裁判字號：臺灣彰化地方法院103年訴字第584號民事判決
裁判日期：民國104年07月24日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣彰化地方法院民事判決103年度訴字第584號原告 張木瀧 訴訟代理人 林輝明 律師
陳振吉 律師複代理人 林民凱 律師被告 邱和重 訴訟代理人 邱垂勳 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上如附圖所示編號A部分、面積72.64平方公尺之鋼筋混凝土造建物及編號B部分、面積60.9平方公尺之磚造鐵皮房屋拆除，並將該部分土地交還原告。
被告應自民國102年9月23日起至交還上揭土地之日止，按月給付原告新台幣捌佰伍拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之87，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣壹拾玖萬陸仟參佰肆拾捌元供擔保後得假執行。但被告如以新台幣伍拾捌萬玖仟零肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴原係聲明：㈠被告應將坐落於彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號、地目田、面積100平方公尺土地上之建築物予以拆除、物品遷空，並應將該土地交還予原告。㈡被告自民國（下同）102年4月18日起至將該土地交還予原告止，每年應給付原告新台幣（下同）16,589元。嗣迭次變更聲明，後於103年10月15日具狀變更訴之聲明為：㈠被告應將坐落於彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上，如附圖所示，包括其中編號A面積72.64平方公尺、編號B面積60.9平方公尺及編號C面積19.81平方公尺之地上物全部予以拆除，並應將該土地交還予原告。㈡被告自102年9月18日起至將該土地交還予原告止，每月應給付原告980元。又於103年11月11日言詞辯論期日當庭更正訴之聲明第二項為「被告邱和重自102年9月23日起至將該土地交還予原告止，每月應給付原告980元。
」。核原告請求之基礎事實同一，僅係減縮訴之聲明，合於上揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、原告起訴主張：
一、關於排除侵害部分：
㈠緣坐落於彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號、地目：田、面積428.26平方公尺土地（下稱系爭土地）係原告所有。惟被告並無法律上之原因，竟於原告所有土地上建築未辦保存登記如附圖所示編號A面積72.64平方公尺為鋼筋混擬土造之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○○○號）、編號B面積60.9平方公尺為磚造鐵皮之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○○○號），及編號C面積19.81平方公尺為鋼筋混擬土造之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○號），繼續無權占有系爭土地迄今，被告對於上開之地上物全部，應予以拆除，並應將該土地交還予原告。
㈡按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條定有明文。原告為上開系爭土地之所有權人，被告並無法律上正當理由，亦無正當權利而占有系爭土地，竟仍留無權持續占有中，被告拒不拆除、搬離系爭土地，併交返系爭土地予原告，故原告不得已而提起訴訟，爰依民法第767條等規定，訴請被告將系爭地上物拆除，並該土地交還予原告。
二、關於請求不當得利部分：
㈠按「無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第179條定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例可資參照。查被告係無法律之原因使用系爭土地而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，兩者間具有因果關係，則被告應返還所受之利益，合先敘明。
