裁判字號：臺灣新竹地方法院108年重訴字第215號民事判決
裁判日期：民國110年09月27日
裁判案由：分割共有物等
臺灣新竹地方法院民事判決108年度重訴字第215號原告 蔡偉鵬 訴訟代理人 吳聖欽 律師被告 蔡偉鴻 訴訟代理人 李文傑 律師
李家豪 律師複代理人 洪建忠 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國110年8月24日辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落新竹市○○段○○段○○○○○○○○○○○○地號土地，依附圖方案三所示方法合併分割，分割方式為：如附圖方案三編號甲-1部分面積一五一平方公尺、甲-2部分面積一平方公尺、甲-3部分面積一五七平方公尺之土地，分歸被告取得；如附圖方案三編號乙部分面積三五三平方公尺之土地，分歸原告取得。兩造共有新竹市○○段○○段○○○○號（門牌號碼新竹市○○路○○○○0號）建物准予分割，分割方式為：坐落如附圖方案三編號甲-3土地上之建物部分，分歸被告取得；坐落如附圖方案三編號乙土地上之建物部分，分歸原告取得。
兩造共有坐落新竹市○○段○○段○○○○○地號土地，應予變價分割，所得價金依兩造各二分之一之比例予以分配。被告應給付原告新臺幣柒拾捌萬柒仟陸佰壹拾壹元，及自民國一○八年五月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○八年五月十五日起至判決確定之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟壹佰捌拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造各自負擔二分之一。
事實及理由
甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，係以書狀撤回者，自撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條、第262條第1項、第262條第4項分別定有明文。又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號裁判意旨參照），是當事人主張之分割方案並非裁判分割共有物訴訟之訴訟標的，縱使變更分割方案，亦僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更。查原告起訴時，原係請求合併分割兩造共有坐落新竹市○○段○○段000○00000地號土地；變價分割同小段138-4地號土地；原物分割同小段89地號土地、同小段137建號及門牌號碼新竹市○○路000○0號房屋；併請求被告拆除地上物及給付不當得利。嗣於民國108年7月16日具狀撤回拆除地上物之請求；並於108年11月7日具狀變更不當得利之請求金額；另於新竹市地政事務所測量後更正分割後土地面積。經核原告前開訴之撤回、減縮，及就分割方案所為之補充或更正事實上陳述，與前開規定相符，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、緣坐落新竹市○○段○○段00地號土地（面積151平方公尺，下稱系爭89地號土地）、同段151地號土地（面積510平方公尺，下稱系爭151地號土地）、同段151-2地號土地（面積1平方公尺，下稱系爭151-2地號土地）、同段138-4地號土地（面積9平方公尺，下稱系爭138-4地號土地），以及坐落系爭151地號土地上之同段137建號房屋（即門牌號碼新竹市○○路000○0號，下稱系爭186之1號房屋），為兩造所共有，應有部分均各為2分之1。又系爭186之1號房屋係兩造父親所購買之三合院，面積雖登記為285平方公尺，然歷經多年，目前僅殘存如新竹市地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）方案二-1編號I、面積71平方公尺部分，且房屋老舊已無法居住使用。
二、系爭89地號土地上有被告所有同段274建號房屋（即門牌號碼新竹市○○路000號，下稱系爭186號房屋），占用如附圖方案二-1編號K、面積64平方公尺，編號L、面積5平方公尺，編號M、面積4平方公尺土地，是應將該房屋主建物、附屬建物所在位置即如附圖方案二-1編號甲、面積75平方公尺部分，分歸被告所有。系爭89地號土地其餘範圍即如附圖方案二-1編號乙、面積75平方公尺，編號丙-1、面積1平方公尺部分，則分歸予原告所有。
