裁判字號：臺灣士林地方法院94年訴字第820號民事判決
裁判日期：民國95年04月28日
裁判案由：給付仲介報酬等
臺灣士林地方法院民事判決94年度訴字第820號原告昇陽國際地產開發有限公司法定代理人庚○○訴訟代理人 陳明 宗律師被告亞太智財科技服務股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人甲○○上列當事人間給付仲介報酬等事件，本院於民國95年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴後，在訴訟程序進行中，因法定代理人變更為庚○○，而經具狀聲明承受訴訟，並將書狀送達被告，核與民事訴訟法第170條、第175條、第176條規定相符，應可許之。
二、原告起訴主張：被告於民國94年3月間委託原告代覓位在內台北市內湖科技園區內之辦公室，約定成交後，被告應按成交價格百分之1給付原告仲介報酬。而坐落台北市○○區○○路○○○號11樓之建物（以下稱系爭建物），原為訴外人聯安電線工業股份有限公司（以下稱聯安公司）所有而專任委託原告代為銷售，原訂委託銷售期間僅至94年2月28日止，雖未再簽立書面契約，但聯安公司仍同意由原告公司繼續銷售。原告因認系爭建物符合被告所需，遂於94年3月15日下午，由原告公司所屬對外以名為己○○自稱之員工 謝啟量 與被告及聯安公司人員聯繫，約定於當日下午參觀系爭建物。嗣於約定時間，經訴外人即被告公司營運處長戊○○遞交任職被告公司之名片，並稱係代表公司尋找辦公室後，即由謝啟量協同戊○○及被告公司副總經理 黃明明 前往系爭建物察看，並由謝啟量將相關產權資料、屋況、現場狀況、週邊環境、價金付款方式及原告公司收費標準等項，逐一向戊○○說明，戊○○乃應允並簽立介紹物件確認函（以下稱系爭確認函）。俟因該區域內辦公大樓格局多雷同，戊○○亦稱熟悉，無須上樓參觀，故未進入系爭建物內部，戊○○於離去前並表明希望另行提供物件一併考慮。待至同年月22日及同年4月14日，庚○○量受戊○○之請託，另再介紹其他物件供被告參考，亦曾偕同黃明明同行，但戊○○參觀後，仍表示希望再行考慮，並另簽立介紹物件確認函，且在其上註明「亞太智財」之字樣，而表明代理被告之意旨。期間謝啟量曾向戊○○探詢就系爭建物之購買意願，而經戊○○告知被告公司負責人不喜該建物外觀等語，足證被告公司確實授權戊○○為該公司處理尋覓辦公室事宜。縱認未經授權，因黃明明為被告公司董事且為該公司副總經理，戊○○則為營運處長，黃明明為有權代表被告公司之人，並與戊○○各屬被告公司法定代理人下屬之第1、2層級人員，渠等參與尋覓購屋事宜，顯示被告公司明知戊○○在外所為看屋之行為，而不為反對之表示，外觀上亦足使第三人誤認為被告公司確實授權他人處理購屋事務，而應負表見代理之本人責任，即在兩造間有居間契約關係存在。詎事後原告發現被告竟自行與聯安公司締約，就系爭房屋及坐落基地所有權應有部分之成交總價為新台幣（以下同）1億4,188萬元，且已辦畢所有權移轉登記。惟依據上述戊○○所簽立之系爭確認函約定，該建物於經原告介紹後，被告不得再經由其他公司或個人仲介成交，否則仍應支付服務費，是被告仍負有給付服務報酬予原告之義務，而迭經原告催討，均未獲置理。為此，依據居間契約法律關係、系爭確認函約定及民法第566條第1項、第530條與不動產經紀管理條例第19條第1項、第20條規定，訴請被告給付。至被告所稱係經訴外人丁○○與華宇不動產有限公司（以下稱華宇公司）仲介買賣系爭建物等情，則與事實不符。又如認原告不得按系爭建物買賣總價百分之1請求給付服務報酬，從訴外人丁○○分得聯安公司給付華宇公司仲介報酬中之670,330元即約百分之0.5以觀，原告至少應可在買賣總價同比例之範圍內請求被告給付報酬云云，並聲明求為判決：㈠被告應給付原告140萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。至原告於訴訟程序進行中，另追加備位請求而以戊○○為被告提起之訴訟，業由本院另以裁定駁回，故不在本件審理範圍內，應予敘明。
