坎僅係為種植果樹，並無被告所指稱係作為約定界址之用。又被告己○○於85年間向苗栗縣南庄鄉調解委員會聲請調解時，其於調解書稱系爭建物並非坐落系爭土地上，據此足徵絲金松出售系爭建物坐落土地予陳黃菊妹時，並無任何約定。再者，原告癸○○於85年間向陳黃菊妹購買系爭土地時，陳黃菊妹向原告癸○○陳稱系爭土地為平地，原告癸○○不疑即簽約並給付全部款項，嗣原告癸○○申請鑑界始發現系爭土地有駁坎、房屋等，原告癸○○乃通知陳黃菊妹欲解除契約，並要求退還已給付款項。後因陳黃菊妹業已將款項用於購屋無法返還，原告癸○○始同意扣減買賣價金新臺幣（下同）183,000元。
⒉原告癸○○購買系爭土地後，原計畫於土地上蓋農舍，
因系爭建物坐落於系爭土地上故無法興建，原告癸○○遂申請自系爭土地分割出系爭125之14地號土地，非被告所稱陳黃菊妹出售系爭土地予原告癸○○時，轉知保留系爭建物坐落土地之約定，並以匯款方式退還該部分面積之土地價款。
⒊依被告所提稅籍記錄表記載，系爭建物構造別為磚石造
，面積為66平方公尺，折舊年數為33年，與本件土地複丈成果圖所載被告現居住所使用建材為石綿瓦及磚造、合計面積為215.53平方公尺不同，由此可見現存之建物並非原始建物，被告等人已將原有房屋拆除改建，且被告就系爭建物顯然擴大佔用面積，並非原始建物使用面積。另系爭125之14地號土地面積為165平方公尺，與土地複丈成果圖被告所載佔用面積亦不同，亦可顯示被告已將原有建築物拆除並另行改建。又依系爭125之14地號土地申請更正編定之相關文件影本所示，被告佔用系爭土地之面積為75.64平方公尺，非被告所稱85年11月14日簽訂之契約書記載之165平方公尺。⒋原告癸○○係向陳黃菊妹購買系爭土地，非向被告等人
購買，陳黃菊妹並未就被告佔用系爭土地與被告有何租賃契約，雖原告與陳黃菊妹就被告占用系爭土地面積減少部分價金，但陳黃菊妹既未與被告占用系爭土地有何租賃或使用借貸關係，自對嗣後取得系爭土地所有權之原告癸○○不生效力，足徵兩造間並無使用借貸或租賃關係存在。
二、被告則以：㈠辛○○、丁○○、庚○○、己○○、戊○○部分：
⒈本件被繼承人絲金松於81年間，將系爭土地所有權移轉
登記給訴外人陳黃菊妹時，業議定系爭建物及其坐落之土地與所通行之道路均不出售。雖當時絲金松僅以大石頭標出約定的界址，而未將土地進行分割後才出售，然陳黃菊妹確實有依照雙方之約定使用土地，並以挖土機將巨石堆置出駁坎，界分出當時買賣所交付的土地界址，且陳黃菊妹於85年間出賣系爭土地予原告癸○○時，亦將上開保留之約定轉知原告癸○○，並因此依照原告癸○○之要求，以匯款方式退還該部分面積之土地價款。陳黃菊妹並與原告甲○○簽訂契約書乙紙，載明：「南庄北獅里興段北獅里興小段地號125之3退回50坪房屋座落地價款壹拾捌萬叁仟元整甲○○收」堪認原告對於系爭建物所坐落之基地約50坪(相當於165平方公尺)，已無買受之意思。
⒉原告癸○○取得系爭土地所有權後，於88年4月20日將
被告目前居住房屋所坐落之土地分割出系爭125之14地號土地，迄今超過10年才訴請拆屋還地，亦證原告明知當時絲金松將系爭土地讓與給訴外人陳黃菊妹時，就現今系爭125之14地號土地並未有讓與之意思。因此，既然歷次轉讓之出賣人與買受人間，雙方對於目前系爭125之14地號土地，主觀上並無交付之意思，從而，原告癸○○對於系爭125之14地號土地，實際上並未取得所有權。
⒊絲金松建造系爭房屋之時間，至少可追溯64年2月，當
時系爭建物與系爭土地均屬絲金松所有，81年間絲金松將系爭土地移轉登記給陳黃菊妹時，系爭房屋應已擴建到目前現狀，因當時是沿著房屋周圍興建駁坎，可以推算當時房屋所坐落的基地面積即是駁坎以內的範圍。原告癸○○將上開房屋所坐落之基地，面積165平方公尺，自系爭土地分割出來為系爭125之14地號土地，並向苗栗縣頭份地政事務所申請更正編定，將系爭125之14地號土地由田地改為丙種建築用地，足證系爭房屋基地面積於85年移轉時，亦至少有165平方公尺。又系爭建物有稅籍登記的部分雖僅有66.6平方公尺，惟該處為丙種建築用地，依據非都市土地使用管制規則第九條之規定，建蔽率僅百分之四十，因此雖然當時地政機關實際測量的建築面積為75.64平方公尺，仍然依據核准建築面積（即稅籍登記之面積）計算出應預留的法定空地比率後，准予辦理分割出165平方公尺，方使有稅籍登記之房屋有足夠的基地面積而成為合法建物。
⒋按房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人
