臺灣士林地方法院105年度重訴字第373號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院105年重訴字第373號民事判決

裁判日期：民國107年01月25日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣士林地方法院民事判決105年度重訴字第373號原告陳 李麗珠 訴訟代理人陳 輝鴻
陳麒璋 陳文璋 共同訴訟代理人 楊富勝 律師
張簡勵如 律師被告 劉富雄 訴訟代理人 劉安桓 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第
1項第3款定有明文。本件原告起訴之聲明原為：被告應將坐落臺北市○○區○○街○○巷○○號之場所（下稱系爭房屋）騰空遷出，返還予原告（士簡卷第4頁）。嗣變更為：1.被告應將系爭房屋騰空遷出，返還予原告。2.被告應給付原告新臺幣（下同）261萬6,190元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。3.被告應自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告2,205元。4.願供擔保，請准宣告假執行（本院卷一第32、37頁、本院卷二第173頁）。經核原告訴之聲明變更，係基於同一基礎事實而擴張應受判決事項之聲明，且不妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首開法條規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）原告及訴外人 陳德旺 於民國85年10月1日將系爭房屋出租予被告經營海光幼稚園，兩造並簽立海光幼稚園租賃契約書（下稱系爭租約），租期自85年10月1日起至系爭房屋拆除重建收回為止，或原告因重建而收回；被告則須每年支付2期租金。惟被告於102年起共有6期租金未按時給付，經催告後仍未履行，原告即依民法第440條第1、2項之規定，於104年12月25日發函終止系爭租約。又系爭房屋有部分占用臺北市○○區○○段○○段000地號之土地，經本院以103年度訴字第542號（下稱系爭前事件）判決原告應返還土地確定，是原告實有將系爭房屋收回拆除重建之必要；且原告另與合矩建設開發股份有限公司（下稱合矩公司）洽談將系爭房屋拆除後之合建事宜，足證原告確有拆除重建系爭房屋之真意，亦得依系爭租約第3條之約定終止租賃關係。而系爭租約已合法終止，惟被告仍無權占有系爭房屋而受有利益，爰依系爭租約之約定，請求被告騰空返還系爭房屋並給付積欠之租金，另依民法第179條之規定，請求被告無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利等語。
（二）並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空遷出，返還予原告。2.被告應給付原告261萬6,190元及自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。3.被告應自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告2,205元。4.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）兩造簽立系爭租約後，原告皆委託訴外人即原告 陳李麗珠 之姪女 王燕卿 、原告陳文璋之前妻 柯淑華 定期至被告處領取租金，被告迄今均有按期開立支票以給付租金， 惟渠 等自102年後即未至被告處領取租金。且柯淑華於102年曾向被告表示，因系爭房屋占用他人土地，故租金得暫不給付而作為拆除及整修系爭房屋之用，是被告並無遲延給付租金之情事，原告自不得依據民法之規定終止租約。又系爭前事件判決原告應拆除系爭房屋之部分僅有50.32平方公尺，無須重建系爭房屋；而原告與合矩公司係洽談出售土地而非重建系爭房屋，均與系爭租約約定之終止事由不符，原告自不得依系爭租約第3條之約定主張終止租約。