㈡按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價年息百分之十為限。」，土地法第97條第1項定有明文。且此項租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，利用基地之經濟價值，此有最高法院68年度台上字第3071號著有判例意旨可參。查系爭土地位於員林市區○○○○路之正路邊，屬員林鎮之繁榮地區，且附近地帶商店林立，堪認系爭土地所在區域之工商業繁榮，交通便利，市場機能甚佳無訛，原告爰以土地申報地價之年息10%為計算相當於租金之不當得利基準，則被告應給付原告於登記確定之日起，至將土地交付之日止，請求相當於不當得利之租金，其計算之方式：土地總價（申報地價×面積）：每平方公尺為767.5元，依其所占有之面積153.35平方公尺乘以767.5元等於117,711元，117,711元×10%除以12月＝980元（每月）。
三、有關被告指稱曾有買賣契約之主張，與事實不合，不足採信：被告所檢附土地 杜賣 契約書影本一事，全是虛偽不實，原告從未曾與被告簽訂此份契約，否認上面原告之簽名及蓋章，且經原告詢問其他立約相對人，除 張文炮 有讓售外，其他人並不知情有此份契約。此外，上開契約之同意書人簽名筆跡相似，似乎為同一人所簽立，其真實性顯然有所質疑，否認杜賣契約之真正。再者，被告應先就上開買賣契約書上所載述之價金給付部分，先負舉證責任，否則如何證明契約已經有效履行，而得做為權利行使依據。故被告欲以此作為有利之事證，當應先由被告負上開事項之舉證責任。
四、關於原告是否曾同意被告妻子 高月娥 使用系爭土地等部分，與事實不合，且基於債之相對性，亦不足作為合法占有權源：原告從未曾與被告簽訂此份同意書，原告並不知情有此份契約，否認同意書之真正。另基於「債之相對性」原則，不論原告是否曾同意被告配偶使用系爭土地，均與被告無涉，不足以作為被告合法占有權源。如被告認為原告有同意被告合法使用系爭土地，依據民事訴訟法第277條規定，被告當應負舉證責任，證明所述屬實。
五、至於，原告父親 張炭 是否曾○○○鎮○○里○○路○段○○○○號房屋及其基地出租給被告使用，當時原告及其兄弟皆不知悉，就系爭土地亦未答應要給被告來使用，請被告先證明有租賃契約與租金支付等事實負舉證責任。另外，對被告陳報二狀後附證物即被告與張文炮於76年6月1日簽立之房屋租賃契約書、被告向張文炮及其妻 楊秀卿 簽訂不動產買賣契約書及建物買賣所有權移轉契約書，形式上不爭執，但原告認為張文炮針對建物的部分，係由全體繼承人公同共有，張文炮無權代替來做此處分行為。土地的部分形式上沒有意見。然該部分證物資料原告均不知情，基於「債之相對性」亦不能對抗原告。
六、原告父親張炭從48年時就用原告及其兄弟的名字去買土地，因此原告父親張炭的管理權只包含系爭土地的管理，並沒有處分權，且原告長年在外，土地的事情都是張炭在處理。張炭在處理這些土地時，都未跟原告及其兄弟講，因此所有蓋章出售系爭土地等情事，原告及其兄弟等人都不知道。原告有使用過系爭土地，門牌號碼87、89、91房屋，三間房子都是張炭所蓋，當時係由張炭在那收租。三間房屋坐落之土地是張炭分給原告所有，不知道為何張文炮會把土地出賣給訴外人 許永和 ，後來再轉給訴外人 陳清年 ，被告邱和重是跟誰買的，原告都不清楚。張炭於75年過世，張炭過世之前兒子每人都有土地權狀，只是只有持分而已。門牌87、89、89-1房屋坐落的土地雖是共有的，但屬於原告分管的範圍，因為父親年紀大了，所以給父親蓋個鐵皮屋來收租金來過生活，所以原告授權給父親讓他過生活，但是父親過世之後這個權利就已經消失了，張文炮不會有這個權利可以賣權利給被告，他們之間的買賣、抵押權部分原告都不知道。原告否認有默示承認被告使用系爭89-1號房屋及其基地或將土地使用之同意權授予被告。
七、原告認為證人 張麗玉 所述之證言，係出於其主觀臆測或想像，無法代表其他所有權人表示意見。另對證人 陳明裕 所為之證言，沒有意見。
