裁判字號：臺灣士林地方法院102年簡上字第108號民事判決
裁判日期：民國103年03月13日
裁判案由：返還房屋等
臺灣士林地方法院民事判決102年度簡上字第108號上訴人 洪麗琴 訴訟代理人 洪榮源 被上訴人 王振鐸 訴訟代理人 張畹莉
蕭顯忠 律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於民國102年5月17日本院士林簡易庭102年度士簡字第289號第一審判決提起上訴，本院於103年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人應自坐落門牌號碼：台北市○○區○○○路○段○○巷○號一樓之房屋遷出，將房屋返還被上訴人；及命上訴人給付超過自民國一百零二年九月一日起至返還房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣貳萬元部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審主張：㈠緣兩造簽訂租賃契約，約定將被上訴人所有門牌號碼為臺北
市○○區○○○路○段○○巷○號1樓至3樓（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租賃期限自民國99年8月1日起至100年
8月31日止，每月租金新臺幣（下同)20,000元。因兩造原訂之租賃契約業已到期，依法視為不定期租賃之關係，兩造不定期租賃契約內容係比照上述原訂租賃契約之約定。
㈡上訴人於100年間起將系爭房屋1樓私下轉租他人開店，另
為收益，被上訴人乃於101年12月22日以台北郵局第002234號存證信函期通知終止與上訴人間之不定期租賃契約，上訴人於同年12月24日即已收受送達，故兩造間之不定期租賃契約因而終止，依民法第767條之規定，上訴人應自系爭房屋遷出，並返還系爭房屋予被上訴人。嗣經被上訴人寬限遷出期間至102年1月31日，上訴人仍未依限遷出，並將系爭房屋返還被上訴人，則上訴人自102年2月1日起即屬無權占有使用被上訴人所有之系爭房屋，而受有相當於租金之利益，以致被上訴人受有損害，則依民法第179條之規定，上訴人自應返還予被上訴人。
㈢又按先前租約約定，不續租時被上訴人可向上訴人請求按月
租金之5倍違約金至返還為止，是上訴人自應自102年2月
1日起每月支付違約金100,000元至返還日止。而系爭房屋座落於延平北路、迪化街之熱鬧繁華之處，不僅交通便利，且生活機能完備，1至3樓面積約60坪左右，一樓供作店面建物之每月租金行情，至少有55,000元以上。上訴人自100年9月起違約轉租訴外人 杜氏 美豔每月租金13,000元，是上訴人自應自100年9月起至遷讓返還系爭房屋日止，給付被上訴人221,000元。
㈣綜上所述，被上訴人出租系爭房屋予上訴人時，本居於照顧
之善意，今被上訴人不得已須收回，雖迭經催討，上訴人已將物品搬走卻又惡意佔據不還，為此，據上聲明：⑴上訴人應自系爭房屋遷出，將房屋返還被上訴人；及自102年2月
1日起至返還房屋之日止，按月給付原告100,000元；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人於原審則以：㈠上訴人固不否認兩造間就系爭房屋有租賃關係，惟上訴人承
租系爭房屋30多年來未曾積欠租金，且自102年1月份起仍按月給付每月租金20,000元予被上訴人，亦未違反租賃契約，本件純屬被上訴人不願繼續履行租賃契約，又不願意補償上訴人搬遷之費用，用莫須有之名義，遂行逼迫上訴人搬遷之事實。至被上訴人稱欲收回系爭房屋作內部翻修等情，從未通知上訴人，此屬臨訟編造之詞，若被上訴人意在表示其符合土地法第100條第1款出租人收回自住或重新建築之要件，請被上訴人提出其裝修計畫、估價單等文件證明確有整修系爭房屋回收自住之計畫以盡舉證之責。
㈡再者，上訴人雖不否認前有將系爭房屋一樓轉租「杜氏 美艷
美髮工作室」，但被上訴人既已將系爭房屋出租予上訴人，其復將系爭房屋一樓自102年1月起，以每月14,000元出租予杜氏美艷，已屬一屋二租。而被上訴人一開始不行使權利，待上訴人找到一樓房客，開始收租後，方以終止租賃契約相繩上訴人，在在違反誠實信用原則及權利濫用之禁止。因此被上訴人請求按月賠償100,000元，顯無理由。㈢上訴人承租系爭房屋已30餘年，起初為定期租賃，但租賃期