縱認系爭租約業已合法終止，惟被告先前就海光幼稚園代原告支出員工之勞健保費用共344萬9,280元、購買娃娃車47萬5,000元等共計392萬4,280元，爰以此主張抵銷等語，資為抗辯。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造及陳德旺曾於85年10月1日簽立系爭租約，由原告及陳德旺將系爭房屋出租予被告經營海光幼稚園，嗣陳德旺過世後由原告陳文璋、陳麒璋繼承，而原告自102年起即未取得租金等情，業為兩造所不爭執（本院卷一第34頁），有系爭租約、陳德旺之財政部國稅局遺產稅繳清證明書在卷可稽（士簡卷第11-16頁、本院卷二第40-41頁），是此部分之事實，應堪認定。
四、本院得心證之理由：
（一）被告並未遲延給付租金，原告不得主張終止系爭租約。
1.按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第314條、第229條第1項分別定有明文。又所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言，此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任（最高法院69年台上字第1280號判例意旨參照）。經查：兩造於本院審理中皆稱：原告委託柯淑華、王燕卿到海光幼稚園收取租金等語（本院卷一第128、205頁）；證人柯淑華亦證稱：10幾年前出租時就是我們去幼稚園收取，陳李麗珠自己有1份，我是收取陳文璋的那1份，當時就是我負責去收等語（本院卷二第175頁），證人王燕卿亦證稱：陳李麗珠有請我幫忙去幼稚園現場收取租金等語（本院卷二第180頁），是兩造雖未於系爭租約中明文約定收取租金之方式，然因兩造締約後迄今均係由原告派人前往被告處收取租金，揆諸上開法條規定及最高法院見解，可知本件兩造約定之租金清償方式應為往取之債，則原告如欲主張因被告遲延給付租金而終止系爭租約，須證明其前往收租時經被告拒絕給付租金。
2.證人柯淑華曾於102年9月17日前往收租時，告知被告可先將租金留存用以支付拆除或修繕房屋之費用，有被證6之光碟及譯文附卷可參（本院卷一第103頁），原告就此節則表示不爭執（本院卷二第92頁）。證人柯淑華另證稱：大約104年左右我跟原告陳李麗珠之訴訟代理人 陳輝鴻 （即原告陳李麗珠、陳麒璋之子）去找被告，問說如果我們將土地賣掉，他們何時可能搬遷離開，被告的太太表示幼稚園有佔用別人的地，可能會被拆除，我就跟他們說租金先留下來，用來支付拆除部分的重建，處裡完後看租金剩多少我們再來算，當時陳輝鴻也在場，把租金留下來是我的意思，但是陳輝鴻當下也沒有表示有何不妥，也沒有表示反對或是他的部分應如何處理等語（本院卷二第176頁）。因陳輝鴻為原告陳李麗珠、陳麒璋之子，佐以原告陳李麗珠亦稱：我很多事情都交給我兒子去處理等語（本院卷一第205頁），是陳輝鴻既受託前往代為收租且為原告陳李麗珠、陳麒璋之代理人，於聽聞證人柯淑華告知被告得暫不給付原告陳文璋該部分之租金時，並未當場表示反對之意思表示，亦未要求被告仍須給付原告陳李麗珠、陳麒璋該部分之租金，可認其就證人柯淑華之意見應為默示同意。是原告陳文璋係由其代理人柯淑華向被告表示暫無須支付金租（證人柯淑華為有權代理原告陳文璋乙節，詳下述），原告陳李麗珠、陳麒璋則由渠等之代理人陳輝鴻為相同之默示意思表示。又縱原告陳文璋否認曾有授權證人柯淑華向被告為暫不給付租金之意思表示（亦詳下述），原告陳李麗珠、陳麒璋否認代理人陳輝鴻有上開默示之意思表示，然因被告於102年時起均有按時開立票號連續之支票作為給付租金之用（本院卷二第104-137頁），可知被告確有按期給付租金之意思，而係原告未依約按時前往被告處收租，故原告尚不得主張因被告遲延給付租金而終止系爭租約。
3.次按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條本文亦有明文規定。經查：原告陳文璋雖提出授權書，主張其僅授權柯淑華收取租金，就系爭土地之返還事宜則係全權授權陳輝鴻辦理云云。然證人柯淑華證稱：陳文璋沒有個別授權我不同事項，就是授權交給我處理相關出租事宜等語（本院卷二第177頁）；而由原告陳文璋此10多年間均於國外工作及生活，本件租金皆係委託證人柯淑華前往處理，且於本件訴訟進行期間均未親自到庭表示意見，可認證人柯淑華上開證詞應屬真實。另證人柯淑華於102年起即未收取租金而無從將之轉交予原告陳文璋，則原告陳文璋既未取得租金，應對上情有所知悉或向證人柯淑華詢問未取得租金之原因；然證人柯淑華復證稱：我沒有向原告陳文璋告知同意暫不向被告收取租金，因為他之前就請我全權處理等語（本院卷二第17