三、又系爭151、151-2地號土地，公告現值均為每平方公尺新臺幣（下同）56,500元，價值相等，適合合併分割。系爭89地號土地臨新竹市重要通衢中山路，兩面臨路，公告現值高達每平方公尺97,089元，不適合與系爭151、151-2地號土地合併分割，以免不公。而系爭151、151-2地號土地合併分割後，應由原告取得如附圖方案二-1編號丙-2、面積1平方公尺，編號丙-3、面積254平方公尺部分；被告取得編號丁、面積256平方公尺部分，如此始合於兩造於63年間所達成「系爭89地號土地後半段及相連約兩個店鋪加5坪歸原告」之協議。另系爭186之1號房屋殘存部分因位於原告分得之編號丙-3部分土地上，該祖厝老舊無人居住，已無價值可言，土地、房屋分歸原告由原告自行決定保留紀念或拆除。
四、另系爭138-4地號土地，因未與其他三筆土地相鄰，且面積僅9平方公尺，若再予原物分割，將毫無利用價值，應予變價分割。
五、此外，被告未徵得原告同意，占用系爭89地號土地如附圖方案二-1編號A、面積3平方公尺，編號B、面積42平方公尺以搭建木造房屋居住使用；另占用系爭151地號土地上編號F、面積26平方公尺，編號G、面積90平方公尺，編號H、面積44平方公尺以出租予他人停車使用，獲得相當於租金之利益，自係無法律上之原因，原告得依不當得利法則，請求被告返還5年期間相當租金之利益。又系爭89、151、151-2地號土地位於新竹市區著名景點城隍廟附近，工商活動繁榮，其中系爭151、151-2地號土地更因出租他人而享有商業利益，其相當租金之不當得利或損害金，不受土地法第97條規定之限制，應以系爭土地公告現值之年息8%計算相當於租金之不當得利；系爭89地號土地則以申報地價之年息8%計算之。準此計算，原告每月得向被告請求之不當得利數額為37,414元【計算式:｛〔（45㎡x申報地價24,269元）x8%÷l2〕+〔（160㎡x土地公告現值56,500元）x8%÷12÷2〕｝=37,414元，元以下四捨五入，下同】，5年期間（即自103年5月5日起至108年5月4日止）之相當於租金利益共為2,244,840元【計算式:37,414元x60月=2,244,840元】。
六、綜上聲明：（一）兩造共有系爭89地號土地請准予分割，分割方式為：如附圖方案二-1編號甲、面積75平方公尺分歸被告所有；編號乙、面積75平方公尺，編號丙-1、面積1平方公尺部分分歸原告所有。（二）兩造共有系爭151、151-2地號土地請准予合併分割，分割方式為：如附圖方案二-1編號丙-2、面積1平方公尺，編號丙-3、面積254平方公尺部分分歸原告所有；編號丁、面積256平方公尺部分分歸被告所有。（三）兩造共有系爭186之1號房屋分歸原告所有、系爭138-4地號土地准予變價分割，並就賣得價金按兩造各2分之1之比例予以分配。（四）被告應給付原告2,244,840元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（五）被告應自108年5月15日起至判決確定之日止，按月給付原告37,414元。（六）訴訟費用由兩造各負擔2分之1。
貳、被告則以：
一、如附圖方案三所示之分割方法，雖被告所取得之土地面積少於原告44平方公尺外，且未將被告分得狹長、不方整地形等不利使用因素列入估價考量，惟被告為息訟止爭，願接受此一分割方案。且原告亦不爭執以方案三為第二優先分割方法。
二、至原告主張第一優先分割方法即如附圖方案二-1所示，毋寧係將最方整之土地即編號乙、丙部分獨留予自己，而將開發規劃極難之編號甲、坐落末段容積率最低之編號丁部分分歸被告，並使被告分得之土地不相連，顯非妥適之分割方法。
況且，原告執以作為分割方案基礎之63年備忘錄，其上未經被告簽名確認，係原告自行製作之文書，縱具分割協議性質，亦已罹於15年之消滅時效，更何況分割共有物訴訟為形成之訴，法院定分割方法不受當事人聲明之拘束。再者，系爭
89、151、151-2地號土地依法本得合併分割，且合併分割可讓土地整合運用，免除零碎，並無原告主張不得合併分割情事。繼者，系爭89地號土地為被告所有系爭186號房屋之建築基地、法定空地，倘將系爭89地號土地分割為編號甲、乙部分，將違反建築法第11條及最高法院86年度台上字第2669號判決要旨。
三、系爭186之1號房屋為有辦理建物第一次登記之房屋，兩造應有部分各2分之1。若全數分歸被告所有，按如附圖方案三之分割方法，恐再生紛爭，故被告同意由兩造各自取得坐落分得土地上之建物部分，如此兩造取得之建物面積相差不多，且建物老舊價值不高，不論分得面積為何均不再找補。
四、同意變價分割系爭138-4地號土地，並就賣得價金按兩造各2分之1比例分配。
五、原告不爭執其曾同意被告於系爭89地號土地上建屋，則伊即有權使用該筆土地，並非無權占用。再系爭89地號土地上如附圖方案三編號A、B部分，原為兩造父親養豬之豬寮，嗣因年久失修地震倒塌、無法通行，被告乃於原處修建木屋，以維安全，並予管理，並無占用之情。退步言之，縱有占用，原告亦僅得請求占用部分面積2分之1之不當得利。此外，系爭89地號土地鄰近之大遠百百貨商圈已沒落，商業價值降低，故原告請求以年息8%計算不當得利金額，尚屬過高，應調降為6%方屬適當。