，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」之類推解釋；且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與他人時，亦應符合該條文所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事，亦應有民法第425條之1規定土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土地之適用。本件縱認原告癸○○對於系爭125之14地號土地業取得所有權，惟系爭房屋為絲金松所建造及所有，絲金松僅將土地移轉與他人，依據民法第425-1條第1項之規定，原告與絲金松間推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，被告基於繼承之關係，業已繼承上開租賃關係，即非無權占有等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告壬○○部分：
⒈被告壬○○未於言詞辯論期日到庭，但前曾提出書狀陳
述：系爭土地上所有建築物及棚架等均是絲金松在世時即已搭建完成，被告並無搭設，被告僅是借住在父執輩的房屋中，對於建築物或工作物並無所有權。
⒉餘均引用其他共同被告之主張及陳述等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠分割後系爭125之3地號土地現登記為原告甲○○所有，系爭125之14地號土地現登記為原告癸○○所有。
㈡系爭土地原為訴外人絲金松所有（原面積為1,889平方公尺
），81年4月13日因買賣移轉登記為訴外人陳黃菊妹所有，嗣於85年8月15日又因買賣移轉登記為原告癸○○所有，88年4月22日因分割增加系爭125之14地號土地（分割後系爭
125之13地號土地面積為1,724平方公尺，系爭125之14地號土地面積為165平方公尺），分割後系爭125之13地號土地於88年10月22日因夫妻贈與移轉登記為原告甲○○所有。
系爭125之14地號土地嗣經原告癸○○申請更正編定，並於88年5月18日更正編定為地目建、使用地類別為丙種建築用地。
㈢絲金松於83年1月25日死亡，被告辛○○、丁○○、己○○
、 絲清天 、戊○○為其繼承人，被告壬○○為被告辛○○之子，非絲金松之繼承人。
㈣卷第101、102頁之買賣契約書、卷第103頁之契約書及卷第128至130頁不動產買賣契約書均為真正。
㈤被告現占有分割後系爭125之3、125之14地號土地如附圖
即苗栗線頭份地政事務所99年3月22日土地複丈成果圖所示。
㈥如附圖所示編號A、A1房屋及編號B、C地上物均為絲金松所建。
四、本件之爭點為：被告有無合法占用分割後系爭125之3、12
5之14地號土地之權源？如附圖所示編號A、A1房屋及編號
B、C地上物係絲金松於何時興建？經查：㈠按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。最高法院48年台上字第1457號判例意旨可資參照。又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1亦定有明文。參諸民法第425條之1之立法理由明示該條文第1項乃基於48年台上字第1457號判例意旨，並敘明其法律關係為租賃，為杜爭議而設此條第1項。
㈡查系爭土地本為被告辛○○、丁○○、庚○○、己○○、戊
○○之被繼承人絲金松所有，而絲金松在系爭土地上，分別興建系爭如附圖所示A、A1房屋及編號B、C地上物，原始取得系爭建物之所有權，此為兩造所不爭執，已如前述。本件有疑義者厥為系爭建物係絲金松於何時興建？即絲金松於
81年4月13日將系爭土地移轉登記予陳黃菊妹所有時，系爭建物已否存在？經查，被告所辯絲金松於81年間將系爭土地移轉登記給陳黃菊妹時，系爭建物已擴建到目前現狀等情，業據證人即陳黃菊妹之子丙○○到庭證稱：「（問：81年絲金松移轉土地給你媽媽時，你是否知情？）答：知道。（問：你有無去現場看？）答：我有去。（問：你當時去現場看到的土地上的房屋跟卷第93、94、78、79頁的照片，有無不同？）答：大概就是這樣子。…（問：紅色磚造房屋，是否你以前看到的樣子到現在都一樣？）答：是。」等語明確（詳本院99年7月16日言詞辯論筆錄）；並據曾替系爭建物修繕之證人乙○○到庭證稱：「（問：你有無到過絲金松家裡？）答：以前工作時有到過。（問：何時到過？）答：78年7、8月時有到過。（問：78年7、8月跟絲金松作過什麼？）答：作水電及作土木小工。（問：當時絲金松家裡為何需要作水電及土木？）答：絲金松家裡的工作是我叔叔 朱仁國 統包承攬，他已經過世了。（問：提示卷第93頁照片，照片中的房子是否朱仁國幫絲金松蓋的？）答：當時這間房子已經有了，我們作的不是這間，是隔壁那間。