間屆滿後，被上訴人同意上訴人繼續承租系爭房屋，且未再訂立租賃契約，因此兩造目前為不定期租賃契約之法律關係。又被上訴人主張上訴人違反租賃契約中不得轉租之約定，為此於101年12月22日以存證信函通知上訴人終止租賃契約，然被上訴人就兩造就系爭房屋有不得轉租之約定，並未舉證以實其說，故原告此部分主張不足採信。
㈣被上訴人主張雙方約定不續租時被上訴人可向上訴人請求按
月租金之5倍違約金至返還系爭房屋為止，尚且不論請求依據為何，該約定顯然對於弱勢之承租人極端不公平。該約定上訴人不續租就要按月給付租金5倍之違約金之約定，實已顯失公平，違反民法第247條之1之規定，應屬無效之約定。退步言之，若法院認為該違約金之約定並非無效，按月給付租金之5倍違約金亦屬過高，應依民法第252條之規定酌減至相當之金額。
㈤退步言，縱被上訴人於101年12月22日以存證信函終止兩造
間不定期限之租賃契約係屬合法，惟被上訴人自102年1月起迄今仍按月收受上訴人所給付之20,000元租金，可視為兩造間已成立一個新的不定期限租賃契約，且該不定期限租賃關係迄今仍然合法有效存在，被上訴人自無從依據民法第76
7條及第179條之規定請求上訴人返還系爭房屋等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原審判決准許被上訴人依民法第767條之規定請求上訴人自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還被上訴人，及依租賃契約第
6條之規定，請求自102年2月1日起至返還房屋之日止，按月給付被上訴人25,000元，並駁回被上訴人其餘之訴（駁回部分，因未據被上訴人上訴而告確定）。上訴人對其敗訴部分，不服提起上訴，聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡廢棄部分，被上訴人於原審之訴及假執行之聲請均駁回。又所陳除與原審相同外，另補陳：
㈠系爭房屋於99年8月1日前係由上訴人之哥哥即訴外人洪榮
源向被上訴人承租，承租範圍為系爭房屋一樓右邊及二、三樓全部，當時洪榮源即將系爭房屋一樓右邊用以經營美髮店（ 晶渼 美髮），並僱用現占有系爭房屋一樓右邊之杜氏美艷為美髮師。嗣因洪榮源搬回南部居住，故於97年5月將該美髮店頂讓由杜氏美艷繼續經營，並於99年8月1日後改由上訴人向被上訴人承租系爭房屋一樓右邊及二、三樓，是時被上訴人早已知悉該美髮店改由杜氏美艷頂讓繼續經營，惟因市面上並無頂讓契約之格式，上訴人始以一般市面上之租賃契約與杜氏美艷簽立，由杜氏美艷承租系爭房屋一樓右邊用以繼續經營美髮店，該美髮店之設備仍屬洪榮源所有，被上訴人對此知之甚詳，是本件兩造租賃契約從未改變，僅改由杜氏美艷經營系爭房屋一樓右邊，上訴人並無轉租系爭房屋一樓與杜氏美艷之違約行為。
㈡退步言之，縱認上訴人將系爭房屋一樓右邊頂讓與杜氏美艷
屬轉租行為，被上訴人自始即知系爭房屋一樓右邊由杜氏美艷占有使用，卻未表示反對，顯已默示同意該轉租行為，上訴人並未違反租賃契約第8條之規定，又被上訴人就此事實亦未爭執，依民事訴訟法第279條第1項規定應視同自認。
㈢退萬步言，縱認上訴人於101年12月22日以存證信函終止租
約之行為合法有效，被上訴人於終止租約後，仍繼續收取上訴人所匯之租金6萬元，且將上訴人匯入之上開金額作為放款本息使用，可認兩造間原不定期租賃繼續存在或於終止後成立新租約，又被上訴人迄未返還押租金（80,000元）。倘認被上訴人終止契約為合法有效（假設語氣），上訴人於被上訴人返還押租金前，就返還系爭房屋之義務，依民法第26
4條行使同時履行抗辯。㈣又系爭房屋一樓原本即分成二間店面出租，一樓左邊為「易
展鈕釦行」、一樓右邊為「杜氏美艷美髮工作室」，皆由被上訴人收取租金，則原審判決上訴人應將系爭房屋1樓全部返還予被上訴人，顯無法履行至明。
四、被上訴人則以下列各點置辯：㈠兩造就系爭房屋原訂有書面租賃契約，約定租賃期限自99年