六、系爭151、151-2地號土地依同理亦應以申報地價、年息6%計算不當得利，亦即5年期間之不當得利金額為270,720元【計算式：（160㎡×申報地價11,280元×5年×6%）÷2＝270,720元】。縱非以申報地價為計算基礎，亦應以被告5年實際利得計算，而非逕以土地公告現值斷之。而被告自103年5月1日起至108年4月30日止，計收取租金1,164,614元，扣除於108年1月31日自費增建鐵皮屋頂之工程款144,000元，實際利得1,020,614元。是原告可得請求之此部分不當得利金額至多為510,307元【計算式：1,020,614元÷2＝510,307元】。
七、綜上聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭89、151、151-2、138-4地號土地為兩造共有，面積依序為151平方公尺、510平方公尺、1平方公尺及9平方公尺；系爭186之1號房屋亦為兩造共有，兩造對上開不動產之應有部分均各為2分之1，依其使用目的並無不能分割情形，而兩造就上開不動產亦無不分割之約定，惟迄未能達成分割之協議，為兩造所不爭，並有土地、建物登記謄本在卷可稽（本調解卷第19-24頁）。依上開規定，原告就系爭不動產訴請裁判分割，於法自屬有據。
二、次按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第1至3、5項分別定有明文。又按其應有部分受分配者，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按其應有部分比例分配（98年1月23日民法第824條修正理由參照）。因此請求共有物之分割，應由法院依民法第824條規定命為適當之分配，不受當事人主張之拘束，法院為共有物分割時，應斟酌共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則，且社會利益亦應考慮在內。
三、經查，系爭89、151、151-2地號土地之共有人相同，且地段相同、地界相連，使用分區分別為第二種商業區及第二種住宅區，是依民法第824條第5項之規定，共有人自得請求合併分割；且若進行上開各筆土地之單獨分割，兩造所分得之土地將有面積較小且零碎散置之情形，不利於共有人之使用開發，亦與經濟效益不符，是本件自應予以合併分割。
四、次查，系爭89地號土地位於新竹市中山路、和福街之路邊，土地上坐落被告所有之系爭186號房屋，該屋為水泥三層樓建物，建物後方有一木造房屋，其餘部分為庭園空地；系爭151地號土地坐落在系爭89地號土地後方，土地上有一舊式木造建築即系爭186之1號房屋，其餘部分做停車場使用，由被告管理出租；系爭151-2地號土地為停車場內一小角；系爭138-4地號土地位於和福街89號旁之空地，目前其上放置洗衣機供曬衣使用等情，業據本院於108年8月2日會同地政人員及兩造勘驗現場，並囑託新竹市地政事務所派員測量屬實，此有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（見調解卷第57-67頁）。
五、經本院考量系爭89、151、151-2、138-4地號土地及系爭186之1號房屋現有之使用狀況與整體使用情形，並兼顧兩造分割不動產後之預期利用目的及共有人意願、利益，本院基於下列考量，認應採取如主文所示之分割方式。茲分述如下：
（一）系爭89、151、151-2地號土地部分：⒈查系爭3筆土地合併後整體為東南狹長往西北漸寬之不規則
多邊型，東南側短邊鄰接新竹市中山路，西南側長邊則鄰接新竹市和福街；系爭3筆土地上除有目前仍供被告居住使用之建物、陽台、樓梯外，另有已老舊無人居住之老式建築及鐵皮停車場等地上物，是本件分割方案應參酌各共有人應有部分比例多寡，保留具經濟價值地上物得維持現狀繼續使用為前提，盡可能確保各共有人分得部分之完整性與使用可能性，及與對外道路之連接，以利後續使用。⒉本件被告主張之分割方式為如附圖方案三所示，即將系爭8