（問：提示卷第291頁上半頁照片，剛才所言房子是否照片中所示？）答：是。（問：你是否幫他們蓋這間房子？）答：我們是幫他們作房子內部的裝潢等，當時這間房子已經蓋好了，裡面是空的。（問：提示卷第294頁照片，照片有1個不鏽鋼的爐子是否你們當時作的？）答：是，78年作的，這爐子是燒洗澡水用的，用木材燒的。（問：提示卷第291頁下半頁照片，照片中有1個水塔，還有1個樹木搭的棚子，是否你們當時工作時就在，還是你們幫他們作的？）答：以前作的時候就有水塔…。（原告訴訟代理人問：你剛所言浪板是什麼板子？）答：石棉瓦板。」等情綦詳（詳本院99年8月13日言詞辯論筆錄）。是依上開證人丙○○、乙○○所為證述，應堪認定系爭如附圖所示編號A、A1房屋及編號C水塔及水池至遲於78年間即已興建完成，且其樣貌與現時情況相同，未曾拆除改建；又如卷第294頁照片所示用以燒洗澡水之不鏽鋼爐子既係證人乙○○於78年間所建，而該爐子係以燃燒木材方式加熱，衡情搭配用以堆置木材如附圖所示編號C木造鐵皮棚架亦應於相同時間興建完成，而可為整體使用。是被告前揭所辯，應堪採信。原告雖主張依被告所提稅籍記錄表記載，系爭建物構造別為磚石造，面積為66平方公尺，折舊年數為33年，與本件土地複丈成果圖所載被告現居住所使用建材為石綿瓦及磚造、合計面積為215.53平方公尺不同，由此可見現存之建物並非原始建物，被告等人已將原有房屋拆除改建，且被告就系爭建物顯然擴大佔用面積，並非原始建物使用面積。另系爭125之14地號土地面積為165平方公尺，與土地複丈成果圖被告所載佔用面積亦不同，亦可顯示被告已將原有建築物拆除並另行改建云云。惟原告就絲金松於81年4月13日以買賣為原因，將系爭土地移轉所有權登記予陳黃菊妹時，系爭建物之原貌為何，絲金松或被告等究於何時拆除改建系爭建物，拆除改建前占用面積為何，擴大占用面積為何，均未能舉證證明，則其空言所為前揭主張，自無足採。
㈢本件絲金松於81年4月13日以買賣為原因，將系爭土地移轉
所有權登記予訴外人陳黃菊妹時，系爭建物即已存在，既如前述，而絲金松於前揭時地出售系爭土地予陳黃菊妹時，並未連同系爭建物一併出售予陳黃菊妹，又有兩造所不爭執之買賣契約書附卷可憑，則依前述判例及民法第425條之1之規定，絲金松就系爭如附圖所示A、A1房屋及編號B、C地上物與陳黃菊妹間，就系爭建物坐落系爭土地之範圍自應認有租賃關係存在，且其租賃期限為「推定在房屋得使用期限內」。嗣絲金松於83年1月25日死亡，由被告辛○○、丁○○、庚○○、己○○、戊○○共同繼承，絲金松與陳黃菊妹間就系爭建物坐落系爭土地之租賃關係，亦由被告辛○○、丁○○、庚○○、己○○、戊○○共同繼承。
㈣再按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。陳黃菊妹嗣雖於85年8月15日將系爭土地所有權讓與原告癸○○，原告癸○○又將系爭土地分割出系爭125之14地號土地，並將分割後系爭125之3地號土地所有權讓與原告甲○○，惟依上開規定，被告辛○○、丁○○、庚○○、己○○、戊○○就系爭建物坐落系爭土地之租賃關係，自應認分別對於受讓人之原告仍繼續存在，即原告與被告辛○○、丁○○、庚○○、己○○、戊○○就系爭如附圖所示A、A1、B、C部分建物占用之土地，有租賃關係存在。原告以前揭情詞，主張渠等與被告辛○○、丁○○、庚○○、己○○、戊○○間無租賃關係存在云云，為無足採。
㈤綜上，被告辛○○、丁○○、庚○○、己○○、戊○○所辯
渠等就系爭如附圖所示A、A1、B、C部分建物占用之土地，有租賃關係存在，非無權占有等語，應堪採信。另被告壬○○為被告辛○○之子，非絲金松之繼承人，為兩造所不爭執，已如前述，則其辯稱其係借住在父執輩的房屋中，非無權占有，其就系爭建物無所有權等語，亦堪採信。原告主張被告壬○○就系爭建物有拆除權限，被告等無權占有系爭土地云云，為無足採。
五、從而，原告依民法第767條第1項前段物上請求權之規定，請求被告應將坐落分割後系爭125之3、125之14地號土地上如附圖所示A部分面積145.27平方公尺，A1部分面積27.38平方公尺、B部分佔用面積28.44平方公尺，C部分面積
14.44平方公尺上之系爭建物予以拆除，並將土地返還原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與舉證，經審酌與本院前開判斷不生影響，爰均不再予以逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年8月27日
苗栗簡易庭法官王萬金以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官劉麗美中華民國99年8月27日