八、綜上所述，原告謹依民法第767條、第179條、土地法第97條第1項規定，請求被告應拆除地上物並返還系爭土地；暨被告應給付原告相當於租金之不當得利損害之金額。並聲明：
㈠被告邱和重應將坐落於彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上，如附圖所示編號A面積72.64平方公尺、編號B面積
60.9平方公尺及編號C面積19.81平方公尺之地上物全部予以拆除，並應將該土地交還予原告。
㈡被告邱和重自102年9月23日起至將該土地交還予原告止，每月應給付原告980元。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告方面：
一、查原告所有系○○○鎮○○段○○○○○○號土地係於102年9月23日因共有物和解分割而自同段384地號分割而來，而分割前之384地號土地，其重測前之舊地號○○○鎮○○○段田中央小段282地號土地。本件原告即係舊282地號共有土地之共有人之一，先予指明。
二、次查本件附圖編號A、B部分土地與被告所有同地段388地號（重測前之舊地號○○○鎮○○○段田中央小段282-24地號）土地，均係被告所有門牌號○○○鎮○○路○段○○○○號未辦保存登記房屋之基地；編號C部分土地與被告所有同地段389（重測前之舊地號○○○鎮○○○段田中央小段282-23地號）地號土地，均係被告所有門牌號○○○鎮○○路○段○○號未辦保存登記房屋之基地。系爭土地384-2地號土地未與中山路直接相鄰，而與中山路道路直接相鄰的二筆土地即係被告所有同地段388、389地號土地。其中388地號土地係被告於77年6月15日自前手楊秀卿（即原告之二哥 張文砲 之妻，亦即原告之二嫂）辦理買賣移轉登記取得（77年6月3日簽立買賣契約）。389地號土地係被告於67年6月20日辦理買賣移轉登記取得（67年2月21日簽立買賣契約），次與指明。
三、按坐落於附圖編號C部分土地上之門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○號建物，被告主張係為有權占有。經查：
㈠被告於67年2月21日曾向原告及訴外人即原告之父張炭、原告之兄弟 張文池 、 張文熾 、其他共有人 陳成樹 等五人簽約購買系爭重測前舊地號田中央段田中央小段282地號共有土地之特定區位部分（按當時因法律限制未能辦理過戶登記），此有土地杜賣契約書第1條「乙方○○○鎮○○○段同小段282地號田地零公頃參零柒壹之內抽出接282之23地號之後，寬度與282-23號相符，面積壹拾陸坪零柒，杜賣與甲方自用，……」內容可稽，而此之特定區位土地係在門牌號碼91號的位置，包含附圖編號C及C北邊的部分，即在本件原告訴求返還之地範圍。
㈡又查被告於向原告及其他訴外人簽約買受上開系爭重測前282舊地號特定區位土地之後，即取得該特定區位土地之占有使用，並在其上建築房屋，此亦有包含原告張木瀧在內之共有人於75年6月2日簽立同意被告之妻 邱高月 娥於該地上建築物設立工廠從事加工業務之同意書可稽，其後91號之房屋並沒再增建或超出範圍。
㈢如原告否認有出售簽約之上述事實，惟其亦是出售人張炭之繼承人，原告亦要繼承買賣契約的義務。當時簽立杜賣契約被告有在場，是原告父親張炭帶被告去的，杜賣契約是代書寫的，土地都是原告父親張炭在處理，張炭有跟原告及其兄弟講，而原告及其兄弟等人都有蓋章，但證人張文熾有沒有去忘記了，因原告的兄弟好幾個，有證人張麗玉可以證明此事。另外，簽契約時是 張炭渠 等人簽好後拿給被告簽名，被告簽名時原告等人都已經寫好，並沒有看到有何人在契約書上簽名、蓋章，被告再付錢給張炭。當時被告購買系爭土地是透過證人張麗玉介紹，張炭賣土地給被告，建地要過戶給被告，不能過戶的部分等可以登記後再過戶給被告。對證人張文熾所述之證言，因其年紀大，有些事情已經遺忘，系爭土地在60幾年間在原告父親張炭在世的時都是張炭在處理，與原告主張相同，相關文件也都有蓋章，被告相信張炭都有受到原告及其兄弟等人之授權。