9、151、151-2地號土地合併分割，劃設一與中山路平行之分界線即藍線，其中編號甲-1、甲-2、甲-3部分由被告取得，編號乙部分由原告取得。本院審酌系爭3筆土地合併後整體接近L型，東南側鄰接中山路，土地價值較高，其上有被告所有之編號K建物、編號L陽台、編號M樓梯，且有被告花錢維護之編號A、B木造建築，則將上開建物坐落基地暨周邊土地分配予被告，即由被告分得如附圖方案三編號甲-1、甲-2、甲-3部分，可使其目前正使用中之上開地上物暨編號D、E鐵皮屋得以維持並繼續使用，符合共有人利益及經濟效益。再者，原告因長年居住於外縣市而未使用系爭3筆土地，是由其分得如附圖方案三編號乙部分，除分得之土地形狀大致方整外，面積亦屬廣大，且鄰接和福街，無論分割後是否實際使用土地，均得以規劃安排。至此一方案之分割線雖割裂編號I老式建築、編號F鐵皮停車場，惟該老式建築現已無人居住使用，兩造均不否認已不具經濟價值可言，並無必得予以保留之必要；鐵皮停車場則為以鐵皮搭建以供停車之空間，地上物本身價值不高，在土地上散佈地上物之情況下，亦非必得保留。又被告分得之編號甲-1、甲-2、甲-3部分，係起至中山路端點平行往西北平移，因鄰接中山路，土地價值較高；原告分得之編號乙部分，起至同小段136-23及135-15地號夾角端起平行往東南側平移，土地價值較低，經本院囑託天下不動產估價師聯合事務所依其價值按兩造應有部分比例分配土地面積，被告與原告各自分得之面積應為308.67平方公尺、353.33平方公尺（見本院卷第157頁），經四捨五入即為309平方公尺與353平方公尺。而上開估價報告係由負責鑑定之估價師親至現場勘察，並依地籍圖、航照圖相關資料及實際訪查所得之交易資訊，依價格形成之主要因素分析（一般因素分析、不動產市場概況分析、區域因素分析、個別因素分析、最有效使用分析），依客觀分析所得之成果，鑑定人與兩造復無利害關係，其鑑定自具有相當之專業及中立性，自足參考。是本院考量系爭89、151、151-2地號土地現有之使用狀況與整體使用情形，並兼顧兩造分割土地後利用土地方式之便利性及共有人意願、利益，另避免土地過度細分，認被告主張之分割方案即如附圖方案三所示，應屬妥適，而得採認。⒊至原告主張如附圖方案二-1所示之分割方式，係將系爭89
地號土地原物分割，由被告取得編號甲部分，原告取得編號乙、丙-1部分；再將系爭151、151-2地號土地合併分割，由被告取得編號丁部分，原告取得編號丙-2、丙-3部分；另由原告補償被告138,816元（見本院卷第157頁）。如此一來，原告取得之土地形狀固屬方正完整，惟將使被告取得之土地分別坐落於其兩側，亦即被告分得之土地遭割裂不相連，不利被告使用，且被告無法取得由其維修使用之編號A、B木造建築所坐落之基地，日後恐將衍生後續糾紛，難認係屬妥適之分割方式。繼者，原告提出之63年備忘錄（見調解卷第105頁），其上並無兩造簽名，已難證明兩造曾就系爭89、151、151-2地號土地達成如何分割之協議；縱使有之，該協議亦已消滅時效完成，是原告持之主張應採如附圖方案二-1分割方案，難認有理，不予憑採。
⒋另如附圖方案一所示之分割方案，係將系爭89、151、151-
2地號土地合併分割，劃設一與中山路平行之分界線，其中編號甲-1、甲-2、甲-3部分由被告取得，編號乙部分由原告取得。此一方案固使兩造均取得相等且單一之土地面積，惟因原告實得土地價值小於應得土地價值，被告需補償予原告之金錢高達6,609,573元（見本院卷第157頁），亦顯非妥適之分割方式，故不採之。
⒌綜上，本院考量維持系爭89、151、151-2地號土地上實際
使用共有人之地上物現狀，並盡量保留原使用狀態，兼顧各共有人之應有部分面積、土地完整性、土地利用方式、經濟價值及分割共有物之目的、各共有人之意願及利益衡平等一切因素，再參酌如附圖方案三乃原告認定次佳之分割方式，故本院認如附圖方案三所示之分割方式應符合共有人之意願及利用方式，應屬妥適而可採。
（二）系爭186之1號房屋部分：系爭186之1號房屋為有辦理建物第一次登記之房屋，原登記總面積為285平方尺，兩造應有部分各為2分之1，有建物登記謄本在卷可稽（見調解卷第23頁）。本院考量該棟建物興建於30年間，迨至今日已屬老舊，且僅殘存剩如附圖方案三編號I、面積71平方公尺部分，兩造均承認已不具經濟價值，被告並同意放棄金錢補償，是由兩造各自取得坐落如附圖方案三分得土地上之建物，即由被告取得系爭186之1號房屋坐落如附圖方案三編號甲-3部分、原告取得坐落編號乙部分，並不互為金錢找補，應屬妥適。
（三）系爭138-4地號土地部分：系爭138-4地號土地面積不大，僅有9平方公尺，且未與兩造共有之其餘土地相互連接，倘以原物分割之方式進行分割，除將造成土地過分細分外，亦不利兩造使用或交易，實際上尚有困難。如予以變價分割，經公開拍賣程序，第三人及各共有人皆可應買整筆土地，經良性公平競價之結果，各共有人能分配之金額增加，反較有利各共有人，且經由第三人參與競標提高價格承買，就當事人而言，能享受之利益更大，並維護土地之完整性，發揮不動產經濟上之最大利用價值。是本院斟酌系爭138-4地號土地面積、位置、客觀使用情狀、經濟價值及各兩造均同意變價分割等一切情狀，認為系爭138-4地號土地宜採變價分割，並將價金按兩造各2分之1之比例予以分配。