三、被告則以：兩造間並無往來，被告亦未曾授權代表人外之任何人進行尋覓或購買新辦公處所事宜，戊○○在外為公司尋覓新辦公室一事，被告公司法定代理人從不知情，戊○○亦未曾告知，自無從為反對之表示，94年3月15日下午戊○○自公司外出即原告主張介紹戊○○參觀系爭建物之時間，戊○○填載在外出登記表之事由，為「到298辦公室檢核休假表」，顯示戊○○當日卻以私人身份與原告接洽，否則無隱瞞之理，而當日被告公司黃明明當日亦未在場，且黃明明當時僅為被告公司副總經理，乃至95年2月24日始任被告公司副董事長，要不能僅憑戊○○之名片及黃明明曾經陪同，即認被告曾授與戊○○代理權，或推認被告應負表見代理之責。至系爭確認函上無被告公司或法定代理人之簽章，是僅足顯示為原告與被告公司員工戊○○間之關係，與被告無涉。戊○○在被告公司雖任營運處長職務，但非經理人，其執掌範圍亦不包括契約訂定、資產處分或業務接洽，戊○○亦未曾向原告宣稱係代表公司尋找新辦公室，原告就此也未向被告公司確認或與被告公司代表人聯繫，原告未能舉證證明戊○○有權代理，被告自無須就未授權或未經被告同意之行為負責。再聯安公司委託原告銷售系爭建物之時間僅至94年2月28日止，且非專任委託，原告於同年3月15日已無權代表聯安公司介紹被告參觀該建物，原告於該日前後亦未曾介紹被告參觀此建物，原告以此訴訟主張曾於當日介紹被告參觀，顯有欺罔。而被告及戊○○本未曾主動請託原告介紹或進入系爭建物內部，而僅赴至該大樓停車場，只因體恤謝啟量多次拜訪而主動提供參觀機會，並因該確認函上未載明為委任仲介契約，誤以為確認函僅單純表示曾介紹某辦公室與戊○○參觀之意，而經謝啟量請求簽署系爭確認函，充為謝啟量向原告公司交代之證明，實無委託之意，被告自得主張系爭確認函係戊○○因誤解所為而予撤銷。又該確認函內容為定型化契約，復未給予充足說明與相當期間閱覽，謝啟量所提供不動產說明書更未經聯安公司簽章，亦欠缺主管機關規定之應記載事項，依據消費者保護法第2條第7款、第11條第2款、第11條之1、第12條及不動產經紀業管理條例第21條第1項、第23條第2項與民法第73條、第247條之1第2款規定，應屬無效。被告既未授權戊○○為委託原告居間之行為，兩造間自無委託契約關係存在。被告購買系爭房屋及坐落基地之過程，乃聯安公司早於93年間即與被告洽談，且於94年2月25日透過華宇公司會同偕帶被告法定代理人參觀，要非透過原告居間始行知悉，兩造間既無居間契約，原告復未曾有向被告仲介買賣系爭建物之事實，聯安公司也非透過原告仲介，此由原告從未向聯安公司請求給付報酬，且聯安公司確係透過華宇公司仲介銷售後，給付華宇公司報酬14
0餘萬元，而被告則由公司代表人親自接洽並委任丁○○完成交易給付報酬94,000元等情可以得證，是原告自無權請求被告給付等語置辯，並聲明求為判決：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、茲原告主張被告就戊○○與原告間所訂立之不動產居間契約關係，應負授權或表見代理之本人責任，而依約對原告負給付報酬之責云云，被告則以前開情詞置辯。是本件爭執要點闕在於：㈠戊○○是否曾以被告公司名義與原告訂立居間契約？㈡兩造間有無居間契約關係存在？㈢原告得否請求被告給付及其數額若干？等項。本院判斷如下：