㈢證人張麗玉於104年4月7日審理中供述證稱：「是我介紹被告跟張炭買土地，……」、「是的，但是賣多少我都不知道（法官問：張炭確實有賣土地給被告？）」、「是的。我當時是介紹他們買土地即103員簡調字第47號第23頁照片建物所坐落的土地。」等語，應堪可認定被告建築系爭91號房屋所使用編號C之土地，係緣於向原告之父張炭等人買受而來。辜不論原告否認系爭土地杜賣契約書上其姓名張木瀧之出賣人蓋章，惟出賣人之一的張炭，係原告張木瀧之父，張炭不僅係系爭土地出賣人之一，且就該出賣土地之履約責任擔任連帶保證人（參見契約書最後一頁第一行）；原告身為張炭之繼承人，依法繼承張炭上開土地杜賣契約出賣人及連帶保證人之債務，則被告自得以對張炭主張有權占有之權利，同樣對於其繼承人（即原告）主張系爭土地有權占有之抗辯。
四、次按坐落於附圖編號A、B部分土地上之門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○○號建物，被告主張亦為有權占有。經查：
㈠系爭建物門牌89-1號房屋，原為原告之父 張炭起 造所有（未辦理保存登記），自67年起至76年間，被告均向張炭承租使用，先予指明。嗣張炭死亡後，由張炭之次子張文炮繼承，系爭房屋即改由張文炮出租給被告使用，並有76年6月1日簽立之房屋租賃契約書可稽。其後，被告即向張文炮及其妻楊秀卿洽購系爭房屋及其坐落之土地，並於77年6月3日簽立不動產買賣契約書及於78年7月25日簽立建築改良物買賣所有權移轉契約書，惟因當初系爭土地是農地，有建物坐落其上，且為共有地，受限於當時法令不能過戶，並未登記，然被告有事實上的處分權。78年8月間將系爭89-1號房屋之納稅義務人申請變更，即將原納稅義務人張文炮申請變更改為被告邱和重名義。
㈡不動產買賣契約書記載被告購買面積大約45坪，即附圖編號A、B，合計約40.39坪，當初的買賣也是寫個大概。約45坪是指282地號，而不動產買賣契約書後附的示意圖（見卷第99頁）記載50坪是包含旁邊的小建地282-24地號（重測後之新地號○○○鎮○○○段田中央小段388地號），當時282-24地號之土地所有人是楊秀卿，張文炮是以前舊地號282的共有人之一。
㈢系爭89-1建物是原告父親張炭所起建，當初是有權建造，所以被告是有權占有。又89-1建物是張炭過世後由張文炮一人繼承所有，有被告提出系爭建物稅籍資料（103年12月5日陳報二狀證四公文主旨記載原納稅義務人為張文炮）可證。另89-1房屋有分前半段及後半段，前半段即附圖編號A部分是原告父親張炭所蓋，後半段即附圖編號B部分是被告所蓋，被告願意自行拆除，但被告不認為是無權占有，因土地是向張文炮買的。被告當初購買89-1房屋原是平房磚造屋，事後被告有補修房屋，二樓以上是被告所增建，但並未拆除一樓。
㈣依土地登記謄本所示，張文炮於77年9月8日將其所有282地號應有部分之土地出賣並過戶給訴外人許永和，卻未將其與被告於77年6月3日所簽立不動產買賣契約所約定之應有部分土地過戶給被告，係因當時一塊地不可以過戶給多人，當時訴外人許永和及被告均有跟張文炮購買系爭土地，被告買的持分是含在訴外人許永和持分內，因此被告對許永和之土地設定抵押權500萬元。其後，訴外人許永和都在大陸經商，所以又將土地過戶給其姊夫陳清年所有。
㈤原告於104年5月15日審理中自陳：「89-1房屋是我父親蓋的，三間房子都是我父親蓋的，……三間房子坐落的土地是我的。」、「87、89、89-1房子是我提供給我父親在那裡收房屋……」等語，顯見原告之父張炭建築系爭89-1號房屋而使用該坐落之基地，係經原告同意或默示同意；又原告同意其父出租房屋收取租金，參照原告之父張炭將89-1號房屋出租時之承租人，正是被告邱和重，顯見原告對於被告承租使用系爭89-1號房屋及其基地，至少亦有默示承認之事實。此外，系爭89-1號房屋建築使用其坐落之基地，既經原告同意或默示同意而為建築，則被告使用系爭89-1號房屋，無論是因延續承租或嗣後購買該未辦保存登記之房屋，對於該房屋使用原告所有384-2地號土地為基地而言，均不屬無權占有土地之情形。證人陳明裕於104年5月15日審理中亦稱就法官所問：「89-1的房屋以前在平房的時候是否是張炭蓋的？」、「是否張炭有把房屋租給被告？」等節時，均肯定答稱：「是的」、「有」；更顯見被告占有使用張炭所建之系爭89-1號房屋，係因承租而來，辜不論被告嗣後有向張炭之其中一名繼承人張文炮買受系爭房屋，被告使用系爭房屋及其基地，並非無權占有。
五、於100年聲請之土地登記謄本，原告最早土地持分面積約