六、另按，各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第818條、第820條第1項分別定有明文。又民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年台上字第1949號判例、89年度台上字第1968號判決、85年度台上字第2059號判決要旨可資參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦有明文。經查：
（一）原告主張被告未經其同意，超越被告自身權利範圍而使用系爭89地號土地如附圖方案三編號A、面積3平方公尺，編號B、面積42平方公尺以搭建木造房屋居住使用；復占用系爭151地號土地如附圖方案三編號F、面積26平方公尺，編號G、面積90平方公尺，編號H、面積44平方公尺以出租予他人停車使用，構成不當得利等情，業據其提出土地登記謄本、現場照片等件為證（見調解卷第19-22頁、29頁、33-34頁），並經本院至現場履勘屬實，應可信實。被告固辯稱原告曾同意其在系爭89地號土地上建屋，被告即有權使用系爭89地號土地全部範圍，且其僅係在原豬寮處修建木屋，並無占用之情云云置辯。然而，被告並未提出原告有同意其使用系爭186號房屋坐落基地以外其他土地範圍之證明，且同意被告在系爭89地號土地上特定位址建蓋房屋，不代表被告即有權使用系爭89地號整筆土地；另如附圖方案三編號A、B之木造建築，其屋頂係以鐵皮覆蓋，屋側有排水管線、窗戶，並有安裝冷氣，顯為居家生活使用，而非單純修建原有之豬寮，足認被告之抗辯並非事實而不足採。
（二）兩造均為系爭89、151、151-2地號土地之共有人，對該等土地各享有2分之1之應有部分，有土地登記謄本附卷可參（見調解卷第19-22頁），原告同意被告在系爭89地號土地上興建系爭186號房屋之行為固為有效，惟就其餘土地範圍，被告就超過其應有部分比例為使用收益時，超過部分即為不當得利。則原告主張依民法第179條規定請求被告返還5年期間（即自103年5月1日起至108年4月30日止）相當於租金之不當得利，洵屬有據。
七、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。又所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報總價之10%計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會情感等情事，以為決定。另土地法第97條所謂之土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定之土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報總價，即指該土地之申報地價。再城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院最高法院105年度台再字第7號判決內容參照）。經查：
（一）審酌被告未經原告同意使用之系爭89、151、151-2地號土地部分，係位於新竹市和福街旁，地處新竹市中心，附近有著名旅遊景點、大型購物中心等，生活機能良好，交通便捷等情，認被告使用系爭89地號土地如附圖方案三編號
A、B部分土地之經濟價值及所受利益，每年租金以系爭土地申報價額年息7％為適當。
（二）被告未經原告同意使用系爭89地號土地之面積為45平方尺，並應以逾越其應有部分2分之1計算之。又系爭89地號土地每平方公尺之公告地價，於103年1月起至108年1月止每期依序為28,666元、28,666元、30,336元、30,336元、30,336元、30,336元，有公告土地現值及公告地價查詢資料可按，而公告地價百分之80為其申報地價，故系爭89地號土地每平方公尺之申報地價，於103年1月起至108年1月止每期依序為22,933元、22,933元、24,269元、24,269元、24,269元、24,269元。準此計算，被告應給付103年5月1日起至108年4月30日期間之不當得利金額即為187,611元【計算式：（占用土地面積45平方公尺×1/2×申報地價22,933元×7%÷12月×20月＝60,199元）＋（占用土地面積45平方公尺×1/2×申報地價24,269元×7%÷12月×40月＝127,412元）＝187,611元】。