8月1日起至100年8月31日止。租約期滿後，兩造未續訂租約，由上訴人繼續使用房屋，被上訴人則依原約定租金續收房租，依民法第451條規定，該租約成為不定期限之租賃契約。而繼續契約者，係指除期限部分改為不定期外，其餘條件則按原訂契約繼續履行，原約定皆繼續有效，得拘束契約之兩造。故原契約第8條約定：「乙方（即承租人）未經甲方（即出租人）同意，不得私自將租賃房、店屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房、店屋」，承租人若有將房屋之全部或一部份轉租他人時，即構成違約情事。本件上訴人私下將系爭房屋一樓右邊轉租杜氏美艷等情，有上訴人及杜氏美艷簽訂之租約可佐，並經上訴人訴請杜氏美艷返還系爭房屋1樓右邊（案經繫屬本院，案號：本院102年度士簡字第1014號）可證明，並可推知上訴人係暗中將其所經營之美髮店頂讓與原傭用之美髮師杜氏美艷，復將系爭房屋一樓右邊轉租與杜氏美艷，而為轉租甚明。而被上訴人於斯時，並不知悉上訴人轉租之上情，是被上訴人依上訴人違反租約約定，以存證信函通知上訴人終止租約，並依民法第767條規定主張返還系爭房屋，皆於法有據。
㈡上訴人主張被上訴人以存證信函通知終止租約後，自行向杜
氏美艷收取每月14,000元租金，並繼續向上訴人收取每月20,000元之租金，因而被上訴人已與二人另行成立租賃契約云云，並非屬實。被上訴人並未向杜氏美艷收取租金，亦未成立租賃契約。被上訴人因不諳法律，不知其訴請上訴人交還房屋時，若未將次承租人列為被告，則將來判決效力不及於次承租人。聲請強制執行時，若次承租人提出異議時，該部分將無法執行，而須另起訴請求。被上訴人誤認因租約僅存在於兩造間，對上訴人請求即可。幸杜氏美艷為明理之人，一再表示，被上訴人若願將房屋出租予伊，待訴訟結束後願意承租，若被上訴人不願出租，伊將立刻歸還系爭房屋。被上訴人乃就此暫不處理，俟收回房屋再作決定。而被上訴人雖未對杜氏美艷起訴，但系爭房屋一樓部分仍為上訴人間接占有，故被上訴人訴請上訴人交還系爭房屋一樓部分，仍屬有據。
㈢再者，被上訴人終止租約後，上訴人仍自行將款項匯入被上
訴人之帳戶。被上訴人雖要求銀行拒絕其匯款，但銀行表示因目前以電腦化作業，無法拒收匯款。被上訴人乃取消該帳戶，將上訴人之款項轉入其他帳戶專戶保管，並以存證信函通知上訴人勿再匯款。由此自明被上訴人並無與上訴人成立新合約或回復舊合約之意思，而收取租金，亦無撤回本件訴訟之意思，兩造間又如何成立新合約。實則，被上訴人雖終止租約，惟於上訴人將系爭房屋交還前，被上訴人仍可收取違約金、賠償金或不當得利之權利。故被上訴人若按原租約約定租金，收取每月20,000元或依原審判決收取每月25,000元，均為權利之正當行使。
㈣又上訴人主張於被上訴人返還押租金80,000元前，就交還系
爭房屋之義務，主張同時履行抗辯云云，實則承租人交付之押租金，係作為積欠租金、管理費、水電費及損害賠償等費用之用，與交還房屋之義務並無對價關係。且兩造租約第5條約明「甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」，亦證交還房屋之義務先於交還押租金。況依原審判決上訴人應於交還系爭房屋前按月給付被上訴人25,000元，該押租金亦已扣清，自無從主張同時履行。
㈤至上訴人主張第三人同昇紡織實業有限公司曾於87年設址於
系爭房屋，應認被上訴人同意其轉租云云，其主張並不可採。惟當時被上訴人係因與上訴父母之交情，有照顧之意，始給予租金優惠，且被上訴人對於被上訴人以其父母或兄弟姊妹之名義承租系爭房屋，皆無意見，亦不反對上訴人一家經營商業、美髮業，僅要求增加之稅金由上訴人自行負擔而已，此由上述公司係由上訴人配偶 黃鈺盛 任董事，股東 繆泰和 、 洪麗雲 、 潘麗華 、 洪名尚 均為上訴人之親屬自明。是以，對於上訴人轉租杜氏美 艷乙 事，被上訴人始終堅決反對。
㈥據上聲明：上訴駁回。
五、經本院協商整理兩造不爭執事項如下（本院卷第89頁，依本判決用語加以調整，不影響兩造原意）：
㈠兩造於99年8月1日簽有房屋租賃契約（原審卷第33至36頁），租期1年，到期後，繼續成為不定期租賃。
㈡被上訴人於101年12月22日以存證信函通知上訴人因違法轉租，終止租約，限於102年1月31日前搬離。