8頁）；再觀諸原告陳文璋此前對租金未收取一事均未為聞問，益徵證人柯淑華稱其經概括授權一事為真實。又縱認原告陳文璋並未概括授權予證人柯淑華，然因原告陳文璋迄今均未親自處理系爭房屋之出租事宜，而皆委由證人柯淑華出面與被告接洽，則揆諸上開條文之規定，應認原告陳文璋對被告構成表見代理而應負授權之責。至原告陳文璋提出之授權書，因其上簽名之日期為2017年5月19日（本院卷二第71頁），縱授權書為真正，原告陳文璋亦係於106年後始授權陳輝鴻處理本件事務，自不得單憑授權書而推翻證人柯淑華於102至104年間為有權代理原告陳文璋之認定。是原告此部分之主張，洵屬無據。
4.證人王燕卿雖證稱：102年我去找被告收租時，他們跟我說扣除修繕費用後已經沒有剩餘了，我去之前都會先打電話跟他們約時間，102年時他們就有說請我不要去，請陳輝鴻自己來，但我102、103年都有去，但沒有拿到租金，只有拿到報稅資料，之前他們對我的態度是還好，但10
2年他們要我請陳輝鴻來時，對我的態度就沒那麼好，我回去有跟陳輝鴻說租金都扣光了，沒有剩餘，他就很生氣說怎麼會這樣云云（本院卷二第181-182頁）。惟被告就此抗辯稱：我有扣除老師的勞健保還有幼稚園的整修費用，但我都有按期開立支票等語（本院卷一第206頁），參以被告確有開立票號連續支票之事實，業如上述，可知證人王燕卿之證詞與事實應有出入。又本院當庭播放被證26之光碟並請證人王燕卿核對被證22-25之譯文，其表示錄音、錄影及譯文內容與事實相符（本院卷二第182頁），而上開錄影及譯文內容中，被告及其配偶與證人王燕卿之對話非但無任何語氣不友善之處（本院卷二第183頁），尚且對證人王燕卿表示「新年快樂」（本院卷二第194頁），與證人王燕卿證稱被告態度不佳乙節即不相符。另依被證23之譯文，被告之配偶於103年1月28日曾對證人表示：…所以那天輝鴻有來跟他講啊，問他他就清楚，到底怎麼回事，他一定會跟他媽媽講等語（本院卷二第194頁），可知陳輝鴻於未收得租金後之103年年初左右曾至被告處商談事情，此亦與證人王燕卿證稱被告一再要求陳輝鴻出面處理事情等節不符。又證人柯淑華證稱有與陳輝鴻一同至被告處，而陳輝鴻聽聞其向被告表示租金得暫不給付後並未為任何表示等情，業如上述，此節復與證人王燕卿證稱被告要求陳輝鴻出面、及陳輝鴻得知租金被扣光後很生氣等情相違背；而依上開譯文所示，陳輝鴻既已前往被告處，如其不同意被告暫緩繳納租金，自應就租金未給付一事與被告爭執，惟就譯文內容觀之，被告與陳輝鴻之洽談過程似無爭執可言，可認應以證人柯淑華之證詞較為可採，更足證陳輝鴻確曾默示同意被告得暫不給付租金。是證人王燕卿之證詞既有如上所述與事實不符之處，再考量其為原告陳李麗珠之姪女，難免對原告有所偏頗，則其上開證詞，自難以採信。
5.綜上所述，原告陳文璋係由其代理人柯淑華同意被告暫不須繳納租金，原告陳李麗珠、陳麒璋之代理人陳輝鴻亦為相同之默示意思表示，且本件依兩造之約定為往取之債，原告縱否認曾同意被告暫緩繳納租金，惟渠等並未按期前往被告處收取租金，亦未提出任何證據證明曾前往收租而經被告拒絕給付，自不得主張被告給付遲延而終止系爭租約。
（二）原告並無重建系爭房屋之真意及必要性，不得依據系爭租約第3條之約定因收回重建而終止系爭租約。
1.另按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上第286號判決意旨參照）。再按土地法第100條第1款所謂收回自住或重新建築係指因正當事由有收回自住或重新建築之必要者而言，出租人就此固有舉證之責任，惟其證明方法並無限制（司法院院解字第3491號解釋文參照）。又土地法第100條第1款之收回重新建築，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之（最高法院64年台上第1387號判例意旨參照）。經查：兩造於系爭租約第3條約定「契約期限雙方約定自民國捌拾伍年拾月壹日起至甲方（即原告）因海光幼稚園場所拆除重建收回為止，契約於民國捌拾柒年捌月三十日後乙方（即被告）有權提前解約；甲方亦可因重建收回，但雙方均應於六個月前通知對方」（士簡卷第11頁反面），可知兩造就系爭租約之租期並未定有明確之期限，且係以「拆除重建收回」作為終止租約之條件，是揆諸上開司法院解釋及最高法院實務見解，本件應由原告證明其確有拆除重建系爭房屋之真意，且系爭房屋因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者之情事而有拆除之必要。