（三）被告未經原告同意使用系爭151地號土地之面積為160平方公尺，既劃分為11格停車格而出租予第三人停車使用，被告因此可享有特殊商業利益，其所受之相當租金之不當得利，即不受土地法第97條規定之限制。原告雖主張應按系爭151地號土地公告現值即56,500元之年息8%計算不當得利，惟如依此計算，則相當於每月每格之停車位費用為5,479元【計算式：160平方公尺×56,500元×8%÷12月÷11格＝5,479元】，顯超出行情甚多，難認合理。本院審酌依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準；而系爭151地號土地之地理位置優越，附近住商林立，應有較高之停車需求，且被告係於該筆土地上搭建鐵皮以提供平面停車位；參以被告約係以每月每格2,292元至3,000元不等之價格出租予第三人，則被告5年期間所受之利益，認應以每格2,500元、每月出租8格計算其確實所受之利益。依此計算，被告應給付103年5月1日起至108年4月30日期間之不當得利金額即為60萬元【計算式：2,500元×8格×60月×1/2＝60萬元】。
（四）被告雖抗辯上開金額應扣除其自費增建鐵皮屋頂之工程款144,000元云云，固據其提出估價單、收據為證（見本院卷第375、377頁）。惟按，共有物之保存行為，係指保全共有物之本體或物上所存權利之行為，舉凡以防止共有物之有形毀損、滅失及其價格低落或權利喪失等為目的，而維持其現狀之行為均屬之（最高法院82年度台上字第841號裁判意旨參照）。而共有物之出租出借，乃典型之利用行為，應依民法第820條第1項共有物「管理」之規定為之，被告既未舉證其將系爭151地號土地劃設停車格出租一事，已得原告之同意，則被告就劃設車位出租所支出之相關費用，即不得要求原告分擔，並以之為扣除要求。被告前揭抗辯，於法尚非有理，不足憑採。
（五）從而，被告未經原告同意而使用系爭89、151地號土地上如附圖方案三編號A、B、F、G、H部分，於103年5月1日起至108年4月30日期間所獲相當於租金之不當得利共為787,611元【計算式：187,611元＋60萬元＝787,611元】，原告於此範圍內之請求，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據。
（六）此外，被告所有地上物繼續占用系爭89、151地號土地，被告並無與第三人終止租約、拆除鐵皮停車場之意願，亦未支付對價予原告，顯有到期不履行給付相當於租金之不當得利之虞，應認就尚未到期部分有預為請求之必要。準此，原告請求被告應自108年5月15日起至判決確定之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，亦屬有據。惟其可得請求之金額，應為每月23,185元【計算式：（占用土地面積45平方公尺×1/2×申報地價24,269元×7%÷12月＝3,185元）＋（2,500元×8格×1/2＝1萬元）＝13,185元】。
八、綜上所述，原告訴請就系爭89、151、151-2、138-4地號土地及系爭186之1號房屋為分割，本院審酌該等不動產之使用現狀、合併分割整體利用之效益、共有人之利益、兩造之意願，並本於公平合理之原則等情，認就該等不動產分割方案以主文第1至3項為適當，爰判決如主文第1至3項所示。原告另依民法第179條之規定，請求被告給付787,611元及自起訴狀繕本送達翌日（即108年5月24日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自108年5月15日起至判決確定之日止，按月給付原告13,185元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回，爰判決如主文第4、5項所示。
九、末按，兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，就分割方法並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法定方法分割，然依民法第825條規定，分割後各共有人間就他共有人分得部分係互負擔保責任，即該判決尚非片面命被告負義務；遑論各共有人主張不同之分割方法，以致不能達成協議，無寧為其等伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准原告分割共有物之請求，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡。從而，本件分割結果，共有人既屬均蒙其利，茲斟酌全體共有人所受利益，並參酌其應有部分之比例，命全體共有人依如主文第7項所示之比例，分擔訴訟費用。
十、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，經審酌核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項。
中華民國110年9月27日
民事第二庭法官林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國110年9月27日
書記官陳麗麗