㈢目前系爭房屋一樓右邊由杜氏美艷使用。
㈣目前系爭房屋二、三樓仍由上訴人占有使用。
㈤上訴人於102年1月15日、102年2月18日、102年3月1
日曾各匯款2萬元予被上訴人，另於102年4月13日、102年5月13日各寄現金袋2萬元予被上訴人，但均遭退回。
六、兩造同意以下列爭點，作為本件辯論及判決之基礎（本院卷第89頁，依本判決用語加以調整，不影響兩造原意）：
㈠101年12月22日被上訴人終止租約是否合法有效？㈡上訴人所為上開匯款給付租金之事實可否認為兩造不定期租
賃繼續存在？或於終止後又成立新租約？㈢被上訴人聲明中有關命上訴人返還系爭房屋一樓右邊，其聲
明是否具體合法？又該部分是否業經返還，而不得再行請求返還？
七、茲就上開爭點，說明本院認定判斷結果如下：㈠101年12月22日被上訴人終止租約是否合法有效？⒈兩造不爭執事項第1點之房屋租賃契約，其租賃標的為系爭
房屋1樓部分及2、3樓，此觀房屋租賃契約第1條之記載甚明（原審卷第33頁），而此即為被上訴人於本件訴訟中請求上訴人返還之標的範圍（所謂「1樓部分」係指1樓右邊），被上訴人於原審起訴時，未清楚表明，以致連帶原審判命返還範圍亦有相同錯誤，此應予更正，業據被上訴人明確 陳明 （本院卷第69、122-123頁），是本件訴訟被上訴人請求返還之標的範圍，即應為系爭房屋1樓右邊及2、3樓，合先敘明。
⒉按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。是上開房屋租賃契約，在租期1年到期後成為不定期租賃（兩造不爭執事項第1點），但原契約內容繼續，是兩造之權利義務仍依原租賃契約內容定之。
⒊前開第一點所示之房屋租賃契約第8條已明文約定：乙方未
經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部轉租。惟查，上訴人於100年9月26日起，即將系爭房屋1樓右邊，轉租給杜氏美艷，此有上訴人與杜氏美艷間之房屋租賃契約書在卷可憑（原審卷第13-24頁），並經證人杜氏美艷於本院結證屬實（本院卷第86頁背面、第87頁），是上訴人已有違反前開房屋租賃契約第8條約定之情形，甚為明確。
⒋上訴人雖抗辯：伊是將系爭房屋1樓右邊之美髮店頂讓給杜
氏美艷經營，美髮店設備仍屬上訴人之家人洪榮源所有，伊與杜氏美艷間實際上並非租賃關係，此為被上訴人早已知悉並仍出租上訴人等語，但此辯詞經本院直接求證於證人杜氏美艷，並經上訴人訴訟代理人直接向證人杜氏美艷發問相關問題，證人杜氏美艷仍堅證稱：「一開始是向洪榮源承租該店面，後來改向洪麗琴（即上訴人）承租」、「一開始說用租的」，且在101年年底被上訴人要收回房屋前，都沒有看過被上訴人，被上訴人均不知道證人杜氏美艷有在該處工作之情事等語（本院卷第87頁及其背面），顯見上訴人確有轉租情事，且被上訴人事先並不知情。上訴人之上開抗辯，並不可採信。
⒌兩造不爭執事項第1點之房屋租賃契約第14條已約定：「甲
乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此、乙方所受之損失甲方概不負責。」其中丙方為承租人之連帶保證人，於本件中並無適用。該條款中「解約收回房屋」，應即為終止租約之意。上訴人有違約轉租之情形，既已詳如前述，被上訴人自得依此契約條款約定，合法有效終止租約。
⒍從而，被上訴人於101年12月22日以存證信函通知上訴人因
違法轉租，終止租約，限於102年1月31日前搬離（兩造不爭執事項第2點），自屬合法有效。
㈡上訴人所為上開匯款給付租金之事實（即兩造不爭執事項第
5點）可否認為兩造不定期租賃繼續存在？或於終止後又成立新租約？⒈承前所述，兩造原先之不定期租賃契約，既經被上訴人合法
有效終止，自不因上訴人再匯款給付租金而繼續存在，應審究者，應僅為是否在終止後，兩造又因有給付、收受租金之事實，而可認為默示成立新租賃契約？⒉根據兩造不爭執事項第5點，上訴人雖曾於兩造不定期租賃