76坪，98年向張文熾購買持分才又增加約53坪，範圍大約就是附圖編號ABC及後面空地的面積，即為被告的位置。系爭土地上早有建物，98年原告在向張文熾買持分前就知道被告有建物在系爭土地上，建物就是原告父親及其兄弟交給被告使用。因此門牌號碼87、89、89-1三間房屋於98年前，依照原告持分面積應該只有87、89兩間房子的基地面積。對證人陳明裕所為之證言，沒有意見。系爭土地離大潤發賣場約200公尺。被告否認有不當得利。
六、綜上所述，被告係基於上開簽約土地買賣及土地共有人同意使等原因而占有使用系爭土地，並非原告所指之無權占用。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之事項：
一、原告現為彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號土地之所有權人。
二、系○○○鎮○○段○○○○○○號土地係於102年9月23日因共有物和解分割而自同段384地號分割而來，而分割前之384地號土地，其重測前之舊地號○○○鎮○○○段田中央小段282地號土地。本件原告即係舊282地號共有土地之共有人之一。
三、原告所有系爭384-2地號土地上現有被告所有未保存登記如附圖所示編號A面積72.64平方公尺為鋼筋混擬土造之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○○○號）、編號B面積60.9平方公尺為磚造鐵皮之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○○○號），及編號C面積19.81平方公尺為鋼筋混擬土造之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○號）坐落其上。
四、系爭建物門牌89-1號房屋(編號A部分)，原為原告之父張炭起造所有。
五、被告曾與原告之兄弟張文炮就系爭89-1號房屋於76年6月1日簽立房屋租賃契約書。
六、被告與張文炮及其妻楊秀卿於77年6月3日簽訂不動產買賣契約書，購買楊秀卿名下系爭282-24地號(現為388地號)土地全部(0.0001公頃)及張文炮名下系爭282地號持分1278/3166(約184平方公尺，45坪)。就張文炮土地部分未辦理所有權移轉登記。
七、被告與張文炮於78年7月25日簽訂建築改良物買賣所有權移轉契約書，買賣標的為系爭89-1號房屋。78年8月間將系爭89-1號房屋之納稅義務人申請變更，即將原納稅義務人張文炮申請變更改為被告邱和重名義。
八、如附圖所示編號B部分建物為被告自行所加蓋，被告願意拆除。
伍、兩造之爭點：
一、被告提出之杜賣契約書及同意書是否為真正？被告所有系爭91號建物有無占用原告土地之正當權源？
二、被告所有系爭89-1號建物有無占用原告土地之正當權源？
三、被告有無不當得利？原告得請求之金額為若干？
陸、得心證之理由：
一、查如第參點所示之八項事實，有原告提出之土地登記謄本、地籍圖、現場照片、土地異動索引，被告提出之舊式土地登記簿謄本、房屋租賃契約書影本、不動產買賣契約書影本、建築改良物買賣所有權移轉契約書影本、彰化縣稅捐稽征處函影本為證，且經本院會同彰化縣員林地政事務所測量員到場勘測屬實，並製有如附圖所示之複丈成果圖在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信屬實。
二、原告主張系爭384-2地號土地遭被告房屋無權占用，被告應將占用部分之房屋拆除，將土地返還原告。被告則否認係無權占用，經查：
㈠系爭91號房屋部分(編號C部分)坐落之土地，被告辯稱於67年2月21日曾向原告及訴外人即原告之父張炭、原告之兄弟張文池、張文熾、其他共有人陳成樹等五人簽約購買系爭重測前舊地號田中央段田中央小段282地號共有土地之特定區位部分（按當時因法律限制未能辦理過戶登記），且當初共有人亦有簽署同意書，同意被告之配偶 邱高月娥 於系爭土地上之建築物設立工廠從事加工業務，並提出土地杜賣契約書、同意書影本為證，原告則否認土地杜賣契約書及同意書之真正，並否認其上簽名蓋章為其所為等語。