㈠戊○○確曾以被告公司名義與原告訂立不動產居間契約：
⒈按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」；「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」，民法第565條及第566條分別定有明文，即民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例意旨參照）。⒉查戊○○確曾於94年3月15日簽署系爭確認函1件，其上載
明：被告公司委託原告公司代為尋找辦公室事宜，被告公司居間仲介帶看包括案名為世紀財星之位在台北市○○區○○路○○○號11樓房屋即系爭建物，與案名為矽塔科技之建物，以供原告公司評估等語，此為兩造所不爭，且有該確認函附卷可參（本院卷第12頁），揆其文義，應認業已表明係由被告委託原告居間介紹不動產之買賣，而由戊○○代理締約之意旨，此參照戊○○到庭證述亦稱：我曾為公司到外尋覓適當辦公室‧‧‧是某日看到廣告後與原告公司人員聯繫請對方帶我去看等語，亦堪認定。至戊○○雖另稱：我沒有說我代表公司等語，然從上開客觀締約情事及戊○○表明係為公司需要尋覓辦公室等節觀之，既均足以認為在外觀上已經表明係代理被告辦理之意，是縱戊○○未明示表示代理被告之意旨，亦應認已有默示之意思表示，要無礙於此認定，被告抗辯戊○○未曾表明代表被告公司云云，尚非可採。
⒊被告雖另抗辯原告未受聯安公司專任委託，不動產委託銷售
契約書上載專任委託文字係屬偽造，原告無權居間仲介，及系爭確認函載內容為定型化契約，戊○○乃因錯誤而為該意思表示，又原告所為與消費者保護法、不動產經紀業管理條例規定不符，故為無效或得由被告主張撤銷者云云，然戊○○之逕為被告公司代理人與原告締約之行為，屬客觀事實上之存在，不當然可認契約關係已在兩造間存在並有拘束力，而應另行審究其他兩造間爭執事項，以定其效力，被告上開抗辯，自不足以影響前述締約事實存否之認定。況無論原告是否受聯安公司專任委託、與聯安公司間所訂契約文件內部分文字是否偽造及期間是否經過，均屬原告與聯安公司間之法律關係，與被告無涉，亦不影響於戊○○有無以被告名義與原告締約之認定。且姑不論被告所稱戊○○乃出於錯誤而簽署系爭確認函一節，未據舉證以實其說，本非可遽採，即就被告一方面主張未授權戊○○與被告締約而不負本人責任，即主張非為該意思表示之本人，另一方面卻又主張得以自己名義予以撤銷，亦顯矛盾。再不動產經紀業管理條例第21條第1項、第23條第2項規定，性質上應屬行為規範，其違反之效果，乃應受主管機關罰鍰之處罰，即非效力規範，亦非居間契約之法定要式行為，縱有違反，仍不影響居間契約關係成立或有效與否之認定。另關於系爭確認函部分內容，是否違反消費者保護法而不能認為構成契約之內容，或依民法定型化契約規定為無效一節，均僅涉及部分契約約款內容是否拘束雙方當事人或是否有效之問題，不能認為整個締約之客觀事實悉不存在，是被告執此抗辯，均有誤會，為無足取。
㈡兩造間無居間契約關係存在：
⒈第按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。本件原告主張戊○○乃經被告授權處理尋覓購屋事宜，被告應負本人責任，縱無授權事實，亦應負表見代理之責等情，均為被告所否認，依據上揭意旨，自應由原告就此所主張有利於己之事實負舉證責任，其舉證責任未盡，即應受敗訴之判決。