契約終止後，3度匯款、2度寄現金袋給被上訴人，並有上訴人所提出之匯款回條聯、遭拒收退回之現金袋正反面影本可以為證（本院卷第31-35頁，即上證四），但觀諸各該回款回條聯、現金袋正反面，均無給付租金之註記，縱使被上訴人有意收受，可否認為其已有收受租金之意，已難以認定。更何況，被上訴人已將現金袋拒收退回，且就匯款部分，被上訴人已主張其不清楚，也無力阻止（本院卷第69頁），並提出該受匯款帳戶之存摺內頁以供檢視（本院卷第81-83頁）。觀此存摺內頁內容顯示：上訴人匯入款項雖有在摘要欄登載上訴人姓名，但並未敘明該款項為租金，實難憑以認定被上訴人有收受租金之意。又由於匯款入戶，確實無須先得帳戶所有人之同意，即得為之，是自不得僅憑此單方片面行為，即認為兩造有默示成立新租賃之意。
⒊從而，兩造間不定期租賃契約關係，既不能認為繼續存在，
也未再成立新租約，是如上訴人尚未遷讓返還，被上訴人依民法第767條規定，請求遷讓返還租賃標的物，自屬有理由。
㈢被上訴人聲明中有關命上訴人返還系爭房屋一樓右邊，其聲
明是否具體合法？又該部分是否已不得再行請求返還？⒈被上訴人於聲明中，有關命上訴人返還系爭房屋一樓右邊，
雖未經鑑定測量確定，但已據被上訴人陳明可於判決理由內記載其範圍為系爭房屋一樓右邊，即為臺北市○○區○○段○○段000○號，面積20.79平方公尺（本院卷第124頁），因此應可認其聲明已經合法明確。
⒉惟系爭房屋一樓右邊部分，被上訴人於本院審理中自認已經
收回（本院卷第40頁背面），且查上訴人與證人杜氏美艷簽訂之租約，亦僅至101年12月31日為止。又據杜氏美艷所證，102年之後，伊沒有再向上訴人承租，而是拜託被上訴人允許其繼續使用（本院卷第87頁），可見自102年1月1日起，被上訴人已重新取得使用、收益之權，是此部分業經返還，被上訴人不得再行請求返還。
㈣承前所述，上訴人於兩造間租賃契約合法有效終止後，僅就
系爭房屋1樓右邊部分已經返還，2、3樓部分迄今尚未返還，而依兩造不爭執事項第1點之房屋租賃契約第6條：「乙方於租期屆滿時，˙˙˙，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止。」從而，被上訴人自得據此契約條款，請求違約金賠償。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當數額，民法第
252條定有明文。本院斟酌上開契約條款規定，兼具損害賠償預定及違約懲罰之性質，原契約約定租金為2萬元，系爭房屋1樓右邊部分已經被上訴人收回，被上訴人未再舉證主張有何額外損害，上開約定違約金應減至每月20,000元為適當。
㈤依兩造不爭執事項第2點之被上訴人存證信函，被上訴人係
限上訴人102年1月31日搬離（原審卷第10頁），是被上訴人應得自102年2月1日起至上訴人返還房屋為止，請求每月2萬元之違約金。但本件租賃契約終止後，被上訴人尚須返還8萬元之押租保證金（見原審卷第33頁，兩造租賃契約第5條之約定），另上訴人先前匯款3次合計6萬元給被上訴人，已如前述，被上訴人於本院審理中主張行使抵銷（本院卷第120頁背面），經此抵銷後，被上訴人得請求上訴人每月2萬元之違約金，應自102年9月1日起算（計算式：8+6＝14；14/2＝7，自102年2月1日起算七個月，即為102年9月1日）。
㈥綜前所述，被上訴人起訴請求被告應自系爭房屋2、3樓遷
出，將房屋返還原告及自民國102年9月1日起至返還房屋之日止，按月給付原被上訴人2萬元之部分，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。因此，原審關於命上訴人應自系爭房屋1樓（實指右邊部分）遷出返還部分，及上訴人應給付之違約金超過上開範圍部分及其假執行之宣告，尚有未洽，上訴人上訴求予廢棄，為有理由，自應由本院就該部分，廢棄原判決，並駁回被上訴人此部分之請求。其餘部分，上訴人上訴，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結果均不生影響，爰不再一一論述。
九、據上論斷，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國103年3月13日
民事第二庭審判長法官林政佑
法官劉逸成法官蔡志宏以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中華民國103年3月20日
書記官吳旻玲