裁判字號：臺灣臺中地方法院104年訴字第3361號民事判決
裁判日期：民國105年03月29日
裁判案由：減少價金等
臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第3361號原告 王一米 被告 廖偉傑 訴訟代理人 楊曉菁 律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國105年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國103年5月6日，向被告購買被告所有之臺中市○○區○○○段○○○○號土地（下稱675地號土地）、同段676、677地號土地及676地號土地上未辦理保存登記之房屋（門牌號碼：臺中市○○區○○路○段00
0○00號）（下合稱系爭房地），並與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定總價新臺幣（下同）1,680萬元，其中676地號之價金為1,000萬元，並約定土地增值稅由原告負擔。嗣原告依約給付買賣價金及取得系爭房地之所有權，被告於點交系爭房地當日，始提出被告前於97年12月8日與鄰居即訴外人 林方孝霞 、 方孝德 所簽立並業經公證之協議書（下稱系爭協議書），約定被告提供675地號土地供作公眾通行之道路使用。且原告夫婦與子媳遷居上開房屋後，子媳開車上下班，將車輛停放於住家前之675地號土地上，卻遭鄰居即林方孝霞、方孝德出面阻止原告之子媳停放車輛，稱原告之前手（按即被告）已將675地號土地捐出來作為道路使用，原告之子媳停放車輛妨礙交通，而不讓原告之子媳將車輛停放於住家前。然兩造於簽立系爭契約時，被告並未表示675地號土地已與他人協議供作公眾通行之道路使用乙事，如被告於簽立系爭契約當時有向原告為此表示，原告就675地號土地僅會以公告現值加四成之價格購買。且鄰居即訴外人林方孝霞、方孝德向原告主張675號土地僅得做道路使用，可見被告出售予原告之675地號土地並無一般通常效用及價值，被告應負瑕疵擔保責任。則以系爭契約之總價金扣除676地號土地之價金，所餘680萬元，以675地號土地103年公告現值之金額，所佔675、677地號土地及上開房屋103年評定現值之比例計算，675地號土地之買賣價金應為2,399,047元，扣除675地號土地以103年度公告現值加四成計算之金額1,107,478元，餘額1,291,569元即為原告所受之損害等語，爰依買賣之瑕疵擔保之法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告1,291,569元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告來商談購買系爭土地時，就有向原告說過，與鄰居各退3公尺作為道路，供通行跟停車使用，原告都知道這件事才來簽約。而且被告還有提供協議書予原告，並無隱瞞。況該協議書內容僅係約定675地號土地提供3公尺寬範圍，與鄰地3公尺寬範圍合併作為道路使用，並非約定原告無法使用675地號土地，不知為何鄰居會這樣向原告主張。則鄰居既無從為此主張，原告權利即無受損，其主張自無理由等語置辯。並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）被告前於97年12月8日與鄰居即訴外人林方孝霞、方孝德簽立協議書，約定被告所有之675地號土地，與訴外人林方孝霞、方孝德所有之同段673、674地號土地，各自地界退縮3公尺，留設6公尺寬道路，供公眾通行，該協議書並於同日至本院民間公證人黃章旗事務所辦理公證完畢；嗣被告將系爭房地以總價1,680萬元出售予原告（其中
676地號土地價金為1,000萬元），由原告委託代書 陳春生 擬定買賣契約後，兩造於103年5月6日簽立系爭契約，系爭土地並已辦理過戶完畢；而675地號土地與相鄰之
673、674地號土地上鋪設有柏油路面，可供通行使用等事實，為兩造所不爭執，並有系爭契約、系爭協議書、公證書、系爭土地之地籍謄本、地籍圖、系爭土地現況照片（本院卷第6頁至第28頁、第48頁至第52頁）在卷可稽，堪信為真。