1.查系爭土地杜賣契約書簽訂之時間為67年2月21日，而依被告提出之舊式土地登記簿謄本，張炭於42年7月31日即已取得系爭重測前282土地之持分594/3166，嗣於70年11月4日始將土地持分移轉予其兒子張文炮，故系爭土地杜賣契約書簽訂當時，張炭確實還擁有系爭重測前282土地之持分。又系爭土地杜賣契約書第1條記載「乙方(即張炭、張文池、張木瀧、張文熾、陳成樹)○○○鎮○○○段同小段282地號田地零公頃參零柒壹之內抽出接282之23地號之後，寬度與282-23號相符，面積壹拾陸坪零柒，杜賣與甲方(即被告)自用，……」等語。又證人即張炭之孫女張麗玉到庭證稱：「(問：有無看過此份土地杜賣契約書？有無簽過名？（提示）我沒有看過，上面也不是我的簽名，印章也不是我的。(問：張炭用妳的名字來寫這份契約書，妳是否知道？)不知道。...(問：有無聽說張炭賣土地給被告？)是我介紹被告跟張炭買土地，其他的我都不知道。(問：張炭確實有賣土地給被告？)是的，但是賣多少我都不知道。(問：妳當時介紹張炭賣土地給被告的土地在那裡？（提示土地杜賣契約書、照片）是的。我當時是介紹他們買土地即103員簡調字第47號第23頁照片建物所坐落的土地。(問：要買土地的過程，雙方用多少錢買？)我不知道。...(問：土地當時是何人所有？)張炭是我阿公，被告要買土地，我就介紹給我阿公，我聽說土地是我叔叔的，但是是何人我不知道。(問：這些土地當時是張炭在管理？)是的，即便分給了兒子，還是張炭在管理。(問：張炭要賣土地是否會告訴兒子？)我不曉得。(問：妳說「土地分給了兒子，還是張炭在管理。」是什麼意思？)那是祖產，以前土地都是我阿公的。(問：張炭已經分給兒子的那些土地，為何張炭還可以管理？)張炭的權力很大。(問：張炭土地已經分給了兒子，如果兒子要把土地賣掉，要不要經過張炭的同意？)還是要經過張炭的同意。(問：為何已經給兒子了，還是要經過張炭的同意？)我不知道。像張炭的土地已經過戶給我父親，後來又過戶給我哥哥，都是我阿公的權力。(問：張炭的土地過戶給兒子或孫子，土地權狀放在那裡？)都在我阿公那裡。...(問：張炭把土地過戶給你父親後又過戶給你哥哥，你父親有無去爭？)有，後來也有來法院告，當時我阿公還在世，我父親有要一些田地回來。(問：為何權狀還會放在張炭那裡？)因為他有權力，兒子沒有辦法反對。(問：這樣為何土地不放在自己名下就好，要過戶給兒子或孫子？)他怕女兒要分。(問：張炭把土地給某人，有無人自己把土地賣掉？)沒有，兒子沒有人敢反對。(問：張炭決定土地要賣給誰，會不會跟兒子商量？)張炭過戶給我哥哥的事情，我父親都不知道，其他人我不知道。好像都沒有跟兒子商量，都是張炭自己在處理。...(問：你介紹土地賣給被告，系爭土地的價格等細節，你是否知道賣的土地面積為何？)我知道賣的地方，但是面積不知道，我知道土地有成交。...(問：你父親或是張炭的兒子當時是否知道自己名下有土地？)後來有知道，但都是共有土地。(問：即便是共有土地，張炭還是會賣掉？)如果有賣掉，他會自己處理。」等語。
2.又證人即原告之姪子陳明裕到庭證稱：「(問：是否認識
被告？)認識，他是鄰居。(問：是否知道被告的房子在這裡？)（提示照片）在蓋房子的時候，我有看到。(問：有無看過這份同意書？)（提示)陳明裕不是我簽的，但是有來詢問過我，是誰來詢問我，時間太久了，我忘記了，但是我當時有同意，因為房子是他買的，地是他的。(問：簽名不是你簽的，章是否是你的？)不是，就是我同意他去幫我辦理，但是章是否他自己去刻的，還是怎麼樣，時間太久了，我已經不記得。...(問：張炭與你有何關係？)他是我阿公。...(問：後來邱高月娥是否有在上面經營和重工業社？)有，很早就做了，應該有超過30年。(問：
當時你是土地共有人之一？)是。(問：當初有無其他共有人要告被告拆屋還地？)沒有。...(問：土地杜賣契約上面有寫陳成樹的名字，是否知道你父親有簽這份契約書？（提示）我不清楚，那時候是我父親在管理，他不會跟我說。印章是我父親的沒有錯，但是簽名應該是代書簽的。...(問：有沒有聽過或知道張炭、張文熾、張文池、張木瀧及陳成樹等共有人，有將把91號房屋的基地土地賣給被告？)是有聽過南邊（89-1）的土地有賣給被告，但是我沒有參予。91號部分我沒有聽過，但是有看到在蓋房子。
(問：當時有無共有人出來阻擋被告蓋房子？)沒有。」等語。
3.依證人張麗玉之證詞可以證明伊確實有介紹被告向張炭購
