臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
98年度員簡字第64號
原 告 乙○○○
2-2
訴訟代理人 丙○○
被 告 彰化縣大村鄉農會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丁○○
戊○
上列當事人間98年度員簡字第64號返還保證金事件，於中華民國
98年4月9日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張於民國97年8月20日與被告簽訂協議書，協議原告
提供新台幣37萬元之保證金予被告，委由被告就訴外人林清
秀、 謝得發 設定抵押權予被告○○○鄉○○段第1210號、12
10-1號、1210-2號、1210-3號及1210-4號等5筆土地及其地
上未辦保存登記建物3筆，向法院聲請執行拍賣，倘上述不
動產依370萬元保證價格拍出，被告即無條件退還保證金予
原告，然若拍賣成交價未達370萬元時，保證金全額即由被
告沒收。惟因協議後迄今已半年有餘，被告仍未完成拍賣事
宜，且半年來國內外經濟環境景氣丕變，原告已無金錢購買
前揭不動產，而上開協議，又係被告欺原告一時輕率及無經
驗，片面以自備固定格式所為，既無限期，且無終止事由，
陷原告於漫長不確定等待之境況，實為不平等協議，故原告
已於97年12月31日以郵局存證信函通知被告終止是項委託，
並請其返還保證金，詎被告竟拒絕返還，爰提起本訴，求為
判決被告應給付原告37萬元。
二、被告則辯稱協議書簽立後，被告即聲請法院拍賣，並未延遲
，且執行係由法院進行，被告無從縮短時間，原告自應依協
議書履行，不能請求返還保證金。又協議書簽訂之前，原告
即與公所秘書前來被告處洽談，被告並曾交付協議書供原告
參考，經雙方討論數次，且由原告減價後，始合議以370萬
元為拍賣成交價格，而協議書簽訂當天，原告亦有一位代書
陪同在場，雙方係在融洽之情形下簽訂協議書，因此，原告
並非輕率、無經驗簽訂協議書，且該協議書亦非不平等之協
議等語。
三、原告主張於97年8月20日與被告簽訂協議書，協議原告提供
37萬元之保證金予被告，由被告就訴外人 林清秀 、謝得發設
定抵押權予被告○○○鄉○○段第1210號、1210-1號、121
0-2號、1210-3號及1210-4號等5筆土地及其地上未辦保存登
記建物3筆，向法院聲請執行拍賣，倘上述不動產依370萬元
保證價格拍出，被告即無條件退還保證金予原告，然若拍賣
成交價未達370萬元時，保證金全額即由被告沒收，惟迄今
該不動產之拍賣尚未完成，又原告於97年12月31日以郵局存
證信函通知被告終止上開協議，並請求返還保證金等情，業
據提出協議書及存證信函各一件為證，且為被告所不爭，固
應認原告之主張為真正。惟原告主張上開協議係被告欺原告
一時輕率及無經驗，片面以自備固定格式所為，既無限期，
且無終止事由，陷原告於漫長不確定等待之境況，實為不平
等協議，又協議後半年來國內外經濟環境景氣亦已丕變等語
，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
（一）本件原告所以與被告簽訂協議書，據其陳稱係其前往上揭
不動產現場看過後，有意購買，查悉係被告拍賣之不動產
，乃請公所秘書陪同前去被告處洽談，嗣經三次議價，將
價金從400萬元降至370萬元，兩造始決定成交，並簽訂協
議書等語，且原告對於被告辯稱協議書簽訂當日原告有一
位代書陪同在場一語，亦不為爭執，足見本件協議係原告
勘查現場後，主動招引、促成，其對協議之簽訂相當慎重
，除經三次議價外，且有代書或公所秘書得供諮詢，並陪
同洽談。因此，本件協議之簽訂，即難認係原告一時輕率
及無經驗而為。原告主張上開協議係被告欺原告一時輕率
及無經驗所為，不足採信。
（二）就本件協議書之內容：「乙○○○君（以下稱甲方）欲購
買大村鄉農會（以下稱乙方）之債務人林清秀、謝得發設