（二）原告主張被告於簽立系爭契約前，均未告知675地號土地有與鄰居協議供公眾通行使用，而妨礙原告使用675地號土地之權利，致生675地號土地之物之瑕疵，被告出售系爭土地，卻刻意隱瞞此節，應負物之瑕疵擔保責任等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，證人即協助兩造簽立系爭契約之代書陳春生於本院證稱：系爭契約係兩造先行磋商後，由原告委託伊前往協助簽約，簽約地點就在系爭房屋，因此伊有到現場看過，當時的現場狀況就跟卷附現場照片一致，675地號土地上有鋪設柏油及水溝蓋。伊當時有詢問賣方（按即被告）該條道路是做何使用，被告表示是供自己出入使用及自己停車使用。因為兩造有約定系爭房地過戶的所有稅額跟規費都由原告負擔，因此伊有問過被告，系爭土地都是農業用地，如果作為農用可以不徵土地增值稅，是否要將675地號土地恢復農用？但被告說那是停車跟通行使用，不接受恢復農用，而且兩造都說要保留現況，因此伊就尊重兩造意見。而676地號土地有部分在做農用，所以先分割該筆土地，再將該分割出的農用土地辦理免徵土地增值稅，讓原告減少稅金支付。被告當時有說675地號土地是供出入使用，供停車使用，但並沒有講到協議書等語（本院卷第79頁背面至第83頁背面、第88頁）。參以證人即被告之父 廖皇順 於本院證稱：原告一開始來問房子買賣事宜時，伊就有告知原告，該私設道路（按即675地號土地）是當初跟建設公司（按即訴外人林方孝霞、方孝德）說好各退3公尺，大家共同使用，因為這是重要事項，因此伊有坦白告知。當初被告住在那邊的時候也都是把車子停在675地號土地之柏油路上，不知道為何原告會被告知不能使用，其實該6公尺寬的道路是大家騰出來的，是共同使用的，原告並無不能用的情形，至於鄰居為何要提出該經公證之協議書阻止原告使用，這應該要由原告去詢問鄰居，而不是要求被告負責等語（本院卷第84頁至第89頁）。可見兩造簽約時，675地號土地已鋪有柏油及水溝蓋，被告並早有向原告表示675地號土地與鄰地已經達成協議，要各出3公尺寬，合作6公尺寬之道路供通行使用。且代書以系爭土地為農業用地，若恢復農用可減少土地增值稅之支付，建議兩造恢復農用，經被告表示675地號土地為供人通行及停車使用，不願恢復農用，原告亦同意維持現況，因此未作變更，而676地號土地則因有農用部分，另分割出676-1地號土地，辦理免徵土地增值稅。則以原告購入系爭土地時，約定稅金均由原告負擔，經代書提議將系爭土地恢復農用，可減少土地增值稅之支付後，原告即將676地號土地上農用部分分割後辦理免徵土地增值稅，足認原告對於稅負之負擔應屬重視，卻對於675地號土地於被告表示係供人通行及停車使用後，就未要求恢復農用，或變更其使用限制，應可認原告當時已知悉被告說明該土地用途，並同意675地號土地維持現況，供人通行及停車使用。
（三）雖證人陳春生於本院另證稱：被告雖有說675地號土地是自己停車使用或通行使用，但沒有說要供他人停車使用，而且也沒有提到該土地有辦理公證要供公眾使用，直至最後交付尾款時，才把公證的協議書拿出來給原告等語（本院卷第79頁背面至第83頁背面、第88頁）。然以證人所述，被告早已向原告表明675地號土地有供人使用之情，僅係遲未告知該情形有經公證，也未提出公證書予原告。然原告未收受公證書，並不影響原告知悉該土地之使用情況，且原告經代書提議，也同意維持現況，供人通行，不恢復農用，要難謂被告故意不告知此節，而有欺瞞原告之情。是證人此部分證述，仍不足以作為有利原告之認定，附此敘明。
（四）從而，原告購入675地號土地時，即已知悉該土地之用途受有限制，仍同意購入該土地，自難謂被告有何瑕疵擔保責任可言，則原告依買賣之瑕疵擔保之法律關係請求減少價金，要屬無據。
四、綜上所述，原告於購入675地號土地時，已知悉其有供公眾通行限制之瑕疵存在，仍願購入該土地，被告自不負有瑕疵擔保責任，則原告依買賣之瑕疵擔保之法律關係，主張減少價金，為無理由，應予駁回；又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所提出之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年3月29日
民事第六庭法官楊珮瑛正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年3月29日
書記官許清源