買系爭91號房屋坐落之土地，且土地買賣確實有成交，且縱使證人張麗玉未曾在土地杜賣契約書上簽名，然張炭當時在家中顯以一家之主之尊，決定家中所有財產之管理、處分及分配，縱使某些土地已登記在兒子名下，權狀仍置於張炭之處，張炭仍有處分之權利，而張炭處分土地時，兒子並不知悉，亦不敢置喙，而張文池、張木瀧、張文熾又為張炭之兒子，故所有關於土地買賣之事，恐均為張炭一人所主導。而證人陳明裕亦證稱土地杜賣契約書上陳成樹之印章確實為其父親所有，且其確實有同意提供土地予被告之配偶在系爭91號房屋經營工廠。參以被告於蓋91號房屋時，共有人均無人反對，邱高月娥面經營之和重工業社亦超過30年以上。衡諸常情，若被告當初未向張炭購買土地蓋屋，張炭之兒子或孫子均住在系爭土地附近，豈會長達30年均未向被告主張拆屋還地。故本院認被告抗辯其曾向張炭購買系爭重測前282地號土地面積壹拾陸坪零柒坪約53.12平方公尺之持分應可採信。原告雖稱證人張麗玉之證詞是證人自己之臆測或想像，無法代表其他所有權人表示意見，然證人張麗玉介紹被告向張炭買土地部分及土地買賣確實有成交部分均屬證人張麗玉之親身體驗，並非其自己之臆測或想像。又原告雖屬系爭重測前282地號土地共有人之一，然對於張炭出售土地之行為一無所知，而另一名證人即張炭之另一名兒子張文熾亦曾到庭證稱不知道張炭賣土地給被告之事實，土地杜賣契約書上簽名蓋章非其所為，顯見證人張麗玉證稱當時家中財產如何由張炭管理處分，其餘兒子無人敢反對乙節，尚非憑空臆測之詞。原告空言否認，不足採信。原告雖又辯稱其未在系爭土地杜賣契約書上簽名，然即便如此，張炭於42年7月31日即已取得系爭重測前282土地之持分594/3166，面積達
69.61平方公尺(371平方公尺X594/3166=69.61)，而上開土地杜賣契約書出售之面積約53.12平方公尺，仍小於張炭之持分，故即便不考慮其他共有人之部分，該契約對張炭而言，仍屬有效。而原告既為張炭之繼承人，即應繼承張炭之契約債務。故被告自得持上開土地杜賣契約書對抗原告。原告另主張被告應提出給付價金之證明云云，然系爭土地杜賣契約書簽訂之時間為67年2月21日，且共有人3、40年來無人請求被告拆屋還地，而一般人若無爭議，顯少保留證據長達3、40年，且被告若無付款，張炭和共有人豈可能任由被告蓋屋長達3、40年皆未阻止，原告此部分主張顯強人所難，尚無必要。原告主張被告如附圖編號C部分房屋無權占用原告所有土地，尚屬無據。
㈡系爭89-1號房屋部分(即編號A、B部分)，被告辯稱系爭89-1房屋原為原告之父張炭起造所有，自67年起至76年間，被告均向張炭承租使用，張炭死亡後，由張炭之次子張文炮繼承，系爭房屋即改由張文炮出租給被告使用，其後於77年6月3日簽立不動產買賣契約書，向張文炮及其妻楊秀卿洽購系爭房屋坐落之土地(即388地號土地，0.0001公頃及系爭282地號持分1278/3166，約184平方公尺，45坪)。
78年7月25日，又向張文炮購買系爭房屋等語，並提出房屋租賃契約書、不動產買賣契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書為證。原告對於上開3份契約書之真正及系爭89-1房屋原為原告之父張炭起造並不爭執，惟否認房屋於張炭死亡後係由張文炮繼承。經查，如附圖編號A、B部分土地，被告雖有向張文炮洽購爭重測前282地號土地之持分1278/3166，約184平方公尺，然查，被告與張文炮當初並未辦理土地所有權移轉登記，且原告並非系爭不動產買賣契約書之契約當事人，亦非張文炮之繼承人，故基於債之相對人性原則，被告不得持其與張文炮間之不動產買賣契約書對抗原告。至系爭89-1號房屋，雖為張炭所起造，而張炭當時亦為系爭384-2地號分割重測前282地號之共有人之一，此為兩造所不爭執，然即便認張炭當時係有權興建系爭房屋，而認系爭房屋原本係有權占有系爭土地，然張炭對於其所有282地號土地之持分594/3166，於70年11月4日以買賣為原因，移轉登記給張文炮所有，並未移轉予被告，而張文炮嗣後又於77年9月8日將上開土地以買賣為原因，移轉登記予訴外人許永和，訴外人許永和又於79年12月10日移轉登記予訴外人陳清年，此有被告提出之舊式土地登記簿謄本可參。