2.原告主張系爭房屋占用他人土地，經本院以系爭前事件判決應拆屋還地確定，故有收回重建之必要云云。惟經本院職權調閱系爭前事件卷宗，系爭房屋雖因廚房之一部分占用他人土地，然占用面積僅有50.32平方公尺；且原告陳麒璋、陳文璋就此已與系爭前事件之當事人達成協議，約定於105年5月31日前拆除系爭房屋占用他人土地之部分，有協議書存卷可憑（本院卷一第199頁），可知原告僅有將系爭房屋占用他人土地部分拆除而無重建回收之意思；另就系爭房屋現場照片觀之（本院卷一第214-217頁），將該占用他人土地之部分拆除後，系爭房屋應仍得繼續使用，自難以系爭前事件之判決結果而認原告有拆除重建系爭房屋之真意及必要性。是原告此部分之主張，實難謂有理由。
3.原告另主張有與建商洽談將系爭房屋拆除後以合建方式重建，可知原告確有拆除重建之真意云云。惟證人即合矩公司之負責人 江宗德 證稱：當初是想跟陳輝鴻買土地來蓋房子，我只是要將土地買下來，他沒有跟我說要合建，兩造都有買賣意願後，我們公司就請建築師去系爭房屋之周遭確認相關法令，看土地能不能蓋電梯大樓住宅，後來因為土地旁邊通路問題無法解決，因為周遭有些既成道路為私人所有，我們無法在上面開挖施工，所以買賣就沒有成立等語（本院卷二第44-45頁）；此與證人柯淑華證稱：大約104年左右我跟陳輝鴻去找被告，問說如果我們將土地賣掉，他們何時可能搬遷離開等語相符，是由上開證人證詞可知，原告之真意僅有出售土地而非拆除重建系爭房屋，與系爭租約第3條所定「拆除重建」之終止事由不同，則原告上開主張，亦屬無據。
4.此外，原告復未提出任何證據證明其有拆除重建系爭房屋之真意，亦未舉證證明系爭房屋有何建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當之情事而有拆除之必要性，自不得依據系爭租約第3條終止租約，並請求被告騰空返還系爭房屋。
（三）原告不得向被告請求給付租金及相當租金之不當得利，本院亦無庸審酌被告之抵銷抗辯。
1.末按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1項定有明文。經查：原告曾向被告表示暫不收取租金，由被告將租金用以支付系爭房屋占用他人土地部分之拆除及重建工程後再來結算，業經認定如上，可知兩造就102年後被告之租金給付義務已合意附有一停止條件，即由被告將系爭房屋部分拆除重建後，以支出之工程費用與應給付予原告之租金相抵銷，再計算被告應支付之剩餘租金數額。而原告就該停止條件是否成就即系爭房屋是否已部分拆除重建完畢乙節，並未能舉證以實其說，則於停止條件成就前，被告自不負有給付租金之義務，是原告主張依系爭租約請求被告給付102至104年之租金，自屬無據。
2.又承上所述，因本件係原告向被告表示得暫時不給付租金，且原告亦未依約按時前往被告處收取租金，故不得依民法第440條第1、2項之規定終止租約；又因原告未能證明其有拆除重建系爭房屋真意及必要性，亦不得依系爭租約第3條之約定終止租約；而因系爭租約並未合法終止，被告占用系爭房屋即屬有權占有，原告即不得請求被告給付無權占用系爭房屋相當於租金之不當得利。是原告既不得向被告請求租金及相當於租金之不當得利，則被告之抵銷抗辯，本院自無庸予以審酌，附此敘明。
五、從而，原告請求被告應自系爭房屋遷出，及給付102至104年之租金與相當於租金之不當得利，均屬無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年1月25日
民事第三庭法官楊忠霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國107年1月25日
書記官沈育儒