定於乙方五筆土地地號○○鄉○○段第1210、1210-1、12
10-2、1210-3和1210-4號及三筆未保存登記建物，今甲方
願以新台幣參佰柒拾萬元整之保證拍賣價格向乙方申請法
院拍賣，甲方則提供新台幣參拾柒萬元整做為保證金，存
於乙方，雙方協議如下：乙方應於簽約日後送法院執行，
上述該筆土地如依保證價格拍出，乙方無條件退還保證金
（不計利息）給甲方；若拍賣成交價未達參佰柒拾萬元時
，保證金全額願予乙方全部沒收，甲方不得異議。」觀之
，雖有上開不動產之成交價未達370萬元時，保證金37萬
元為被告沒收之約定。然該成交價既係原告經三次議價後
慎重決定所為，已如前述，且該不動產經被告聲請本院以
97年度執字第28086號清償債務事件執行後，經本院囑託
估價師於97年10月間鑑價結果，其金額亦達5,397,000元
，嗣本院也以此金額為該不動產之第一次拍賣價格，此經
本院調閱本院上開案號執行卷查明屬實，自堪認該不動產
之價值在370萬元之上。故該不動產之成交價未達370萬元
時，保證金37萬元為被告沒收之約定，尚未至顯失公平之
情形。
（三）不動產之強制執行，應進行查封、鑑價及拍賣之程序，自
須經一段之時間，方能終結，非立時可就。然既有一定之
程序，待至實施拍賣（至多四次），經投標人出價得標後
，必將終結，亦非無終結之時。原告與被告約定將上述不
動產送法院執行，其目的乃在透過法院之拍賣程序，標購
該不動產，自應深知上開程序。而被告於97年8月20日簽
訂協議書之翌日，即聲請本院就前揭不動產為強制執行，
本院亦依法進行查封、鑑價、拍賣之程序，截至本件訴訟
言詞辯論終結時，已定於98年4月16日進行第二次拍賣，
此有上開案號執行卷可稽，且為兩造所不爭。則該執行程
序最多至第四次拍賣即可終結，且原告亦可提前投標，而
終結拍賣程序。是自亦無原告主張之協議無限期，將陷原
告於漫長不確定等待境況之問題。
（四）民法第227條之2雖規定契約成立後，情事變更，非當時所
得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院
變更其他原有之效果，而允許當事人終止契約，然此係指
一切為契約成立基礎或環境之客觀事實後發生變更，例如
，突發戰爭、經濟危機、幣值大幅滑落、物價漲幅過鉅、
匯率大幅波動等，如仍依契約原有效果履行，對當事人之
一方或雙方顯失公平而言。近來我國經濟雖不景氣，但未
至經濟危機，致幣值大幅滑落、物價漲幅過鉅，而使依契
約原有效果履行，顯失公平之情形發生，自難認有情事變
更。至於原告已無金錢購買前揭不動產一節，乃屬其個人
因素，並非情事變更，要不得以此為由，終止協議。
（五）上開不動產是否聲請法院強制執行，以取回債權，乃屬被
告之事務，非原告之事務。故被告聲請法院就該不動產為
強制執行，並非為原告處理事務，原告簽訂本件協議之目
的，乃在透過法院之拍賣程序，標購該不動產。因此，本
件協議，並非委任契約。原告主張其簽訂協議書，委由被
告就上述不動產向法院聲請執行拍賣，尚非可採。
綜上所述，原告之主張，無從採取。其於97年12月31日以存
證信函向被告為終止協議之意思表示，於法無據，不生終止
之效力。又前揭不動產迄未拍定，被告尚未沒收保證金，且
本件原告亦非請求酌減違約金，則該保證金是否過高，本院
即無從論究，附此敘明。從而，原告請求被告給付37萬元，
為無理由，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 4 月 23 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 廖國佑
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○鎮○
○路○○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 4 月 23 日
書記官 梁高賓