⒉原告雖以戊○○為被告公司營運處長，且被告公司董事黃明
明曾陪同戊○○看屋與戊○○曾稱該公司負責任不喜系爭建物外觀云云，引為主張戊○○確經被告授與代理權之主要論據。但：
⑴戊○○在被告公司擔任營運處長之事實，雖已由原告提出其
名片為證，且被告就此亦不爭執。然戊○○之為被告公司營運處長，尚無證據顯示為經依公司法第29條規定由董事會依法選任之經理人，亦無證據證明有關購屋事宜為戊○○職務範圍掌管之事務，自不能認其為有權為被告公司簽名之人，亦不能以其簽署系爭確認函之行為認為即對被告公司發生效力。
⑵有關黃明明當時擔任被告公司副總經理，曾經陪同戊○○外
出尋覓看屋一節，固為原告所主張，並經戊○○、謝啟量到庭證述屬實，且為被告所不爭，然原告主張黃明明於其與戊○○締約時，並為被告公司董事一節，則為被告所否認，原告就此雖提出被告公司登記資料查詢結果一份為證（本院卷第227頁），雖非無據。但無論黃明明斯時是否已就任被告公司董事或副董事長，參照原告起訴狀陳：94年3月15日由謝啟量偕同戊○○看屋等語（本院卷第7頁），及戊○○、謝啟量到庭證述均稱：當日僅為渠2人前往看屋等語，戊○○另稱：是己○○即謝啟量帶我去看等語（本院卷第50頁以下），顯示當日會同前往系爭建物看屋之人僅有謝啟量與戊○○2人，與原告主張94年3月15日黃明明亦併會同由謝啟量居間介紹系爭建物云云不合，原告此部分主張尚非可採，即無從據以推論戊○○簽署系爭確認函而與原告訂立居間契約時，必有獲得授權之事實。況猶不論董事依據公司法第8條第1項規定，雖為股份有限公司負責人，但依同法第208條第3項規定，股份有限公司為單獨代表制，一般董事無代表公司之權，即在股份有限公司僅得由董事長對外代表公司為意思表示，一般董事則僅得在公司對內為適法之執行業務行為，黃明明非被告公司董事長，本無對外代表被告公司之權，亦無從以其行為窺認為被告公司之本人行為。即從黃明明陪同時戊○○看屋時，參照謝啟量迄至本院94年9月29日受詢問時，仍僅稱：戊○○曾另偕同被告公司副總經理黃明明看屋等語（本院卷第48頁），及原告乃迄至95年4月13日具狀始行提出於同年3月23日列印之查詢資料（本院卷第22
7頁），主張黃明明為被告公司董事，顯然於此之前黃明明是否擔任被告公司董事，並非原告所知悉等情狀以觀，堪證黃明明當時並未以被告公司董事之身份行使職權或有何表示代表被告公司之外觀行為，故原告因此主張為戊○○得有授權佐憑，洵非有據。
⑶另考之戊○○到庭證述已經陳明：我公司老闆早就知道該物
件，但因風水問題遲遲未加決定等語（本院卷第50頁），以之參照證人即華宇公司法定代理人丙○○到庭結證亦稱：之前有一位陳小姐告訴我說林先生（指被告公司法定代理人乙○○）在找辦公室，我有帶被告公司林先生去看，最早1次是今年（指94年）2月25日，直到5月20日他才決定是否購買等語（本院卷第47頁），與證人丁○○所證稱：被告公司是我的老客戶，被告公司法定代理人要買房子都是找我服務，這間辦公室是我與丙○○共同為被告服務，丙○○是於94年2月間告訴我聯安公司有辦公室要賣，同月間我就有與丙○○及被告公司法定代理人去看港墘路的房子（指系爭建物），而被告公司法定代理人係於93年夏天即告訴我要找辦公室等語（本院卷第161頁以下），互核堪認被告公司法定代理人乙○○確早於謝啟量介紹予戊○○前，即已知悉聯安公司欲出售系爭建物之情事。此再參照聯安公司覆知本院該建物及坐落基地確經華宇公司居間完成買賣，並已付清居間報酬，華宇公司亦開給發票無誤等情（本院卷第195頁以下），復經被告提出支付丁○○報酬支票1紙（本院卷第139頁）及由本院調取華宇公司設在第一商業銀行帳戶之往來資料（本院卷第121頁以下）核對屬實而論，至足證之。是自不得以所謂戊○○曾經告知謝啟量上情，充為認定戊○○曾否經授與代理權之依據。此外，原告未能舉證證明被告有授權戊○○處理訂立居間契約之事實，其逕主張戊○○為經授權者，而與原告締約，故被告應負居間契約法律關係之本人責任云云，要嫌乏據。