而系爭重測前384地號土地共有人即原告及訴外人陳清年、張文熾、 陳明仁 、陳明裕、 陳明任 嗣於102年4月17日於台灣高等法院台中分院和解協議分割，此有本院調閱台灣高等法院台中分院102年度上字第13號分割共有物案卷所附和解筆錄可稽，並由原告取得系爭384-2地號土地。而依民法第825條規定，各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。故即便張炭起造之系爭89-1號房屋曾經有權占有系爭土地，嗣亦因共有物分割結果，共有人間應互負擔保責任，故系爭89-1號房屋對於原告分割後取得之384-2地號而言，仍屬無權占有。從而，被告此部分抗辯即便屬實，均屬不能對抗原告，原告主張被告所有如附圖編號A、B部分(89-1號房屋)無權占用原告之土地應屬可採。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。本件被告所有如附圖編號A、B所示部分之房屋既無權占用原告所有系爭土地，則原告依民法第767條規定，起訴請求被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上如附圖所示編號A部分、面積72.64平方公尺之鋼筋混凝土造建物及編號B部分、面積60.9平方公尺之磚造鐵皮房屋拆除，並將該部分土地交還原告，為有理由，應予准許。至原告請求被告將如附圖編號C部分、面積19.81平方公尺之鋼筋混凝土造建物拆除，並將該部分土地交還原告部分，為無理由，應予駁回。
四、原告另主張其於102年9月23日取得系爭土地之所有權，被告之房屋無權占有原告所有系爭土地而受有利益，並致原告受有損害，依不當得利之法律關係，請求被告應自102年9月23日起至返還原告房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利980元等語。被告則否認其無權占用原告之土地。然被告所有如附圖編號A、B建物係無權占用原告土地，編號C部分為有權占用，已如前述。而按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被告無權占有原告所有系爭土地，已如前述，無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致原告受損害，原告自得依不當得利法則，請求被告返還相當於租金之數額。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，並為租用基地建築房屋準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又按土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。土地法施行法第25條、土地法第148條分別另定有明文。經查，系爭土地位於○○鎮○○路通○○○鄉○○道上，附近有大潤發賣場、加油站及東西向快速公路漢寶草屯線，沿路有諸多商家，交通流量大，交通方便等情，業經本院會同兩造及彰化縣員林地政事務所測量員到場勘測屬實，並製有勘驗筆錄及google地圖附卷可稽，且為兩造所不爭執。本院審酌系爭房屋所在之地段、工商繁榮程度、交通便利性等因素，認原告主張以申報地價年息百分之10計算相當於租金之利益，並無不當。依被告占用系爭土地A、B部分面積為13
3.54平方公尺，併依卷附土地登記謄本，系爭土地於102年1月之申報地價為每平方公尺767.5元，核算出被告自102年9月23日起，原告得請求被告按月給付相當於租金之不當得利金額為854元（計算式：133.54平方公尺x767.5元x10％∕12月=854元，元以下四捨五入)。從而，原告本於不當得利等法律關係，請求被告應自102年9月23日起至返還土地之日止，按月給付原告854元，為有理由，應予准許，原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後均與前揭判斷無違，毋庸再予一一論述，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國104年7月24日
民事第一庭法官詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年7月24日
書記官黃國源