⒊再原告雖另執上開黃明明陪同戊○○看屋之行為，及被告公
司法定代理人知悉此情，卻不為反對之表示等節，主張被告應負表見代理之本人責任云云。惟94年3月15日由謝啟量介紹系爭建物時，僅有戊○○參與，而黃明明未與之，要如前述，是原告主張黃明明同受謝啟量居間介紹一節，已有未合。而按「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」，民法第169條固有明文，然所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責（最高法院68年台上字第1081號判例意旨參照）。茲被告公司法定代理人乙○○係早於94年2月間即已知悉並參觀系爭建物一節，業據戊○○、丙○○及丁○○證述如上，徒以戊○○略稱該情，猶不足以推得乙○○有明知戊○○無權代理行為之事實存在。況戊○○該情轉知，係在94年3月15日謝啟量居間介紹之後，更不能以之溯及推認原來被告有何外觀行為使謝啟量誤認為戊○○有代理權，原告僅憑此主張，又未能舉證證明乙○○明知之事實，是無可採。且按「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，民法第567條第2項定有明文。本件原告為從事房屋仲介居間之營業人，有該公司基本查詢資料附卷可參（本院卷第
188頁），據此民法第567條第2項規定，就訂約事項、締約人之履約能力、當事人能力與代理權之有無等項，負有積極調查之義務，則原告就戊○○是否確有代理被告之權，亦應負積極調查義務，惟被告抗辯原告從未曾與被告確認是否授權戊○○之事，據原告公司法定理人庚○○到庭陳明：未曾與被告公司人員接觸等語（本院卷第49頁），足證原告就此未加積極調查，而此戊○○有無代理權之事實，本為直接向被告公司查證即可得而知事實，原告未盡其查證義務，縱因此誤認戊○○為有代理權人，仍無應予保護之善意信賴可言，更無從引據民法第169條規定，主張被告應就戊○○行為負表見代理責任，進而推認兩造間有居間契約法律關係存在。
㈢原告不得請求被告給付居間報酬：戊○○雖以被告名義與原
告訂立居間契約，但因無代理權且未經被告承認，又無表見代理之適用，依據民法第170條第1項規定，該契約對被告不生效力，原告無從對被告主張居間契約法律關係之約定或法定請求權，是無論系爭確認函載給付之約定是否有效是否構成契約之一部、性質上為居間報酬或違約金之給付，被告均不負給付之責，此亦不因被告嗣後是否購得系爭建物及坐落基地而有異。
五、從而，原告主張依據居間契約法律關係、系爭確認函約定及民法第566條第1項、第530條與不動產經紀管理條例第19條第1項、第20條規定，請求被告給付140萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，因其訴經駁回而失所附麗，應併予駁回之。至兩造其餘攻擊、防禦方法，經核均無礙於本件之判斷，於茲爰不一一贅述。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中華民國95年4月28日
民事第一庭法官蕭錫証以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年5月5日
書記官林令令